Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

		
	
OM/11/41/2003 LAUSUNTO ASUNTO-OSAKEYHTIÖASETUSLUONNOKSESTA

Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry. kiittää mahdollisuudesta saada lausua otsikon mukaista asetusluonnoksesta. Liiton sisäisesti lausunnon antamisesta vastaa Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry:n laki- ja lausuntovaliokunta, joka lausuu luonnoksesta seuraavaa:

Laki- ja lausuntovaliokunta pitää niin uutta asunto-osakeyhtiölakia kuin nyt käsillä olevaa asunto-osakeyhtiöasetusluonnosta hyvin onnistuneena kokonaisuutena, joka on omiaan selkeyttämään menettelytapoja ja vastuusuhteita yhtiöissä sekä ehkäisemään kiistatilanteita niin yhtiöissä kuin osakkeen vaihdantatilanteissa. Asetusluonnoksen osalta valiokunta haluaa kiinnittää huomiota seuraaviin yksityiskohtiin:

2 §  Isännöitsijäntodistuksen sisältö

2) Osakehuoneistosta todistukseen on merkittävä:

a) huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja siitä mahdollisesti poikkeava rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus

Valiokunta ehdottaa, että yllä olevassa asetustekstissä viitattaisiin nimenomaisesti voimassa olevaan rakennuslupaan seuraavalla tavalla: "... ja siitä mahdollisesti poikkeava voimassa olevan rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus". Asetusluonnoksen nykyinen sanamuoto jättää selvästi auki sen, viitataanko rakennusluvalla alkuperäiseen vai voimassa olevaan rakennuslupaan. Asiaa on pyritty selventämään asetusluonnoksen kyseistä kohtaa koskevassa perustelussa (alaviite 6), mutta valiokunta katsoo, että perusteluissa olevat maininnat alkuperäisen rakennusluvan mukaisesta käyttötarkoituksesta voivat johtaa harhaan. Tämän vuoksi valiokunta ehdottaa asetustekstin edellä mainitun lisäyksen ohella, että kyseisen kohdan perusteluista poistetaan tarpeettomana kaikki viittaukset alkuperäisen rakennusluvan mukaiseen käyttötarkoitukseen. 

k) osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet....

Valiokunta kiinnittää huomiota kyseisen kohdan perusteluissa (alaviite 10, kapp 2) oleviin viittauksiin rakentamisvaiheen lainasta, rakennuksen valmistumisesta ja rakentamisvaiheen päättymisestä. 

Valiokunnan näkemyksen mukaan kyseisen kohdan perusteluissa tulisi nykyistä täsmällisemmin ilmaista, että perustajaosakkaan vastuu osakehuoneistoon kohdistuvista lainoista päättyy asunnon hallinnan luovuttamiseen ostajalle ja asunnon hallinta luovutetaan myydyn asunnon osalta tyypillisesti mahdollisimman pian käyttöönottohyväksymisen jälkeen, mutta ennen rakentamisvaiheen päättymistä, joka siis päättyy kun yhtiön kaikkien rakennusten käyttöönottohyväksynnän jälkeen yhtiössä on pidetty yhtiökokous eli ns. hallinnon luovutuskokous. Tämän johdosta valiokunta ehdottaa, että perusteluiden 2. kappaleen toinen lause "Jos rakennus valmistui esimerkiksi 1.2.2009..." muutettaisiin "Jos rakennus hyväksyttiin käyttöönotettavaksi ja asunnon hallinta luovutettiin esimerkiksi 1.2.2009..." Samoin lause "Jos rakentamisvaiheen päättyessä myymätön huoneisto  myytiin esimerkiksi 1.2.2010..." ehdotetaan muutettavaksi "Jos yhtiön rakennusten käyttöönottohyväksynnän aikaan myymätön huoneisto myytiin esimerkiksi 1.2.2010..."

m)  maininta yhtiön tiedossa olevista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista ja puutteista

Valiokunta haluaa painottaa sitä, että kohdassa yksilöidyn vian tai puutteen olennaisuutta tulee arvioida objektiivisten kriteerien valossa. Tämän vuoksi valiokunta ehdottaa, että kyseisen kohdan perusteluihin (alaviite 12) lisätään nimenomainen maininta siitä, että osakehuoneiston vian tai puutteen olennaisuutta ei arvioida subjektiivisten näkemysten vaan objektiivisten kriteereiden valossa. Valiokunta ehdottaa lisäksi perusteluihin viittausta uutta asunto-osakeyhtiölakia koskevan hallituksen esityksen yksityiskohtaisiin perusteluihin 1 luku 10 §, jonka mukaan yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta on keskeistä
kiinnittää huomiota osakeomistuksen arvon säilymiseen. Vian tai puutteen olennaisuutta tulisikin arvioida yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti eli olennaisuusarvioinnissa olisi merkitystä erityisesti sillä, onko vialla tai puutteella vaikutusta asunnon arvoon. 

Yleisemminkin valiokunta ehdottaa, että perusteluissa selvennettäisiin olennaisuutta arvioitavan objektiivisesti aina kun asetustekstissä on viittaus olennaisuuteen. 

3) Yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista todistukseen on merkittävä:

a) yhtiön hallitseman kiinteistön tai kiinteistöjen kiinteistötunnukset ja pinta-alat. 

Kyseessä olevan kohdan perusteluissa (alaviite 16) käsitellään varsin laajasti aikaisemman asetuksen vaatimusta käyttämättömän rakennusoikeuden ilmoittamisesta mm. todeten "Jos nykyisen kaltainen vaatimus säilytetään, sitä pitäisi selventää...." Koska uuden asetusluonnoksessa ei enää edellytetä käyttämättömän rakennusoikeuden ilmoittamista isännöitsijäntodistuksessa, valiokunta ehdottaa poistettavaksi perusteluista tarpeettomilta osiltaan maininnat käyttämättömän rakennusoikeuden ilmoittamisesta. Nykymuodossaan perustelut, joissa viitataan myös mahdollisuuteen säilyttää entisen asetuksen mukainen velvoite, voivat johtaa virhetulkintoihin. 

l) sellaiset yhtiön päättämät ja hallituksen ehdottamat korjaukset....

Valiokunta ehdottaa muutettavaksi yllä olevaa asetustekstiä siten, että JA sanan tilalle tulisi TAI sana seuraavasti: "sellaiset yhtiön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset". Nykyisestä sanamuodosta voisi saada sen käsityksen, että kohdassa tarkoitettaisiin vain korjauksia, joista yhtiö on tehnyt päätöksen. Tarkoitus lienee se, että kohdassa tarkoitetaan myös niitä korjauksia, joiden toteuttamisesta ei ole tehty päätöstä, mutta joita hallitus on ehdottanut tehtäviksi. Perusteluista tulisi yksiselitteisesti käydä ilmi muutos esim. seuraavasti: "Vanhasta asunto-osakeyhtiöasetuksesta poiketen, uusi asetus ei velvoita antamaan tietoa käyttämättömän rakennusoikeuden määrästä". 

Perusteluiden viittaukset KH-korttiin

Vielä lopuksi valiokunta ehdottaa lisättäväksi perusteluiden jokaiseen kohtaan, jossa viitataan KH-kortin mukaiseen isännöitsijäntodistukseen, kyseisen KH-kortin numeron ( KH 02-00396).

Helsingissä 17. päivänä helmikuuta 2010

Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry.
Laki- ja lausuntovaliokunta

Tuomas Aulanko
OP-Keskus osk
laki- ja lausuntovaliokunnan sihteeri

Lausunnon antamiseen ovat osallistuneet seuraavat henkilöt ja tahot:

Jaana Anttila-Kangas, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto r.y.
Timo A. Järvinen, Asianajotoimisto Oy Juridia Ab
Marianne Palo, Lakiasiaintoimisto Palo, Tolvanen & Alppi-Takkinen Oy
Mauri Sirén, Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy
Sanna Suni, Kiinteistömaailma Oy