Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

Asia: 	Lausunto Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä (OM 2006:9)

Käsittelen lausunnossani vain yhtä, mutta sitäkin merkittävämpää ko. mietinnön kohtaa, nimittäin hissin rakentamista jälkikäteen. Alla on sanomani tiivistettynä ja seuraavilla sivuilla (2-5) on yksityiskohtaisempia perusteluja.

Joensuu, 22.8.2006

Lasse Katajavuori
Kalevankatu 15 A 1
80100 JOENSUU
p. 013-2513051

LAUSUNNON TIIVISTELMÄ

Hissien jälkikäteisrakentamiseen saadaan vauhtia, kun pelisäännöt laaditaan normaalin oikeustajun mukaisesti. Tässä selkeät linjat: kustannukset jaetaan vastikeperustaisesti (neliöiden mukaan), mutta alimpien kerrosten osakkaiden maksuosuutta kevennetään seuraavasti: katutason (0. krs) osakkaat vapautetaan kustannuksista kokonaan, 1.krs osallistuu 50% osuudella ja 2.krs 75% osuudella vastikeperustaisella tavalla lasketusta kustannusosuudestaan. 3.krs ja siitä ylöspäin maksavat täyden osuuden. 
 
Näin osakkaiden yhdenvertaisuus toteutuu edes suuntaa antavasti: ylempien kerrosten asuntojen arvohan nousee (tutkitusti) huomattavasti alakerroksia enemmän. Käyttöhyödystä nyt puhumattakaan.
 
Jos ja kun tämä päälinjaus kirjataan uuteen asunto-osakeyhtiölakiin, voivat taloyhtiöiden osakkaat viilailla nippelisäädöt kohdalleen rakentavassa hengessä ehdotetulla 2/3 enemmistöllä.

YKSITYISKOHTAISEMMAT PERUSTELUT

HISSIN RAKENTAMINEN KERROSTALOON JÄLKIKÄTEEN -
NYKYTILA JA TAUSTAA

Moniin vanhoihin hissittömiin kerrostaloihin ollaan nyt ja lähitulevaisuudessa rakentamassa hissejä. Valtiovalta ja kunnat kannustavat tähän avustuksillaan tarkoituksenaan mahdollistaa vanhusten asuminen kotona mahdollisimman pitkään ja säästää siten vanhusten laitoshoidossa. 

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki koetaan hissin jälkikäteen rakentamisen suhteen epäoikeudenmukaiseksi. Tämä on omiaan aiheuttamaan taloyhtiöissä riitoja ja taloudellista epävarmuutta - ja usein jopa estää hissien rakentamisen niissäkin tapauksissa, joissa se olisi oikeudenmukaisemmalla kustannusjaolla haluttua ja mahdollista.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hissin rakentaminen tulkitaan perusparannukseksi, jonka tekemisestä päätetään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä ja kustannukset jaetaan normaalilla tavalla kaikkien osakkaiden kesken vastikeperusteen, yleensä neliöiden, mukaan.

Hissin jälkikäteen rakentamisen tapauksessa ei toteudu osakkaiden yhdenvertaisuuden vaatimus, joka on eräs asunto-osakeyhtiölain peruspilareista. Yleensä perusparannuksissa yhdenvertaisuus toteutuu riittävän hyvin, mutta hissi on erikoistapaus sekä suurten rakentamiskustannusten että eri osakkeille kohdistuvan hyödyn vuoksi Jo pelkästään maalaisjärjellä voidaan päätellä, että hissistä on hyötyä sitä enemmän mitä ylempänä asunto sijaitsee. Tärkein eriarvoistava tekijä on kuitenkin se, että hissin rakentamisesta syntyvä arvonnousu kohdistuu merkittävimmin ylempien kerrosten osakkeisiin (samaan tulokseen on päädytty tieteellisemmin tutkimuksessa Rönkä, Kimmo ym.: Hissi vanhaan kerrostaloon, Suomen ympäristö 157, Ympäristöministeriö 1997).

Selvimmin tämä ristiriita ilmenee katutasossa olevien huoneistojen kohdalla. On vaikea kuvitella, että nämä osakkeet millään tavalla hyötyisivät hissin rakentamisesta tai että niiden arvo nousisi hissin rakentamisen vuoksi. Kuitenkin näiden osakkeiden omistajat osallistuisivat omalla osuudellaan hissin rakentamiskustannuksiin (ja myös käyttökustannuksiin!).  -- Yhdenvertaisuusperiaate joutuu varsin omituiseen valoon, jos enemmistöpäätöksellä osakas voidaan “pakottaa” osallistumaan kustannuksiin, joiden hyöty kanavoituu vain osalle päätöksentekijöistä.

Vaikka nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa ja sen valmistelussa on jossakin määrin pohdittu hissien rakentamista, on ilmeisimpänä ajatuksena ollut kaapelitelevision yms. pienempien hankkeiden joustava läpivienti asunto-osakeyhtiöissä. On hyvin ymmärrettävää ja hyväksyttävää, että pienehköissä hankkeissa ei ole tarvetta “millimetritarkkuuteen” kustannusten ja hyötyjen suhteen. Näin ei ole hissinkään suhteen, mutta nykyistä oikeudenmukaisempaan kustannusjakoon on syytä pyrkiä!

Hissin rakentaminen jälkikäteen on kustannuksiltaan ja hyötyjen jakautumiseltaan muista perusparannuksista niin paljon poikkeava hanke, että siitä tulisi säätää laissa omana kohtanaan. Oleellista on määritellä lakiin yksinkertainen laskentakaava, jossa otetaan huomioon osakkeen kerros. Tietysti laskentakaavassa on mukana myös osakkeen koko, joten vastikeperusteisuuden yleisperiaate ei hämärry.

Yllä kuvattua problematiikkaa ei nyt lausunnolla oleva ehdotus uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi ratkaise tyydyttävällä tavalla. 

SOPURATKAISUN DEMOKRATIAA JA DIKTATUURIA

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa sellaisenkin ratkaisun, jossa poiketaan vastikeperusteesta, mutta se vaatii kaikkien niiden yksimielisen suostumuksen, jotka tässä sopuratkaisussa joutuisivat maksamaan enemmän kuin vastikeperustaisesti. Siten yksikin itsekäs yläkerroksen sijoitusasunnon omistaja voi kaataa muiden hyväksymän sopuratkaisun.

Näin ollen hissi siis voidaan rakentaa enemmistön päätöksellä (demokratia syrjii alempien kerrosten osakkaita), mutta oikeudenmukaisemman sopuratkaisun hylkäämisestä voi päättää yksi omaa etuaan vahtiva osakas (yhden osakkaan diktatuuri voittaa enemmistön). Kovin ristiriitaista ja intohimoja herättävää!

Nyt käsiteltävän lakiesityksen ehdotus vastikeperusteesta poikkeavasta kustannusten jaosta 2/3 enemmistöllä ei täysin poista tätä ongelmaa. Päätöksestä toki saadaan demokraattisemman oloinen, kun se on tehty 2/3 enemmistöllä, mutta se voi silti syrjiä alempien kerrosten osakkaita, jos he jäävät vähemmistöön.    

Selvintä on antaa suoraan laissa ohjeellinen laskentakaava, jolla kustannukset jaetaan kohtuullisen oikeudenmukaisessa suhteessa eri kerrosten osakkaiden kesken.

UUSI LASKENTAKAAVA

Helsingin kaupungin hissiasiamies Erkki Holappa on onnistuneesti toiminut kätilönä sadoissa hissiprojekteissa. Usein näissä on käytetty jollakin tavalla soviteltua laskentatapaa (askelma- tai kerrosperustainen). Tämäkin todistaa siitä, että oikeudenmukaisempaa laskentatapaa tarvitaan.

Yksinkertaisimmillaan riittää se, että uusi laskentakaava poistaa pahimmat vääryydet alimpien kerrosten osalta. Esimerkiksi seuraavasti: katutason (=nollas kerros) osakkeet eivät osallistu kustannuksiin lainkaan, 1. kerros 50 %:lla ja 2. kerros 75 %:lla vastikeperustaisella tavalla lasketusta kustannusosuudestaan. Kaikille tätä ylempien kerrosten osakkaille voidaan ajatella olevan hissistä niin paljon hyötyä, että täysimääräinen osallistuminen kustannuksiin on perusteltua.

Tätä laskentatapaa voidaan käyttää myös erikoistapauksissa, joissa on esimerkiksi maanalaisia kerroksia, jonne rakennettavalla hissillä pääsee, ja tilojen käyttö on asumisen kannalta erittäin oleellista (tai jopa välttämätöntä). Tällöin edellä mainittua laskukaavaa sovellettaisiin niin, että katutaso olisikin 50 %:n osuudella, ensimmäinen kerros 75 %:n osuudella ja ylemmät 100 %:n osuudella. 

Jos maanalaisilla tiloilla (tai vastaavasti yhteisillä ullakkotiloilla) on vain vähäistä käyttöä, noudatetaan yllä mainittua peruskaavaa. Välimuotona kyseeseen voi tulla jokin pieni perusmaksu kaikilta osakkailta, mutta pääosa kustannuksista katettaisiin peruskaavan mukaisesti. Näin yhtiökokouksellekin jää jotain keskusteltavaa ja päätettävää (vaikka 2/3 enemmistöllä), mutta suuret linjat pysyvät silti kunnossa.

Toinen erikoistapaus koskee kaksitasoratkaisuja, jotka ovat melko yleisiä 1970-luvulla rakennettujen kerrostalojen päädyissä (kahdessa alimmassa kerroksessa). Tyypillisesti näissä on katutasossa sauna- ja pesutilat ja yksi huone, ylemmässä kerroksessa varsinaiset asuintilat ja osakkeen sisällä kerrosten välissä portaat. Tällaiset tapaukset tulisi rinnastaa laskentamallissa katutason huoneistoihin, koska hissistä ei ole näille hyötyä eikä voi ajatella, että näiden arvo nousisi hissin ansiosta. Liikuntarajoitteinen ihminen ei voi asua viihtyisästi kaksitasoratkaisussa, oli taloyhtiössä hissi tai ei.

Myöskään katutasossa olevien autotallien omistajat eivät osallistuisi hissien kustannuksiin – heillehän hisseistä ei ole mitään hyötyä (jos heillä on asunto-osake taloyhtiössä, he osallistuvat kustannuksiin sitä kautta). Tämä olisi poikkeus muihin perusparannuksiin ja lisäperuste siihen, miksi hissiasia tulisi käsitellä laissa omana kohtanaan.

USEAMMAN ERILAISEN RAKENNUKSEN TALOYHTIÖ

Oma kysymyksensä ovat vielä sellaiset taloyhtiöt, joihin kuuluu useampia (mahdollisesti erityyppisiä) rakennuksia, joissa ehkä jo osassa on hissi. Nämä ovat erikoistapauksia ja keskenäänkin kovin erilaisia, mutta näissäkin johtoajatuksena tulisi pitää sitä, että hankkeen maksavat ne, jotka siitä hyötyvät. Päätöksenteossa olisi kohtuullista, että kustannuksista vastaavat myös tekevät rakentamispäätöksen (vaatii ohjeistusta lakiin). 

Osakkeen arvonnousu on selkeä hyödyn mittari, joten on luonnollista, että rakentamiskustannuksiin osallistuvat vain niiden rakennusten tai rappujen osakkaat, jotka uudesta hissistä hyötyvät – heidän osakkeidensa arvonnousustahan tässä on kyse. Heidän maksuosuutensa lasketaan normaaliin tapaan yllä esitetyn laskukaavan mukaisesti. 

Asunto-osakeyhtiön purkaminen on ratkaisu, jota laissa kannattaa suositella vasta äärimmäisenä vaihtoehtona.

MAKSUOSUUDET JA OSAKKEEN ARVONNOUSU

Hissin rakentamisella on omistajan/asukkaan kannalta kaksi päävaikutusta: liikkumisen helpottuminen ja osakkeen arvonnousu. Edellinen on vaikeasti rahaksi muutettava asia, mutta selvä etu ylemmissä kerroksissa asuville. Osakkeen arvonnoususta on edellä viitatussa Kimmo Röngän tutkimuksessa saatu karkeita arvioita (5-10% arvonnousu vastaavasti 1.-3. kerroksessa).  Kiinteistövälittäjien mukaan osakkeen arvonnousu olisi vieläkin korkeampi, jopa 20% 3. kerroksen osakkeen kohdalla. 

Yhteenvetona arvonnoususta voidaan sanoa, että kaikki katutasoa ylempänä olevat osakkeet hyötyvät hissistä osakkeen arvonnousuna. Selvä suuntaus on myös se, että mitä ylempänä osake on, sitä enemmän hissi nostaa sen arvoa.

Edellä esitetyn kustannustenjakomallin avulla saadaan hissin rakentamisen kustannusrasitus ja osakkeen arvonnousu suurin piirtein yhdenmukaiseen suhteeseen eri kerroksissa. Jos ajatellaan, että hissin rakentamiskustannusten osuus ja osakkeen arvonnousu menisivät päittäin, jäisi ylempänä asuvien eduksi vielä hissin käytöstä saatava mukavuus - ja merkittävä osa käyttökustannuksista!  

Näin ollen ylempien kerrosten osakkaat edelleenkin hyötyisivät hieman hissin jälkikäteen rakentamisesta alhaalla asuvien kustannuksella. Mutta ehkä tämä olisi kuitenkin siedettävissä, kun vertaa nykytilanteeseen, jossa alakerran osakas joutuu maksamaan “täyden” osuuden - ainakin, ellei riitauta päätöstä. Ja kuten aikaisemmin todettiin, ”millimetritarkkuuteen” ei ole tarvettakaan - riittää, kun kohtuullinen oikeudenmukaisuus ja yhdenvertaisuus saavutetaan.

LOPUKSI

Käyttökustannusten muodossa kaikki osakkaat, myös katutason asuntojen ja autotallien omistajat, osallistuvat hissin kustannuksiin, vaikka eivät hyödy hisseistä - he eivät tarvitse hissiä eikä ko. osakkeiden arvo hissin vuoksi nouse. Näin on vähintäänkin kohtuullista, että hissistä vähemmän (tai ei lainkaan) hyötyvät osallistuvat rakentamiskustannuksiin vähäisemmällä osuudella.

Nykyisen lain (tai uuden lakiehdotuksen) suoma mahdollisuus, että osakas moittisi tehtyä rakentamispäätöstä yhdenvertaisuusperiaatteen perusteella, on yksilön tasolla ison kynnyksen takana ja on joka tapauksessa omiaan tulehduttamaan asukkaiden välejä. Oikeuden hakemista voi estää jo pelkkä tietämättömyys tällaisesta mahdollisuudesta. Esteenä voi olla myös turha pelko tai kunnioitus “ylempien” auktoriteettien (isännöitsijä, taloyhtiön hallitus) esityksiä tai päätöksiä kohtaan, puhumattakaan pelosta tai arkuudesta oikeudenkäyntiä kohtaan. Oikeudellista tietämystähän taloyhtiöissä on yleensä varsin niukalti - useimmiten isännöitsijä on ainoa henkilö, jolla tätä on edes kohtuullisesti. Täysin mahdoton ei ole sekään ajatus, että tätä asiantilaa voitaisiin tietoisesti käyttää hyväksi.

Hyvin valmistellulla lailla ja toimintamallilla voidaan kaikki nämä karikot välttää ja silti mahdollistaa hissien rakentaminen milloin se tarpeelliseksi nähdään.

Lainsäätäjällä olisi nyt erinomainen tilaisuus edistää hissien rakentamista ja ennaltaehkäistä taloyhtiössä nousevia riitaisuuksia laatimalla suositus tai sääntö laskentatavaksi, jonka perusteella kustannukset osakkaiden kesken jaetaan nykyistä oikeudenmukaisemmin.

Lasse Katajavuori
Kalevankatu 15 A 1
80100 JOENSUU
p. 013-2513051 (t)