Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry

Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

LAUSUNTO
Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietintö 2006:9

Suomen Henkikirjoittajayhdistys pyytää kunnioittavasti saada lausua Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnössä esitellystä lainsäädäntöhankkeesta paikallisviranomaisina toimivien maistraattien näkökulmasta seuraavaa. 

Suomen Henkikirjoittajayhdistys kannattaa Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnössä esitettyjä muutoksia asunto-osakeyhtiölakiin ja pitää erityisen tärkeänä asunto-osakeyhtiölain uudistamista kokonaisuudessaan ja asunto-osakeyhtiöitä koskevien säännösten kokoamista samaan lakiin. Työryhmän ehdotuksessa on paneuduttu hyvin nykyisessä lainsäädännössä oleviin puutteisiin. Jatkovalmistelua varten halutaan vielä tuoda esille eräiltä osin rekisteröintikäytännössä omaksuttuja tulkintoja sekä kiinnittää huomiota ehdotuksesta ilmeneviin rekisteröintivaiheessa mahdollisesti epäselvyyksiä aiheuttaviin kohtiin. 

Tarkoitus ja toimiala

Työryhmän ehdotuksen mukaan sallittaisiin myös yhden huoneiston asunto-osakeyhtiö (2 § 1 mom.). Työryhmä toteaa mietinnössään (s. 46), että voimassa olevan lain vaatimus useammasta huoneistosta on johtanut siihen, että asunto-osakeyhtiömuotoisissa omakotitaloissa toinen huoneisto on tosiasiassa autotalli tai varasto tai siihen, että toista yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoa ei ole lainkaan rakennettu. 

Nykyistä lakia koskevan hallituksen esityksen (HE 216/1990) mukaan yhtiön rakennuksissa tulee olla vähintään kaksi asuinhuoneistoa, jotta yhtiötä pidettäisiin asunto-osakeyhtiönä. Autotallia tai varastoa ei tässä yhteydessä voida laskea huoneistoiksi, koska ne eivät ole asuinhuoneistoja. Rekisteröintikäytännössä on omaksuttu tulkinta, että mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole kuin yksi asuinhuoneisto, kysymyksessä ei ole asunto-osakeyhtiö. Kirjallisessa menettelyssä maistraatilla ei tosin ole mahdollisuutta selvittää pitävätkö yhtiöjärjestyksen tiedot paikkaansa. Yksi tulevaisuuden mahdollisuus olisi, että yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoselitelmää rekisteröitäessä kaupparekisterijärjestelmään ilmoitettavat tiedot verrattaisiin väestötietojärjestelmän rakennus- ja huoneistotietoihin.

Maakaaressa säännelty kiinteistön hallinnanjakosopimus on vähentänyt pienten asunto-osakeyhtiöiden perustamista. Asunto-osakeyhtiöitä perustettaneen pienempiin yksiköihin enää etupäässä luovutustilanteissa perittävää alhaisempaa varainsiirtoveroa silmällä pitäen. Jos yhden huoneiston asunto-osakeyhtiöt mahdollistetaan, verotuspoliittisesti olisi jatkossa entistä vaikeammin perusteltavissa omakotikiinteistön ja asunto-osakeyhtiömuotoisen omakotitalon erilainen verokohtelu asuntoa myytäessä. Tämän vuoksi onkin odotettavissa, että varainsiirtoverot yhdenmukaistetaan. Tämä puolestaan tullee johtamaan siihen, että yhden, kahden tai useamman omakotitalon muodostamia asunto-osakeyhtiöitä ei enää perusteta ja nykyisiä yhtiöitä tullaan jossain määrin purkamaan. Mikäli verotusmuutosta ei tehdä, asunto-osakeyhtiömuotoisen omakotiasumisen ja asunto-osakeyhtiöiden määrä noussee voimakkaasti.

Kunnossapitovastuu

Kunnossapitovastuuta koskevat määräykset on oltava osana yhtiöjärjestystä siten, että ne ilmenevät suoraan kaupparekisteristä saatavasta yhtiöjärjestyksestä. Kaupparekisterin teknisen rajoittuneisuuden vuoksi yhtiöjärjestyksen erillisenä liitteenä olevaa karttaa ei kuitenkaan voida tallettaa järjestelmään, vaan kartasta saa jäljennöksen vain yhtiön kotipaikan maistraatin arkistosta (vrt. s.73 alaviite). Mikäli yhtiön kotipaikan maistraatista tilataan ote yhtiöjärjestyksestä, johon liittyy kartta, tämä tulee luonnollisesti liittää mukaan ilman eri pyyntöä. Suomen Henkikirjoittajayhdistys pitääkin edellä mainitun alaviitteen sisältöä ja myös sen sanallista muotoilua epäonnistuneena. Jos joku johtopäätös tilanteeseen haluttaisiin saada, se olisi, että kaupparekisterijärjestelmää tulisi uudistaa niin, että se sallii myös muun kuin tekstimuotoisen tiedon tallentamisen.

Yhtiökokouspöytäkirja

Suomen Henkikirjoittajayhdistys esittää harkittavaksi osakkeenomistajien mahdollisuutta tehdä yhdessä kirjallisia päätöksiä yhtiökokoukselle kuuluvista asioista ilman, että noudatettaisiin yhtiökokousta ja pöytäkirjaa koskevia säännöksiä. Menettely voisi olla erityisesti pienyhtiöissä toimiva.

Isännöitsijä 

Ehdotukseen sisältyy nykyisen lain 52 §:ää vastaava säännös, jonka mukaan asunto-osakeyhtiöllä voi olla isännöitsijä, mikäli yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Mikäli yhtiöjärjestyksessä mainitaan, että ”yhtiöllä on isännöitsijä”, hallitus voi nimittää isännöitsijän ilman yhtiökokouksen päätöstä. Toinen yleisesti käytössä oleva yhtiöjärjestysmalli, että ”yhtiöllä voi olla hallituksen nimittämä isännöitsijä” on sen sijaan ollut epäselvä. Rekisteröintikäytännössä on näissä tapauksissa edellytetty yhtiökokouksen päätöstä ennen kuin hallitus on voinut valita isännöitsijän. Jatkovalmistelussa 7 luvun 1 §:n perusteluissa tulisikin näitä ”voi olla”- tilanteita varten täsmentää, että isännöitsijän ottamisesta on ensin tehtävä päätös yhtiökokouksessa ja hallitus voi vasta sen jälkeen nimittää isännöitsijän. Pienissä yhtiöissä saattaa osake-edustuksen turvaamiseksi olla tärkeää, ettei yhtiöjärjestyksessä mainita isännöitsijästä, eikä isännöitsijää valita yksin hallituksen päätöksellä.

Ehdotus rekisteröidyn yhteisön valitsemiseksi isännöitsijäksi on kannatettava. 

Mitättömyyden ja pätemättömyyden välinen raja

Esimerkiksi kunnossapitovastuuta koskevia yhtiöjärjestysmääräyksiä muutettaessa ei rekisteröintivaiheessa ole nykyisen lainsäädännön ja sen vakiintuneen tulkinnan mukaan arvioitu yhdenvertaisuutta, eikä vaadittu osakkeenomistajilta suostumuksia. Yhtiön on katsottu olevan vastuussa rekisteröitäviksi ilmoitettavien täytäntöönpanokelpoisuudesta myös yhdenvertaisuuden osalta. 

Suomen Henkikirjoittajayhdistys katsoo, että mikäli päätöksen mitättömyyttä koskevien säännösten täydentäminen on välttämätöntä ehdotuksen 12 luvun 2 §:n 3–kohdan mukaisesti, sen tulisi ehdottomasti tapahtua niin selkein määrittelyin, että mitättömyys voidaan rekisteröintitilanteessa havaita ilman lisäselvitystä ja näyttöön perustuvaa oikeudellista harkintaa. Luonnoksessa oleva määritelmä ”selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen” aiheuttanee kaupparekisterin ylläpidossa vaikeasti ratkaistavia ongelmia.

Ehdotuksessa (s.170) todetaan lisäksi, että mitättömyyskin voi korjaantua, jos siihen ei vedota kohtuullisen ajan kuluessa. Edelleen todetaan, että arvioinnissa vaikuttaa se, minkä laatuinen ja kuinka vakava päätöksen lainvastaisuus on, ja viime kädessä kysymys mitättömän päätöksen mahdollisesta pätevöitymisestä ajan kulumisen johdosta jää tuomioistuimen ratkaistavaksi kussakin yksittäistapauksessa. Tähän saakka rekisteröintitoiminnassa on pidetty rajanvetona rekisteröinnin mahdollistavaa moitteenvaraista pätemättömyyttä ja rekisteröinnin epäävää mitättömyyttä. Mitättömän päätöksen korjaantuminen ajan kulumisen vuoksi on rekisteröintikäytännössä erittäin vaikeasti arvioitavissa.

Ehdotetun säännöksen merkitys jää kaikkiaan epäselväksi, koska rekisteriviranomaisen kannalta kysymys yhdenvertaisuuden loukkauksesta on oikeudellisesti tulkinnanvarainen. Yhdenvertaisuuden loukkaaminen ei liene milloinkaan täysin selvästi arvioitavissa tehdystä päätöksestä, eivätkä päätöksenteon olosuhteet yhtiökokouspöytäkirjaa lukuun ottamatta ole rekisteriviranomaisen tiedossa.

Siirtymäsäännökset 

Voimassa olevan lain 96 §:ssä on siirtymäsäännös, jonka mukaan yhtiön on tehdessään yhtiöjärjestykseensä muutoksia muutettava se samalla voimassa olevan lain mukaiseksi. Lunastuslausekkeiden osalta 93 § 2 momentissa säädetään, että ennen voimassaolevaa lakia yhtiöjärjestykseen otettuihin määräyksiin sovelletaan niitä säännöksiä, jotka olivat voimassa ennen tämän lain voimaantuloa, ellei lunastusmenettelyä koskevia säännöksiä ole muutettu voimassa olevan lain mukaiseksi. 

Rekisterinpitäjän kannalta lunastusmenettelyä koskeva nykyinen siirtymäsäännös on ollut rekisteröintivaiheessa toimiva, kun vanhaa lunastuslauseketta ei ole tarvinnut ryhtyä avaamaan, eikä pohtimaan mahdollisesti tarvittavia suostumuksia. Lunastuslausekkeita koskeva maininta sisältyy usein myös painettuihin osakekirjoihin, eivätkä yhtiöt ole muutoinkaan olleet halukkaita muuttamaan lunastuslausekkeen sisältöä.

Muuta lausuttavaa

Suomen Henkikirjoittajayhdistys pitää sähköisen asioinnin kehittämistä tärkeänä kehityssuuntana. Kuitenkin myös paperisia lomakkeita tulisi edelleen olla saatavilla ja asunto-osakeyhtiöille tulisi luoda omat lomakkeet. 

Kun uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee aikanaan voimaan, on varattava riittävät resurssit paikallisena rekisteriviranomaisena toimivien maistraattien kouluttamiseksi. 

Raahessa 4.9.2006

Suomen Henkikirjoittajayhdistys r.y.

Hannu Mäkelä
puheenjohtaja

Yhteystiedot:
Raahen maistraatti
PL 16, 92101 Raahe
puh. 071 876 1010 tai 040 700 5546
sähköposti: hannu.makela@olh.intermin.fi