LAUSUNTO

						10.5.2005

Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN VÄLIRAPORTTI

Suomen Isännöintiliitto ry katsoo, että lain muutosta on raportissa olleiden osien osalta käsitelty riittävästi. Moni asiaa vaatii vielä tarkennusta, mutta näin varmasti tapahtuu vielä ennen lain hyväksymistä.

Seuraavassa muutamia asioita, joita nostaisimme erityisesti esille.

Osakkaan muutostyöoikeus

Osakkaan ilmoitusvelvollisuuden muutos on hyvä asia. Asia vaatii kuitenkin vielä täsmennystä.  Isännöitsijälle on säädetty tiedonvälitysvelvollisuus muutoksesta niille, joita se saattaa koskettaa. Kohtuullinen tiedontoimitus- ja käsittelyaika on parempi vaihtoehto kuin selvästi määritellyt ajat. Tilanteiden ja olosuhteiden erilaisuuksien takia ei yhteneviä aikoja ole mielekästä määritellä.

Raportissa ehdotetaan, että hallitus voi antaa valtuudet isännöitsijälle kieltää muutostyöt yhtiön puolesta. Lisäys on aiheellinen ja antaa oikean kuvan isännöitsijän asemasta yhtiössä. Tosin mielestämme hallitus voi, ja sen pitääkin osata, päättää isännöitsijän päätäntävallasta tällaisten asioiden hoitamisessa ilman tätä mainintaa. Jos tämä maininta otetaan lakiin tässä kohtaa, tulee myös samansuuntaiset lisäykset tehdä muihin tällaisia ohjeistuksia vaativiin kohtiin.

Erinomaisen hyvä ovat myös lisäykset kohtuullisten kustannusten veloitusmahdollisuudesta muutostyöntekijältä selvityksestä ja valvonnasta. Säännöstä olisi syytä vielä tarkentaa sen osalta, että myös yhtiön hallinnon poikkeukselliset kustannukset voisivat tulla korvattavaksi. Tämä on tärkeää myös siinä mielessä, että yhdenvertaisuuden vuoksi selvityksessä on otettava kerralla huomioon myös muiden osakkeenomistajien mahdollisuudet tehdä samanlainen muutostyö myöhemmin.

Huoneiston ulkopuolisien rakennusosia koskevaa osakkaan muutostyöoikeutta ei tulisi laajentaa kuin tapauksissa, joissa muutos on välttämätön, jotta huoneistoa voidaan käyttää sille alun perin suunniteltuun tarkoitukseen. Toivomme, että huoneistoihin liittyvien piha-alueiden hallintaoikeus tulisi yksilöidä tarkemmin, esim. yhtiöjärjestykseen liitetyllä asemapiirroksella. Samalla tulisi sopia muutostyöoikeuksien rajoista ehdotusta selkeämmin.

Perusparannukset

Hyvä muutos on, että yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa vastikkeiden luontoisia maksuvelvoitteita mm. yhteishankinnoista johtuvien kustannusten kattamiseen. Tulevaisuuden asumiseen liittynee kaikille tarpeellisia palveluita, joiden hankintaa ei yhteisesti tulisikaan estää.

Esteitä korjausvelan purkamiseksi tulisi jos vain suinkin mahdollista poistaa. Yksi tällainen asia päätöksentekijän kannalta olisi kysymys pääomavastikkeista. Mielestämme osakaskohtaiset pääomavastikkeet tulisi sallia. Tällä mahdollistetaan kaikille yhdenvertainen mahdollisuus päättää miten osuuttaan lyhentää tai ei lyhennä lainkaan. Näin myös tilanteet joissa osakas laiminlyö maksuvelvoitteitansa, ei koituisi muiden maksettavaksi, vaan velkapääomaa voitaisiin kasvattaa. Toisaalta mahdollista olisivat tilanteet, joissa vaikkapa valtion tukemisen toteuttaminen osakaskohtaisesti. Tällaisia voisivat esim. olla hissien rakentaminen kiinteistöihin jälkikäteen.

Osakkaiden tekemien yhtiölle kuuluvien töiden hyvittäminen on aina riitaista. Kokonaan hyvittämättä jättäminen olisi kaikkien kannalta helpoin tapa. Hyvittäminen tuo aina mukanaan arvostusongelman, toisaalta myönnämme hyvittämisen perustelut. 

Kunnossapitovastuu

Ehdotuksesta on mielestämme onnistuneesti poistettu putkien ja johtojen korjausvastuun samantasoisuudenvaatimus. Pykäläluonnoksessa on selvästi sanottu, että yhtiö korjaisi kaikki asentamansa putket ja johdot sekä ne, jotka se on hyväksynyt vastuulleen. Näinhän asia olisi selkeä, mutta selityksissä taas asiasta saa toisenlaisen käsityksen. Mitä oikein on tarkoitettu? 

Vaikka sähkölaitteiden ja –järjestelmien kuuluminen osakkaalle on tällä hetkellä omalaatuinen tulkinta, on se kuitenkin selkeä rajaus kunnossapitovastuun osalta. Mielestämme peruspalvelujärjestelmistä esim. sähkölämmitysjärjestelmä voi kuulua yhtiölle, mutta tällöin senkin ja mahdollisten muiden järjestelmien kuvaus/rajaus tulee olla yksiselitteinen. 

Muuta huomioitavaa

Osakkaan oman irtaimiston vakuuttaminen (kotivakuutus) on käsityksemme mukaan vielä tälläkin hetkellä asuntokantaan nähden puutteellista.  Vakuutusyhtiöiden taholta on esitetty arvioita, joiden mukaan kotivakuutus puuttuu jopa useilta kymmeniltä prosenteilta kerros- ja rivitalohuoneistoista.  Tämän seurauksena on vahinkotapauksissa syntynyt tilanteita, joissa epäselvä tai vaikeutunut korvausmenettely on aiheuttanut asuntoyhtiölle ja siten osakkeenomistajille tarpeettomia lisäkuluja ja jopa omavastuiden ja vakuutusmaksujen korotuksia.  Kysymmekin voisiko tämä jotenkin ottaa huomioon lain valmistelussa.    

Luonnoksessa on useista kohdista luettavissa isännöinnin vaatimustason lisääntyminen. Liittomme mielestä tämä on oikean suuntaista kehitystä. Isännöitsijät asuntoyhtiöiden asiantuntijoina ja johtajina ovat valmiit ottamaan vastaan niin uusia tehtäviä kuin kehittämään nykyisiä. Tällä kaikella on kuitenkin vaikutusta isännöintipalvelun kustannuksiin. Esimerkiksi kaikkien erillisten veloitusten osalta laskennan vaatimustason nousun aiheuttaa lisäkustannuksia. Toisaalta näiden merkitys on erittäin pieni hyötyihin verrattuna.

Yhteyshenkilönä asiassa liitossamme toimii allekirjoittanut.

Kunnioittaen,
SUOMEN ISÄNNÖINTILIITTO RY

toimitusjohtaja
Tero Heikkilä
p.(09) 2787 365, gsm 0400-160342
tero.heikkila@isannointiliitto.fi