LAUSUNTO					
7.9.2006

Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO
kirjaamo.om@om.fi

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN MIETINTÖ (OM 2006:9)

Suomen Vuokranantajat SVA ry kiittää mahdollisuudesta antaa lausunto  asunto-osakeyhtiölaki työryhmän väliraportista.

Lausunnon antajasta

Suomen Vuokranantajat SVA ry on vuokranantajien ja asunnonomistajien valtakunnallinen edunvalvontajärjestö. Jäsenemme ovat valtaosin asuntoja vuokraavia yksityishenkilöitä. Jäseneksi voi liittyä myös henkilö tai oikeuskelpoinen yhteisö, joka omistaa asuin- tai toimitiloja olematta kuitenkaan vuokranantaja. Jäsentemme omistamat vuokrahuoneistot ovat pääosin asunto-osakeyhtiöiden osakehuoneistoja. Täten asunto-osakeyhtiölain merkitys on jäsenistöllemme erittäin suuri.

Suomen Vuokranantajat SVA ry keskittyy toiminnassaan jäsenekseen liittyneiden vuokranantajien palvelemiseen. Jäsenten käytössä on juridinen puhelinneuvonta huoneenvuokraukseen liittyvissä kysymyksissä. Jäseniä  neuvontaan myös asunto-osakeyhtiölain tulkintaa koskevissa asioissa, kun kysymykset koskevat osakkaan vuokraamaa osakehuoneistoa.
 
Suomen Vuokranantajat SVA ry pyrkii edistämään hyvää huoneen-vuokratapaa ja reiluja menettelytapoja vuokralaisen ja vuokranantajan välisessä suhteessa. Tarkoituksena on edistää oikean tiedon leviämistä huoneenvuokrasuhdetta koskevissa asioissa.

Suomen Vuokranantajat SVA ry on Suomen Kiinteistöliiton valtakunnallinen toimialajärjestö. 

LAUSUNTO

Yhdymme lausunnossamme Suomen Kiinteistöliitto ry:n lausuntoon.

Lisäyksenä Suomen Kiinteistöliiton lausuntoon Suomen Vuokranantajat SVA ry katsoo, että:

1) Yhtiökokouskutsujen toimitusaika

Yhtiökokouskutsujen toimitusajan osalta katsomme Kiinteistöliitosta poiketen, että työryhmän esitys, jonka mukaisesti yhtiökokoukset tulee kutsua koolle viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta on hyvä. Kahden viikon minimiaikaa pidämme vuokranantaja-osakkaiden kannalta tarpeellisena parannuksena. Viikon kutsuaika on osoittautunut usein tarpeettoman lyhyeksi, etenkin kun moni vuokranantajaosakas ei asu yhtiökokouksen pitopaikkakunnalla. 

2)Yhdenvertaisuusperiaate autopaikkoja jaettaessa

Autopaikkojen jako aiheuttaa paljon riitoja taloyhtiöissä. Lukuisat riidat ovat seurausta siitä, että asunto-osakeyhtiölaista puuttuu pykälä autopaikkojen jakamisesta. Paikkoja jaettaessa on pyritty noudattamaan osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaatetta. Nykyisellään periaatteen on katsottu toteutuvan, vaikka autopaikkoja jaettaessa kaikille talossa asuville tai toimiville  osakkeenomistajille on annettu etusija. Vasta tämän jälkeen autopaikkoja on jaettu esim. osakkeenomistajien vuokralaisten käyttöön tai muualla asuville osakkeenomistajille. (Vastaavaa periaatetta on noudatettu myös muiden yhtiön tilojen jakamisessa.)

Mielestämme yhdenvertaisuusperiaate ei toteudu tällöin, koska käytännössä vuokranantajaosakkaan vuokralainen ei ehkä koskaan saa käyttöönsä autopaikkaa, vaikka sekä vuokranantajaosakas että asukasosakas antavat saman taloudellisen panostuksen taloyhtiöön. 

Käytännössä nykyinen yhdenvertaisen kohtelun periaatteen tulkinta onkin  johtanut sijoittajaosakkaiden ja heidän vuokralaistensa kannalta kohtuuttomiin ratkaisuihin. Sijoittajaosakkaalla ei osakasasemastaan huolimatta ole ollut mahdollisuutta varmistua autopaikan saamisesta talossa asuvan vuokralaisensa käyttöön, vaikka nämä jonotuslistan mukaan olisivat seuraavana vuorossa. Vuokralaisille jaettuja autopaikkoja on jopa irtisanottu, jos yhtiöön on muuttanut uusi osakas, joka tarvitsee autopaikan omaan käyttöönsä. Nykyinen tulkinta yhdenvertaisen kohtelun periaatteesta on johtanut sijoittajaosakkaiden kannalta merkittäviin taloudellisiin menetyksiin. Autopaikan tarvitseva vuokralaisehdokas on usein jättänyt vuokrasuhteen kokonaan solmimatta, kun autopaikkaa ei ole voitu  tarjota hänelle.

Suomen Vuokranantajat SVA ry katsoo, että Maankäyttö- ja rakennuslain 
määräys velvoitteesta järjestää autopaikat kiinteistöä käyttävien tarpeisiin, tukee 
yhdistyksen näkemystä, jonka mukaan myös kiinteistöä käyttäville 
vuokralaisille tulisi taata mahdollisuus saada autopaikkoja käyttöönsä. 

Suomen Vuokranantajat SVA ry esittääkin, että asunto-osakeyhtiölakiin tai 
ainakin lain perusteluihin 1 luvun 10 §:n kohtaan, kirjattaisiin nykyistä 
selkeämmin, miten osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu toteutetaan 
autopaikkoja jaettaessa (vaihtoehtoisesti voidaan harkita säätää 
autopaikkojen jaosta omassa pykälässä). Suomen Vuokranantajat SVA ry 
katsoo, että osakkaita tulee kohdella samalla tavoin riippumatta siitä, ovatko 
he sijoittajaosakkaita vai yhtiössä asuvia osakkaita. 

Käytännössä osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaate voitaisiin toteuttaa 
siten, että sijoittajaosakkaat jonottaisivat samalla jonotuslistalla kuin yhtiössä asuvat 
osakkaat. Sijoittajaosakkaan saatua jonotuslistan mukaisesti autopaikan,  
hänellä olisi oikeus edelleen vuokrata paikka yhtiössä asuvalle vuokralaiselleen tai yhtiössä 
liiketoimintaa harjoittavalle vuokralaiselleen. Vuokralaisen vaihtuessa autopaikka 
palautuisi yhtiölle vuokrattavaksi ensimmäisenä yhteisellä jonotuslistalla 
olevalle asukas-osakkaalle tai sijoittajaosakkaalle (jonka paikkaa olisi jälleen oikeutettu 
käyttämään hänen vuokralaisensa…)

 3) Asunto-osakeyhtiörikkomus 

Suomen Vuokranantajat SVA ry esittää lisäksi harkittavaksi, että 16 luvun 2 pykälään lisättäisiin määräys, jonka mukaan asunto-osakeyhtiörikkomuksena pidettäisiin myös myötävaikuttamista tahallisen törkeän yhdenvertaisen kohtelun periaatteen vastaisen päätöksen tekemiseen.

4) Isännöitsijätodistus

Suomen Vuokranantajat SVA ry esittää myös, että isännöitsijätodistusta käsittelevään 7 luvun 27 §:n kohtaa 3 lisättäisiin tieto, siitä jos yhtiö sijaitsee vuokratontilla ja jos yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on oikeus lunastaa tontti tai sen murto-osa tietyin vuokrasopimuksen mukaisin ehdoin (esimerkiksi HYPO:n uuden tonttikonseptin mukaisesti.)

	5) Lainan nosto ja panttaus

Suomen Vuokranantajat SVA ry esittää, että Yhtiökokousta käsittelevän 6 luvun  muut säännökset kohtaan, otettaisiin oma pykälä otsikolla lainan nosto ja panttaus. Asunto-osakeyhtiölakiin olisi tarpeellista saada oma pykälä, jonka mukaisesti päätös yhtiön panttikirjojen panttauksesta ja yhtiölainan nostamisesta sinänsä tehtäisiin normaali enemmistöllä. Samalla tulisi kuitenkin päättää valtuuttaa kaksi henkilöä yhdessä panttaamaan panttikirjat ja nostamaan yhtiön laina, ellei yhtiöjärjestys toisin määrää tai yhtiökokous nimenomaisesti toisin päätä. Pykälä ehkäisi lainan nostoon ja panttaukseen liittyviltä nyt ilmenneiltä väärinkäytöksiltä ja taloyhtiöille ja osakkeenomistajille syntyviä taloudellisia vahinkoja. 

Samaa tarkoitusta varten, tulisi 6 lukuun ottaa määräys, jonka mukaisesti myös pöytäkirjanotteeseen vaadittaisiin aina kahden kokouksessa läsnä olleen allekirjoitus.

	6) Yhtiön lähipiiri 

Suomen Vuokranantajat SVA ry katsoo, että 11 luvun 8 §:ssä säädetty yhtiön lähipiirin määrittely ei sovellu asunto-osakeyhtiöihin. Pykälän soveltaminen johtaisi siihen, että lähes poikkeuksetta jokainen asunto-osakeyhtiössä kuuluisi yhtiön lähipiiriin. Suomen Vuokranantajat SVA ry esittää, että kyseinen pykälä poistettaisiin tarpeettomana.

	Muilta osin yhdymme Suomen Kiinteistöliiton lausunnossa esitettyyn.

Suomen Vuokranantajat SVA ry

	Virpi Hienonen
	toiminnanjohtaja