Tampereen käräjäoikeus

Tampere 20.8.2008

		Oikeusministeriölle

		Viite: Oikeusministeriön kirje 5.6.2008, OM 11/41/2003

Pyydettynä lausuntonaan luonnokseen hallituksen esitykseksi Eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi sisältyvistä lakiluonnoksen 6 luvun 32 §:stä ja 9 luvun 6 - 12 §§:stä Tampereen käräjäoikeus lausuu kunnioittaen seuraavaa:

1. 6 luvun 32 §

1.1. Yleistä 

Käräjäoikeus pitää säännöstä useastakin syystä perusteltuna ja tarpeellisena, ja tässä mielessä käräjäoikeus periaatteessa kannattaa ehdotusta.

Asunto-osakeyhtiöissä ongelmana on ollut päätöksenteon vaikeus nimenomaan liittyen uudistusten ja/tai muutostöiden toteuttamiseen. Ongelmat ovat aiheutuneet vaikeudesta sovittaa yhteen  osakkeenomistajien maksuvelvollisuus uudistuksista/muutostöistä ja yhdenvertaisuusperiaate. Kun yhtiökokouksessa on sitten käytännössä edellytetty yksimielisyyttä mainitunlaisia asioita koskevilta päätöksiltä, on seurauksena usein ollut se, ettei uudistuksia ole saatu toteutettua lainkaan. Nyt käsillä oleva säännös tuo helpotusta tilanteeseen. 

Erityisen positiivisena seikkana pykälään sisältyvistä eri momenttien säännöksistä voidaan todeta, että niiden vaikutus ilmennee aikaa myöten osakkeenomistajien kohonneena halukkuutena huolehtia huoneistojensa kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta. Tämä on luonnollisesti hyvä asia. Samaten säännös vähentänee yhtiön ja osakkeenomistajien välisiä erimielisyyksiä, vaikkakaan toiseen suuntaan menevä vaikutus ei ole kaikilta osin poissuljettu. 

1.2. Pykälän 1 momentti  eli yhtiövastikkeen alentaminen yhtiölle tulevan säästön perusteella

Käräjäoikeus pitää esitettyä säännöstä perusteltuna ja myös oikeudenmukaisena ja siten kannatettavana.

Nykyisen oikeustilan epäselvyys eli käytännössä tilanne, että osakkeenomistajalla, joka on tehnyt muutoksen tai kunnossapidon oman huoneistonsa osalta omalla kustannuksellaan, on vaara joutua maksamaan uudelleen osuutensa kunnossapidosta tai muutoksesta, lienee ainakin jossain määrin rajoittanut osakkeenomistajien halukkuutta kunnossapitotöihin ja uudistuksiin. Asiantila on myös ollut johtamassa erimielisyyksiin siitä, milloin ja miten osakkeenomistajan toimenpiteistä yhtiölle koituva säästö pitäisi ottaa huomioon. Kun voidaan hyvin perustein ajatella, että tulevaisuudessa vaurauden edelleen kasvaessa osakkeenomistajien hankkeet omien asuntojensa kunnostamiseen entisestään lisääntyvät, on oikeustilan selventäminen erityisen perusteltua.

Selvää lienee, että epäselvyyttä tulee käytännössä aiheuttamaan yhtiövastikkeen alennuksen suuruus. Jonkun osakkeenomistajan tekemän kunnostustyön aikaansaaman säästön määrästä ja sitä kautta vastikealennuksen määrästä tullee yhtiökokouksissa olemaan yhtä monta mieltä kuin on osallistujia kokouksessa. Erimielisyyksiä voitaneen kuitenkin torjua hankkimalla selkeät lausunnot korjaus/uudistustyön toteuttajalta syntyneestä säästöstä. On myös todettava, että on oikeudenmukaisempaa hyvittää kuin olla hyvittämättä kunnostustöitä tehnyttä osakkeenomistajaa, ja tämä kannanotto myös tukee jo edellä esiintuotua halukkuutta korjaustöiden tekemiseen enemmän kuin nykyinen oikeustila.

Käräjäoikeus kuitenkin toivoisi, että esityksen perusteluissa, tai jos se ei ole mahdollista, ainakin alan toimijoiden tms. tahon suosituksissa tuotaisiin esiin käytännön keinoja, joilla voitaisiin  asian osalta asunto-osakeyhtiöissä erimielisyyksiä torjua, tämä erimielisyys ja riitaisuus  jopa tarpeettomistakin asioista kun valitettavan usein näkyy käräjäoikeudessa esillä olevissa jutuissa. 

1.3. Pykälän 2 momentti eli kustannusten tasajako kaikkien huoneistojen osalta samat edut ja kustannukset tuottavassa uudistuksessa

Käräjäoikeus pitää esitettyä säännöstä kannatettavana, vaikkakin säännös saattaa synnyttää tulkintaerimielisyyksiä. Myös vaatimus yhtiökokouksen 2/3:n määräenemmistöpäätöksestä asian osalta on perusteltu.

Säännöksessä määrätään uudistuksen aiheuttamien kustannusten tasajaosta, ja kunnossapito siis rajataan pois säännöksen piiristä.  Säännös on muotoiltu nimenomaan tarkoituksena selventää yhtiövastikkeen maksuvelvollisuutta nykyisestä, mutta on kyllä todettava, että uudistuksen ja kunnossapidon rajanveto on sen verran häilyvä, että asia ei käytännössä sujune ongelmitta. Kun toisaalta uudistuksen ja toisaalta kunnossapidon välistä rajanvetoa ei pystyne esityksen perusteluissa tarkemmin esittämään, voisi kiinteistöalan toimijoilta toivoa asiasta käytännön ohjeistusta asunto-osakeyhtiöille  erimielisyyksien ja riitaisuuksien vähentämiseksi.

1.4. Pykälän 3 momentti eli yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen hissin jälkiasennuksessa

Käräjäoikeus pitää esitettyä säännöstä asianmukaisena ja kannatettavana.

Ensinnäkin voidaan todeta säännöksen yleisestä yhteiskunnallisesta taustasta, että on hyviä perusteita helpottaa hissien ja vastaavantyyppisiä turvallisuuden ja asumismukavuuden parantamiseen tähtääviä muutostöitä asunto-osakeyhtiöiden omistamissa rakennuksissa. Tunnettu tosiasia on, että vanhusväestön osuus lisääntyy Suomessa huomattavasti jo melko lyhyellä aikavälillä. Kun tällä hetkellä yli 65- vuotiaita on tilastojen mukaan n. 800.000, vuonna 2020 heitä arvioidaan olevan jo miltei 1.200.000 ja vuonna 2040  miltei 1.350.000. Tämän hetken yli 85-vuotiaiden määrän eli 80.000 lasketaan kaksinkertaistuvan vuoteen 2030 mennessä. Voidaan pitää yhteiskunnallisesti perusteltuna, että vanhukset liikunta- ja toimintakyvyn heikentyessä voivat kuitenkin niin halutessaan asua omassa kodissaan mahdollisimman pitkään. Kun edellä mainituin tavoin asunto-osakeyhtiöissä ongelmana on ollut päätöksenteon vaikeus liittyen muutostöihin, ja erityisenä ongelmana on ollut hissin rakentamiskustannusten oikeanlainen kohdentaminen osakkaille, on tästä taas on seurannut, ettei muutostöitä ole toteutettu. Jos  lainmuutoksen seurauksena saadaan helpotettua esim. juuri hissien rakentamista asunto-osakeyhtiöissä, joissa on runsaasti ikääntyneitä osakkeenomistajia, on asiaa puollettava.

Edellisessä kappaleessa lausuttu huomioon ottaen hissin jälkiasennusta on pidettävä nykyolosuhteissa juuri sellaisena enemmistön päätettävissä olevana tavanmukaisena toimenpiteenä kuin säännöksessä on esitetty. 

On selvää, että asunto-osakeyhtiössä vastikeperusteesta poikkeamiset  ( = raha) ovat juuri niitä asioita, jotka aiheuttavat eniten erimielisyyksiä ja riitoja. Kun kuitenkin nyt käsillä olevassa esityksen  vastikeperusteesta poikkeaminen koskee vain tärkeäksi luokiteltavaa hissien jälkiasennusta, ei mahdollisuus erimielisyyksien syntymiseen ole seikka, jonka tulisi estää säännöksen toteuttaminen.

Esityksen perusteluissa on aiheellisesti esitetty erilaisia laskutapoja yhtiövastikkeen laskemiseksi eri kerroksissa huoneistoja omistaville osakkeenomistajille. Menettelyn helpottamiseksi ja mahdollisten erimielisyyksien minimoimiseksi olisi kyllä vielä syytä joko esityksen perusteluissa tai muutoin antaa erityyppisiä lisäsuosituksia ja laskentakaavoja asunto-osakeyhtiöille asiaan liittyen.

1.5.  Pykälän 4 momentti eli yhtiövastikkeen alentaminen vain muun käyttötarkoituksen huoneistoissa tehtävän uudistuksen yhteydessä

Käräjäoikeus pitää esitettyä säännöstä asianmukaisena ja siten kannatettavana.

2. 9 luvun 6 -12 §§:t eli toiminnantarkastus

Käräjäoikeus pitää esitystä näiden säännösten osalta asianmukaisena ja kannatettavana.

Lausunnon on käräjäoikeudessa valmistellut käräjätuomari Jukka Peltonen.

Pekka Lankinen
laamanni