Oikeusministeriö	30/2006
Lainvalmisteluosasto
PL 25

00230 VALTIONEUVOSTO	16.8.2006

kirjaamo.om@om.fi
jyrki.jauhiainen@om.fi 

Lausuntopyyntö 17.5.2006 /OM 11/41/2003

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN MIETINTÖ 2006:9

Yleistä

Työryhmämietinnössä esitetyt monilta osin voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin perustuvat linjaukset ja ratkaisut ovat yleisesti ottaen perusteltuja ja kannatettavia. Voimassa oleva asunto-osakeyhtiölaki ja sen vakiintuneet tulkinnat ovat pääosin osoittaneet toimivuutensa. Valmisteilla olevan lain perustaminen pääosin voimassa olevassa laissa omaksuttuihin ratkaisuihin ja sanamuotoihin on kannatettavaa. Hyvänä ratkaisuna voidaan pitää myös sitä, että valmisteilla olevassa laissa ei loitonnuta suuressa määrin osakeyhtiölaista.  

Suomen Asianajajaliitto toivoo lain jatkovalmistelussa kuitenkin kiinnitettävän huomiota valmisteilla olevan lain eräiden sanamuotojen muutosten tarpeellisuuteen suhteessa voimassaolevaan asunto-osakeyhtiölakiin, sen vakiintuneisiin tulkintoihin ja oikeuskäytäntöön. Huomiota toivotaan kiinnitettävän lisäksi pieniin asunto-osakeyhtiöihin ja erityisesti paritaloyhtiöihin, joissa toimimista mietinnössä ehdotetut linjaukset ja ratkaisut eivät ehkä kaikilta osin edistä. Valmisteilla olevassa laissa on sinänsä tarkoitus lisätä tahdonvaltaisuutta yhtiöissä, mutta sekään ei silti tuo apua pientaloyhtiöissä esiintyviin ratkaisemattomiin ongelmiin. 

Muutoin Suomen Asianajajaliitto esittää asiassa seuraavaa:

I OSA Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike

1 luku Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet

2 § Asunto-osakeyhtiö

Säännöksen perusteella asunto-osakeyhtiön rakennuksen hallintaoikeudella voisi olla muukin peruste kuin omistusoikeus. Vallitsevan käytännön mukaan yhtiön on tullut 

omistaa sen hallinnoima rakennus, jossa sijaitseviin huoneistoihin osakkeenomistajilla on osakkeisiin perustuva hallintaoikeus. Osakkeenomistuksella on vakiintuneen käsityksen mukaan ymmärretty pysyvänluonteista oikeutta hallita huoneistoa. 

Mietinnössä ehdotettu säännös mahdollistaa rakennuksen hallinnan esimerkiksi vuokraoikeuden perusteella. Vuokrasopimus voidaan tehdä määräajaksi, ja se on tietyin edellytyksin irtisanottavissa. Ehdotettu sääntely jättää avoimeksi kysymyksen siitä, mitä osakkeenomistuksen perusteella hallinnoiduille huoneistoille tapahtuu rakennusta koskevan vuokrasuhteen päättymisen jälkeen. Ehdotus hämärtää voimassa olevaa vakiintunutta käsitystä siitä, mikä on asunto-osakkeiden omistamisen luonne ja mihin asunto-osakeyhtiön osakkeet normaalisti oikeuttavat. Suomen Asianajajaliitto esittää harkittavaksi sitä, onko syytä laventaa rakennuksen hallintaperustetta muuhun kuin omistukseen, jotta osakkeenomistuksen merkitys ei loitontuisi nykyisistä omistusoikeutta koskevista vakiintuneista käsityksistä.

Yhtiön ja osakkeenomistajan hallinnan kohteista määrätään sinänsä tarkemmin yhtiöjärjestyksessä ehdotetun lain 1 luvun 13 §:n mukaan.

3 § Huoneisto ja muut osakashallinnassa olevat tilat

Ehdotetussa säännöksessä ei oteta kantaa huoneistojen lisäksi muiden tilojen kuin parvekkeen osalta osakashallintaan kuuluvista tiloista. Lain joustavuuden kannalta voisi olla hyvä rinnastaa parvekkeeseen muukin vastaavantyyppinen tila, esimerkiksi terassi (patio). Kysymykseen liittyy myös osakkeenomistajan oikeus tehdä muutostöitä tällaisessa ’muussa tilassa’ (ehdotetun lain 5 luku).

4 § Huoneiston luovuttaminen toisen käyttöön

Ehdotettu säännös mahdollistaa laveasti kirjoitettuna sen, että yhtiöjärjestyksessä voitaisiin periaatteessa millä tahansa perusteella kieltää huoneiston luovuttaminen toiselle. Yhtiöjärjestyksessä voitaisiin esimerkiksi määrätä, ettei huoneiston hallintaa voida luovuttaa kuin osakkeiden luovutuksen perusteella. Hieman epäselväksi jää mietinnön valossa, miksi mahdollisuutta rajoittaa luovutusta yhtiöjärjestyksessä pidetään ylipäänsä tarkoituksenmukaisena ja tarpeellisena. Mietinnössä ehdotetun lain 2 luvun 2 §:n 2 momenttiin sisältyy kuitenkin jo säännös hallintaoikeuden luovuttamisen rajoittamisesta. Yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä huoneiston luovuttamisen rajoittamisesta vaikutetaan yleensä huoneiston arvoon sitä alentavasti. 

2 luku Osakkeet

3 § Kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo

Tarve optio-oikeuksien sääntelylle asunto-osakeyhtiöympäristössä on käytännössä ollut vähäinen. Sääntelyä ei ehkä siten tältä osin voida pitää kovin tarpeellisena. 

Pykäläviittaus ehdotetun lain 2 luvun 4 §:ään lienee virheellinen.

7 § Osakekirjan sisältö

Säännöksen luettelosta puuttuu ”muu tila”, johon osakeryhmä (tai osake) oikeuttaa. Mietinnössä kuitenkin muualla ehdotetaan, että myös muun tilan kuin huoneiston hallinta on mahdollinen. Hieman epäselväksi jää, onko tällainen muu tila jätetty tarkoituksellisesti asianomaisesta säännösehdotuksesta pois. 

12 § Osakeluettelo

Ehdotetun säännöksen mukaan osakeluetteloon merkitään muun ohella luonnollisen henkilön henkilötunnus. Lain jatkovalmistelussa voisi olla hyvä kiinnittää huomiota henkilötunnuksen esittämisen tarpeellisuuteen, etenkin kun se tulisi poikkeamaan uuden osakeyhtiölain 3 luvun 15 §:n säännöksestä. Voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain 20 §:n mukaan osakeluettelossa on mainittava luonnollisten henkilöiden syntymäaika, mutta henkilötunnuksen esittäminen ei ole tarpeen. 

Osakeluettelo olisi rajoitetusti julkinen 2 luvun 15 §:n nojalla, mikä poikkeaa osakeyhtiölain vastaavista määräyksistä.

Suomen Asianajajaliiton mielestä lain jatkovalmistelussa voitaisiin arvioida lisäksi sitä, olisiko ehdotetun lain 2 lukuun tarpeen sisällyttää säännös osakasluettelon laatimisesta ja siihen merkittävistä tiedoista. Muiden ehdotettujen säännösten valossa on mahdollista tulkita, että osakasluettelo on yhtiöissä laadittava. Voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöissä ei ole tarpeen laatia osakasluetteloa eikä rangaistussäännöksissä kriminalisoida osakasluettelon pitämisen laiminlyöntiä. Vähintäänkin tulkinnallisista syistä epäselvyyttä voisi olla hyvä täsmentää lain jatkovalmisteluissa (Osakasluettelosta ks. jäljempänä myös 16 luku 2 §:n kohdalla todettu).

3 luku Yhtiövastike

4 § Yhtiövastikkeen maksuperuste

Luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus voi olla ongelmallinen erityisesti ns. vesimaksun osalta. Nykyään taloyhtiöissä ei tarvitse pitää ns. talonkirjaa. Osakkeenomistajilla tai muilla huoneistossa asuvilla ei ole lain mukaan velvollisuutta ilmoittaa yhtiölle huoneistossa asuvien henkilöiden määrää. Yhtiöillä ei ole käytännössä juurikaan ollut tosiasiallisia mahdollisuuksia valvoa huoneistoissa asuvien henkilöiden lukumäärää, johon vesimaksut monissa yhtiöissä perustetaan. Siten esimerkiksi kuukausittain yhtiövastikkeen maksun yhteydessä maksettavaksi edellytetyn ns. vesimaksun suuruutta ei ole voitu näiltä osin luotettavasti arvioida.

Toisaalta yleisesti käytössä oleva henkilömäärään perustuva vesimaksu ei sinänsä muutoinkaan perustu luotettavasti arvioitavaan veden kulutukseen. 

Edellä esitetyn perusteella voisi olla tarpeen lain jatkovalmistelussa arvioida sitä, pitäisikö vastikeperusteena säätää erikseen ns. vesimaksun sallittavuudesta, ja/tai osakkeenomistajalle tai muulle huoneistossa asuvalle asettaa lain tasolla velvollisuus ilmoittaa huoneistossa asuvista tai muuten pitkäaikaisesti oleskelevista henkilöistä suoraan yhtiölle. 

II OSA Kunnossapitovastuu ja muutostyöt

4 luku Kunnossapitovastuu

3 § Yhtiön kunnossapitovastuu

Säännöksen 4 momentin sanamuoto ”vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää” voi olla ongelmallinen siinä mielessä, että yhtiö ei yksittäistapauksessa välttämättä hyväksykään tiettyä toimenpidettä (esim. kohtelemalla osakkeenomistajia eri aikaan eri tavoin; ts. vastoin yhdenvertaisuusperiaatetta). Lain jatkovalmisteluissa voisi tästä syystä olla tarpeen selvittää ennalta, miten sanotunkaltaisessa tilanteessa tulisi menetellä.

4 § Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstään

Ehdotetussa säännöksessä osakkeenomistajalle on asetettu vain tietyissä tapauksissa velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotöistä yhtiölle. Lain jatkovalmisteluissa voisi olla tarpeellista harkita ehdotetun lainkohdan muuttamista siten, että osakkeenomistajalla olisi velvollisuus ilmoittaa jopa kaikista kunnossapitotöistä yhtiölle. Kaikista töistä ilmoittaminen mahdollistaisi yhtiön paremman kontrollin ja selkeyttäisi vastuunjakoa. Käytännössä yhtiöissä on ollut vaikeita rajanvetokysymyksiä muun muassa sen suhteen, onko vastuu siirtynyt yhtiölle vai ei. 

5 luku Muutostyöt

Ehdotetun luvun 1 §:n 1 momentin sanamuotoon näyttää epähuomiossa jääneen termi ”mukaisia”. Termi ei kuitenkaan liene tulkinnallisesti yhdistettävissä mihinkään (”minkä mukaisia” muutoksia).

Suomen Asianajajaliitto pitää muutostöitä koskevien säännösten jakamista pienempiin osiin kokonaisuutena arvioiden perusteltuna ja hyvänä ratkaisuna. Tämä selkeyttää osaltaan muun ohella vastuukysymyksiä. Suomen Asianajajaliitto toivoo lain jatkovalmistelussa kiinnitettävän kuitenkin huomiota 5 luvun kokonaisuuteen, joka on jossain määrin ongelmallinen.

Ehdotuksen mukaan yhtiö tai osakkeenomistaja ”voi kieltää” muutostyön. Ehdotuksen 3 § mahdollistaa kiusantekomielessä muutostyön kieltämisen ja on siten ongelmallinen erityisesti pienyhtiöiden kannalta. Esimerkiksi paritaloyhtiöissä toinen osakkeenomistaja voisi kiusantekomielessä estää toisen osakkeenomistajan muutostyöt tai ainakin pitkittää niitä kohtuuttomasti. Ehdotettu säännös jättää myös avoimeksi kysymyksen siitä, kuka on se relevantti taho, jolta suostumusta muutostyölle on kysyttävä.

Suomen Asianajajaliitto ehdottaa, että lain jatkovalmistelussa harkitaan mahdollisuutta muuttaa mietinnössä ehdotettuja säännöksiä siten, että osakkeenomistaja voisi ilmoittaa kantansa hallitukselle ja yhtiö päättäisi suostumuksen antamisesta. Lisäksi pienyhtiöiden osalta voisi ylipäänsä olla hyvä miettiä keinoja, joilla estettäisiin käytännössä kiusantekomielessä annetut kiellot. 

III OSA Hallinto, tilinpäätös ja varojen jakaminen

6 luku Yhtiökokous

3 § Varsinainen yhtiökokous

Yhtiökokouksessa on esitettävä ehdotetun säännöksen mukaan hallituksen selvitys kunnossapitotarpeesta yhtiökokousta seuraavien viiden (5) vuoden aikana. Tältä osin Suomen Asianajajaliitto toivoo lain jatkovalmistelussa kiinnitettävän huomiota siihen, että ehdotettu sääntely voi käytännössä johtaa joka vuosi tehtävään kuntoarvioselvitykseen, jotta hallitus välttää vastuun. Säännöstä ei ehdotetun kaltaisena velvoittavana säännöksenä tästä syystä voida ehkä pitää kaikilta osin tarkoituksenmukaisena erityisesti pienyhtiöiden osalta. 

Muutoin työryhmän esitys lisää informaatiota asunto-osakeyhtiön tulevista kunnossapitotarpeista ja kustannuksista, ja siten tämän suuntainen sääntely on sinänsä kannatettavaa.

17 § Kokouspaikka ja osallistuminen kokouspaikan ulkopuolelta

Ehdotetun säännöksen mukaan yhtiökokoukseen voidaan osallistua myös kokouspaikan ulkopuolelta ”postin välityksellä”. Mallina pidetään osakeyhtiölain 5 luvun 16 §:n 2 momenttia. Huolimatta siitä, että ehdotetun lain perusteluissa tuodaan esiin mitä ”postilla” käsitteenä tarkoitetaan, Suomen Asianajajaliitto pitää sääntelyä hieman epämääräisenä. Sääntely herättää kysymyksen, miten se voi ylipäänsä toimia asunto-osakeyhtiöissä. Tältä osin Suomen Asianajajaliitto ehdottaa pitäytymistä voimassa olevan lain periaatteessa, että yhtiökokoukseen on osallistuttava itse tai valtuutetun henkilön kautta. 

22 § Kokousasiakirjat, niiden nähtävänä pitäminen ja lähettäminen

Ehdotettu säännös mahdollistaa sen, että siinä tarkoitetut asiakirjat voidaan pitää nähtävänä ainoastaan Internet-sivuilla. Tältä osin Suomen Asianajajaliitto toivoo lain jatkovalmistelussa kiinnitettävän huomiota siihen, että yhtiöissä on usein myös vanhuksia ja muita, joilla ei ehkä ole käytännön mahdollisuuksia seurata Internetiä.

25 § Kyselyoikeus

Tilintarkastusmenettelyä Suomen Asianajajaliitto pitää erikoisena ratkaisuna asunto-osakeyhtiöissä. Käytännössä on ylipäänsä ollut vähän tarvetta asianomaisen kaltaisille salassa pidettäville tiedoille asumisyhteisön luonteisessa yhtiössä. Esitys loitontaisi sääntelyä uudistuvan osakeyhtiölain vastaavasta sääntelystä.

7 luku Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen

21 § Isännöitsijäyhteisön päävastuullinen isännöitsijä

Ehdotettu säännös muuttaa yleisiä käytäntöjä. Säännös jättää jossain määrin avoimeksi sen, kuka voi olla päävastuullinen isännöitsijä. Kaikki isännöitsijät eivät ole auktorisoituja (ISA). Suomen Asianajajaliitto esittää lain jatkovalmistelussa harkittavaksi onko perusteltua, että isännöitsijäksi voitaisiin valita yhteisö. Isännöitsijä vastaa toiminnastaan kuten osakeyhtiön toimitusjohtaja. Tällainen lainsäädäntöratkaisu myös loitontaisi asunto-osakeyhtiötä osakeyhtiöistä. 

Ehdotetun lain 7 luvun 21 §:n ja 13 luvun 1 §:n 4 momentin valossa ei yksiselitteisesti käy ilmi, onko isännöitsijän ja päävastuullisen isännöitsijän vastuu yhteisvastuuta, mahdollisesti jopa kaikissa tilanteissa, ja edellyttääkö vastuun aktualisoituminen erikseen kummankin tuottamusta. Ehdotetusta sääntelystä ei käy yksiselitteisesti ilmi, millaisten periaatteiden mukaan vastuu syntyy tilanteessa, jossa isännöinnissä aiheutuu vahinkoa ”apulaisisännöitsijän” toiminnasta. Lain jatkovalmisteluissa voisi perustelujen tasolla selventää vastuukysymyksiä sanotuilta osin.

9 luku Tilintarkastus ja erityinen tarkastus

8 § Tarkastuslausunto

Ehdotetussa säännöksessä tarkoitetut asiakirjat voitaisiin pitää nähtävillä vain Internetissä. Tältä osin Suomen Asianajajaliitto viittaa asiassa jo aiemmin kohdassa 6 luvun 22 §:ssä esittämään.

9 § Palkkio ja muut kustannukset

Ehdotetussa säännöksessä mainitaan käsitteet ”palkkio” ja ”kulut”. Perusteluissa mainitaan, että kuluilla tarkoitetaan itse tarkastuksen kustannuksia ja että säännöstä tulee tulkita poikkeussäännöksenä suppeasti. Jos myös kulujen käsitettä tulkitaan suppeasti, millaiset tarkastuksesta johtuvat kulut säännös viime kädessä kattaa? Voitaisiinko kuluilla jossakin tilanteessa tarkoittaa myös erityisen tarkastuksen hakemisesta lääninhallituksessa ja hallintotuomioistuimessa syntyneitä kuluja?

Esityksen mukaan tuomioistuin (ei siis lääninhallitus) voisi erityisistä syistä velvoittaa tarkastusta hakeneen osakkeenomistajan kokonaan tai osittain korvaamaan yhtiölle sen kulut. Voisiko tällainen tilanne siten syntyä tilanteessa, jossa osakkeenomistajan hakemus on lääninhallituksessa hyväksytty ja lääninhallitus olisi siten katsonut tarkastukseen olevan painavia syitä? Perusteluja voisi ehkä täsmentää tältä osin.   

11 luku Varojen jakaminen

8 § Yhtiön lähipiiri

Suomen Asianajajaliitto toivoo lain jatkovalmistelussa kiinnitettävän huomiota ehdotetun lain 11 luvun 8 §:ään, 10 luvun 7 §:ään ja 13 luvun 1 §:ään. Vahingonkorvausta koskevan ehdotetun 13 luvun 1 §:n mukaan hallituksen jäsen vastaa käännetyn tuottamusolettaman mukaan vahingosta, joka on aiheutettu ehdotetun 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella. 

Lähipiiriä koskevaa sääntelyä voidaan pitää ongelmallisena asunto-osakeyhtiössä sen luonteen johdosta sekä yleisesti maallikoiden kannalta. Yhtiöissä tehdyt toimet koskevat erittäin usein lähipiiriä. Lain jatkovalmistelussa Suomen Asianajajaliitto toivoo kiinnitettävän huomiota siihen, vähentääkö lakimuutos edelleen halukkuutta toimia asunto-osakeyhtiöiden hallituksissa.

Harkittavaksi voidaan ottaa myös se, onko lähipiirin määrittely tarkoituksenmukaista muuttaa toiseksi kuin se, millaiseksi se on tarkoitus muuttaa uudistuvassa osakeyhtiölaissa.

13 luku Vahingonkorvaus

2 § Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus

Vahingonkorvausvelvollisuuden kynnystä on alennettu. Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu perustuisi myötävaikuttamiseen, mitä ei Suomen Asianajajaliiton mielestä ehkä ole kaikilta osin pidettävä tarkoituksenmukaisena asunto-osakeyhtiöissä. Lisäksi myötävaikuttaminen on käsitteenä tulkinnanvarainen, joka mahdollistaa vastuun aktualisoitumisen melko laajoin ja mahdollisesti ennalta-arvaamattomin perustein. 

16 luku Rangaistusseuraamukset

2 § Asunto-osakeyhtiörikkomus

Ehdotetussa säännöksessä lähdetään siitä, että osakasluettelon pitämättä jättäminen tahallaan merkitsee mainittua rikkomusta. Lain jatkovalmistelussa Suomen Asianajajaliitto toivoo kiinnitettävän huomiota siihen, ettei ehdotetussa laissa kuitenkaan missään säädetä nimenomaisesti osakasluettelon pitämisestä tai muista sen pitämiseen liittyvistä seikoista. Mietinnössä säännöksen kohdalla viitataan ehdotetun lain 2 luvun 12 §:ään, jossa todetaan olevan luettelojen pitämistä koskeva perussäännös. Säännöksessä ei kuitenkaan nimenomaisesti mainita osakasluettelon pitämistä. Jos lakia valmisteltaessa on tarkoitettu, että osakasluettelo sisällytettäisiin osakeluetteloon, tästä voisi olla hyvä vähintäänkin selvyyden vuoksi mainita perusteluissa, varsinkin, kun pitämättä jättäminen ehdotetaan säädettäväksi rangaistavaksi. 

19 luku Optio- ja muut erityiset oikeudet osakkeisiin

Tarve optio-oikeuksien sääntelylle asunto-osakeyhtiöympäristössä on käytännössä ollut vähäinen. Sääntelyä ei ehkä siten tältä osin voida pitää kovin tarpeellisena. (Ks. myös edellä kohta 2 luvun 3 §)

25 luku Jakautuminen

Tarve jakautumista koskevalle sääntelylle on asunto-osakeyhtiöympäristössä ollut vähäistä. Mekanismin käyttötarkoitus tuntuu jossain määrin vieraalle.

Helsingissä 16. päivänä elokuuta 2006

SUOMEN ASIANAJAJALIITTO 

Kari Lautjärvi
Suomen Asianajajaliiton puheenjohtaja, asianajaja 

LAATI	Olli Iirola, asianajaja, Asianajotoimisto Oy Juridia Ab, Helsinki