Oikeusministeriö
Eteläesplanadi 10

00130 HELSINKI

Lausuntopyyntö 17.5.2006 OM 11/41/2003, OM043:00/2003

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN MIETINTÖ

	Oikeusministeriö on pyytänyt Rakennusteollisuus RT ry:ltä lausuntoa asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä. Kiitämme mahdollisuudesta lausua mietinnöstä. Esitämme kunnioittaen seuraavan lausunnon

Rakennusteollisuus RT ry

	Rakennusteollisuus RT ry on talonrakennus- ja erikoisurakoitsijoiden sekä rakennustuoteteollisuuden yhteinen etujärjestö, johon kuuluu yli 2.000 yritystä. Yritysten yhteinen liikevaihto on yli 10 miljardia euroa. 

	Jäsenyrityksemme rakentavat ja myyvät kuluttajille tänä vuonna n. 12.000 osakeasuntoa.

Yleistä

	Pidämme mietintöä pääosin onnistuneena. 
•	Monet asiat selkiytyvät.
•	Viittaustekniikasta luopuminen ja säännösten kerääminen samaan lakiin on onnistunut ratkaisu, vaikka laki piteneekin. 
•	Asunto-osakeyhtiöiden jakautumismahdollisuus on myönteinen uudistus.
•	Työryhmä on selkeyttänyt asunto-osakeyhtiön toimintaperiaatteita ja mahdollisuuksia tavalla, joka helpottaa jatkossa esimerkiksi vanhuksille tai erityisryhmille suunniteltavaa asumista. 

	Pyydetyn vaikutusarvion osalta katsomme, että johdolle esitetyt uudet vahingonkorvaussäännökset tulevat kiristämään vastuita enemmän, kuin mietinnössä on arvioitu. Käytännössä muutos aiheuttaisi näkemyksemme mukaan suuria ja tarpeettomia vaikeuksia hallitusten kokoamisessa ja aiheuttaisi oikeusriitoja. Asunto-osakeyhtiölain erityispiirteet tulisi ottaa huomioon erityisesti vahingonkorvausvastuuta säädettäessä. 

	Mietinnössä on esitetty myös rakennusrahaston poistamista. Muutosta ei ole mietinnössä pidetty merkittävänä. Näkemyksemme mukaan rakennusrahastoa ei pidä poistaa. Muutos olisi erittäin suuri ja vaikeuttaisi mm. rakennusaikaista rahoitusta ja hallintoa. 

	Lausunnossamme olemme pyrkineet kiinnittämään huomiota seikkoihin, joiden osalta olemme havainneet vielä muutos- tai jatkoselvitystarpeita.

Pykäläkohtaiset huomiot

1 luku	Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet

	2 § Asunto-osakeyhtiö

Pyydämme työryhmää pohtimaan sitä, tulisiko asuinhuoneisto määritellä. Lähinnä epätietoisuutta voi esiintyä siinä suhteessa, tarkoitetaanko asuinhuoneistolla myös vapaa-ajan asuntoja, vai voiko vapaa-ajan käyttöön tarkoitetut yhtiöt perustaa keskinäisinä kiinteistöyhtiöinä ilman, että asunto-osakeyhtiölakia tarvitsee soveltaa. (Vrt. asuntokauppalaki). 

7 § Pääoma ja sen pysyvyys

Osakeyhtiölain uudistuksessa osakeyhtiön minimipääomaksi tuli 2.500 euroa. Sama summa tulisi merkitä myös asunto-osakeyhtiölakiin minimipääomaksi. 

2 luku	Osakkeet

	5 § Lunastuslauseke

	Uudistuotannon osalta toteamme, että lunastuslausekkeita käytetään lähes ainoastaan silloin, kun esimerkiksi autopaikat myydään omilla osakkeillaan. Katsomme, että lunastuslausekkeiden käyttömahdollisuus tulisi säilyttää, kuten mietinnössä on tehty. 

	12 § Osakeluettelo

Pykälän viimeinen lause velvoittaa pitämään luetteloa luotettavalla tavalla. Perusteluissa (s. 65) esimerkkeinä on mainittu ”esimerkiksi luotettava irtolehti- tai korttijärjestelmä tai luotettava automaattinen tietojenkäsittelyjärjestelmä”. Pykälä ja sen esimerkit ovat epäselviä. Ehdotamme lausetta poistettavaksi. Muutenkin on selvää, että toiminnan on oltava huolellista. 

3 luku	Yhtiövastike

	4 § Yhtiövastikkeen maksuperuste

Maksuperusteiden esimerkkiluettelosta on jätetty pois osakelukumäärä. Katsomme, 
että osakelukumäärä tulee säilyttää luettelossa. 

Perusteluissa (s. 70) esimerkkiluettelon lyhentämistä perustellaan sillä, että ”osakkeiden lukumäärä ei käytännössä ole yleensä yhtä sopiva yhtiön menojen jakoperuste kuin lattia-ala”. Perustelut ovat virheelliset. Osakkeiden lukumäärää käytetään paljon vastikeperusteena sekä autokatoksista että asuinhuoneistoista. Vastike voi muodostua erilaisista vastikeperusteista ja erilaisista vastikkeista. Vastikeperusteiden ei tarvitse perustua tarkkaan arvioon siitä, että kaikki maksavat kaikesta täsmälleen yhtä paljon, vaan yhtiöjärjestykset pyritään laatimaan siten, että lopputulos kokonaisuudessaan on oikeudenmukainen. Osakkeiden lukumäärään voidaan jyvittää myös osakashallinnassa olevat tilat, jotka eivät sisälly yhtiöjärjestykseen merkittävään huoneistoalaan ja näin ollen saada suoraan vastikkeen maksuvelvollisuus myös näiden tilojen osalta. Perusteluissa käytetty ”lattia-ala” ei ole virallinen termi. 

4 luku	Kunnossapitovastuu

	2 § Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu ja 3 § Yhtiön kunnossapitovastuu

	Perustelujen sivulla 78 on sanottu seuraavaa: ”Uudisrakennuksessa jo ennen huoneiston luovuttamista tehtävät ylimääräiset tai normaalivarustuksesta poikkeavalla tavalla tehdyt asennukset eivät kuulu yhtiön vastuulle, mikäli niiden kunnostamiskustannukset ovat huomattavasti suuremmat kuin standardivarustuksen”. 

	Alkuvaiheen varustusta arvioitaisiin siis edelleenkin tietyllä tavalla samantasoisuuden mukaan, mutta kustannusnäkökulmasta. Tekstissä oleva ajatus on näkemyksemme mukaan selkeä ja oikeudenmukainen ja katsomme, että se pitäisi muotoilla suoraan lakiin. 

	Perustelujen mukaan olisi mahdollista, että muutoksia ja yksilöllisiä ratkaisuita tehtäisiin niin paljon, että alkuperäistä tasoa olisi vaikea määritellä. Tämä on näkemyksemme mukaan harvinaista. Lisä- ja muutostöitä tehdään melko paljon, mutta yleensä ne kohdistuvat osakkaan kunnossapitovastuulla oleviin rakennusosiin, kuten keittiön kaappien väreihin ja malleihin ja seinä- ja lattiapintoihin. Seinänsiirtoja ja sähkötöiden muutoksia tehdään myös melko paljon, mutta ne eivät joko useinkaan ole sellaisia, jotka aiheuttaisivat yhtiölle lisääntyneitä kunnossapitokustannuksia. Yleisimmistä rakenteisiin tehtävistä muutoksista taas lattialämmitys on sellainen, että on yleensä melko helppo todeta, kuuluuko se keskivertovarustukseen vai ei. 

	Erillinen säännös uudistuotannon osalta olisi tarpeellinen. Ilman säännöstä pykälätasolla säädettäisiin vain yhtiön teettämistä tai hyväksymistä muutostöistä ja niiden vaikutuksista. Tällöin jäisi tulkinnanvaraiseksi se, mitä hyväksyntä ja valvonta tarkoittavat rakentamisvaiheessa, kun yhtiö, urakoitsija ja osakas ovat yleensä käytännössä sama taho. 

	Muita huomioita kunnossapitovastuusta
•	Osakkaan ja yhtiön välistä kunnossapitovastuuta voisi vieläkin selkeyttää ja konkretisoida sekä lain tasolla että perusteluissa. Lain tarkoitus on nähdäksemme se, että osakas vastaa lattia-, seinä- ja kattopinnotteista ja kiintokalusteista. Epätietoisuutta yhtiöissä aiheuttavat usein esimerkiksi hanat, wc-istuimet, patterit ja kiinteistön LVIS- verkoston toimintaan kuuluvat, huoneistoissa olevat laitteet tai säätimet. 
•	Nykyisessä pykälämuodossa 3 §:n 2. momentin ensimmäinen lause vaikuttaa turhalta. 
•	Perusteluissa on todettu, että yhtiön vastaisi hyväksymistäänkin töistä vain perustasoon asti. Tämä ei nähdäksemme käy ilmi itse pykälästä (4 luvun 3 §:n ja 3. momentti), jonka mukaan yhtiö vastaa asennuksesta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä. Lisäksi pykälässä käytetty sana ”asennus” viittaa sanana enemmän työsuoritukseen kuin työn ja materiaalin yhdistelmään 

5 luku	Muutostyöt

Ehdotetusta 5 luvussa on säännösehdotuksia muutostöistä. Ehdotamme, että kyseistä lukua ei sovellettaisi ollenkaan rakentamisvaiheessa olevaan yhtiöön, johon sovelletaan asuntokauppalain 2 lukua. 

Luvun säännökset näyttävät parhaiten soveltuvan tilanteeseen, jossa osakkaita on useita ja jossa puhutaan jo konkreettisesti olemassa olevien tilojen muuttamisesta. Rakentamisvaiheessa oleville uudiskohteille on tyypillistä se, että yksi taho omistaa koko osakekannan ja saman tahon edustajat ovat myös hallituksessa. Ilmoitusmenettely, sen tarpeellisuuden tulkinta ja ilmoitusten käsittely hallinnossa toisivat ylimääräistä ja turhaa työtä ja kuluja ja saattaisivat vaikeuttaa lisä- ja muutostöiden tekemistä. Perustajaosakas tai -osakkaat vastaavat joka tapauksessa kohteen virheettömyydestä yhtiötä ja osakkeenostajia kohtaan. 

6 luku	Yhtiökokous

	3 § Varsinainen yhtiökokous

1. momentin 2 kohdan mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin tilojen käytöstä. 

Säännöksen sanamuodon mukaan velvoite koskisi myös rakentamisvaiheessa olevia ja uusia yhtiötä. Rakentamisvaiheessa olevat yhtiöt tulisi kokonaan rajata soveltamisalan ulkopuolelle. Valmiin uuden yhtiön osalta selvitysvelvollisuutta tulisi keventää ainakin tilanteissa, joissa ei ole syytä odottaa merkittäviä korjaustarpeita. 

Pykäläluonnoksessa vaadittu selvitys koskee tulevia kunnossapitotarpeita. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan uusille yhtiöille on annettava huoltokirja, mutta missään ei velvoiteta sitä käyttämään eikä täyttämään. Rakennusteollisuus RT ry:n jäsenyritykset ovat pyrkineet edistämään huoltokirjan noudattamista lisäämällä yhtiöjärjestyksen kohtaan varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat tekstin, jonka mukaan kokouksessa on esitettävä selvitys huoltokirjan noudattamisesta ja muista suoritetuista 
korjaus- ja huoltotoimenpiteistä. Näkisimme mielellämme, että velvoite otettaisiin asunto-osakeyhtiölakiin niiden yhtiöiden osalta, joihin huoltokirja on täytynyt antaa. 

	10 § Muiden osallistuminen

Ehdotamme, että pykälä synkronisoitaisiin asuntokauppalain 2 luvun 23 §:n tarkoituksen kanssa siltä osin, että pykälässä säädettyyn ylimääräiseen yhtiökokoukseen saisi suoraan lain nojalla osallistua myös muita kokouksen järjestämiseksi tarpeellisia perustajaosakkaan edustajia, kuin hallituksen jäsenet. 

	19 § Kokouskutsun sisältö

Erityissäännös kokouskutsun sisällöstä on myös asuntokauppalain 2 luvun 23 §:ssä. 

	29 § Suostumus toiminnan tai yhtiömuodon muuttamiseen tai lopettamiseen tai omaisuuden luovuttamiseen

	Pykälän toisen momentin mukaan kiinteistön rakentamaton tai rakentamattomaksi jätettävä osa tai vähäinen rakennus voidaan luovuttaa enemmistöpäätöksellä. Käytännössä on epäselvää, mitä pykälässä tarkoitetaan. Pykälää tulisi selkeyttää, sillä useilla asunto-osakeyhtiöillä on lisärakennusoikeutta, joiden käyttämismahdollisuus riippuu pykälän tulkinnasta. 

	33 § Maksuvelvollisuuden muuttaminen uudistuksen osalta

	Pykäläehdotuksen 2. momentin mukaan vastikeperusteesta voitaisiin poiketa ehdotuksen 27 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä, jos poikkeaminen olisi tarpeen yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi. Poikkeamisen lisäedellytyksenä olisi, että yhtiövastikeperusteen soveltaminen olisi selvästi vastoin yhdenvertaisuusperiaatetta. 

	Katsomme, että tavanomaisen tason uudistukset täytyisi pystyä tekemään enemmistö- päätöksillä tai ainakin 2/3 määräenemmistöllä, vaikka kaikki eivät uudistuksista hyötyisi tasavertaisesti. 

	Hyötyajatteluun perustuva päätöksenteko hidastaa ja vaikeuttaa päätöksentekoa. 
Taloyhtiöiden tulkittavaksi jäisivät päätöstä tehtäessä ainakin seuraavat asiat
•	Onko kyseessä kunnostus vai uudistus
•	Jos kyseessä on uudistus, voidaanko käyttää vastikeperustetta vai ei 
•	Jos vastikeperustetta ei voida käyttää, mikä olisi sopiva kustannusjako

	Jo kunnostuksen ja uudistuksen välinen rajanveto on vaikeaa puhumattakaan siitä, mikä on kenellekin uudistuksesta aiheutuva hyöty. Momentin viimeisellä lauseella tulkintaa on tarkoitettu helpottaa, mutta perusteluissa esitetyt esimerkit kattavat vielä melko suppean osan mahdollisista tulkintatilanteista ja varsinkin hissipäätöksen tuomista hyödyistä eri osakkaille olemme eri mieltä. 

	Uudistus voi hyödyttää osakkaita muillakin tavoin, kuin oman konkreettisen käyttömahdollisuuden lisääntymisenä. Hissitalojen huoneistojen keskihinnat nousevat, mikä vaikuttaa myös samasta talosta myytävien alempien kerrosten hintoihin. Jo hissin rakentamispäätös ja toteuttaminen voivat olla itseisarvoja huoneistoja myytäessä. Tulevien uudistusten epävarmuus ja yhtiön sisällä jatkuva keskustelu saattavat vaikeuttaa alimpienkin kerrosten huoneistojen kauppaa enemmän, kuin tehty päätös ja siitä aiheutuneet lisäkulut.  

	Lakia muutettaessa tulisi ottaa huomioon myös se, että 
•	rakennusosioiden erilaisuus on voitu ottaa huomioon jo vastikeperusteita yhtiöjärjestykseen laadittaessa. Jälkikäteinen poikkeaminen voi horjuttaa tätä tasapainoa. 
•	yhtiölle on voitu kerätä etukäteen rahaa korjauksia varten. Kuinka vastikeperusteesta poikkeaminen vaikuttaisi rahastointipäätöksiin ja jo kerättyjen rahojen käyttöön. 

	Mikäli pykälä jää ehdotetun sisältöiseksi, tulisi työryhmän mielestämme vielä tarkentaa perusteluita tai ottaa jopa lain tasolle esimerkkejä siitä, mitä pykälässä on tarkoitettu.  

10 luku	Oma pääoma, tilinpäätös, toimintakertomus ja konserni

	1 § Oman pääoman lajit ja käyttö

	Mietinnössä ehdotetaan rakennusrahaston poistamista. Katsomme, ettei rakennusrahastoa pidä poistaa. Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa tulee ehdottomasti säilyttää vanhan lain 73 §:n ja 75 §:n mukaisesti määritelty rakennusrahasto. Rakennusrahasto on tarpeellinen ja sen olemassaolo ilmenee myös asuntokauppalain mukaisessa rakentamisvaiheen taloussuunnitelmassa. 

	Muutos olisi käytännössä hyvin suuri. Vastustamme sitä sen vuoksi, että se vaikeuttaisi hallinnollista työtä, aiheuttaisi suuria rahoituskustannuksia ja muuttaisi kokonaan rakennusalan yritysten toimintamallin perustajaurakoitsijoina. Lisäksi sillä olisi vaikutuksia jo toimivien asunto-osakeyhtiöiden lisärakennushankkeisiin. 

Asunto-osakeyhtiössä rakennusrahasto perustetaan ja sitä korotetaan yhtiökokouksen päätöksillä yleensä yhtiön omistukseen tulevan omaisuuden (tontti ja rakennukset/
rakennukset) hankinta- tai rakentamisaikana. Rakennusrahaston määrää ei perustajaurakoinnissa suoriteta rahana, vaan vastasuoritteena ovat perustajaurakoitsijan 
investoinnit yhtiöön. Rakennusrahasto on nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan sidottua omaa pääomaa, ja sen alentamisesta/käytöstä on tarkat säännöksensä. 

Nykyisen vakiintuneen käytännön mukaan osakepääoman osuus merkintähinnasta vastaa minimimäärää tai sitä suurempaa tarkoituksenmukaista määrää, mutta kuitenkin aina vain pientä osaa omana pääomana tapahtuvasta kokonaisrahoituksesta. Asunto-osakeyhtiön perustamiskokouksessa päätetään vain osakepääoman osuudesta ja sen maksamisesta liittyen osakkeiden merkintään. Muu osa oman pääoman luonteisesta rahoituksesta (ylikurssin osuus) tapahtuu rakennusrahastoon.

Työryhmän mietinnössä on lähdetty siitä, että uuden osakkeen merkintähinta olisi kokonaan osakepääomaa. Tällainen muutos muuttaisi koko perustajaurakointijärjestelmän rahoituksen. Nykyisin rakennusrahaston korotuksilla on voitu hoitaa omarahoitusosuuden muutokset, joita rakennusaikana käytännössä tapahtuu. Esimerkiksi yhtiö voidaan perustaa tonttiyhtiönä, jossa on minimi osakepääoma ja loppuosaa kiinteistön hinnasta vastaava rakennusrahasto. Rakentaminen saattaa alkaa vasta myöhemmin, jolloin rakennusrahastoa korotetaan investointia vastaavasti. Osakepääoman korotuksena kyseessä olisi hallinnollisesti työläämpi ja hitaampi menettely, joka vaatisi myös huomattavan lisärahoituksen. Osakkeiden nimellisarvottomuus ja mahdollisuus korottaa osakepääomaa lisäämättä osakkeiden lukumäärää eivät näkemyksemme mukaan riitä perusteeksi luopua rakennusrahastosta. 

Työryhmän esityksessä on lähdetty siitä, että se osa merkityistä osakkeista maksettavasta määrästä, jota ei kirjata osakepääomaan, kirjataan sijoitetun vapaan pääoman rahastoon, josta se olisi jaettavissa voitonjakona. Pidämme lähtökohtaa ongelmallisena. Asunto-osakeyhtiön varat on tarkoitettu yhtiön omaisuuden ja sen käytön turvaamiseen sekä kunnossapitoon kaikkia osakkeenomistajia yhdenvertaisesti hyödyttäen, ei voitonjakoon.

Pyydämme työryhmää vielä tarkistamaan perustelujen sivun 166, jossa on esitetty, että perustajaosakkaan hallussa olevaa yhtiötä pidettäisiin tytäryhtiönä. Näin ei näkemyksemme mukaan ole. Asunto-yhtiö on tarkoitettu vain lyhytaikaiseen omistukseen ja myytäväksi jalostettuna edelleen. Asuntoyhtiö merkitään taseeseen vaihtuviin vastaaviin (vaihto-omaisuuteen). Jos se olisi varsinainen tytäryhtiö, se merkittäisiin pysyviin vastaaviin (käyttöomaisuuteen). Vaihto-omaisuusyhtiöitä ei myöskään sisällytetä konsernitilinpäätökseen, joten ne eivät siltäkään osin ole tytäryhtiöitä. 

13 luku	Vahingonkorvaus

	1 § Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus 

	3 § Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvelvollisuus

Mietinnössä ehdotetaan, että hallituksen jäsenet, yhtiökokouksen puheenjohtaja ja isännöitsijä vastaisivat tahallaan tai huolimattomuudesta aiheutuneista vahingoista. Todistustaakka huolellisesti toimimisesta olisi kyseisellä henkilöllä. 

Tavoitteena on ilmeisesti lisätä tietoisuutta tehtävien merkityksestä ja saada mm. hallitukset hakemaan ammattiapua tarvittaessa. Lisäksi halutaan ilmeisesti tehdä tässä asiassa yhteneväiset säännökset osakeyhtiölain kanssa. 

Hallituksen jäsenen ja yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvelvollisuus näyttötaakkoineen on näkemyksemme mukaan liian ankara ja tulee johtamaan vaikeuksiin saada hallituksen jäseniä ja yhtiökokouksen puheenjohtajia valittua. 

Isännöitsijän osalta tilanne on heidän ammattiasemastaan johtuen toinen. Isännöitsijän vastuu voidaan näkemyksemme mukaan asettaa ankarammaksi. 

17 luku	Asunto-osakeyhtiön perustaminen

	2 § Perustamissopimuksen sisältö

Pykälän viimeisessä momentissa todetaan, että perustamissopimuksessa on tarvittaessa nimettävä isännöitsijä. Laissa tai perusteluissa ei kerrota, mitä tarkoittaa tarvittaessa, joten jatkotyössä ”on nimettävä” tulisi näkemyksemme mukaan muuttaa muotoon ”voidaan nimetä” tai vaihtoehtoisesti tulisi tarkentaa, mitä ”tarvittaessa” tarkoittaa.

Muuta

	Voimassa olevan asunto-osakeyhtiöasetuksen mukaan yhtiöjärjestykseen merkittävällä pinta-alalla tarkoitetaan standardin mukaista huoneistoalaa. Asuntojen markkinointiasetuksen mukaan ostajille on ilmoitettava asuintilojen pinta-ala, jolla melko yleisimmin ajatellaan tarkoitettavan huoneistoalaa. Pyydämme työryhmää selvittämään, voitaisiinko edellä mainitut termit yhtenäistää asetustasolla asunto-osakeyhtiölain uudistuksen yhteydessä. 

	RAKENNUSTEOLLISUUS RT ry

	Ensio Hakkarainen 		Kirsi Palviainen
	johtaja			asiamies