Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

Asia: 	Lausunto Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä (OM 2006:9)

Täydennän 22.8.2006 päivättyä lausuntoani vielä muutamalla yleisperustelulla.

Joensuu, 31.8.2006

Lasse Katajavuori
Kalevankatu 15 A 1
80100 JOENSUU
p. 013-2513051

Miksi hissin jälkikäteen rakentaminen tulisi huomioida asunto-osakeyhtiölaissa omana kohtanaan?

Hissin jälkikäteen rakentaminen tulisi huomioida asunto-osakeyhtiölaissa omana kohtanaan, koska 

-	hissi ei ole ihan tavanomainen perusparannus

-	hissi on tavattoman kallis (vielä avustusten jälkeenkin)

-	osakkaat hyötyvät hissistä hyvin eri määrin ja kaiken lisäksi tämä eriarvoisuus on varsin helposti todettavissa vaikkapa käyttötarpeena tai osakkeen arvonnousuna eri kerroksissa.

-	maallikonkin järki sanoo, että suora vastikeperusteinen kustannustenjako ei ole oikeudenmukainen => ei pidä säätää lakia sillä tavoin, että se loukkaa kansalaisten oikeuskäsitystä. Huono laki murentaa kansalaisten luottamusta muuhunkin lainsäädäntöön ja virkamiestyöskentelyyn.

Kuitenkin hissejä tarvitaan, joten jälkikäteen rakentamista on vauhditettava – mutta oikeudenmukaisesti!

Käsittelen alla näitä kohtia hieman tarkemmin.

1. Hissi ei ole ihan tavanomainen perusparannus

Lain periaatteet ovat yhdenmukaiset erityyppisissä perusparannuksissa. Jos kuitenkin yritetään tyypitellä perusparannuksia hieman yleisemmällä tasolla, voidaan huomata kaksi pääryhmää: 
1) pakolliset perusparannukset (kuten putkiremontti tai katon korjaus tai käytännöllisesti katsoen kaikki tavanomaiset pikkukorjaukset)
2) asumisen laatua tai asumismukavuutta oleellisesti nostavat parannukset, kuten hissi.

Edellisen ryhmän perusparannukset ovat selkeästi vastikeperustaisesti rahoitettavia, mutta jälkimmäisen ryhmän kalleimmat parannukset tulisi rahoittaa jyvitetysti, jos niistä saatava hyöty ei jakaudu kohtuullisen oikeudenmukaisesti eri osakkaille. Hissi on tästä tyyppiesimerkki (ehkäpä jopa ainoa esimerkki?).

Jälkimmäiseen ryhmään voi toki ajatella kuuluvan pienempiäkin parannuksia, esimerkiksi ovisummerit. Näistä ei kuitenkaan yleensä tule taloyhtiöissä riitaa vastikeperustaisesti rahoitettuna, koska ne ovat kustannuksiltaan pienehköjä, jolloin kustannusrasitus osakasta kohden ei ole merkittävä.

Muutenkin hissin luonteesta perusparannuksena tai nykyaikaiseen asumistasoon kuuluvana voisi keskustella hieman enemmän, mutta koska hissien tarve on ilmeinen, lienee syytä keskittyä niihin tekijöihin, joilla hissien rakentamista voidaan edistää. 

2. Hissi on tavattoman kallis

Hissin jälkikäteisrakentaminen on kustannuksiltaan usein taloyhtiön historian (ja tulevaisuudenkin) suurin investointi. Vain täydellinen putkistoremontti yltää samaan suuruusluokkaan. Kaikki muut normaalit korjaukset ovat kustannuksiltaan oleellisesti pienempiä. 

Edellä olevat kohdat 1. ja 2. yhdistäen saadaan hyvä pääperiaate: tavanomaiset korjaukset ja perusparannukset hoidetaan vastikeperustaisesti, mutta erittäin kalliit, asumisen laatua oleellisesti nostavien parannusten (kuten hissi) kustannukset jyvitetään saatavan hyödyn suhteessa. 

Konkreettisen ehdotuksen kustannusten oikeudenmukaisemmaksi kohdentamiseksi olen esittänyt jo aikaisemmassa lausuntokirjeessäni 22.8.2006.

3. ja 4. Epäoikeudenmukainen kustannustenjako

Epäkohtia tuon esiin itselleni läheisen esimerkin avulla. 

Nuori lapsiperhe osti asunto-osakkeen 20 vuotta sitten (silloin uudehkosta) kolmikerroksisen hissittömän kerrostalon alakerrasta. Asunto on suurehko, kuten kasvava lapsiperhe tarvitseekin, ja sijaitsee alakerrassa, kuten usein isot huoneistot sijaitsevat. Lisäksi se on kaksikerrosratkaisu, jossa on katutasossa sauna, pesutilat ja yksi huone ja muut huoneet kerrosta ylempänä sekä kierreportaat kerrosten välissä. 

Hankinta-aikaan kukaan ei edes kuvitellut, että joskus näihin taloihin ajateltaisiin rakentaa hissejä jälkikäteen – tämän korkuiset talothan olivat hissittömiä juuri siksi, että niihin ei ollut pakko rakentaa hissiä! 

Nyt  kun asuntolaina on juuri saatu maksettua,  pitäisikin osallistua yläkerran sijoitusasuntojen ostajien osakkeiden arvonkorotukseen rahoittamalla taloyhtiöön hissi!

Normaaleihin taloyhtiön (isoihinkin) pakollisiin remontteihin voi varautua, mutta tämän kustannusluokan parannukset, joiden hyödyt vielä kohdistuvat objektiivisestikin tarkastellen ilmiselvästi epätasaisesti, eivät ole nykyisellä vastikeperusteisen kustannustenjaolla kohtuullisia. 

Korostan vielä, että useimmat alempienkin kerrosten osakkaat olisivat valmiita osallistumaan hissin kustannuksiin, kunhan kustannukset ja hyödyt olisivat edes jotenkuten suhteessa toisiinsa. Ratkaisuna tähän viittaan taas aikaisemmassa kirjeessäni esittämääni laskentakaavaan.