HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari Anna-Mari Porkkala-Hietala		21.8.2003					

Oikeusministeriölle

Asia: 		Lausunto asuntokauppatyöryhmän mietinnöstä

Viite: 		Oikeusministeriön kirje 30.4.2003 OM007:00/2002

Helsingin käräjäoikeus esittää lausuntonaan käräjäoikeuden kannalta keskeisistä muutosesityksistä  seuraavaa.

I Yleistä

Asuntokauppatyöryhmän esityksen tavoitteena on ollut poistaa ongelmia, joita asuntokauppalain käytännön soveltamisessa on tullut ilmi. Työryhmän esityksessä on ehdotettu tehtäväksi lukuisia lisäyksiä ja muutoksia asuntokauppalakiin. Merkittävimmät lisäykset ja muutokset koskevat lain yleistä soveltamisalaa, rakentamisvaiheen suojajärjestelmän kattavuutta ja toimivuutta, ennakkomarkkinoinnin yhteydessä suoritettavia varausmaksuja ja käsirahan sijasta käytettäviä vakiokorvausehtoja, perustajaosakkaan tai myyjän suorituskyvyttömyyden varalta vaadittavaa kymmenen vuoden rakennusvirhevakuutta, virheilmoituksia sekä asuntoyhteisön asemaa ja oikeuksia silloin, kun uuden asunnon virhe ilmenee yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvan kiinteistön osassa. Lisäksi lakiin on esitetty lisättäväksi säännöksiä taloudellisesta virheestä käytetyn asunnon kaupassa sekä pantinhaltijan velvollisuuksista ja vastuusta hänen myydessään panttina olevan asunnon.

Nykyinen asuntokauppalaki on ollut voimassa 1.9.1995 alkaen. Asuntokauppalain soveltaminen on käytännössä koettu ongelmalliseksi lain laajuuden, vaikeaselkoisuuden ja tulkinnallisuuden vuoksi. Soveltamista alioikeuksissa on vaikeuttanut korkeimman oikeuden ratkaisujen puuttuminen. Mietinnössä on onnistuttu selventämään useita tulkinnanvaraisia kohtia, mutta lain laajuudesta ja rakenteesta johtuen laki mietinnössä esitetyin tavoin muutettunakin on edelleen vaikeaselkoinen.  Vaikeaselkoisuus johtuu osaltaan siitä, että lailla säädetään asunto-osakkeiden kaupasta rakentamisvaiheessa, uuden asunnon kaupasta ja käytetyn asunnon kaupasta ja osa säännöksistä tulee sovelletavaksi yleisesti ja osa  vain tietynlaisiin kauppoihin. 

Asuntokauppalaki säätelee kuluttajakauppaa. Sen vuoksi tulisi  harkita, pitäisikö asuntokauppalakiin ottaa kuluttajavalituslautakunnan toimivaltaa koskeva säännös tai viittaus kuluttajavalituslautakunnasta annettuun lakiin.

Helsingin  käräjäoikeus puoltaa asuntokauppatyöryhmän esitystä seuraavin yksityiskohtaisin huomautuksin.

II Yksityiskohtaiset huomautukset

1. Asuntokauppalain soveltamisala

Asuntokauppalaki 1 luku 1 §

Asuntokauppatyöryhmä ehdottaa lain soveltamisalaa laajennettavaksi osaomistusasuntoihin ja osaomistusyhteisöihin, mikä sinänsä on perusteltua.

Asumisoikeusasunnot jäisivät kuitenkin edelleen lain soveltamisen ulkopuolelle. Asumisoikeusasuntojen kauppaan sovellettaisiin näin irtaimen omaisuuden kauppaa yleisesti koskevaa kauppalakia. Asumisoikeusasunnoista annettua lakia on muutettu siten, että myös asumisoikeusasuntojen vapaarahoitteinen tuotanto on mahdollista. Asumisoikeussopimukseen perustuva hallintaoikeus on pysyvyydeltään rinnastettavissa osakeomistuksen tuottamaan hallintaoikeuteen, vaikka asumisoikeustalon omistajan ja asumisoikeuden haltijan välisessä suhteessa on myös huoneenvuokrasuhdetta muistuttavia piirteitä. Kun osaomistusasunnoissakin hallinta osittain perustuu osakkeiden omistukseen ja osittain huoneenvuokrasuhteeseen, voidaan kysyä, onko perusteltua jättää vapaarahoitteiset asumisoikeusasunnot lain soveltamisen ulkopuolelle.

2. Vakuuden vapauttaminen

Asuntokauppalaki 2 luku 18 §

Asuntokauppalain 2 luvun 18 §:ssä on säädetty perustajaosakkaan rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen sekä osakekauppasopimuksen täyttämisestä asettaman vakuuden vapauttamisesta. Asuntokauppatyöryhmä on esittänyt pykälää täsmennettäväksi siten, että vakuus voidaan vapauttaa myös osittain. Pykälää on myös esitetty täsmennettäväksi siten, että vakuus on vapautettava, jos perustajaosakas on täyttänyt rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten mukaiset velvoitteensa. Nämä täsmennykset riittänevät poistamaan käytännössä vallinneen epätietoisuuden mahdollisuudesta vapauttaa vakuus osittain ja turvata myös sopimukseen sisältyvien töiden valmistuminen ennen vakuuksien vapauttamista. 

Mainitun pykälän 3 momentin mukaan jos suostumus vakuuden vapauttamisesta on evätty aiheettomasti tai sitä ei ole mahdollista hankkia ilman kohtuutonta haittaa tai viivytystä, tuomioistuin voi hakemuksesta antaa luvan  vakuuden vapauttamisesta kokonaan tai osaksi. Momenttiin ei ole ehdotettu tehtäväksi muutoksia. Mietinnöstä  käy ilmi, että vakuuden vapauttamista koskeva asia voidaan saattaa myös kuluttajavalituslautakunnan käsittelyyn. Mahdollisuus saattaa asia kuluttajavalituslautakunnan käsiteltäväksi on asuntokauppalaista pääteltävissä ainostaan pykälän 4 momentista, jossa säädetään yhtiön tai asunto-osakkeen ostajan vahingonkorvausvelvollisuudesta, jos ne ovat aiheettomasti ja vastoin kuluttajavalituslautakunnan suositusta kieltäytyneet antamasta suostumusta vakuuden vapauttamiseen. Sääntelyä tulisi selkeyttää niin, että 2 luvun 18 § 3 momenttiin lisättäisiin maininta mahdollisuudesta saada kuluttajavalituslautakunnalta suositus vakuuden vapauttamisesta.

Asuntokauppalaki 2 luku 18 a §

Asuntokauppatyöryhmä esittää lain 2 lukuun lisättäväksi 18 a §:n, jonka mukaan vakuudet vapautuisivat  määräajan kuluttua ilman 18 §:ssä säädettyjä  yhtiön ja asunto-osakkeen ostajien kirjallisia suostumuksia edellyttäen, että yhtiölle on valittu 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Säännös on omiaan poistamaan ongelmia, joita on aiheutunut yhtiön ja asunto-osakkeen ostajien haluttomuudesta vapauttaa vakuudet. 

Edelleen uudessa pykälässä säädettäisiin, että yhtiö tai osakkeen ostaja voi estää vakuuden vapauttamisen määräajan kuluttua ilman kirjallisisia suostumuksia saattamalla asian  vireille kuluttajavalituslautakunnassa tai käräjäoikeudessa. Ehdotettu menettely on yhdenmukainen vakuuden vapauttamista koskevan menettelyn kanssa ja sellaisenaan perusteltu. Mietinnön mukaan säännöksellä pyritään turvaamaan vakuuksien vapautuminen kohtuullisessa ajassa. Tätä taustaa vasten voidaan kyseenalaistaa, nopeuttaako ratkaisusuosituksen hakeminen kuluttajavalituslautakunnalta vakuuden vapautumista, kun tunnettua on, että tällainen asia usein kuluttajavalituslautakunnan ratkaisusuosituksen jälkeen saatetaan käräjäoikeuteen.   

Mietinnön 2 luvun 18  a §:n yksityiskohtaisten perustelujen mukaan suostumuksen aiheeton epääminen tilanteessa, jossa kuluttajavalituslautakunnan ratkaisusuositus on perustajaosakkaalle myönteinen, voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen 2 luvun 18 § 4 momentin nojalla. Selvyyden vuoksi 18 a §:ään tulisi lisätä joko viittaus 18 §:n 4 momenttiin tai täydentää säännöstä vastaavan sisältöiseksi.

Voimassa olevan lain 2 luvun 18 § 3 momentin sanamuodon mukaan vakuuden vapauttamista koskeva asia käsitellään käräjäoikeudessa hakemusasiana. Mietinnöstä ei käy ilmi, tuleeko 2 luvun 18 a §:n mukaista asiaa ajaa hakemus- vai riita-asiana. Säännöstä tulisi täsmentää tältä osin. Koska kyse viimekädessä on vakuuden vapauttamisesta tarkoituksenmukaista on, että myös 18 a §:n mukainen asia käsitellään hakemusasiana. Menettely ei voi olla erilainen riippuen siitä,  kenen aloitteesta asia tulee vireille tuomioistuimessa. 

3. Käsiraha, varausmaksu ja vakiokorvaus

Asuntokauppalaki 3 luku 1 §, 3 § ja 3 a §

Asuntokauppatyöryhmä esittää, että asuntokauppalain 3 lukuun lisättäisiin säännökset asuntojen ennakkomarkkinoinnin yhteydessä suoritettavasta varausmaksusta ja tilanteista, joissa tarjouksentekijä on ostotarjouksen vakuudeksi sitoutunut ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen. Jos kauppa tehdään, varausmaksu kuten käsirahakin laskettaisiin esityksen mukaan kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa. Jos kauppaa ei tehdä, varausmaksu palautettaisiin varaajalle riippumatta siitä, miksi kauppaa ei syntynyt. Vakiokorvausehdolla olisi samanlainen merkitys kuin käsirahalla. Esitys on perusteltu.

	Luvun soveltamisala laajenisi myös siten, että säännökset koskevat tahdonvaltaisina elinkeinonharjoittajien tekemiä ostotarjouksia ja varauksia. Tämä selkeyttää ja yhdenmukaistaa lain soveltamista, kun asuntokauppalain muutkin luvut koskevat jo nykyisinkin tahdonvaltaisina  liikesuhteita.  

 Asuntokauppalaki 3 luku 2 §
 
Työryhmä esittää, että sääntelyn pakottavuuden alaa laajennettaisiin siten, että säännökset olisivat pakottavia aina, jos tarjouksen tekijänä tai myyjänä on yksityishenkilö. Suuremmasta vahingonkorvauksesta ei siten enää voitaisi kuluttajakaupoissa pätevästi sopia, vaan käsiraha tai vakiokorvaus, jonka enimmäismäärä on asetuksessa säädetty, olisi vahingonkorvauksen yläraja. Tämä on kannatettava uudistus ja omiaan poistamaan niitä tavanomaisia  riitoja, joita on syntynyt sopimussakon lisäksi vaadituista vahingonkorvauksista.

4. Kaupan virheet ja virheilmoitus

Asuntokauppalaki  4 luku 19 § ja 6 luku 14 §

Asuntokauppatyöryhmä esittää  asuntokaupan virheilmoitussäännöksiä yhdenmukaistettavaksi maakaaren kanssa siten, että ostajan ja asuntoyhteisön olisi ilmoitettava kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan. Uusissa asunnoissa järjestettävässä vuositarkastuksessa riittäisi kuitenkin edelleen pelkkä ilmoitus virheestä. Esitys on perusteltu ja sillä edistettäneen virhetilanteiden nopeaa selvittämistä.

Virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Virheilmoitukselle ei  uuden asunnon kaupassa ole säädetty eikä esitetty mitään muuta aikarajaa. Selvää lienee, että virheeseen on vedottava yleisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kuluessa. Käytännössä ongelmia on aiheutunut siitä, mistä yleinen vanhentumisaika alkaa kulua. Tältä osin 4 luvun 19 § vaatisi täsmennystä.  
Vanhentumisaika voitaisiin kuten käytettyjen asuntojen kaupassa laskea siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Tällainen määrittely ei kuitenkaan olisi yksiselitteinen asuntoyhteisön vedotessa virheeseen, joka ilmenee sen kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa. Jos aika taas laskettaisiin siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi, virheeseen vetoamisaika olisi identtinen perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta asettaman vakuuden voimassaolon kanssa. Tällöin  myös asuntoyhteisön vedotessa virheeseen ei syntyisi ongelmaa, mistä vanhentumisaika alkaa kulua.

Asuntokauppalaki 4 luku 26 a §

Myyjän virhevastuuta koskevat säännökset ovat osoittautuneet ongelmalliseksi silloin, kun virhe on ilmennyt asuntoyhteisön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa kiinteistön osissa. Ongelmat ovat ilmenneet lähinnä uusien asuntojen kaupoissa, joissa myyjillä on oikeus ja velvollisuus korjata virheet kustannuksellaan.

Työryhmä on esittänyt, että  pääsääntöisesti vain asuntoyhteisöllä olisi oikeus vedota tällaisiin virheisiin. Ainostaan siinä tapauksessa, että asuntoyhteisö ei ole siirtynyt vielä osakkaiden hallintoon tai jos yhteisö on kieltäytynyt tekemästä virheilmoitusta ja virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan huoneistoon, asunnon ostaja voi vedota virheeseen.

Ehdotettu säännös selkiyttää vastuusuhteet ja on perusteltu. Myös työryhmän ehdotus mahdollisuudesta käsitellä asia asuntoyhteisönkin aloitteesta kuluttajavalituslautakunnassa on prosessiekonomisesti tarkoituksenmukainen.

Lausunnon on valmistellut käräjätuomari Anna-Mari Porkkala-Hietala.
Asia on käsitelty käräjäoikeuden johtoryhmässä.