VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS
					24.10.2003

Oikeusministeriölle

Viite	 OM 11/41/2003

ASIA	Lausunto arviomuistiosta asuntoyhtiölain muutostarpeesta

	Pyydettynä lausuntona 24.7.2003 päivätystä arviomuistiosta asunto-osakeyhtiölain muutostarpeesta käräjäoikeus esittää kunnioittaen seuraavaa.

Yleistä	Käräjäoikeus yhtyy siihen muistiossa esitettyyn käsitykseen, että kiireellisin merkittävä uudistamistarve liittyy kunnossapitoa sekä osakkaan ja yhtiön vastuuta koskeviin säännöksiin. Niin ikään olisi hyvä, että OYL:iin kohdistuvia viittauksia voitaisiin vähentää. Luonteva ajankohta tarkistuksille olisi uuden osakeyhtiölain säätämisajankohta. Käräjäoikeus pitää muistiossa esitettyjä ehdotuksia ja kannanottoja perusteltuina. Seuraavassa esitetään näkemyksiä joidenkin yksityiskohtien osalta. 

Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuu

	Kunnossapitovastuu perustuu nykyään AOYL 78 §:ään. Käytännössä lienee harvinaista, että yhtiöjärjestyksessä olisi määrätty kunnossapitovastuusta. Sen sijaan tavallista on, että yhtiökokouksessa on hyväksytty jonkinlainen (esimerkiksi kiinteistöliiton julkaisema) vastuunjakotaulukko noudatettavaksi. Tällä tavoin täydennettynä lain säännös on osoittautunut kohtuullisen hyvin toimivaksi. Siihen liittyy kuitenkin muistiossa esitettyjä epäselvyyksiä. Erityisiä ongelmia aiheutuu osakkaan epäillessä esimerkiksi kosteus- tai homevaurioita. Näissä tilanteissa ei yleensä ongelmallisinta ole ratkaista, kuuluuko vaurion korjaus yhtiölle vai osakkaalle, sen tavallisesti kuuluessa yhtiölle. Sen sijaan vaikeaksi muodostuu kysymys siitä, mihin toimenpiteisiin yhtiön tulee ryhtyä osakkaan epäillessä tämänkaltaista vauriota. Tuleeko siis yhtiön ryhtyä kalliisiinkin selvittämistoimiin pelkän epäilyn tai lievän hajuhavainnon perusteella vai onko osakkaan asiana ensin osoittaa jokin korjattavissa oleva vaurio. Tämän vastuunjaon selventäminen olisi hyvin tarpeellista. Osakkaat ovat yleensä taipuvaisia katsomaan, että yhtiön selvittämisvelvollisuus alkaa jo pienistäkin epäilyistä. Yhtiö saattaa taas katsoa, että sen on ryhdyttävä toimenpiteisiin vasta, kun asukas osoittaa, ettei asunto ole terveydensuojelulain 26 §:ssä tarkoitetussa kunnossa eli että asunnossa oleskeleville aiheutuu terveyshaittaa. Käytännössä kuitenkin esiintyy tapauksia, joissa terveydensuojeluviranomaiset eivät totea terveyshaittaa, mutta asunnossa tai sen jossakin huoneessa saatetaan kuitenkin havaita esimerkiksi poikkeava haju, jolle asukas on niin herkistynyt, että saa terveysoireita. Tällaisen hajun syyn selvittäminen saattaa olla hyvin vaikeaa ja sen poistaminen täydellisesti vaatia huomattavia kustannuksia.

Vahingonkorvausvastuu

	Koska  AOYL on tavallisen kansalaisen elämänpiiriin vahvasti vaikuttava laki, jonka tulisi olla selkeä ja myös maallikon ymmärrettävissä, olisi paikallaan, että vahingonkorvausvelvollisuutta koskevat säännöksetkin ilmenisivät suoraan siitä. Hallituksen jäseniksi ryhtyvien tulisi niin ikään voida vaikeuksitta selvittää mahdollisen vahingonkorvausvastuunsa sisältö. 

Lain soveltamisala sekä asunto-osakeyhtiön tarkoitus ja toimiala

	Käräjäoikeus yhtyy siihen käsitykseen, että asumispalveluiden yhteishankinnan rahoitus kaipaisi tarkempaa sääntelyä. Käytännössä voi tulla kysymykseen, paitsi yhteinen internet-sopimus, esimerkiksi liittyminen kaapeliTV- ja internetpalveluja tarjoavan yhtiön asiakkaaksi. Liittymispäätöshän sinänsä voidaan nykyisen käsityksen mukaan tehdä yksinkertaisella enemmistöllä. Myös perustamiskustannus, joka hyödyttää samalla tavoin kaikkia huoneistoja voidaan AOYL 39 §:n mukaista menettelyä käyttäen kohdistaa yhtiövastikeperusteesta poikkeamalla saman suuruisena kaikkiin huoneistoihin. Epäselväksi jää, miten ohjelmamaksut olisi perittävä. Muistion sivulta 11 ilmenevä AOYL:n esitöiden mukainen käsitys, että televisio-ohjelmien hankkiminen ei kuulu asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen eikä toimialaan, ei enää vastanne nykyisiä oloja.

	Asunto-osakeyhtiön tarkoituksen ja toimialan osalta saatettaisiin niin ikään kaivata tarkempaa sääntelyä. Jos esimerkiksi yhtiössä on autotalliosakkeita, saattaa syntyä kysymys siitä, onko yhtiöllä oikeus autotallin haltuunottoon, jos sitä käytetään esimerkiksi varastona eikä auton säilyttämiseen.

Yhtiövastike ja muut maksut

	Yleensä yhtiövastikeperusteena on huoneiston pinta-ala tai sitä vastaava osakeluku. Uudemmissa yhtiöissä ei ns. jyvitystä enää ole eikä sillä vanhoissakaan ole sanottavaa merkitystä. Kuitenkin varsin monet yhtiön kustannukset ovat sellaisia, jotka oikeastaan olisi oikeudenmukaisempaa periä muulla kuin huoneiston pinta-alan perusteella. Ne saattavat kohdistua yhtäläisinä kaikkiin huoneistoihin, kuten esimerkiksi porrassiivous tai sitten niihin saattaa vaikuttaa huoneiston asukkaiden lukumäärä, kuten esimerkiksi jätehuolto. AOYL 39 §:n säännös yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta, joka tosin koskee vain huoneistoihin kohdistuvaa korjausta tai uudistusta, on varsin tarpeellinen eikä sitä suinkaan tulisi poistaa, vaan pikemminkin laajentaa tällaisen poikkeamisen käyttömahdollisuutta.

	Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden osalta saattaisi olla tarpeen selvittää vastikkeen maksuvelvollisuuden keskeyttämistä tai osakkaan oikeutta saada vastiketta kohtuullisesti alennetuksi silloin kun huoneistoa tai sen osaa ei ole voitu käyttää yhtiön vastuulle kuuluvien korjaustoimien johdosta. Kysymys saattaa olla esimerkiksi kosteusvauriokorjauksesta tai siitä, että huoneisto tai sen osa ei kosteusvaurion tai vastaavanlaisen syyn takia ole asumiskelpoinen. Tämäntyyppinen järjestelyhän on vuokrahuoneistojen osalta säädetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 23 §:ssä. Kaikissa kysymykseen tulevissa tilanteissa ei osakkaalla ole vahingonkorvaussaatavaa yhtiöltä yhtiön tuottamuksen puuttuessa.

Riitojen ratkaiseminen

	Tuomioistuimissa esiintyy paitsi yhtiökokouksen päätöksen moittimista koskevia riitoja myös vahingonkorvausriitoja, joissa on usein kysymys siitä, että yhtiö on kieltäytynyt tekemästä asukkaan edellyttämiä korjaustoimia yhtiön rakenteisiin taikka suoritetut korjaukset eivät ole asukasta tyydyttäneet. Erityisesti jälkimmäisessä jutturyhmässä on esimerkkejä siitä, että oikeudenkäyntikulut ovat muodostuneet niin suuriksi, että vaaditut korjaukset olisi jo niillä rahoilla voitu tehdä, että tuomioistuimen ratkaisu on vaikeasti ennustettavissa ja että lopputulos ei kuitenkaan tyydytä ainakaan molempia osapuolia. Yhtiökokouksen päätöksen moittimista koskevat kanteet taas nekin usein koskevat sellaisia kysymyksiä, kuten piha-alueen hallintaa, joissa luontevin ratkaisu olisi sovinto. Näihin kysymyksiin saattaa siis soveltua vaihtoehtoinen riidanratkaisumenettely, kuten ehdotettu uusi tuomioistuinsovittelu. Selvää kuitenkin on, että ainakin vaikeimmat ja laajimmat asiat jäävät normaalin tuomioistuinmenettelyn piiriin. Tältä osin käräjäoikeus, ottamatta kantaa siihen, tulisiko osakeyhtiölakiin perustuvien riita-asioiden käsittely sinänsä keskittää, vastustaa sellaista muutosta, että asunto-osakeyhtiöasioiden käsittely keskitettäisiin tiettyihin tuomioistuimiin. Nämä asiat ovat kuitenkin valtaosiltaan ns. perusjuridiikkaa ja niissä saattaa myös paikallisilla näkökohdilla olla suuri merkitys. 

	Lausunnon on valmistellut käräjätuomari Markku Räty.

	Laamanni		Lauri Melander