Oikeusministeriö
PL 25
00023 Valtioneuvosto

ASUNTO-OSAKEYHTIÖN yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen ja TOIMINNANTARKASTUS

Oikeusministeriö on pyytänyt Keskuskauppakamarin lausuntoa luonnoksesta asunto-osakeyhtiölain säännöksiksi, jotka koskevat yhtiövastikeperusteesta poikkeamista ja toiminnantarkastusta. Keskuskauppakamari lausuu asiasta seuraavan.

Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen

Keskuskauppakamari kannattaa luonnoksessa ehdotettua pykälää yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta kunnossapidon ja uudistuksen osalta (6:32). 

Toiminnantarkastuksen eriyttäminen tilintarkastuksesta

Luonnoksen lähtökohta toiminnantarkastuksesta on kannatettava, mutta ennen hallituksen esityksen antamista säännöksiä on syytä vielä tarkistaa. Olennaista on, että toiminnantarkastus eriytyy riittävästi tilintarkastuksesta. Asunto-osakeyhtiöiden ja niiden osakkeenomistajien etu on, ettei toiminnantarkastukseen kohdistu perusteettomia odotuksia, jotka vain lakisääteinen tilintarkastus voi täyttää. 

Ehdotettu termi toiminnantarkastus on onnistunut. Sen sijaan säännöksissä ja niiden perusteluissa on toiminnantarkastukselle luotava oma rooli, joka poikkeaa selkeästi lakisääteisestä tilintarkastuksesta. 

Keskeinen ero tilintarkastuksen ja ehdotetun toiminnantarkastuksen välillä on se, että tilintarkastaja toimii osakkeenomistajien lisäksi kolmansien tahojen, kuten tilinpäätöstietojen käyttäjien, ja yleisen edun nimissä. Toiminnantarkastaja puolestaan toimii yhtiön osakkeenomistajien etujen hyväksi, mutta hänen tehtävänsä ja vastuunsa eivät liity yhtiön kannalta ulkopuolisiin tahoihin.

Olennaista toiminnantarkastajalle on, että hän tuntee tarkastettavan kohteen ja että hänellä on intressiä hoitaa tarkastus. Toiminnantarkastajan tehtävä tulee liittää yhtiön hallinnon ja talouden valvontaan ottaen huomioon myös tarkoituksenmukaisuusnäkökulma. Tilintarkastajan tehtäviin ei puolestaan kuulu asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoituksenmukaisuuden tarkastaminen. 

Toiminnantarkastajan ja tilintarkastajan tehtävät poikkeavat melkoisesti toisistaan, mikä olisi syytä näkyä selvästi myös pykälistä. Toiminnantarkastusta koskevien säännösten on myös oltava riittävän joustavia. 

Seuraavassa on yksityiskohtaisia kommentteja ehdotettuihin pykäliin ja niiden perusteluihin.

9:6 Toiminnantarkastajan valinta ja toimikausi

Luonnoksen mukaan toiminnantarkastajan valitsematta jättäminen edellyttäisi yhtiöjärjestyksen muutosta. Tämä ei ole tarkoituksenmukainen lähtökohta, sillä yhtiön tilanne ja toiminnantarkastuksen tarve voi vuosien mittaan vaihdella huomattavasti. Asiaan vaikuttavat lukuisat seikat, kuten se, ketkä ovat yhtiön osakkeenomistajia, miten isännöinti ja kirjanpito on hoidettu, mikä on yhtiön koko, mitkä osakehuoneistot ovat edustettuina hallituksessa taikka onko yhtiöllä suuria korjaushankkeita tai muita merkittäviä talouteen liittyviä asioita meneillään. Myös sillä voi olla merkitystä, suostuuko kukaan osakkeenomistaja ryhtymään toiminnantarkastajaksi. Lisäksi on huomattava, että yhtiöjärjestyksen muuttamisesta aiheutuu yhtiölle kustannuksia.

Toiminnantarkastajan valitsematta jättämisen ehdottomana edellytyksenä ei pidä olla yhtiöjärjestyksen muutos. Yhtiökokouksen päätöksen täytyy riittää toiminnantarkastajan valitsematta jättämiseen. Jatkovalmistelussa on syytä pohtia, millä enemmistöllä yhtiökokouksen päätös olisi tehtävä, jos toiminnantarkastaja jätettäisiin valitsematta ilman, että asiasta on määräystä yhtiöjärjestyksessä.

9:7 Toiminnantarkastajan sijainen

Toiminnantarkastajan sijainen on onnistunut termi.

9:8 Toiminnantarkastajan kelpoisuus ja riippumattomuus

Jatkovalmistelussa on syytä vielä pohtia riippumattomuuden vaatimusta. Kun toiminnantarkastus on eriytettävä tilintarkastuksesta, on pohdittava, mitä vaatimuksia toiminnantarkastajalle on asetettava. Pykäläehdotuksen 4 ja 5 kohdat ovat varsin pitkälle meneviä vaatimuksia. Lisäksi ehdotetussa 2 momentissa käytetään kumotun tilintarkastuslain vaatimuksia, mikä ei liene tarkoituksenmukaista. Myös 3 momenttia voi pitää liian pitkälle menevänä sääntelynä. Olennaista sen sijaan on, ettei toiminnantarkastajalla ole intressiristiriitaa yhtiön ja sen kaikkien osakkeenomistajien etuihin nähden.

9:9 Toiminnantarkastuksen sisältö

Luonnoksen mukaan toiminnantarkastus vastaisi pitkälti tilintarkastusta. Asunto-osakeyhtiössä on kuitenkin keskeistä myös se, että kiinteistön kunnossapito on suunnitelmallista ja että tarvittaviin kunnossapitotöihin ryhdytään. 

Asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoituksenmukaisuuden seuraaminen ei kuulu tilintarkastukseen, mutta on osakkeenomistajien kannalta olennaista. Jos toiminnantarkastukseen kuuluu tarkoituksenmukaisuuden seuranta, sen kautta toiminnantarkastus tuottaisi erityistä lisäarvoa osakkeenomistajille. Toiminnantarkastuksen sisältöä pohdittaessa lähtökohtana on pidettävä tarkastuksen osakkeenomistajille tuottamaa hyötyä eikä tilintarkastusta sellaisenaan. Samassa yhtiössä toteutettava hyvä toiminnantarkastus ja tilintarkastus voisivat jopa täydentää toisiaan.

9:10 Toiminnantarkastuskertomus 

Toiminnantarkastuskertomusta koskeva ehdotus on varsin yksityiskohtainen. Sinänsä on selvää, että toiminnantarkastajan on annettava kertomus toiminnastaan, mutta esimerkiksi se ei liene tarkoituksenmukaista, että toiminnantarkastajalla olisi vastuuta tilinpäätöstiedoista. 

9:11 Palkkio ja muut kustannukset

Ennen hallituksen esityksen antamista on syytä vielä pohtia, olisiko riittävää säätää, että yhtiökokous päättää palkkiosta. Pienissä yhtiöissä saatetaan menetellä niin, ettei kenellekään makseta korvauksia osallistumisesta yhtiön hallintoon.

9:12 Toiminnantarkastajan tietojensaantioikeus, tietojenantovelvollisuus ja salassapitovelvollisuus

Pykälässä viitataan vahingonkorvauksen osalta 13 lukuun. Toiminnantarkastajan vastuusäännöstä käsitellään jäljempänä.

Säännöksen 4 momentissa näyttää olevan kirjoitusvirhe, kun todetaan toiminnantarkastajan saavan ilmaista seikan vain, jos josta tilintarkastajan on ilmoitettava. 

13:5 Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuu

Luonnoksen mukaan toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuusäännökseen sisältyy käänteinen todistustaakka, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain yksityiskohtaista säännöstä tai yhtiöjärjestystä. Näin ankara vahingonkorvausvastuu ei ole aiheellinen toiminnantarkastajan osalta. Varsinkin jos toiminnantarkastuksen tavoitteeksi otetaan keskeisten tarkoituksenmukaisuusasioiden tarkastaminen, ei tuottamusolettama ole kohtuullinen vaatimus vaan voi heikentää asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien halukkuutta ryhtyä toiminnantarkastajaksi.

KESKUSKAUPPAKAMARI

Pauli K Mattila
varatoimitusjohtaja