Kuluttaja
. virasto • asiamies

Oikeusministeriö PL 25
00023 Valtioneuvosto

Kuluttajavirasto Haapaniemenkatu 4, PL 5, 00531 Helsinki ( 09-77261 Fax 09-7726 7557 Sähköposti posti@kuluttajavirasto.fi Internet www.kuluttajavirasto.fi

Oikeusministeriö
Dnro 2006/70/3010 4. (A 2006	1.9.2006
at& lI '-P1 .id`,a3

Lausuntopyyntönne17.5.2006 OM 11/41/2003 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN MIETINTÖ

Kuluttajavirasto esittää lausuntopyyntönne johdosta kunnioittavasti seuraavaa.

Asunto-osakeyhtiölakityöryhmä on käynyt perusteellisesti lävitse lain uudistamistarpeita, joista keskeiset liittyvät työryhmän mietinnön mukaan muun muassa kunnossapitovastuun jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajan kesken, osakkeenomistajan muutostöihin, yhtiön päätöksentekoon kunnossapidosta ja muutostöistä sekä yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöön ja periaatteen huomioon ottamiseen yhtiön päätöksen-teossa. Lähtökohtanaan työryhmä on pitänyt sitä, että voimassaolevan lain periaatteiden muuttamiseen ei ole tarvetta eikä muutenkaan ole tarvetta tehdä olennaisia muutoksia yhtiön tai osakkeenomistajan oikeuksiin tai velvollisuuksiin. Tarvittavat muutokset ovat lähinnä menettely-tapojen tai sääntelyn selvennyksiä taikka johtuvat esimerkiksi osakkeenomistajien muutostöiden yleistymisestä.

Yleisarviona voidaan todeta, että työryhmän valitsemat peruslinjaukset ovat Kuluttajaviraston näkemyksen mukaan lähtökohdiltaan perusteltu-ja ja kannatettavia. On myös tärkeää, että lakia on rakenteeltaan ja kirjoittamistavaltaan selkeytetty ja tehty helpommin luettavaksi kun otetaan huomioon, että kyse on tavallisia kuluttajia sekä osakkeenomistajina että yhtiön hallintoon osallistuvina maallikkojäseninä läheisesti koskettavasta laista. Seuraavassa on joitakin yksittäisiä ehdotuksen sisältöä koskevia kommentteja.

Palveluiden vastikerahoitteinen yhteishankinta

Lakiehdotuksen 3 luvun 2 §:n 4 kohdan mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta aiheutuvat menot. Säännös koskisi lain perusteluiden mukaan sellaisia kiinteistön tai rakennuk‑

2

sen käyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön liittyviä palveluita, joiden vastikerahoitteinen yhteishankinta on nyt tai tulevaisuudessa tavan-omaista. Yhteishankinnan kautta palvelu voidaan monissa tapauksissa hankkia edullisemmin siten, että säästö vaikuttaa asumiskustannuksiin. Perusteluissa on viitattu siihen, että joissakin yhtiöissä lämmityksen, käyttöveden, jätehuollon ja perinteisten tietoliikennepalveluiden lisäksi myös huoneistojen sähkönkäyttö- ja internetoperaattoripalvelut hankitaan yhtiön toimesta vastikerahoitteisesti.

Sähkön hankinta vastikeperusteisena yhteisostona on ollut lakiehdotuksen valmistelun eri vaiheissa esillä ja tuolloin on kiinnitetty huomiota myös sähkömarkkinalaissa kuluttajille annettuun mandollisuuteen kilpailuttaa sähkönhankintansa ja valita haluamansa sähköntoiniittaja. Tämä mandollisuus on taattu myös jakeluverkkoon vain kiinteistöverkon välityksin liittyneille asiakkaille oli kyse sitten asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajasta tai rakennuksessa vuokralla asuvasta kuluttajasta. Kuluttajaviraston taholta tätä sähkömarkkinalain kuluttajille antamaa oikeutta valita sähköntoimittajansa myös kiinteistöverkon piirissä on pidetty tärkeänä, joskin edellä mainittu yhteisoston edullisemmuutta koskeva näkökohta on myös varteenotettava.

On myös huomattava, että sähkömarkkinalain 6 a luvun sähkömarkkinoiden sopimuksia koskevat säännökset esimerkiksi sähköntoimituksen virheestä ja sen seuraamuksista koskevat pakottavina vain kuluttajan itsensä tekemää sähkösopimusta ja että asunto-osakeyhtiön yhteisostoon osallistuvalla yksittäisellä kuluttajalla ei tätä suojaa ole. Sama koskee myös viestintäpalveluita eli eduskunnassa kesällä hyväksytyn viestintämarkkinalain käyttäjän oikeuksia koskevat 7 luvun säännökset ovat myös pakottavia vain kuluttajien hyväksi.

Asunto-osakeyhtiölakia koskevassa ehdotuksessa jää myös jonkin verran epäselväksi se mikä on ehdotetun sähkön yhteisostoa koskevan säännöksen suhde sähkömarkkinalain em. sähköntoimittajan valintaoikeutta koskevaan säännökseen ja miten mandollisessa ristiriitatilanteessa, jossa esimerkiksi joku osakkeenomistajasta haluaa säilyttää oman sähkönmyyntisopimuksensa, toimittaisiin, jos yhtiö samanaikaisesti tekee päätöksen yhteishankinnasta. Lakiehdotuksen perusteluiden määritelmä palveluista, joiden vastikerahoitteinen yhteishankinta on nyt tai tulevaisuudessa tavanomaista, on myös hieman tulkinnanvarainen. Sähkön osalta yhteishankintaa ei voitane pitää tällä hetkellä tavanomaisena palveluna ainakaan siinä mielessä, että yhteishankinta olisi määrällisesti nykyisin kovin yleistä. Sitä taas, onko yhteishankinta tulevaisuudessa yleistä tai tavanomaista, on luonnollisesti vaikea ennakoida.

Vastikeperusteesta poikkeaminen 6 luvun 33 §:n nojalla

Ehdotuksen mukaan yhtiövastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi 2/3:n määräenemmistöpäätöksellä silloin, kun sinänsä tavanomainen uudistus selvästi hyödyttää olen‑

3

naisesti vähemmän tai ei lainkaan joitakin osakkeenomistajia eli vastikeperusteinen kustannusjako olisi selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Yhtiökokous voisi tällöin päättää, että näiltä osakkeenomistajilta peritään vähemmän tai ei lainkaan vastiketta tällaisen uudistuksen kuluihin. Poikkeusmandollisuutta voitaisiin soveltaa esimerkiksi hissin jälkiasennuksen kulujen osalta niiltä osakkailta perittävään vastikkeeseen, joiden huoneistojen sisäänkäynti on katutasossa tai samassa tasossa kuin hissin alin pysähdystaso.

Voidaan olettaa, että ehdotetulla säännöksellä voidaan helpottaa päätös-ten tekemistä taloyhtiöissä silloin, kun kerrostaloon halutaan jälkikäteen asentaa hissi, jota alimman kerroksen huoneistojen asukkaat eivät juurikaan käyttäisi eivätkä siitä hyötyisi. Ehdotus on tässä suhteessa kannatettava ja myös periaatetta siitä, että hissin hankintakustannukset kohdistetaan ensisijaisesti hissiä käyttäviin ja mandollisesti myös asun-non arvonnousun kautta siitä hyötyviin asukkaisiin, voidaan pitää hyväksyttävänä.

On toisaalta mandollista, että tämäntyyppiset päätökset vastikeperusteesta poikkeamisesta saattavat aiheuttaa taloyhtiöissä helposti erimielisyyksiä ja riitatilanteitakin. Tähän liittyen voidaan ehkä hieman epäselvänä pitää mietinnön kohtaa, jossa todetaan, että "osakkeenomistajalla ei olisi oikeutta vaatia, että yhtiökokous päättää vastikeperusteesta poikkeavasta maksuperusteesta" vaan hän voisi vain moittia vastikeperusteen mukaista uudistuspäätöstä lähinnä yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla. "Vaatiminen" ei luonnollisestikaan voi tarkoittaa sitä, että yksittäinen osakkeenomistaja voisi "pakottaa" yhtiön käyttämään poikkeavaa maksuperustetta, kun kyse on 2/3 enemmistöllä tehtävästä päätöksestä, mutta estettä ei kuitenkaan voine olla sille, että osakkeenomistaja asiaa yhtiökokouksessa käsiteltäessä esittää "ehdotuksen" tai "vaatimuksen" poikkeavan maksuperusteen käyttämisestä. Tältä osin ehdotusta saattaisi olla tarpeen täsmentää väärinkäsitysten välttämiseksi.

Isännöitsijäntodistusta koskeva 7 luvun 27 §:n säännös

Lakiehdotuksessa todetaan, että uuden asunto-osakeyhtiölain voimaan-tulon yhteydessä isännöitsijäntodistuksen sisältöä koskevaa asuntoosakeyhtiöasetusta on tarkoitus täydentää siten, että todistuksessa olisi mainittava myös yhtiön hankkimasta tai yhtiön hallussa muuten olevasta selvityksestä tai yhtiön hallituksen käsittelemästä suunnitelmasta, joka koskee asetuksen 3 §:n 2 kohdan e alakohdassa tarkoitettua toimenpidettä. Em. e alakohta koskee isännöitsijäntodistuksessa mainittavia tietoja yhtiön päättämistä tai muuten varmuudella tiedossa olevista rakennuksen tai kiinteistön huomattavista korjauksista tai perusparannuksista taikka yhtiön vastattaviksi tulevista velvoitteista.

Lakiehdotuksen perusteluiden mukaan kaavaillut lisätietovaatimukset ovat tarpeen sen varmistamiseksi, että huoneiston ostajan ja vakuudensaajan käytettävissä on riittävät tiedot huoneiston arvoon vaikuttavista

4

seikoista. Lisäksi todetaan, että käytännössä on pidetty epäselvänä esimerkiksi sitä, missä vaiheessa yhtiön peruskorjauksen tai perusparannuksen valmistelu on edennyt niin pitkälle, että se on merkittävä isännöitsij äntodistukseen.

Isännöitsijäntodistus on asuntokaupassa ostajan kannalta keskeisiä tietolähteitä ja usein epäselvyydet osapuolten kesken liittyvät juuri edellä mainittuihin taloyhtiössä suunnitteilla tai valmisteilla oleviin peruskorjauksiin ja —parannuksiin. Kuluttajavirasto pitää tärkeänä sitä, että isännöitsijäntodistus sisältää mandollisimman täsmälliset ja yksiselitteiset tiedot myös näistä vireillä olevista korjaushankkeista mukaan lukien myös mandolliset rakennuksessa tehdyt kuntokartoitukset ja muut vastaavat kiinteistön kuntoa koskevat tutkimukset. Laaja tiedonantovelvollisuus ja selkeät pelisäännöt tältä osin ovat omiaan vähentämään myös jälkikäteen syntyviä osapuolten välisiä riitatilanteita.
LI'
Johtaja	Anja Peltonen
(""M	(A-,
Lakimies	Jukka Kaakkola