10.5.2005 	Dnro 11932/04/05

OIKEUSMINISTERIÖ
Lainvalmisteluosasto

Pl 25
00023 VALTIONEUVOSTO

Oikeusministeriön lausuntopyyntö 8.4.2005 OM 11/41/2003

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN VÄLIRAPORTTI

Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän väliraportti käsittelee osakkaan muutostöitä, yhtiön perusparannuksia ja uudistuksia sekä yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuuta ja näihin liittyvää vastikkeen maksuvelvollisuutta. Yleisenä kannanottomaan Valtion asuntorahasto toteaa, että sellaiset harkiten toteutettavat uudistukset, jotka lisäävät kiinnostusta asuntojen perusparantamiseen ja helpottavat päätöksentekoa, ovat tärkeitä ja kannatettavia.

Asuntokannan säilyttämiseen ja kunnossapitoon on kiinnitettävä yhä enemmän huomiota. Suomessa oli vuoden 2003 lopussa noin 2,4 miljoonaa vakituisessa asuinkäytössä olevaa asuntoa, joista vajaa kolmannes asunto-osakeyhtiötaloissa. Tampereen VTT:n asuntokannan perusparannustarvetta koskevien selvitysten mukaan korjaustarve kasvaa vuosiin 2015-2020 saakka. Tämä johtuu pääosin siitä, että uudisrakentamisen voimakkaimman, aina vuoteen 1975 saakka kestäneen kauden rakennukset tulevat korjausikään. Korjaustarpeeseen vaikuttaa myös rakennusosien ja varusteiden käyttöiän lyhentyminen. Korjausrakentamisen arvioidaan tulevaisuudessa ohittavan määrältään asuntojen uustuotannon. 

Väestön ikääntyminen on otettava huomioon muun muassa asuntopolitiikassa, sillä yli 65-vuotiaiden määrän arvioidaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä noin 1,4 miljoonaan eli neljännekseen koko väestöstä. Suhteellisesti eniten kasvaa iäkkäimpien määrä. Kotona asumisen aika pitenee ja vaatii tuekseen niin palveluita kuin asuntojen sopivaa varustetasoa sekä asuntojen ja talojen esteettömyyttä, muun muassa hissejä. Vähintään kolmekerroksisissa hissittömissä taloissa asuu tälläkin hetkellä lähes puoli miljoonaa ihmistä, joista yli 70 000 on 65 vuotta täyttäneitä.

Väliraportissa on käsitelty hissien rakentamiseen asunto-osakeyhtiömuotoisessa talossa liittyviä ongelmia. Muistion sivulla 33 ja myös alaviitteessä 6 sekä sivun 40 alaviitteessä 13 on toistettu se näkemys, että valtion avustuksista hissien rakentamiseen jäisi vuosittain huomattava osa käyttämättä. Valtion asuntorahastossa on vuosina 2003 ja

2004 varattu alkuvuodesta uusien hissien rakentamiseen 15 miljoonaa euroa, jolla pyrittiin vastaamaan hakemusten määrän mahdollisesti suureenkin kasvuun. Vuonna 2003 osoitettiin varauksina lähes 10 miljoonaa euroa, mutta vuonna 2004 jo yli 14 miljoonaa euroa. Hissien rakentamishakemusten määrän selvittyä osoitettiin käyttämättä jäänyt valtuus vanhojen hissien korjaamiseen, joiden kustannukset osassa hankkeista vastaavat lähes täysin hissin rakentamista. Asuntorahastoon on kuluvana vuonna jo huhtikuun loppuun mennessä tullut uusien hissien rakentamista koskevia hakemuksia noin 10 miljoonan euron verran. Mitä ilmeisimmin valtuus ei tule tänä vuonna riittämään kaikille hakijoille, vaan osa hakemuksista joudutaan siirtämään vuodelle 2006.

Asuntorahasto katsoo, että raportissa korostetaan liian painokkaasti vanhoihin tietoihin perustuvaa käsitystä valtuuden käyttämättä jäämisestä, mikä on osittain johtunut myös avustusten maksatusta koskevista tiedoista. Vuosittaiset maksatustiedot eivät kerro valtuuden käytöstä, sillä varauspäätöksen ja maksutapahtuman välillä voi olla vuosienkin viive riippuen työn ajoittamisesta ja edistymisestä. 

Valtion asuntorahasto esittää, että asunto-osakeyhtiölakityöryhmä toteaisi hissin rakentamisen ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaavaksi perusparantamiseksi. Tätä puoltaa myös Suomen rakentamismääräyskokoelmaan 1.3.2005 lukien otettu hissien rakentamista koskeva määräys. Hissin rakentaminen parantaa talon asuttavuutta ja nostaa sen arvoa, mikä koituu varmasti myös hissittömän kerroksen asukkaiden hyväksi asuntojen kysyntänä ja arvonnousuna. Hissittömyys tulee rajaamaan asuntojen käytön vain tietyille ryhmille, nuorille, terveille ja lapsettomille, kun tavoitteena tulisi olla esteettömyys kaikille ja mahdollisuus asua pitkään samassa talossa ja asunnossa. 

Asuntorahaston käsityksen mukaan yhdenvertaisuusperiaatteen käsittelyyn tulisi paneutua vielä perusteellisemmin. Asunto-osakeyhtiötalojen kunnon ja käytettävyyden parantamiseen tähtääviä toimia ei saisi estää yhdenvertaisuusperiaatteen loukkaamiseen vetoamalla ainakaan silloin, kun uudistukset toteutetaan yhteistiloihin ja kaikilla asukkailla on oikeus käyttää niitä. Jos parannuksesta aiheutuva kustannusrasitus pysyy kohtuullisena, osakkaiden/asuntojen saamien hyötyjen vastaavuudelle ei tulisi antaa niin suurta painoarvoa kuin nykyisin. Tämä koskee erityisesti hissien rakentamista vanhoihin taloihin.

Asuntorahastossa vuonna 2004 käsitellyistä 33 asunto-osakeyhtiön tekemistä hissinrakentamispäätöksistä vain seitsemässä oli päädytty kerrosperusteiseen jyvitykseen pohjautuvaan kustannusjakoon. Useimmissa tapauksissa yhtiöissä on kuitenkin päästy ratkaisuun, jossa kustannukset jakautuvat vastikeperusteisesti. Tätä kehitystä tulisi asuntorahaston käsityksen mukaan tukea. 

Väliraportin sivuilla 40-41 ja alaviitteessä 13 on käsitelty hissien rakentamiseen kannustamista. Keinona on esitetty muutosta avustuslainsäädäntöön ja -käytäntöön siten, että avustus voitaisiin kohdentaa eri kerroksissa asuville osakkaille erisuuruisena. Avustuksen kohdentaminen kaavamaisesti ensimmäisen tai alimpien kerrosten asukkaille ei ole tasapuolinen ratkaisu, koska se esimerkiksi kolmekerroksisessa talossa kohdentaisi kustannukset pääasiallisesti yhden kerroksen asukkaisiin. Tällainen ratkaisumalli estäisi todennäköisesti lähes täysin hissien rakentamisen mataliin asuintaloihin. Jo tällä hetkellä hissiavustushakemuksista noin 30 prosenttia tulee kolmekerroksisista ja noin 50 prosenttia nelikerroksisista taloista. Kaavamainen malli ei ottaisi huomioon myöskään talojen erilaisuutta: joissakin taloissa muun muassa saunat ja säilytystilat saattavat sijaita niin, että hissistä on hyötyä kaikille asukkaille. Jos talossa on noustava portaita jo ensimmäiseen kerrokseen mentäessä, on hissi tarpeen ensimmäisenkin kerroksen asukkaille, ainakin liikuntarajoitteisille. Avustuksen eriytetty jakaminen olisi suhteellisen hankalasti toteutettavissa myös silloin, kun yhtiöllä on osa tarvittavasta rahoituksesta valmiina esimerkiksi rahastoinnin tai ullakkotilan myynnin ansiosta. Avustuksia myönnetään myös vuokrataloille, joihin tulisi tasavertaisuuden vuoksi soveltaa eriytetyn jaon periaatetta: vuokran määrittelyssä avustusosuuden huomioon ottaminen tulisi olemaan hankalaa. 

Asuntorahasto suhtautuu kielteisesti avustusten eriytettyyn kohdentamiseen kaavamaiseen malliin perustuen, sillä se johtaisi monessa tapauksessa kohtuuttomaan lopputulokseen. Toisaalta yksilöidyn, tasapuolisen ja kaikki talojen ominaisuudet kuten iän, kulttuurihistoriallisen arvon, kerrosluvun ja asukkaiden käytössä olevien tilojen sijainnin huomioon ottavan järjestelmän rakentaminen olisi lähes mahdotonta, koska hankkeet ovat monimuotoisia.
 
Lisäksi tulisi vielä ottaa huomioon, että korjausavustus on taloyhtiölle veronalaista tuloa. Jotta yhtiötä rasittavalta veroseuraamukselta vältyttäisiin, avustus on voitu kirjata kustannusten vähennyksen kautta yhtiön taseeseen. Tämä menettely ei olisi mahdollista, jos avustus olisi viranomaisen päätöksellä kohdistettava asuntotasolle.

Ylijohtaja 		Teuvo Ijäs

Päälakimies		Jaana-Maarit Huuhka