Oikeusministeriö				Helsinki
Lainvalmisteluosasto 				1.9.2006	
PL 25					
00023 Valtioneuvosto

Viite: 	OM 11/41/2003
	OM 043:00/2003

Asia:  	LAUSUNTO ASUNTO – OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN MIETINNÖSTÄ

	Suomen Omakotiliitto ry kiittää lausuntopyynnöstä ja lausuu työryhmän 	mietinnöstä seuraavaa:

	Mietinnön mukaisena tavoitteena on edistää asunto-osakeyhtiömuotoista 	asumista niin, että asuminen voidaan järjestää osakkeenomistajien kannalta
	mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoitavalla tavalla.
	Lakiehdotuksen tarkoituksena on myös palvella paremmin pieniä asunto-	osakeyhtiöitä. Nämä ovat hyviä ja kannatettavia tavoitteita.

	Samoin on perusteltua kirjoittaa laki mahdollisimman selkeäksi käyttämällä
	alaotsikoita, pykäläotsikoita ja väliotsikoita sekä ryhmitellä säännökset 	käyttäjän kannalta johdonmukaisemmin.

Suomalainen asunto-osakeyhtiömuoto on Euroopassa ainutlaatuinen ja muuallakin maailmassa ainakin harvinainen. Asunto-osakeyhtiölainsäädännön kehitystyössä ei siis voida juuri tukeutua kansainväliseen oikeusvertailuun. 

Omakotitaloja hallinnoidaan entistä enemmän taloyhtiömuodossa

Mietinnön sivulla 6 todetaan, että vuoden 2004 lopussa asunto-osakeyhtiöiden taloissa olevista huoneistoista 2/3 oli rakennettu pelkästään vuosien 1960 -1990 välisenä aikana. Kehitys näyttää jatkuvan tulevaisuudessa samansuuntaisena. Asunto-osakeyhtiöiden määrä kasvanee edelleen erityisesti pientalojen osalta.

Kaupunkirakenteen tiivistäminen on johtanut ja johtaa siihen, että yhä useammin myös ihmisten asumistoiveiden mukaisia omakotitaloja rakennetaan taloyhtiömuotoisena. Isot rakennusyhtiöt tekevät pientaloalueiden aluerakentamissopimuksia ja perustavat yhtiöitä hallinnoimaan rakentamiaan erillistaloja. 

Yksittäistä pientalorakennuttajaa houkuttelee asunto-osakeyhtiömuodossa erityisesti asunto-osakkeen kaupassa maksettavan varainsiirtoveron tuntuvasti pienempi määrä verrattuna kiinteistönkauppaan (1,6% / 4 %).

Pienet taloyhtiöt monessa suhteessa erityisasemassa

Vaikka mietinnössä nostetaankin esiin pienten taloyhtiöiden ongelmia, niin niitä olisi voinut ehkä käsitellä mietinnössä vielä laajemmin ja syvällisemmin.

Sivulla 19 todetaan että ”kaikkein pienimmissä taloyhtiöissä ongelmallisia voivat olla vaatimukset kolmijäsenisestä hallituksesta ja lakisääteisestä tilintarkastuksesta, jos kaikki talossa asuvat ovat tilintarkastuslain mukaisesti esteellisiä tilintarkastajaksi. Tämä ei pelkästään voi olla ongelma, kuten mietinnössä esitetään, vaan se on sitä. 

Erityisesti pienissä taloyhtiöissä ongelmana on ammattitaitoisten yhtiön johtohenkilöiden, kuten isännöitsijän ja hallituksen jäsenten löytäminen. Asunto-osakeyhtiömuotoisen omakotitalon kaupan riitatilanteissakin oikea tuomioistuin ratkeaa vastaajan kotipaikan mukaan, ei kiinteistön sijaintipaikan mukaan (KKO:2006:67).

Suomen Omakotiliitossa on tullut ilmi, että varsinkin pienten taloyhtiöiden yhtiöjärjestykset ovat puutteelliset. Monesti ongelmatilanteet kunnossapitovastuun jakautumisen osalta olisi voitu välttää kattavilla ja selventävillä yhtiöjärjestyksen määräyksillä.

Pienissä taloyhtiöissä ei ole useinkaan ammatti-isännöitsijöitä eikä vakiintunutta yhtiökäytäntöä. Siksi perehdyttävän koulutuksen ja riittävän tiedotuksen lisääminen pientaloyhtiöiden hallinnoista vastaaville olisi tervetullutta asunto—osakeyhtiölain muutosten lisäksi.

Erillistaloyhtiön purkaminen on oltava yksinkertaista

Mietinnön sivulla 40 todetaan, että ”voimassaolevan lain 3 §:n 1 momentin 7 kohdan perusteella sovellettavat vanhan osakeyhtiön lain säännökset yhtiön purkautumisesta uudistettiin lailla 1094/2000. Esityksessä ei tämän vuoksi ehdoteta purkamista koskevien säännösten laajamittaista uudistamisesta.

Tuossa osakeyhtiölain muutoksessa huomio on kuitenkin kiinnitetty yhtiömuotoisten yritysten purkautumiseen ja purkamismenettelyn yksinkertaistamiseen. Pienten asumistarkoitusta varten perustettujen taloyhtiöiden erityisaseman arviointia purkautumistilanteissa ei juuri ole hallituksen esityksessä (HE 68/2000) osakeyhtiölain muutokseksi puitu.

Pienten erillistaloyhtiöiden purkamisen motiivina on yleensä halu luopua asunto-osakeyhtiön toimintaan liittyvästä raskaasta hallinnosta tai ”vain” halu asua omakotitalossa itsellisesti perinteisen ”oma tupa, oma lupa” – periaatteen mukaisesti.

Näissä tilanteissa raskaat selvitysmenettelyt velkojain suojaksi eivät ole niin perusteltuja. Erillistaloyhtiöiden (kaksi tai useampi omakotitaloa samalla kiinteistöllä osakashallinnassa) hallinnon muuttaminen toiseksi (hallinnanjakosopimus, lohkominen itsenäiseksi kiinteistöksi) pitäisi olla yhtiöoikeudellisesti mahdollisimman yksinkertaista ja joustavaa.

Omakotiliitto kannattaa selvitystöiden jatkamista omistusmuotoisen asukashallinnon kehittämiseksi

Mietinnössä esitetään, että erikseen tulisi selvittää kiinteistön hallinnanjakoa koskevan sopimuksen rekisteröintiin sovellettavan sääntelyn muuttamista siten, että voitaisiin rekisteröidä myös sellainen hallinta-oikeus, joka ei rajoitu maanpintaan. Tämä mahdollistaisi omistusasuntojen rakentamisen pienkerrostalomuodossa ja rivitalomuodossa siten, että kiinteistön hallintaa varten ei tarvittaisi perustaa asunto-osakeyhtiötä.

Mietinnössä toisaalla todetaan, että on tarpeen tehdä tarkempaa ja laajempaa selvitystyötä sen suhteen, miten omistusasuntoja muualla maailmassa hallinnoidaan.

Nämä edellä mainitut ehdotukset tulevista mahdollisista selvitystöistä ovat kannatettavia. Tärkeintä on löytää asukasystävällisin ja samalla toimivin tapa hoitaa omistusasuntojen hallinnointia.

Suomen Omakotiliitto ry 

	JYRKI ETELÄMÄKI			
	Jyrki Etelämäki			Juhani Nenonen
	puheenjohtaja 			toiminnanjohtaja