VALTIOVARAINMINISTERIÖ	LAUSUNTO	VM 112/05/2006
22.9.2006
Oikeusministeriö
OikPI,--Änpq(eC'iÖ
	2 '	f14 2006
	~ ((	`-P( ; (tor63 c)(c,,-d
Oikeusministeriön lausuntopyyntö OM 11/41/2003
LAUSUNTOPYYNTÖ ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKJTYÖRYHMÄN MIETINNÖSTÄ (OM 2006:9)
Uudistuksen lähtökohta ja peruslinjaukset
Työryhmän tavoitteena on ollut asunto-osakeyhtiölain uudistus, joka edistää asuntoosakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järjestää osakkeenomistajien kannalta tehokkaasti, turvallisesti ja ennakoitavalla tavalla. Työryhmän ei ole tunnistanut merkittäviä sisällöllisiä uudistustarpeita voimassa olevan lain säännöksiin nähden. Uudistustarpeet liittyvät työryhmän käsityksen mukaan lähinnä vireillä olevaan osakeyhtiölain uudistamiseen, asumista ja rakentamista koskevien vaatimusten ja toimintatapojen muuttumiseen, kuten esimerkiksi osakkaiden tekemien muutostöiden yleistymiseen, sekä tarpeeseen selkiyttää sääntelyä. Lain yleisiä lähtökohtia voidaan pitää perusteltuina.
Yhden huoneiston asunto-osakeyhtiö
Voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain mukaan, jotta yhtiötä pidettäisiin asunto-osakeyhtiönä, sen omistamassa rakennuksessa tulee olla vähintään kaksi asuinhuoneistoa. Jos vain yhden asuinhuoneiston hallintamuodoksi halutaan yhtiö, voidaan tätä varten perustaa tavallinen osakeyhtiö. Työryhmän valmistelemassa ehdotuksessa ehdotetaan muutosta voimassa olevaan lakiin sallimalla myös yhden huoneiston asunto-osakeyhtiön perustaminen.

Ehdotuksen tueksi on, varsinaisia asiaperusteita esittämättä, tyydytty lyhyesti viittaamaan siihen, että "vaatimus useammasta huoneistosta on johtanut siihen, että asunto-osakeyhtiömuotoisissa omakotitaloissa toinen huoneisto on tosiasiassa autotalli tai varasto tai siihen, että toista yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoa ei lainkaan rakenneta." Esitetty perustelu voidaan ymmärtää lähinnä siten, että useamman huoneiston vaatimusta on eräissä tapauksissa pyritty kiertämään, ja tuosta vaatimuksesta olisi aiheellista tästä syys-tä luopua.

Valtiovarainministeriö kiinnittää huomiota siihen, että omakotikiinteistön yhtiöittämisen perusteet ovat useimmiten yksinomaan verotukselliset. Yhtiöitetyn omakotikiinteistön
VALTIOVARAINMINISTERIÖ	PL 28 00023 VALTIONEUVOSTO	PUH. (09) 16001

2 (6)
myynti toteutetaan sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppana, millä tavoitellaan sitä, että suoritettava vero määräytyisi arvopapereiden luovutukseen sovellettavan 1,6 %:n varainsiirtoverokannan mukaan. Kiinteistön luovutuksessa verokanta on sitä vastoin 4 %.

Valtiovarainministeriön käsityksen mukaan vaatimuksella useammasta huoneistosta on ollut tällaisten järjestelyjen yleistymistä hillitsevä vaikutus siitä huolimatta, että varainsiirtoveroa on käytännössä ilmeisesti pyritty kiertämään keinotekoisin järjestelyin. Toteutuessaan työryhmän ehdotus tulisi epäilemättä johtamaan keinotekoisten järjestelyjen yleistymiseen pelkästään verotuksellisista syistä.

Veromenetysten ohella on huomattava, että puheena olevat yhtiöt laiminlyävät käytännössä hyvin usein yhtiömuodon edellyttämät toimet, kuten tilinpäätösten laatimisen. Valtiovarainministeriön käsityksen mukaan ei ole tarkoituksenmukaista, että siviililainsäädännön muutoksin kannustetaan tällaiseen kehitykseen. Niin ikään ehdotettu muutos yhden huoneiston asunto-osakeyhtiöstä on vastoin asunto-osakeyhtiön perusajatusta yhtiö-nä, jonka tehtävänä on osakkaidensa perustavaa laatua olevan asumistarpeen tyydyttäminen. Ehdotus johtaisi toteutuessaan merkittävään oikeustilan muutokseen, jonka tueksi ei ole esitetty riittäviä perusteita.

Edellä esitetyt näkökohdat huomioon ottaen valtiovarainministeriö ei pidä ehdotusta yhden huoneiston asunto-osakeyhtiöstä perusteltuna. Vaatimus yhtä useammasta huoneistosta on välttämätön säilyttää. Mikäli ehdotus toteutuu, jouduttaisiin ilmeisesti varainsiirtoverolain säännöksiä tarkistamaan siten, että yhden huoneiston asunto-osakeyhtiön osakkeiden luovutus rinnastetaan kiinteistön luovutukseen.
Rakennuksen hallintaoikeuteen perustuva asunto-osakeyhtiö
Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiön määritelmään liittyy se, että yhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta. Työryhmän ehdotuksen mukaan yhtiön ei enää tarvitsisi omistaa rakennusta, vaan hallintaoikeuteen voisi olla muu peruste.

Hallinta- ja omistusoikeuden jakaantuminen tarjoaisi uusia toimintatapoja mm. erilaisiin rahoituksellisiin järjestelyihin. Tässä yhteydessä on vaikea arvioida esityksen vaikutuksia. Toteutuessaan ehdotus entisestään lisäisi erilaisten asunnon hallintamuotojen kirjoa. Kuluttajan on vaikea verrata keskenään erilaisia asumismuotoja niin pitkän aikavälin kokonaisasurniskustannuksiltaan kuin asumismuodon perusteena olevien rahoitustapaan liittyvien riskienkin kannalta. Syntyisi asunto-osakeyhtiö, jonka osakkeiden tuottama oikeus muistuttaisi asumisoikeutta asumisoikeustalossa. Ehdotuksen tarpeellisuutta olisi aiheellista arvioida myös kuluttaja- ja asuntopoliittisista näkökohdista.
Asunto-osakeyhtiön voitonjako
Asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen ei kuulu taloudellisen edun tuottaminen osakkaille. Asunto-osakeyhtiö voi kuitenkin jakaa osinkoa. Käytännössä on esitetty myös mielipiteitä, joiden mukaan asunto-osakeyhtiön mandollisuuksia harjoittaa taloudellista toimintaa tulisi laajentaa. On oletettavaa, että tilanteet, joissa asunto-osakeyhtiö tuottaa ylijäämää ja joissa ylijäämää jaetaan osakkaille, tulevat lisääntYm..än.
ä..

3 (6)
Asunto-osakeyhtiön jakaman osingon verotukseen sovelletaan yleisiä osinkoverotuksen periaatteita. Sama koskee lähtökohtaisesti muuta yhtiön varojen jaon verotusta. Toiminnan luonteesta toisaalta seuraa, että peitellyn osingon verotuksen periaatteita ei sovelleta siihen etuuteen, jonka osakkaat saavat oikeudestaan hallita huonetiloja yhtiössä käypää vuokraa alemmasta vastikkeesta. Tämä etu on säädetty tuloverolaissa verovapaaksi tuloksi.

Asunto-osakeyhtiön voitonjakoa koskeva sääntely vastaa olennaisilta osin uuden osakeyhtiölain sääntelyä. Keskeiset osakeyhtiölakiuudistukseen liittyvät verotukselliset näkö-kohdat koskevat tiettyjä osakkaita suosivaa osingonjakoa sekä eräiden realisoitumattomista arvonnousuista muodostuvien verottamattomien varojen jakokelpoisuutta. Kumpaankin aihepiiriin liittyvät tilanteet voivat aktualisoitua myös asunto-osakeyhtiöiden kohdalla.

Osakeyhtiölakiuudistuksen osalta näitä kysymyksiä on käsitelty Yritysverotuksen kehittämistyöryhmä 2005:n muistiossa. Suunnattua osakeantia työryhmä piti ongelmallisena. Se saattaisi johtaa siihen, että verotuksellisesti osinkona ilmoitetaan varojenjakoja osakkaiden läheisille tai suorituksia työpanoksen perusteella. Työryhmä päätyi siihen, että yhtiön jakaessa varoja poiketen osakkeiden lain tai yhtiöjärjestyksen mukaisesta osinko-oikeudesta, jaettu määrä luetaan osakkaiden tuloksi sen mukaan kuin ovat olleet osinkoon lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan oikeutettuja. Varojen saajaa puolestaan verotettaisiin niiden luonteen perusteella.

Realisoimattomista arvonnousuista johtuvien varojen jakokelpoisuutta koskeva osakeyhtiölain sääntely, jota talousvaliokunnan mietinnössä (TaVM 7/2006 vp) esitetyn mukaisesti valmistellaan erillisenä esityksenä, tulee ottaa huomioon asunto-osakeyhtiölain jatkovalmistelussa.

Ehdotuksen 5 luvun 9 §:n säännökset eräistä peruskorjaus- ja muutostöistä ilmoittamisesta
Ehdotuksen 5 luvun 9 §:n mukaan yhtiön tulee ilmoittaa tulossa olevasta perusparannuksesta, muusta uudistuksesta, lisärakentamisesta ja muusta muutostyöstä riittävän ajoissa osakkeenomistajalle ja vuokralaiselle, jos toimenpide vaikuttaa huoneiston käyttämiseen. Tällainen osakkeenomistajille ja asukkaille hyödyllinen säännös on tarpeen sisällyttää asunto-osakeyhtiölakiin. Valtiovarainministeriön käsityksen mukaan ilmaisu "riittävän ajoissa" on varsin tulkinnanvarainen. Mm. osakkeenomistajien yhdenvertaisuus huomioon ottaen jatkovalmistelussa olisi harkittava säännöksen täsmentämistä. Ongelmallisena voidaan pitää esimerkiksi tilannetta, jossa tieto yhtiön suunnittelemista sekä valmistelemista uudistuksista ja korjauksista on pitkään vain eräiden osakkaiden käytettävissä olevaa tietoa.
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen lakiehdotuksen eräissä säännöksissä
Työryhmämietintöön liittyvien yleisperustelujen keskeisissä ehdotuksissa on käsitelty yhdenvertaisuusperiaatteen vaikutuksia mm. seuraavasti (s. 29 – 30):

Työryhmä ehdottaa, että yhtiövastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi 2/3:n määräenemmistöpäätöksellä silloin, kun sinänsä tavanomaisesta uudistus selvästi hyödyttää olennaisesti vähemmän tai ei lainkaan joitakin osakkeenomistajia eli vastikeperusteinen kustannusjako olisi selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Yhtiöko-

4 (6)
kous voisi tällöin päättää, että näiltä osakkeenomistajilta peritään vähemmän tai ei lainkaan vastiketta tällaisen uudistuksen kuluihin. Poikkeusmahdollisuutta voitaisiin soveltaa esimerkiksi hissin jälkiasennuksen kulujen osalta niiltä osakkailta perittävään vastikkeeseen, joiden huoneistojen sisäänkäynti on katutasossa tai samassa tasossa kuin hissin alin pysähdystaso tai alin maan päällinen pysähdystaso.

Yhtiövastikkeen alennuksen tai annettavan hyvityksen tarpeellisuuteen tai määrään arviointiin vaikuttavista seikoista ei ehdoteta yksityiskohtaisia säännöksiä tilanteiden erilaisuuden vuoksi. Toisaalta ehdotuksen peruste-luissa tuodaan esiin niitä seikkoja, jotka yleensä on otettava huomioon arvioitaessa sitä, onko hyvityksen suhteen yhtiössä omaksuttava kanta yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen. Tällaisen ohjauksen perusteella ensivaiheessa kiinteistöala voisi antaa yksityiskohtaisempia suosituksia siitä, mil-loin ja miten hyvityksiä tulisi tai voidaan käyttää. Viime kädessä yhtiön päätöksen lainmukaisuuden ratkaiseminen kuuluu tietenkin tuomioistuimil‑
le.
Kuten työryhmä mainitsee, uudistusten rahoitusta koskevien yksityiskohtaisten säännösten laatiminen olisi tilanteiden erilaisuuden takia vaikeaa tai jopa mandotonta. Työryhmän ehdotuksessa tulisi kuitenkin muun muassa hissiasennuksien osalta esittää selvemmin pääsääntö siitä, mikä on asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana oleva kustannusten jako ja millä perusteilla siitä voidaan poiketa. Ehdotuksessa tämä keskeinen seikka jätetään paljolti tulevien kiinteistöalan yksityiskohtaisten suositusten tai myöhemmän oikeuskäytännön varaan. Tällainen lähtökohta ei riittävästi täytä uudistuksen tavoitteena olevaa tehokkuutta, turvallisuutta ja ennakoitavuutta. Tämänhetkisen oikeustilan epävarmuus ei ole omiaan kannustamaan suositusten ja tandonvaltaisuuden käyttämistä näiden kustannusten keskeisenä jakoperusteena.

Yhdenvertaisuuspykälän yksityiskohtaisissa perusteluissa esitetään (s. 53):

Myös yhtiön uudistusten osalta kustannusten jaon lähtökohtana on aina yhtiövastikeperuste. Yhdenvertaisuuden loukkauksessa on siten aina kyse yksittäistapauksessa ilmenevästä poikkeamisesta siitä, mihin osakkeenomistaja on osakkeet hankkiessaan ollut velvollinen varautumaan. Näyttövelvollisuus yhdenvertaisuusvaatimuksen loukkaamisesta on siihen vetoavalla
osakkeenomistajalla. Tämän vuoksi yhdenvertaisuudesta poikkeamisen on käytännössä oltava varsin selvä, jotta osakkeenomistaja voi sen perusteella vastustaa enemmistön päätöstä.

Tällainen pääsäännön perusteluna oleva muotoilu ei riittävästi tue tätä pääsääntöä tai siitä poikkeamista. Ehdotuksessa näyttövelvollisuus asetettaisiin lähtökohtaisesti määräenemmistöpäätökseen tyytymättömille osakkeenomistajille. Asunto-osakeyhtiöiden päätösten lainmukaisuuden ei tulisi näin voimakkaasti nojautua pelkästään enemmistöperiaatteeseen, sillä uudistuksen tavoitteista huolimatta säännösten muotoilussa on otettava huomioon myös vähemmistöosakkaiden suojan tarve. Olisi jatkovalrnistelussa harkittava, olisiko säännöksiä ja niiden perusteluita tältä osin täsmennettävä.

Osakkeenomistajien suoja ja asunto-osakeyhtiön korkea velkaantumisaste
Työryhmä ei ehdota asunto-osakeyhtiölakiin säännöksiä yhtiöiden rahoitusrakenteesta vaan tämä katsotaan tandonvaltaiseksi seikaksi. Tandonvaltaisuus on sisällytetty lakiehdotuksen 1 luvussa mainittuihin asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeisiin periaatteisiin. Valtiovarainministeriö kiinnittää huomiota siihen, että asuntoyhtiön päätarkoitus on aina osakkeenomistajien asumistarpeen tyydyttäminen. Asunto-osakeyhtiöiden korkeaan velkaantumisasteeseen liittyy ilmeinen taloudellinen riski, joka koskee asunto-osakeyhtiön kautta osakkeenomistajia. Velkaosuudet saattavat olla yli 3/4 asunnon kokonaishinnasta. Asunto-yhtiöiden ja osakkeenomistajien riski kasvaa velkaosuuksien määrän noustessa. Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnössä ei ole tarkasteltu korkean velkaosuuden merkitystä osakkeenomistajien suojan kannalta. Nämä näkökohdat on syytä ottaa esityksen jatkovalmistelussa riittävästi huomioon.

Asunto-osakeyhtiön tilintarkastus
Ehdotuksessa viitataan useissa kohdin tilintarkastuslain säännöksiin. Valtiovarainministeriö kiinnittää huomiota siihen, että vireillä on tilintarkastuslain kokonaisuudistus, joka valtiovarainministeriön käsityksen mukaan saattaa aiheuttaa merkittävän muutoksen asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastusta koskevaan sääntelyyn. Valtiovarainministeriö pitää välttämättömänä, että tilintarkastusvelvollisuus säilytetään kaikkia asunto-osakeyhtiöitä koskevana. Tä11ä tavoin osaltaan huolehtia yhtiäoikeudellisten velvoitteiden asianmukaisesta hoitamisesta ja ehkäistä väärinkäytöksiä. Niin ikään valtiovarainministeriö pitää välttämättömänä, että pienehköjen asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastajaksi voitaisiin nykytilaa vastaavasti valita jatkossakin muu kuin KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Asunto-osakeyhtiöissä liiketapahtumat ovat yleensä suhteellisen yksinkertaisia, joten tilintarkastajaltakaan ei ole välttämätöntä edellyttää samanlaista osaamista kuin suuren liiketoimintaa harjoittavan yhteisön tilintarkastajalta.

Valtiosihteeri kansliapäällikkönä	Raimo Sailas
Budjettipäällikkö,
osastopäällikkö	Hannu Mäkinen