A

 ASIANAJOTOIMISTO KUHANEN•ASIKAINEN•KANERVA OY

Oikeusministeriö Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

a l l `et	of-O.o a

LAUSUNTO ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN VÄLIRAPORTISTA Yleistä

Kiitän mandollisuudesta saada lausua asuntoosakeyhtiölakityöryhmän raportista. Esitän jatkossakin mielelläni asiaa koskevia kannanottoja.

Työryhmän säädösehdotukset ovat mielestäni pääosin kannatettavia. Aikaisemmin voimassa olevia periaatteita ei ole tarpeettomasti muutettu. Tarkennukset liittyvät osittain jo oikeuskäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa hyväksyttyihin periaatteisiin ja muiltakin osin ovat suurimmalta osalta perusteltuja.

Seuraavassa lyhyt arvio kustakin kolmesta asiakokonaisuudesta.
Osakkaan muutostyöt
Osakkaan muutostöitä koskeva AOYL 77 § on pilkottu yhteensä kandeksaan uuteen pykälään. Tarkoituksena on eritellä asiakokonaisuudet omiksi pykälikseen. Osittain tässä on onnistuttu, mutta pykälien lisääntymistä sinänsä ei voida pitää pelkästään hyvänä asiana.

Muutostyöoikeutta koskeva pykälän lähtökohta on entinen, osak‑
FREDRIKINKATU 55 A 5, 00100 HELSINKI • PUH, 09-5860 750 • FAX 09-5860 7511 KRNRO 772.904 KOTIPAIKKA HELSINKI

2
kaalla on oikeus tehdä muutoksia hallitsemissaan huonetiloissa. Luonnos on jossakin määrin epäselvä siitä, mitä muita tiloja muutostyöoikeus koskee. Ilmeisesti tarkoituksena on ollut esimerkiksi se, että parveke laskettaisiin osakkaan hallitsemiin tiloihin. Ongelmaa voi tulla kuitenkin näin tulkittaessa siitä, saako esimerkiksi osakas vastaavassa määrin tehdä muutoksia piha-alueella. Tätä ei voi ainakaan täysin pitää perusteltuna. Parvekkeella ja varsinkin piha-alueella tehtävät muutokset vaikuttavat helpommin koko kiinteistön ulkonäköön (vaikkapa niinkin pieni asia kuin parvek-keen maalaus), ja aiheuttavat haittaa naapureille.

Pykäläluonnoksessa on epäselvää se, missä määrin lisärakentamiseen sovelletaan samaa muutostyöoikeutta. Pykäläehdotuksen sanamuodon mukaan lisärakentamiseen sovellettaisiin tämän pykälän säännöksiä eli siis säännöstä siitä, että osakkeenomistajalla on muutostyöoikeus. Tarkoituksena perustelujen mukaan näyttäisi kuitenkin olevan se, että yleistä lisärakentamisoikeutta (esimerkiksi ullakoille tai kellariin) ei ole ilman yhtiön lupaa, mutta jos sellaisesta sovitaan, menettelytavat olisivat muutostyöpykälän kaltaiset. Näin säännös vastaisi voimassa olevaa oikeutta. Nyt viittaus on vielä epäselvä.

Ilmoitusmenettelyä ehdotetaan muutettavaksi siten, että osakkaan on ilmoitettava sekä yhtiön putkiin ja johtoihin ja rakenteisiin liittyvistä muutoksista ja sellaisista muutoksista, jotka saattavat vaikuttaa toisen osakkeenomistajan hallinnassa oleviin tiloihin tai niiden käyttämiseen. Hallituksen tai isännöitsijän on saatuaan ilmoitus välitettävä se niille osakkeenomistajille, joita asia koskee. Tämä on sinänsä perusteltua, mutta pykälään tulisi tarkemmin määritellä se, milloin muutos koskee muita osakkeenomistajia. Esimerkiksi äänihaitta kuuluu koko taloon, mutta tarkoituksena ei voi olla se, että kaikista normaaleista remonttiäänistä pitäisi ilmoittaa kaikille asukkaille.

Johtojen ja putkien luettelosta puuttuvat viemärit.

Merkittävä tarkennus on se, että muutostyötä suorittava osakas on velvollinen vastaamaan sekä muutosilmoituksen käsittelystä että aikanaan muutoksen valvonnasta aiheutuvista kohtuullisista kustannuksista. Nämä vain tulisi paremmin vielä määritellä. Esimerkiksi olisi selvitettävä, missä tilanteessa isännöitsijän tai hallituksen ylimääräinen työ poikkeuksellisen laajassa remontissa tulisi korvattavaksi. Ulkopuolisen konsultin käytön osalta asia on selvempi. Lisäksi termi "selvityskulut" on epäselvä.

Kielto-oikeuden käyttämisestä todetaan perusteluissa, että hallitus voisi viedä asian yhtiökokoukseenkin. Jos kuitenkin pykälä kirjoitetaan näin, asia kuuluisi hallituksen yksinomaiseen toimivaltaan eikä asia voisi siirtää yhtiökokoukseen (vrt. KKO 1985 II 14).

Isännöitsijän kannalta ongelmallinen on ehdotuksen sisältö, että hallitus voi valtuuttaa isännöitsijän päättämään yhtiön puolesta muutostöiden kieltämisestä, jos muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille. Tämän tyyppinen valtuutus ja sääntely on omaansa aiheuttamaan riitatilanteita.

Kun muutostyötä koskeva ilmoitus tulee hallitukselle tai toiselle osakkaalle, näillä on kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Valmisteluvaiheessa on raportin mukaan harkittu sitäkin, että käsittelyajalle määriteltäisiin kiinteitä aikoja. Pidän kuitenkin parempana sitä, että aika on määritelty vain kohtuulliseksi, koska muutostyön laajuudesta riippuen tarvittava aika saattaa vaihdella olennaisesti. Kohtuullisen ajan käsitteen epämääräisyyden vuoksi olisi tarpeen perusteluissa kuvata vaikkapa esimerkein, mitä suuruusluokkaa kohtuullinen käsittelyaika voisi olla.

Uutuussäännös on lakiin ehdotettava myös huoneiston ulkopuolisia muutoksia koskeva säännös. Ehdotuksen mukaan yhtiön on suostuttava muuallakin kuin huoneistossa tehtävään muutostyöhön, jos muutos on välttämätön huoneiston käyttötarkoituksen mukaisen käytön harjoittamiseksi lainsäädännön tai viranomaismääräysten muuttumisen jälkeen ja muutostyön raukeaminen olisi kohtuutonta. Säännös on nähdäkseni sinänsä perusteltu. Jatko-valmistelussa olisi vielä harkittava, voisiko muutostyöoikeus koskea myös sellaisia muutoksia, joita viranomainen ei edellytä, mutta jotka ovat käyttötarkoituksen käyttämiseksi tarpeellisia. Tällainen voisi olla esimerkiksi lisääntynyt johdotus toimistohuoneistossa jne., josta käytännössä ei muille osakkaille ole haittaa.

Huoneiston sisäpuolella tehtäviä muutoksia koskien hallituksen tai osakkeenomistajan kielto-oikeus voisi syrjäytyä, jos muutostyön raukeaminen olisi kohtuuton huomioon ottaen siitä aiheutuvan haitan ja osakkaalle kohdistuvan hyödyn. Suostumukseen voitaisiin myös liittää ehtoja. Tältä osin sanamuoto pykälässä on hie-man epäselvä. Jos kysymys on vain väliaikaisesta työn aikaisesta haitasta, voisi ehtona olla esimerkiksi aikataulujen rajoittaminen tai muu korvaaminen, sen sijaan kielto-oikeus ei voine koskea muita kuin pysyviä haittoja.
Perusparannukset
Myös perusparannuksia ja yhtiövastiketta koskeva ehdotus on tehty jakamalla aikaisemmassa laissa olleet pykälät useammaksi.

Perusajatus siitä, että yhtiökokouksen enemmistö voi päättää tavanomaisista korjaus- ja perusparannushankkeista, on säilytetty ennallaan. Tähän periaatteeseen ei olekaan syytä puuttua.

Ongelmallisin säännöksessä nähdäkseni on se, että ehdotukseen on sisällytetty maininta siitä, että yhtiövastikkeella voidaan kattaa

paitsi normaalit tekniset muutokset, myös "yhtiön toimialaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän palvelun yhteishankinnasta" aiheutuvat kustannukset. Mielestäni tämä säännös, joka oli harkinnassa jo vuoden 2001 lain muutoksen yhteydessä, ei ole edelleenkään perusteltu. Perusteluissakaan tältä osin ei tando löytyä muita kuin antennijärjestelmiin liittyviä esimerkkejä. Esimerkiksi nimenomaan on todettu, että siivouskustannus ei ole mandollista ostaa osakkaille yhteisesti. Toisaalta mainitaan veden yhteishankinta, vaikka ymmärtääkseni vesi ei ole palvelu, vaan aine. Nähdäkseni tekniikan kehittyessä ja yhteiskunnan muuttuessa tämä säännös voisi aiheuttaa tulkintariitoja. Perustellumpaa olisi määritellä aikaisempaa tarkempaa se, mitkä kustannukset ovat normaaleja ylläpito- ja hoitokustannuksia, jotka automaattisesti voidaan sisällyttää vastikkeisiin.

Hyvä ja perusteltu muutos on se, että yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa normaalista vastikkeenmaksuvelvollisuudesta poikkeavia maksuvelvoitteita, jotka kaikki ovat vastikkeen luonteisia. Tämä mandollistaa esimerkiksi senioritalon yhtiöjärjestyksessä tällaista toimintaa varten tarvittavien palveluiden kattamisen vastikkeilla. Tosin tätä koskeva pykäläehdotus on vielä epäselvä, kun siinä viitataan sekä yhtiöjärjestyksen määräykseen että osakkeen-omistajan suostumukseen. Ajatuksen täytynee olla se, että tällainen vastikkeen periminen voi tapahtua enemmistöpäätöksellä yhtiökokouksessa, jos yhtiöjärjestyksessä on siihen varauduttu.

Vastikkeen osalta esitetään pääomavastiketta koskevaa sääntelyä, tosin pykäläehdotuksessa puhutaan virheellisesti rahoitusvastikkeesta. Ajatus on se, että jos tällaisen maksamiseen on yhtiö-järjestyksessä varauduttu, lakiteksti jo määrittelee sen, minkälaisiin kuluihin tätä vastiketta voidaan periä. Ehdotus on perusteltu, koska yhtiöjärjestykset ovat tältä osin käytännössä puutteellisia. Jatko-valmistelussa tulisi ehkä pyrkiä sellaiseenkin lopputulokseen, että osakkaan lainaosuus ei pienenisi kuin vastikkeen maksamisella,

jolloin ei tule tällä hetkellä olemassa olevaa ristiriitaa, kun joku jättää pääomavastikkeet maksamatta ja muut joutuvat maksamaan niitä käytännössä luottotappion kautta hoitovastikkeilla.

Ehdotuksessa on säilytetty nykyistä AOYL 39 §:ää vastaava tasajakoperiaate, jos suoritetaan osakkeenomistajan hallinnassa oleviin huoneistoihin tai niiden käyttämiseen liittyviä hankkeita, joissa hyöty ja kustannus ovat yhtä suuret. Perustelujen mukaan tämä mandollistaisi esimerkiksi autokatosten rakentamisen tasa-jaolla. Tällaisen hyötyperiaatteen sisällyttäminen lakiin on ongelmallista tulkinnanvaraisuuden vuoksi. Jos sellainen kuitenkin halutaan säilyttää, pidän muutosta aikaisempaa parempana, koska tällä hetkellä tulkinta on ollut se, että vain huoneiston sisäpuolella suoritettaviin muutoksiin voidaan käyttää tasajakoa. Ainakin perusteluissa olisi tarkennettava, mitä tarkoitetaan huoneistoon "liittyvältä" parannuksella.

Osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate on lakitekstiehdotuksessa määritelty samalla tavalla kuin vanhassakin laissa. Perusteluissa on kuitenkin korostettu useassakin kohtaa yhdenvertaisuusperiaatteen varsin laajaa tulkintaa. Perusparannuksessa tämä tarkoittaisi käytännössä sitä, että osakasta olisi automaattisesti hyvitettävä, jos hän on suorittanut yhtiön puolesta jonkin uudistukse, jonka yhtiö sen jälkeen tekee muissa huoneistoissa. Perustelut ei-vät tältä osin ole täysin selvät, mutta useasta viittauksesta voidaan päätellä, että tällainen hyvityspakko olisi lähtökohta. Tällä hetkellä tällainen hyvitysmenettely ei ainakaan riidattomasti ole ollut automaatio. Hyvitysvaatimukset aiheuttavat jo tällä hetkellä runsaasti riitoja. Nähdäkseni tällainen hyvitys sinänsä voi olla perusteltu, mutta sen laskemisen perusteet tulisi joko lakitekstissä tai sen perusteluissa määritellä ehdotusta tarkemmin. Jos aikaisemmin voi-massa ollut ja tältä osin epäselvä säännös jää ennalleen, ei perustelujen mukainen hyvitysvelvollisuus ole selvä. Siksi olisi harkittava, että hyvitysasiasta tulisi säännös itse lakitekstiinkin. Sa-

maila olisi muistion perusteluja tarkennettava niin, että selvästi käy ilmi se, että hyvitys on huoneistoa ja osakeryhmää koskeva eikä osakkaan henkilöön liittyvä.

Ehdotuksen perusteluissa pohdiskellaan laajasti hissien rakentamisen ongelmallista päätöksentekomenettelyä. Lakiin ei kuitenkaan ehdoteta erityissäännöstä esimerkiksi niin, että mandollistettaisiin osapäätös yhtiökokouksessa. Tässä voisi edelleen harkita. erä ratkaisu voi olla avustussäännöstön muuttaminen osakaskohtaiseksi, jolloin esimerkiksi alimpien kerrosten asukkaiden vastikeosuuksia kompensoitaisiin valtion tuella. Jos tällainen avustusjärjestelmä ei ole mandollinen, olisi mielestäni toisena vaihtoehtona edelleen syytä harkita osapäätösten mandollistamista esimerkiksi siten, että sen rakennuksen osakkeenomistajat, johon hissi tulee, voisivat enemmistöpäätöksellä ja vain sen rakennuksen osakkailta perittävillä vastikkeilla kattaa hissin rakentamisen ja ylläpidon.

Termien osalta perusteluissa puhutaan perusparannusten kunnossapidosta. Termi on epäonnistunut, eihän perusparannusta pidetä kunnossa, vaan jotain rakennuksen osaa tai laitetta.
Kunnossapitovastuu
Myös kun nossapitovastuusäännökset on jaettu useampaan pykälään. Näissä pykälissä mielestäni on jo tekstin luettavuuden ja selvyyden kustannuksella jaettu sinänsä aikaisemmin kohtalaisen hyvin toiminut AOYL 78 §. Rakenteeseen olisi jatkossa syytä kiinnittää huomiota.

Muutoksia on se, että yhtiökokous voisi päättää kunnossapito-töistä yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapitotyöhön tai uudistukseen. Aikaisemmin tämä periaate ei ole ollut ainakaan selvä. Säännöstä olisi syytä selventää niin, että tulisi ymmärrettäväksi, milloin muutos "liittyy" yhtiön remonttiin.

Varsinaisen kunnossapitovastuun osalta tarkoitus on ollut laajentaa kunnossapitovastuuta kaikkiin osakkeiden perusteella hallinnassa olevien tilojen sisäosiin. Kun samanaikaisesti perusteluissa on laajennettu hallintaoikeuden määritelmää mm. parvekkeisiin ja piha-alueeseen, jää epäselväksi, miltä osin osakas on esimerkiksi velvollinen korjaamaan esimerkiksi parvekkeiden vikoja.

Uutuutena olisi se, että yhtiön kunnossapitovastuu koskisi paitsi laissa mainittuja putkia ja johtoja, myös näitä järjestelmiä kokonaisuudessaan. Käytännössä tämä muuttaisi esimerkiksi sähkölämmityspattereiden ja lattialämmityskaapeleiden kunnossapitovastuun yhtiölle. Nähdäkseni tällainen muutos on perusteltu, koska ne ovat yhtiön perusrakenteita ja jos esimerkiksi lämpötila ei ole riittävä, yhtiö voi joka tapauksessa joutua korjaamaan lämmitystä terveydensuojeluviranomaisten vaatimuksesta. Laissa mainittu lämmitys ja muu sen kaltainen järjestelmä tulisi kuitenkin määritellä. Pelkästä termistä ei käy ilmi se, mitkä laitteet ovat osa järjestelmää. Kärjistäen voisi väittää, että sähkölämmityspatteri on laite, jossa on sähkövastus. Samanlainen laite on saunan kivas, vaikkakin lienee selvää, että kunnossapitovastuuta ei haluta laajentaa tällaisiin laitteisiin.

Ehdotuksesta on poistettu putkien ja johtojen korjausvastuun "samantasoisuusvaatimus". Toisin sanoen yhtiö korjaisi asentamansa ja kunnossapitovastuulleen ottamansa putket ja johdot. Tältä osin säännös merkitsisi paluuta vuoden 1926 lain mukaiseen menettelyyn. Pidän muutosta kannatettavana, vaikkakin se saattaa aiheuttaa ongelmia osakkeenostajille, joilla ei voi olla tietoa jonkin put-ken asentamisen ajankohdasta. Tätä ongelmaa saatettaisiin poistaa lisäämällä yhtiön tiedonantovelvollisuutta yhtiössä tehdyistä remonteista isännöitsijäntodistuksessa.

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta kunnossapitovastuun osalta lakitekstiehdotuksessa on hieman epäselvästi sanottu, minkä määräenemmistön tämä vaatii. Pykäläluonnoksessa muutos rinnastetaan nykyisen lain 42 §:ään, jossa siis vaaditaan erityisiä suostumuksia. Perustelujen mukaan kuitenkin haluttaisiin säilyttää pää-sääntönä määräenemmistö, kunhan osakkaita kohdellaan yhdenvertaisesti. Tämä periaate on hyväksyttävissä. Tähänkin säännökseen liittyy ongelmallinen osakkaan hallintaoikeuden määritelmän laajentaminen.

Terminologian osalta 2 §:n otsikko kunnossapidon "kustannuksista" vastaamisesta on huono, kun itse pykälässä nimenomaan puhutaan että yhtiö "on vastuussa kunnossapidosta".
Helsinki 12. toukokuuta 2005
Petteri Kuhanen
asianajaja
oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari Helsinki