Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO
kirjaamo.om@om.fi

Viite: Lausuntopyyntö 8.4.2005 

Asia: Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän väliraportti

Rakennustarkastusyhdistys lausuu Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän väliraportista seuraavaa.

Yleistä

Raportissa on hyvin oivallettu ne esimerkiksi rakennustekniikan ja kiinteistöjen varustelutason kehittymisen myötä esiinnousevat tilanteet, joihin lainsäätäjänkin reagointia kaivataan. Raportissa on myös aivan oikein kiinnitetty huomiota asuntoyhtiön rooliin ylläpidettäessä ja kunnostettaessa yhtiön omistamaa rakennusta.

Kaikesta tästä huolimatta voi käytännön rakennusvalvontatyössä edelleen havaita, että valtaosa asunto-osakeyhtiön osakkaista ei ole ymmärtänyt yhtiön ja osakkaan välistä relaatiota lainsäätäjän tarkoittamalla tavalla. Yllättävän usein törmää tilanteeseen, jossa jopa asuntoyhtiön hallituksen jäsenillä ei ole oikeaa käsitystä siitä, kuka rakennuksen omistaa ja kenen vastuulla rakennuksen kunnossapito on.

Olisikin erityisen toivottavaa, että tätä perusasiaa voitaisiin laissa edelleen selventää. 

Eräs harkinnanarvoinen vaihtoehto voisi myös olla, että sitten kun asunto-osakeyhtiölainsäädäntöä on muutettu, laadittaisiin ministeriön toimesta havainnollinen ja käytännönläheinen opasvihkonen, jota voitaisiin eri yhteyksissä taloyhtiöiden edustajille ja myös osakkaille jakaa. Tarvittaessa voivat myös Rakennustarkastusyhdistyksen asiantuntijat olla mukana opasvihkosta laadittaessa.

Rakennukseen kohdistuvat muutostyöt

On todennäköistä, etteivät osakkaat välttämättä tunne velvollisuuksiansa lähtiessään suunnittelemaan ja toteuttamaan erilaisia korjaus- ja muutostöitä hallitsemissaan asunnoissa. Osakkaan ilmoitusvelvollisuus saattaa jäädä tekemättä pelkän tiedonpuutteen ja myös sen takia, ettei osakas tiedä sopivaa menettelytapaa.

Esimerkiksi juuri ilmoitusmenettelyä helpottaisi käytännössä, jos osakkaalla olisi käytössään siihen tarkoitukseen laadittu lomake. Muutoinkin erilaiset lomakkeet ovat käyttökelpoisia tilanteissa, joissa enemmän tai vähemmän maallikot ovat tekemisissä osin vaikeaselkoisen ja vaikeatulkintaisen lainsäädännön soveltamisen kanssa. Asunto-osakeyhtiölainsäädäntö on monin paikoin joustava ja tulkinnoille sijansa antava.

Voisiko esimerkiksi edellä hahmoteltuun oppaaseen sisällyttää valmiiksi painettuja ilmoituslomakkeita? Vähän samaan tapaan kuin veroilmoituksen täyttämisoppaaseen lisättiin jokunen vuosi sitten valmiita lomakkeita, joita on voinut oppaasta irrottaa.

Yhtiön taholta huolehdittavan valvontatyön merkitystä ei muutostöissä voi aliarvioida. Asiaan onkin ehdotuksessa kiinnitetty huomiota. Toisaalta on varmaan niin, että jos yhtiön hallituksen jäsenelle tulee suhteellisen ankara vastuu siitä, että muutostyön valvonta on riittävästi järjestetty, voi se maallikko hallituksen jäsenelle olla aika kova velvoite. Varsinkin, jos velvoitteen laiminlyönti voi ääritapauksessa johtaa vahingonkorvausvastuuseen.

Pienemmissä asuntoyhtiöissä muutostöiden jonkinasteinen kontrollointi lienee helpommin pidettävässä ”kurissa”. Mutta mitä suuremmasta yhtiöstä on kysymys, sen haastavammiksi tilanteet muuttuvat.

Tämä johtaakin pohtimaan sitä mahdollisuutta, että lakiin tulisi jokin kynnys, esim. 100 tai 150 asuntoa, jota suuremmissa asuntoyhtiöissä asetettaisiin ainakin isännöitsijälle, mutta mahdollisesti myös hallituksen jäsenille, jonkinlaisia kelpoisuusvaatimuksia. Ajatus saattaa tuntua radikaalilta, mutta ehkä työryhmän kannattaisi sitä ainakin pohtia.

Suurten yhtiöiden isännöinti on tänä päivänä ammattimaista toimintaa. Isännöitsijöitä koulutetaan muun muassa Kiinteistöliiton toimesta. 

Suurissa yhtiöissä isännöitsijöillä tulisi kirjanpidollisen osaamisen lisäksi olla jonkinasteista tietämystä teknisistä kysymyksistä. Muun muassa talotekniikka on tänä päivänä hyvinkin monimutkaista. Jo sen havaitseminen, milloin laitteita pitää huoltaa, vaatii ammattitaitoa.

Hyvän rakennustavan noudattamisvelvoite on luonnollisesti paikallaan. Osakkeenomistajalle tästä kuuluva vastuu on sekin asia, jota suinkaan kaikki osakkaat eivät osaa itseänsä kohdistuvana mieltää. Käytännössä aina silloin tällöin törmätään rakennusvalvonnassakin tilanteisiin, joissa osakasta vaaditaan vastuuseen vuosikymmeniä sitten tehdyistä muutostöistä. Tulisiko laissa olla jokin kohtuullistamissäännös, joka kytkettäisiin ajan kulumiseen? Muutostyön tehneitä urakoitsijoita ei taatusti saada vastuuseen hyvin lyhyenkään ajan kuluttua työn valmistumisesta. 
Osakkeeseen kohdistuvana voi vastuu muodostua kohtuuttomaksi.

Osakkaiden yhdenvertaisuus

Taloyhtiön sisäiset erimielisyydet esimerkiksi yhdenvertaisuuden toteutumisen osalta eivät kuulu rakennusvalvontaviranomaiselle. Siitä huolimatta niitä usein käytetään argumentteina erilaisissa taloyhtiöiden tilanteissa, joissa kysymys on – tai on ollut – viranomaislupaa edellyttävistä rakentamistoimenpiteistä.

Tyypillinen tällainen tilanne on hissin jälkiasennus. Koska lähivuosina ja vuosikymmeninä hissien jälkiasennukset tulevat voimakkaasti yleistymään ja yhteiskuntakin ilmiötä tukee, niin Rakennustarkastusyhdistyksen mielestä olisi ollut hyvä, jos työryhmä olisi ollut valmis ehdottamaan esimerkiksi hissin jälkiasennuskulujen jyvityssäännöstä.

Samassa yhteydessä olisi ollut toivottavaa pohtia vielä tarkemmin mahdollisuutta kajota enemmistöpäätöksellä osakashallinnassa olevaan tilaan. Yhdistys tarkoittaa tilanteita, joissa hissin jälkiasennus onnistuisi teknisesti ja rakennushistoriallisesti parhaiten erottamalla eri huoneistoista pieni tila hissikuilua varten. 

Yhdistys ymmärtää hyvin, että pienenkin tilan erottaminen muita osakkaita palvelevaan tarkoitukseen on radikaali ja siinä lähestytään jo omaisuuden perustuslaillista suojaa. Mutta jos tilasta maksettaisiin käyvä korvaus niin olisiko tällainen ”pakkolunastus” kuitenkin ajateltavissa?

Lopuksi

Rakennustarkastusyhdistys RTY ry pitää työryhmän väliraportissaan esittämiä kannanottoja ja näkemyksiä hyvin perusteltuina.

Jatkotyöskentelyä ajatellen on syytä edelleen korostaa, että lain selvyysvaatimus on keskeinen. Onhan kysymys säännöstöstä, jota pääosin maallikot lukevat ja joutuvat soveltamaan.

RAKENNUSTARKASTUSYHDISTYS RTY ry

Lauri Jääskeläinen
varapuheenjohtaja