Lausunto				
Pirkka-Petri Lebedeff			31.8.2006		740/90/2006

Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 Valtioneuvosto

Lausuntopyyntönne 17.5.2006

Lausunto asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä (OM 2006:9)

Oikeusministeriö on 18.5.2004 asettanut työryhmän valmistelemaan ehdotuksen asunto-osakeyhtiölain uudistamiseksi (asunto - osakeyhtiölakityöryhmä). Työryhmä on antanut mietintönsä 10.5.2006. 

Työryhmä ehdottaa uuden asunto-osakeyhtiölain säätämistä. Tavoitteena on ollut uudistus, joka edistää asunto-osakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järjestää osakkeenomistajien kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoitavalla tavalla. 

Yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajoja selvennetään erityisesti kunnossapitovastuun, osakkeenomistajan muutostöiden, kunnossapitoa ja muutostyötä koskevan yhtiön päätöksenteon osalta. Lisäksi selvennetään yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja periaatteen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa. Osakkeenomistajan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan yhtiön päätöksen moittimista sekä vahingonkorvausvastuuta koskevaa säätelyä. 

Lausunto

Yleistä 
Oikeusministeriö on 31.7.2003 pyytänyt lausuntoa asunto-osakeyhtiölain muutostarpeesta laaditusta arviomuistiosta.  Suomen Kuntaliitto on antanut asiasta lausunnon 27.10.2003. Suomen Kuntaliitto on lausunnossaan todennut, että arviomuistiossa on varsin hyvin tuotu esiin asunto-osakeyhtiölain muutostarve ja muistiossa on arvioitu oikein uudistuksen tärkeys- ja kiireellisyysjärjestys.

Suomen Kuntaliiton mukaan mietinnössä on perustellusti päätetty esittää uuden asunto-osakeyhtiölain säätämistä.

Yhtiön toteuttama muutos ja yhtiövastike 

Työryhmä ehdottaa yhtiön perusparannuksen ja muun uudistuksen vastikerahoitusmahdollisuuden laajentamista siten, että vastikkeella voidaan rahoittaa kaikki asianmukaisesti päätetyt perusparannukset, uudistukset, lisärakentamiset, aluehankinnat ja muut muutokset.  

Pääsääntönä olisi, että enemmistöpäätöksellä voitaisiin päättää sellaisesta vastikerahoitteisesta uudistuksesta aiheutuvat menot, joilla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman raskaaksi. Lisäksi enemmistöpäätöksellä voitaisiin päättää vastikerahoitteisesta uudistuksesta, joka yhtiöjärjestyksessä ilmenevän toimialan mukainen. Tällainen uudistus voisi olla esim. senioritalon yhtiöjärjestyksessä riittävällä tavalla yksilöity asumispalvelu. Uutta olisi se, että enemmistöllä voitaisiin päättää myös sellaisesta uudistuksesta, jonka toteuttamismahdollisuudesta määrätään yhtiöjärjestyksessä. Tällainen uudistus voisi olla esimerkiksi yhtiön perustamisvaiheessa tehty varaus hissin rakentamista varten. 

Lisäksi työryhmä ehdottaa, että yhtiövastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi, 2/3 määräenemmistöpäätöksellä silloin kun sinänsä tavanomainen uudistus selvästi hyödyntää olennaisesti vähemmän tai ei lainkaan jotakin osakkeenomistajia eli vastikeperusteinen kustannusjako olisi selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Yhtiökokous voisi tällöin päättää, että näitä osakkeenomistajilta peritään vähemmän tai ei lainkaan vastiketta tällaisen uudistuksen kuluihin. Poikkeusmahdollisuutta voitaisiin soveltaa esimerkiksi hissin jälkiasennuksen kulujen osalta niiltä perittävään vastikkeeseen, joiden huoneistojen sisäänkäynti on katutasossa tai samassa tasossa kuin hissin alin pysähdystaso tai alin maanpäällinen pysähdystaso. 

Sääntelyn tarkoituksena on, että yhtiökokous voisi kaikissa oloissa tehdä enemmistöllä tai määräenemmistöllä myös yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisen pätevän päätöksen tavanomaisen uudistuksen toteuttamista vastikerahoituksella. Poikkeusmahdollisuus koskisi vain sellaista uudistusta, jonka rahoituksessa vastikeperusteen soveltaminen olisi selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Osakkeenomistajalla ei olisi oikeutta vaatia, että yhtiökokous päättää vastikeperusteesta poikkeavasta maksuperusteesta. Osakkeenomistaja voisi vain moittia vastikeperusteen mukaista tai siitä poikkeavaa uudistuspäätöstä lähinnä yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla. Asiaa koskevat säännökset ovat lakiehdotuksen 6 luvun 26, 27,32 ja 33 §:ssä. 

Suomen Kuntaliitto pitää tärkeänä lakiehdotuksen 6 luvun 26, 27,32 ja 33 §:n sisällyttämistä lakiin. 

Kuntaliitto kannattaa muutosehdotuksia, jotka helpottavat mm. hissien rakentamista ja muita esteettömyyteen tähtääviä muutostöitä asunto-osakeyhtiöiden omistamissa rakennuksissa. 

Vanhusväestön määrä lisääntyy Suomessa tuntuvasti lähivuosikymmeninä. Tällä hetkellä yli 65-vuotiaita on vajaat 800 000 henkeä, vuonna 2020 ikä-rajan ylittäneitä arvioidaan olevan 1 190 000 henkeä ja vuonna 2040 1 334 000 henkeä. Yli 85-vuotiaiden määrä kaksinkertaistuu nykyisestä 80 000 henkilöstä vuoteen 2030 mennessä.

Vallitsevan toimintalinjan mukaan vanhusten ja muiden liikunta- ja toimintakyvyiltään heikentyneiden henkilöiden halutaan asuvan omassa kodissaan mahdollisimman pitkään. Tämä on yleensä myös näiden ihmisten oma toive. Laitokseen sijoittamisen asemesta palvelut tuodaan heille kotiin. Vaihtoehto on yleensä myös yhteiskuntataloudellisesti edullinen. 

Huomattava osa ikäihmisistä ja tulevista vanhuksista asuu hissittömissä kerrostaloissa. Hissin rakentaminen laajentaa liikkumisessaan vaikeuksia kokevien henkilöiden päivittäistä toimintaympäristöä ja auttaa ylläpitämään henkistä vireyttä. Hissi helpottaa tuntuvasti myös vanhuksille palveluja tuovien työtä.

Hissien rakentamiseen ja muiden liikuntaesteiden poistamiseen voi saada valtion avustusta enimmillään 50 prosenttia hankintakustannuksista. Lisäksi monet kunnat ja kaupungit myöntävät omista varoistaan lisäavustusta, joka vaihtelee suuruudeltaan 5-10 prosenttiin kustannuksista. Avustuksista huolimatta hissejä on rakennettu tarpeeseen nähden hyvin vähän. Asunto-osakeyhtiössä ongelmana on ollut päätöksenteon vaikeus ja epätasapuoliseksi koettu hissin rakentamiskustannusten kohdistuminen osakkaille. Suomen Kuntaliitto pitää varsin todennäköisenä, että ehdotetut lainmuutokset helpottavat uudistusten toteuttamista yhtiöissä.

Kuntaliitto pitää tärkeänä, että myös erilaisten asukkaille tarpeellisten palvelujen järjestäminen voi kuulua yhtiön toimialaan. Esim. ns. senioritaloissa tällainen palvelujen hankinta voi olla edullista ja tarkoituksenmukaista. 

Vanhusten ja muiden toimintakyvyiltään heikentyneiden henkilöiden auttamiseksi suunniteltu turvatekniikka ja muut tekniset palvelulaitteet kehittyvät koko ajan. Laiteasennukset tai perusvalmiudet niiden hankkimiseen saattavat edellyttää varauksia rakennuksen yhtiön vastuulla oleviin tiloihin. Tämä näkökohta on syytä ottaa laissa huomioon siten, ettei niiden toteuttamista koskevaa päätöksentekoa yhtiössä tehdä käytännössä liian vaikeaksi.

Kuntaliitto pitää ehdotuksen tavoitteita ja valittuja keinoja niiden saavuttamiseksi perusteltuina eikä liitolla ole huomauttamista ehdotuksen suhteen.   

SUOMEN KUNTALIITTO

Kari Prättälä			Pirkka-Petri Lebedeff
	lakiasiain johtaja		lakimies