VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS		LAUSUNTO

Kielotie 21
01300  VANTAA			1.7.2008

Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

Viite: OM 11/41/2003, lausuntopyyntö 5.6.2008

Asia	
Lausunto pyydetyiltä osin luonnoksesta hallituksen esitykseksi uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi 

Pyydettynä lausuntona yllämainittuun luonnokseen sisältyvistä säännöksistä, jotka koskevat yhtiövastikeperusteesta poikkeamista ja toiminnantarkastusta (6 luvun 32 § ja 9 luvun 6-12 §) käräjäoikeus esittää kunnioittaen seuraavaa. 

Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen (6 luvun 32 §)

1 mom.	
Käräjäoikeudella ei sinänsä ole huomauttamista säännösehdotukseen, joka lienee tarpeen vaatima. Ongelmallista järjestelyssä kuitenkin on, että siinä tarkoitettu hyvitys voidaan toteuttaa vain yhtiövastikkeen alentamisella tai perimättä jättämisellä ja vasta siinä vaiheessa, kun yhtiössä päätetään laajemmasta uudistuksesta. Tulisi korostaa, että säännös ei estä jo nykyisen lain aikana toteutettuja järjestelyjä, joissa korjauksen kohdistuessa osin yhtiön ja osin osakkaan vastuulla oleviin rakenteisiin korjauskustannukset on yhtiön ja osakkaan kesken jaettu. Tällöin on voitu menetellä niin, että yhtiön ja osakkaan osuudesta on tehty erillinen urakka taikka niin, että joko yhtiö tai osakas on maksanut korjauksen kokonaisuudessaan ja sitten on sovittu vastuuosuutta vastaavasta hyvityksestä, jonka joko yhtiö suorittaa osakkaalle tai osakas maksaa yhtiölle. Tällaisia tilanteita syntyy ainakin kylpyhuoneremonttien yhteydessä sellaisissa tapauksissa, joissa alkuperäinen rakenne on herkkä vaurioitumaan eikä vastaa nykyisiä vaatimuksia ja on sen vuoksi yhtiössä päätetty, että yhtiö vastaa osaltaan korjauskustannuksista. Tyypillinen esimerkki on, että yhtiö vastaa kylpyhuoneen lattian ja seinien korjauksesta vedeneristykseen saakka, koska lattiassa on ollut ainoana vedeneristeenä yhtiön vastuulla oleva muovimatto ja seinissä ollut vain puutteellinen kosteussively. Näissä  tilanteissa voidaan pitää yhdenvertaisuutta loukkaavana, jos yhtiö vastaa kustannuksista vain siinä tapauksessa, että rakenne on vaurioitunut eikä lainkaan silloin, kun rakenne, jonka uusiminen koko yhtiössä olisi lähiaikoina ajankohtaista, osakkaan toimesta uusitaan, vaikkei vauriota vielä ole tullut. Ehdotuksessa säänneltyä joustavampi menettely on tällöin, että kustannukset jaetaan yhtiön ja osakkaan välillä jo tässä yhteydessä jäämättä odottamaan yhtiössä tehtävää laajempaa uudistusta, joka kenties toteutuu vasta 5-10 vuoden päästä.

2 mom.
Kuten aikaisemmassa työryhmämietinnössä, myös esitysluonnoksen mukaan vastikeperusteesta poikkeaminen ja tasajaosta päättäminen on mahdollista vain uudistusten kohdalla. Kuten käräjäoikeus on 22.8.2006 antamassaan lausunnossa jo huomauttanut, on uudistuksen ja kunnossapidon rajanveto joskus vaikeaa ja hanke saattaa käsittää osaltaan uudistusta ja kunnossapitoa. Käräjäoikeus ei näe perusteltua syytä rajata mahdollisuutta jakaa kulut tasan vain uudistuksiin.

3-4 mom.
Näiltä osin käräjäoikeudella ei ole huomauttamista.

Toiminnantarkastus (9 luvun 6-12 §)

Esitysluonnoksessa ehdotetaan, että niihin yhtiöihin, joissa ei olisi tilintarkastajaa, olisi kuitenkin yleensä valittava toiminnantarkastaja sekä että tällainen toiminnantarkastaja voitaisiin valita myös niissä yhtiöissä, joissa olisi käytettävä tilintarkastajaa. Perustelujen mukaan toiminnantarkastuksen sisältö muodostuisi samanlaiseksi kuin vanhan lain maallikkotilintarkastus. Kun aikaisemmin taloyhtiöissä, vaikka on valittu ammattitilintarkastaja, on hänen rinnallaan toiminut maallikkotilintarkastaja, ehdotetaan nyt, että tilintarkastus ja toiminnantarkastus eriytettäisiin niin, että  silloinkin kun yhtiössä olisi tilintarkastaja, olisi mahdollista valita toiminnantarkastaja, jonka olisi laadittava erillinen toiminnantarkastuskertomus ja jonka tehtävät poikkeaisivat tilintarkastajan tehtävistä.

Käräjäoikeudella ei sinänsä ole huomauttamista ehdotetun järjestelyn suhteen. Järjestely on selkeä silloin, kun yhtiössä ei ole tilintarkastajaa. Sen sijaan niissä tilanteissa, että yhtiössä on yhtiökokouksen valitsema ammattitilintarkastaja, jäävät hänen ja toiminnantarkastajan tehtävien yhtäläisyydet ja erot jossain määrin epäselviksi.

Kuten ehdotuksessakin korostetaan, toiminnantarkastaja tulisi olemaan, nykyisten maallikkotilintarkastajien tavoin, yleensä sellainen yhtiön osakas, johon yhtiössä luotetaan, mutta jolla ei tavallisesti ole laskentatoimen ja tilintarkastuksen osaamista. Nykyisissä järjestelyissä tällainen maallikkotilintarkastaja on toiminut useinkin ammattitilintarkastajan rinnalla ja on voinut varsinaisen tilintarkastuksen osalta luottaa tähän. Hänen tehtäväkseen on jäänyt tarkastaa hallintoa ja kiinnittää useinkin yhtiön ulkopuolella asuvan ammattitilintarkastajan huomiota siinä ehkä havaitsemiinsa puutteisiin. Ehdotettua toiminnantarkastuskertomusta koskeva säännös korostaa ehkä liiaksi tilinpäätösteknisiä asioita. Käräjäoikeus yhtyy siihen perustelutekstin alaviitteessä 14 esitettyyn vaihtoehtoon, että lakitekstistäkin ilmenisi selvemmin, että toiminnantarkastaja ei lähtökohtaisesti varmentaisi tilintarkastusta vastaavan tasoisesti sitä, että tilinpäätös antaa oikean kuvan taloyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Tarkastus koskisi siten pääosin sitä, että kirjanpidossa on kaikki tuotot ja kulut ja ettei siinä ole sellaisia kuluja, jotka eivät kuulu yhtiölle. Tulisi tuoda selkeästi esiin, ettei toiminnan tarkastaminen edellytä samanlaista ammatillista asiantuntemusta kuin tilintarkastus. Tällöin tehtävästä ei muodostuisi maallikkotarkastajalle liian vaativa ja vastuullinen. Niin ikään siinä tapauksessa, että yhtiössä olisi sekä tilintarkastaja että toiminnantarkastaja, tehtävien ero olisi riittävän selkeä. Käytännön varaan voisi näissä tilanteissa jäädä se, minkälaista yhteistoimintaa ja työnjakoa tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja noudattavat ottaen huomioon tilintarkastajalla joka tapauksessa oleva ammatillinen vastuu.

Käräjäoikeus huomauttaa vielä ehdotetun 10 §:n 2 momentin 2 kohdan osalta, jonka mukaan toiminnantarkastuskertomuksessa on oltava lausunto siitä, ovatko tilikauden toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ristiriidattomia, että olisi ehkä selkeämpää käyttää ilmaisua "yhdenmukaisia" tai "keskenään yhdenmukaisia".

Lausunnon on valmistellut käräjätuomari Markku Räty.

Laamanni		Seppo Karvonen