Lausunto

Pirkka-Petri Lebedeff			27.8.2008		1667/90/2008

Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 Valtioneuvosto

Lausuntopyyntönne 5.6.2008

Lausunto hallituksen esitysluonnoksesta uudeksi asunto-
osakeyhtiölaiksi

Oikeusministeriössä on laadittu luonnos hallituksen esitykseksi eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi. Ehdotuksen jatkovalmistelu on tehty virkatyönä syyskuun 2007 ja kevään 2008 aikana asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnön ja siitä saadun palautteen perusteella. 

Lausuntopyynnössä on pyydetty lausuntoa luonnokseen sisältyvistä säännöksistä, jotka koskevat yhtiövastikeperusteesta poikkeamista ja toiminnantarkastusta (6 luvun 32 § ja 9 luvun 6-12 §).

Yleistä
Esityksen pääasiallinen sisältö

Esityksessä ehdotetaan uuden asunto-osakeyhtiölain säätämistä. Tavoitteena on uudistus, joka edistää asunto-osakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järjestää osakkeenomistajien kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoivalla tavalla.

Yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön osakkeenomistajan vastuun rajoja selvennetään erityisesti kunnossapitovastuun, osakkeenomistajan muutostöiden sekä kunnossapitoa ja muutostyötä koskevan yhtiön päätöksenteon osalta. Lisäksi selvennetään yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja periaatteen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa. Osakkeenomistajan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan yhtiön päätöksen moittimista sekä vahingonkorvausvastuuta koskevaa säätelyä.

Kunnossapitovastuun osalta ehdotetaan säätelyn selventämistä siten, että kukin osakkeenomistaja vastaa vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa olevista, lähtökohtaisesti huoneiston käytön perusteella kuluvista tai merkittäviltä osin osakkeenomistajan henkilökohtaisten mieltymysten mukaisista rakenteista, pinnoista ja laitteista.  Yhtiön kunnossapitovelvollisuutta  rajaavasta samantasoisuusvaatimus -vaatimuksesta luovutaan ja yhtiön vastuuta peruspalvelujärjestelmien kunnossapidosta laajennetaan jonkin verran.

Myös kunnossapidon ja muutostyön välistä rajaa selvennetään siten, että yhtiöllä ja osakkeenomistajalla on oikeus toteuttaa kunnossapito uudisrakentamista koskevien vaatimusten mukaisesti.

Osakkeenomistajan ja yhtiön muutostöiden osalta ehdotetaan työn suunnittelua, ilmoitusvelvollisuutta ja kielto-oikeutta sekä työn toteutusta ja valvontaa koskevien säännösten selventämistä hyvää yhtiökäytäntöä vastaavalla tavalla.

Yhtiön muutostöiden osalta ehdotetaan, että yhtiövastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksen yhteydessä ja, jos se on tarpeen osakkeenomistajan aiemmasta kunnossapito- ja muutostyöstä yhtiölle tulevan säästön huomioon ottamiseksi. 

Lisäksi ehdotus sisältää nykyistä maallikkotilintarkastuskäytäntöä vastaavat säännökset toiminnantarkastuksesta. Toiminnantarkastaja voitaisiin valita yhtiössä, jossa ei ole KHT- tai HTM-tilintarkastajaa tai tilintarkastajan rinnalle. Jos yhtiössä on toiminnantarkastaja, hän antaisi erillisen kertomuksen tarkastuksestaan. 

Lisäksi ehdotetaan, että asunto-osakeyhtiölakiin sisällytetään kaikki asunto-osakeyhtiötä koskevat yhtiöoikeudelliset säännökset siten, että uudessa laissa ei enää viitata osakeyhtiölakiin.

Lausunto
Suomen Kuntaliitto on 27.10.2003 antanut lausunnon oikeusministeriölle asunto-osakeyhtiölain muutostarpeesta. Lausunnossa olemme ilmoittaneet, etteivät perusparannusta, uudistusta ja lisärakentamista koskevat säännökset toimi parhaalla mahdollisella tavalla erityisesti silloin, kun on kysymys perusparannus- tai uudistamispäätöksestä, joka ei yleensä hyödytä kaikkia osakkaita. Tämä koskee erityisesti hissien rakentamisen edellytyksiä olemassa oleviin rakennuksiin. 

Lisäksi olemme tuolloin lausunnossaan todenneet, että näkemyksemme mukaan vanhusten halutaan asuvan omassa kodissaan mahdollisimman pitkään. Tarkoituksenmukaista olisi, että laitokseen sijoittamisen asemasta vanhuksille tuodaan heidän tarvitsemansa palvelut heidän koteihinsa. Palvelurakenteen muutos, jolla tarkoitetaan vanhusten ja myös erilaisten muiden aikaisemmin laitoksessa hoidettujen väestöryhmien asuttamista normaaliasunnoissa, on yhteiskunnallisesti ja yhteiskuntataloudellisesti niin merkittävä asia, että mielestämme myös asunto-osakeyhtiölakia olisi kehitettävä tämän tavoitteen saavuttamiseksi. 

Hallituksen esitysluonnoksessa on otettu asianmukaisesti huomioon edellä mainitut Kuntaliiton esittämät näkemykset.

 Yhtiön toiminta (1 luku 5 §)

Pykälän 1 momentissa säädetään toiminnasta, jota asunto-osakeyhtiön oletetaan aina harjoittavan 2 §:ssä ilmenevän tarkoituksensa toteuttamiseksi. Asunto-osakeyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitseminen osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi siten kuin tässä laissa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään. Tällaista toimintaa on muun muassa kiinteistön ja rakennusten ylläpito mukaan lukien kunnossapito yhtiötä velvoittavien säännösten ja määräysten mukaisesti sekä rakennusten ja kiinteistön kehittäminen yhtiökokouksen päätösten mukaisesti. Voimassa olevassa laissa ei ole ollut vastaavaa nimenomaista säännöstä, mutta ehdotus vastaa nykyistä oikeustilaa. Kyseisen säännöksen sisällyttäminen lakiin on perusteltua selvyyden vuoksi.

Pykälän 2 momentin mukaan yhtiöjärjestyksellä voidaan määrätä myös muusta yhtiön toiminnasta, joka liittyy kiinteistön tai rakennuksen käyttöön.

Yhtiöjärjestyksessä toiminta voidaan määrätä pääsääntöä laajemmaksi, jos yhtiölle tulevat tehtävät liittyvät kiinteistön tai rakennuksen käyttöön. Esityksen yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, että yhtiöjärjestysmääräyksellä voidaan laajentaa yhtiön toimintaa esimerkiksi siten, että asunto-osakeyhtiömuotoisen palvelutalon tehtäviin kuuluu terveydenhoito-, turva- ja ruokailupalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille. 

Kuntaliitto pitää kyseisen säännöksen sisällyttämistä lakiin tarpeellisena, koska se edesauttaa sen toteuttamista, että vanhuksille tuodaan heidän tarvitsemansa palvelut heidän koteihinsa, jolloin laitokseen sijoittamisen tarve vähenee.

Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta (6 luku 32 §)

Pykälään ehdotetaan uusia säännöksiä osakkeenomistajien maksuvelvollisuuden jakamisesta kunnossapidon ja uudistuksen osalta yhtiöjärjestyksessä määrätystä vastikeperusteesta poikkeavalla tavalla. 

Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön kunnossapitotyössä tai uudistuksessa osakkeenomistajan huoneiston osalta syntyvän säästön huomioon ottamisesta vastikkeen perimisessä, uudistuksen kustannusten tasajaosta silloin, kun uudistuksen kustannukset ja edut ovat samansuuruiset kunkin huoneiston osalta, yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta hissin jälkiasennuksen yhteydessä sekä yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta silloin, kun uudistus toteutetaan vain tietyn käyttötarkoituksen osakehuoneistoissa ja uudistus ei tuota etua toisen käyttötarkoituksen huoneistoille.

Kuntaliitto pitää erittäin tärkeänä sitä, että lakiin sisällytetään uusia säännöksiä siitä, millä edellytyksillä yhtiökokous voi hissin jälkiasennuksen yhteydessä poiketa yhtiövastikeperusteen mukaisesta kustannustenjaosta. 

Voimassa olevassa laissa ei ole ollut säännöksiä siitä, miten sinänsä tavanomaisena pidettävästä hissin jälkiasennuksesta voidaan päättää silloin, kun vastikeperusteen noudattaminen kustannusten jaossa olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Yhtiön päätösten suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioidaan sen perusteella, miten päätös ja sen täytäntöönpano vaikuttavat yhtiön osakkeiden arvoon. Yksittäisen osakkeenomistajan kannalta kysymys on pelkästään ollut siitä, missä määrin hissin rakentamisesta hänelle aiheutuvat kustannukset ja hänen osakkeiden arvonnousu vastaavat toisiaan. Kuten esityksessä on todettu, oikeuskäytännön mukaan yhtiökokouksella ei ole ollut oikeutta ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta päättää hissien jälkiasennuksen hankintakustannusten perimisestä yhtiövastikeperusteesta poikkeavalla tavalla (KKO 1966 II 1). Tässä tilanteessa suurin hissien jälkiasennusta koskevista asunto-osakeyhtiöiden päätöksistä tehdään nykyisin yksimielisesti. Yksimielisyysvaatimus on johtanut siihen, ettei kaikkia tarpeellisia hissin rakentamispäätöksiä saada tehdyksi.

Ehdotuksen mukaan hissin jälkiasennuksesta päätetään vastikeperusteesta poiketen normaalilla enemmistöpäätöksellä, jos kustannusten jakoperusteena on hissin vaikutus osakehuoneistolle tulevaan hyötyyn, jolla tarkoitetaan toimenpiteen vaikutusta osakkeiden arvoon. 

Esityksen perusteluissa on todettu, että yleisesti hyväksyttäviksi ja yhdenvertaisuusperiaatteen mukaiseksi voidaan katsoa sellaiset kustannusten jakoperusteet, joissa maksuvelvollisuus on sidoksissa kullekin osakehuoneistolle tulevaan etuun. Huoneiston saamalla edulla tarkoitetaan toimenpiteen vaikutusta huoneiston arvoon. Yhtiöiden erilaisuuden vuoksi ei ole ollut kuitenkaan mahdollista säätää, että vain tietyllä tavalla toteutettava poikkeaminen vastikeperusteesta olisi yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista. 

Hissin jälkiasennuksesta huoneistolle tuleva etu määräytyy lähtökohtaisesti sen mukaan, missä kerroksessa osakkeenomistajan hallitsema huoneisto sijaitsee. Yleensä huoneistoon kohdistuvan arvonnousun ja kustannusten suhteen täsmällinen määritteleminen etukäteen päätöstä tehtäessä ei kuitenkaan ole mahdollista. Yhtiövastikeperusteesta poikkeava maksuperuste voidaan hyväksyttävästi määritellä erilaisilla yhtiökäytännössä olevilla yleisillä laskentaperusteilla tai niiden yhdistelmillä. 

Kuntaliiton mielestä hallituksen esityksen yksityiskohtaisissa perusteluissa on asianmukaisesti esitetty, miten yhtiökäytännössä vastikeperusteesta poikkeava kustannustenjako on yleensä toteutettu onnistuneesti. 

Kuntaliiton mukaan ehdotettu säännös hissin rakentamisesta jälkiasennuksena sekä siihen liittyvä kustannustenjakomahdollisuus on onnistuneesti säädetty. Kuntaliitto pitää erityisen tärkeänä, että kyseinen säännös sisällytetään myös lopullisen lakiin. 

Myös ehdotukset yhtiövastikkeen alentamisesta yhtiölle tulevan säästön perusteella, kustannusten tasajako kaikkien huoneistojen osalta samat edut ja kustannukset tuottavassa uudistuksessa sekä yhtiövastikkeen alentaminen vain muun käyttötarkoituksen huoneistoissa tehtävän uudistuksen yhteydessä on perusteltua, jotta osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen olisi käytännössä mahdollista.

Toiminnantarkastus (9 luku 6-12 §)

Vuonna 2007 säädetyn uuden tilintarkastuslain myötä maallikkoa ei voi valita 
tilintarkastajaksi vuonna 2012 alkavalle tilikaudelle. Tilintarkastuslain käsittelyn yhteydessä eduskunta edellytti, että ennen siirtymäkauden päättymistä varmistetaan nykyistä maallikkotarkastusta käytännössä vastaavan tarkastuksen jatkuminen asunto-osakeyhtiössä. 

Ehdotetut säännökset koskevat toiminnantarkastajan valitsemista, toimikautta, sijaista, kelpoisuutta, esteellisyyttä sekä tehtäviä, palkkiota ja kustannusten korvaamista, tiedoksisaantioikeutta ja salassapitovelvollisuutta. Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuu säädettäisiin tilintarkastajaa vastaavasti 13 luvun 5 §:ssä. 

Toiminnantarkastaja voitaisiin valita yhtiössä, jossa ei ole KHT tai HTM- tilintarkastajaa tai tilintarkastajan rinnalle. 

Jos yhtiössä on toiminnantarkastaja, hän antaisi erillisen kertomuksen tarkastuksestaan.           

Kuntaliitolla ei ole huomauttamista toiminnantarkastusta koskevan säätelyn osalta.   

SUOMEN KUNTALIITTO

Kari Prättälä			Pirkka-Petri Lebedeff
lakiasiain johtaja		lakimies