Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
000023 VALTIONEUVOSTO

Viite:  lausuntopyyntönne OM 11/41/2003, OM043:0/2003

LAUSUNTO ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN MIETINNÖSTÄ (OM 2006:9)

Oikeusministeriö on pyytänyt kauppa- ja teollisuusministeriöltä lausuntoa asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä, jossa esitetään asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistusta. Tavoitteena on ollut uudistus, joka edistää asunto-osakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järjestää osakkeenomistajien kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoitavalla tavalla.  

Uudessa lakiehdotuksessa esitetään yhteisen päätöksenteon ja osakkaan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajoja selvennetään erityisesti kunnossapitovastuun, osakkeenomistajan muutostöiden, kunnossapitoa ja muutostyötä koskevan yhtiön päätöksenteon osalta. Lisäksi selvennetään erityisesti yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja periaatteen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa. Osakkeenomistajan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan yhtiön päätösten moittimista sekä vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä.  

Kauppa- ja teollisuusministeriö lausuu asiasta seuraavaa keskittyen erityisesti lakiehdotuksen niihin osioihin, joissa käsitellään ministeriömme yleiseen toimialaan kuuluvia asioita. 

1. Yleisiä kommentteja

Kauppa- ja teollisuusministeriö katsoo työryhmän onnistuneen tehtävässään hyvin. Vuodelta 1991 oleva nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on edelleen sisällöltään moderni, eikä sen perusperiaatteisiin ole uudessa ehdotuksessa tarpeettomasti kajottu. Toisaalta nykyisen lain voimassaoloaikana saadut käytännön kokemukset erityisesti vanhoihin asuntoihin kohdistuvien muutostöiden, perusparannusten ja kunnossapidon osalta ovat korostaneet sitä, että yhtiön ja sen osakkaiden vastuukysymyksissä nykyistä tarkempi ja kattavampi laintasoinen sääntely on paikallaan. Työryhmän ehdottamaa uutta sääntelyä voidaan pitää ratkaisuna tähän ongelmaan.      

Lain soveltamista helpottavana uutena piirteenä on, että vanhan lain lukuisat viittaukset osakeyhtiölakiin on uudessa asunto-osakeyhtiölakiluonnoksessa kirjoitettu auki.  Jo tämä seikka sekä sen lisäksi ehdotetun lain monilta osin nykyiseen verrattuna tarkennetut säännökset ovat tehneet uudesta laista huomattavasti nykyistä laajemman. Tätä ei itsessään voida pitää negatiivisena seikkana ottaen huomioon erityisesti sen, että lain rakenne on säilynyt selkeänä. 

Sen sijaan kauppa- ja teollisuusministeriö ei ole vakuuttunut eräästä toisessa ehdotuksessa omaksutusta lakiteknisestä ratkaisusta. Uudessa asunto-osakeyhtiölakiehdotuksessa on siirrytty vanhan lain juoksevasta numeroinnista lukukohtaiseen numerointiin. Vaikka valitulla numerointitavalla on tiettyjä lainsäädäntöteknisiä etuja ja sillä saavutetaan yhdenmukaisuutta osakeyhtiölakiin nähden, se on viittaustapana raskas ja aiheuttaa sekaannusta. Asunto-osakeyhtiölain käyttäjistä huomattavan suuri osa on maallikoita, joille pykäläviittaustekniikka ei ole tuttua. Käytännössä tämä ilmenee siten, että viitatessa tiettyyn pykälään asianomaisen luvun mainitseminen usein unohtuu. Esimerkiksi lukukohtaisesti numeroituihin kirjanpitolakiin ja –asetukseen kohdistuvat viittaukset ovat käytännössä aiheuttaneet kohtuullisen paljon sekaannusta näiden säädösten käyttäjäkunnassa, joka kuitenkin lienee astetta ammattimaisempaa kuin asunto-osakeyhtiölain. Kauppa- ja teollisuusministeriö pyytääkin oikeusministeriötä vielä harkitsemaan viimeksi mainitun lain osalta juoksevan numeroinnin säilyttämistä.  

2.  Tilintarkastus (9 luku)

Kuten oikeusministeriön tiedossa on, ministeriömme viimeistelee parhaillaan tilintarkastuslain kokonaisuudistusta. Tämän johdosta nykyiseen asunto-osakeyhtiölakiin tullaan esittämään muutoksia, joiden johdosta nyt ehdotettu uusi laki joudutaan vastaavasti päivittämään. Koska maallikkotilintarkastuksesta esitetään jatkossa luovuttavaksi, asunto-osakeyhtiön tilintarkastusvelvollisuus tulisi jatkossa suurin piirtein vastaamaan nyt lausuttavan lakiehdotuksen mukaista velvoitetta valita hyväksytty tilintarkastaja. 

Oikeusministeriö on myös tietoinen siitä, että ministeriömme harkinnassa on ollut mahdollisen korvaavan maallikkotarkastuksen luominen asunto-osakeyhtiöihin uudessa tilanteessa, jossa tilintarkastusvelvollisuus koskisi jatkossa vain suurimpia asunto-osakeyhtiöitä. Kuluvana keväänä tilintarkastuslakiehdotuksen lähtiessä lausunnolle samassa yhteydessä tiedusteltiin lausunnonsaajilta kantaa mahdollisen asukastarkastaja-tyyppisen instituution luomista jatkossa niitä lukuisia asunto-osakeyhtiöitä varten, joissa tilintarkastusta ei enää jatkossa vaadittaisi. Vastaava kysymys koski myös yhdistyksiä, joissa tilanne oli vastaavanlainen. Näihin kysymyksiin saadut lausunnot olivat kauttaaltaan puoltavia. Ottaen huomioon sen, että kyseessä oli oikeusministeriön toimialaan kuuluvaan lainsäädäntöön kuuluva selkeä substanssimuutos sekä asunto-osakeyhtiölain osalta tuleva kokonaisuudistus, emme saamastamme myönteisestä palautteesta huolimatta katsoneet kuitenkaan enää tarkoituksenmukaiseksi ryhtyä tarvittavien muutosten ehdottamiseen asianomaisiin lakeihin.   

Tulevaa lainsäädäntöä ajatellen kauppa- ja teollisuusministeriö pitää joka tapauksessa tällaisen maallikkopohjaisen tilintarkastusta korvaavan järjestelmän luomista asunto-osakeyhtiöihin hyvin suotavana. Tilintarkastusinstituutio on täysin vakiintunut asunto-osakeyhtiöissä: on pidetty tärkeänä, että asukkaat tai heidän edusmiehensä ovat voineet tarkistaa taloudenpidon ja muun varainhoidon huolellisuuden. Tämä on ymmärrettävää, sillä yksityishenkilöiden ylivoimaisesti suurin varallisuuserä on yleensä oma asunto.   Jos tilintarkastuksella jatkossa ymmärretään vain ammattimaista toimintaa, suurin osa asunto-osakeyhtiöistä jää varainhoidon tarkastuksen osalta tavallaan tyhjän päälle. Ei ole realistista olettaa, että pienet yhtiöt tulevat tai edes pystyvät hankkimaan tilintarkastusta suorittamaan HTM- tai KHT-tilintarkastajan. Näin ollen korvaavalle tarkastusinstituutiolle on näkemyksemme mukaan olemassa selkeä tarve.   

Ministeriömme ei pidä riittävänä, että asukas- tai vastaavan maallikkotarkastajan käyttöönotto asunto-osakeyhtiöissä ainoastaan selitettäisiin lain sallimaksi menettelyksi, mutta itse lakiin ei otettaisi mitään ohjaavia säännöksiä. Jotta järjestelmä käytännössä myös toimisi ja yleistyisi, tällaisen tarkastuksen sisällöstä ja tarkastajien valinnasta tulisi laissa olla selkeät säännökset. Jonkinlaisena raakapohjana sääntelylle voisi ajatella nykyisessä asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa olevia määräyksiä valvojasta. Käytännön syistä olisi myös suotavaa löytää joustava ratkaisu nykyisten asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin säännönmukaisesti liittyvien tilintarkastajan valitsemista koskevien määräysten muodostamaan ongelmaan. Jotta vältyttäisiin yhtiöjärjestysten yleiseltä muutostarpeelta, oikeusministeriö voisi harkita, onko mahdollista laatia sellaista voimaantulosäännöstä, jonka mukaan nykyiset tilintarkastajaa koskevat säännökset yhtiöjärjestyksissä tietyin edellytyksin koskisivat uuden lain mukaista asukas- tai vastaavaa tarkastajaa. Muun muassa nykyisen yhdistyslain voimaantulosäännöksissä on otettu kantaa sen voimaantulohetkellä voimassa olleisiin yhdistysten sääntöihin. Tämänsisältöiseen muutokseen liittyvää pakollisuutta emme näe ongelmana – nykyisenkaltaisen tarkastusmenettelyn jatkuminen toisella nimikkeellä toisi päinvastoin tarpeellista jatkuvuutta.    

Edellä mainituin perustein kauppa- ja teollisuusministeriö pyytää oikeusministeriötä ryhtymään tarvittaviin toimiin uuden asunto-osakeyhtiölain jatkovalmistelussa tilintarkastusta korvaavan maallikkotarkastusjärjestelmän luomiseksi.

3.  Oma pääoma, tilinpäätös, toimintakertomus ja konserni (10 luku)

Toimintakertomus

Kauppa- ja teollisuusministeriö pitää kannatettavana lakiluonnoksen toimintakertomusta koskevia erityismääräyksiä, joissa osa nykyisistä liitetietovaatimuksista siirretään niille luontevammin kuuluvaan paikkaan. Sen sijaan kirjanpitolain ja asunto-osakeyhtiölain toimintakertomussäännökset voitaisiin selkeämmin kytkeä toisiinsa. Kirjanpitolaki edellyttää toimintakertomusta vain tietynkokoisilta kirjanpitovelvollisilta, mutta asunto-osakeyhtiöillä se on aina pakollinen. Asiantila ei muutu nykyisestään, ja 10:5 §:n perusteluissa tämä on suoraan mainittukin. Toisaalta 10:3 §:ssa viitataan nyt aikaisemmasta poiketen nimenomaisesti kirjanpitolain toimintakertomusta koskeviin säännöksiin. Jotta mitään epäselvyyttä asiassa ei syntyisi, oikeusministeriö voinee harkita 10:5.1 §:n muotoilua esimerkiksi seuraavasti: ”Asunto-osakeyhtiön tulee aina laatia toimintakertomus, jossa on ilmoitettava tässä laissa edellytetyt tiedot”.  

Vastaavasti taas 10:5 §:n erityisperusteluissa olisi kenties tarpeen selvittää sitä, mikä osa kirjanpitolain toimintakertomussäännöksistä koskee asunto-osakeyhtiötä. Kirjanpitolain 3:1 §:ää muutettiin vuonna 2004 siten, että ns. pienet kirjanpitovelvolliset (ts. KPL 3:9.2 §:n rajan alittavat), jotka laativat toimintakertomuksen vapaaehtoisesti, voivat laatia sen KPL 3:1.6 §:n mukaisten ”kevyempien” säännösten mukaan. Tämän säännöksen tarkoitus oli rohkaista pienempiä kirjanpitovelvollisia laatimaan edelleen toimintakertomus ilman, että ne joutuvat esittämään KPL 3:1.5 §:n mukaista uudenlaista ja vaativaa riski- ja tunnuslukuanalyysiä. Nyt jää epäselväksi, tuleeko tyypillisesti KPL 3:9.2 §:n rajat alittavan asunto-osakeyhtiön soveltaa toimintakertomuksen laatimisessa asianomaisen yhtiölain lisäksi myös KPL 3:1.6 §:n säännöksiä. Voidaan todeta, että mainitun momentin säännökset ovat tässä yhteydessä osin relevantteja (tilikauden ja sen jälkeisten olennaisten tapahtumien selostaminen) ja osin asunto-osakeyhtiöön soveltumattomia (selvitys tutkimus- ja kehitystoiminnan laajuudesta).  

Konserni

Kauppa- ja teollisuusministeriö pitää perusteltuna, että lakiin otetaan nimenomainen maininta konsernitilinpäätöksestä ja siitä, että myös asunto-osakeyhtiö määräysvallassa olevine yhteisöineen voi muodostaa konsernin. Tämä selkiyttää nykyistä asiantilaa ja vahvistaa sen yleisen periaatteen, ettei kirjanpitolain mukaisen konsernisuhteen syntyminen ole riippuvainen siitä yhteisömuodosta, jossa toimintaa harjoitetaan.   

4. Sähkön ja muiden kiinteistön käyttöön liittyvien hyödykkeiden vastikerahoitteinen yhteishankinta

Lakiehdotuksen 3:2.1 §:n 4 kohdassa säädettäisiin nykyisestä laista poiketen nimenomaisesti, että yhtiövastikkeella voidaan käyttää yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta aiheutuvat menot. Lainkohdassa ei mainita sähköä erikseen, mutta pykäläperusteluissa (s. 68) tuodaan esille esimerkkinä joissakin yhtiöissä sovellettava sähkönkäyttöpalvelujen yhteishankintakäytäntö. 

Kauppa- ja teollisuusministeriö suhtautuu sähkön yhteishankintaan asunto-osakeyhtiöissä periaatteessa myönteisesti. Voidaan ajatella, että monissa tapauksissa yhtiö voi kilpailuttamalla eri sähköntoimittajia keskenään saada volyymiperustein kiinteistön ja yhtiön osakkaiden käyttöön edullisempaa sähköä kuin yhtä huolellisesti toiminut yksittäinen osakas omaan huoneistoonsa.  Ministeriö kuitenkin tuo esille mietinnössäkin mainitun (s. 68, alaviite 8) ristiriitatilanteen, joka syntyy yhteishankinnan ja sähkömarkkinalain 25d §:n 4 momentin välillä.  Mainittu lainkohta lähtee siitä, että jokaisella yksittäisellä sähkönkäyttäjällä on oikeus valita itsenäisesti oma sähköntoimittajansa. Toisin sanoen asunto-osakeyhtiöissä jokaisella huoneiston haltijalla on oikeus saada omalta toimittajaltaan sähköä kiinteistön jakeluverkon kautta maksettuaan tästä aiheutuvat mittarointi- ja muut välttämättömät muutostöistä aiheutuvat kustannukset.

Sähkön yhteishankinnan mahdollistavan asunto-osakeyhtiölain säädöksen ja sähkömarkkinalain kaltaisen erityislain takaaman käyttäjäkohtaisen sopimuksenteko-oikeuden välinen ristiriita ratkeaa ministeriön näkemyksen mukaan erityislain eduksi. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että sähkön yhteishankintaa koskevan päätöksen tulee olla yksimielinen, eikä se voi kaikkia sitovasti perustua myöskään yhtiöjärjestysmääräykseen. Kauppa- ja teollisuusministeriö pitää tärkeänä, että kuvattu oikeustilanne sekä sen käytännön vaikutukset tuodaan selkeästi esille asunto-osakeyhtiölain perusteluissa.  Sähkön sulkemista kategorisesti pois yhteishankinnan piiristä asunto-osakeyhtiölakiin otettavalla erityissäännöksellä voitaisiin pitää oikeudellisessa mielessä selkeimpänä ratkaisumallina, mutta ottaen huomioon mahdollisuus yhteishankinnan muodossa tapahtuvaan tehokkaaseen kilpailutukseen tämä vaihtoehto ei liene erityisen mielekäs. Toisaalta voidaan ajatella, että asunto-osakeyhtiölain perusteluissa selkeästi esiin tuotu 
sähkömarkkinalain mukainen oikeus käyttäjäkohtaisiin sähköntoimitussopimuksiin osaltaan kannustaa yhtiötä itseään neuvottelemaan mahdollisimman kustannustehokkaan sopimuksen kiinteistölle ja yhtiön kaikille osakkaille.     

Osastopäällikkö,		Kalle J. Korhonen	
ylijohtaja

Neuvotteleva virkamies		Markku Jänkälä