Oikeusministeriö
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

Viite		Oikeusministeriön lausuntopyyntö 30.12.2010, OM 11/41/2003 
Luonnos ehdotukseksi uudeksi asunto-osakeyhtiöasetukseksi
Oikeusministeriö on pyytänyt Turun yliopiston oikeustieteelliseltä tiedekunnalta lausunnon ehdotuksesta uudeksi asunto-osakeyhtiöasetukseksi. Tiedekunta toteaa asiassa seuraavan.
1.	Yleistä
Uuden asunto-osakeyhtiölain myötä voimassaoleva asetus kumoutuu 1.7.2010. Uuden asunto-osakeyhtiöasetuksen antaminen on näin ollen välttämätöntä ennen voimassaolevan asetuksen kumoutumista. Uudessa asunto-osakeyhtiöasetuksessa tulisi tiedekunnan näkemyksen mukaan huomioida olemassa olevan asetuksen sisältö ja uuden lain sisällään pitämät vaatimukset kuitenkin niin, että vaatimukset ovat yhteen sovitettavissa kooltaan ja erityispiirteiltään erilaisille asunto-osakeyhtiöille ja erilaisille hallintorakenteille.
2.	Pinta-alan laskeminen
Pinta-alan laskemisen osalta luonnos perustuu voimassa olevaan asetukseen eikä sitä ole tarpeellista muuttaa, joten luonnos on tältä osin perusteltu.
3.	Isännöitsijäntodistuksen sisältö
3.1.	Sääntelytapa
Isännöitsijäntodistuksen sisällön osalta luonnos pitää sisällään paljon uusia, voimassa olevasta asunto-osakeyhtiöasetuksesta puuttuvia kohtia. Tältä osin tiedekunta kiinnittää huomiota tällaisten vaatimusten lisäämistarpeeseen. Tiettyjen uusien vaatimusten lisääminen saattaisi olla perusteltua ainoastaan joidenkin suurien asunto-osakeyhtiöiden tai suhteellisten harvinaisten erityistapausten kohdalla. Sen sijaan suurelle osalle yhtiöistä laajentuneet isännöitsijäntodistuksen vaatimukset aiheuttavat tarpeettomia lisärasitteita.

Tiedekunta pitääkin aiheellisena harkita, tuleeko isännöitsijäntodistuksen sisältövaatimuksia luonnoksessa esitetyllä tavalla laajentaa, jolloin uusien vaatimusten aiheuttamat hallinnolliset rasitteet koskevat kaikkia asunto-osakeyhtiöitä. Ehdotettujen uusien vaatimusten sisällyttäminen isännöitsijäntodistukseen tullee nostamaan erityisesti pienten asunto-osakeyhtiöiden hallinnointikustannuksia. Luonnoksessa ehdotettujen uusien vaatimusten mielekkyyttä voidaan arvioida esimerkiksi kahden omakotitalon tai yhden rakennuksen rivitalomuotoisissa asunto-osakeyhtiöissä.

Lisäksi, toisin kuin julkisuudessa esillä olleissa esimerkeissä, isännöitsijäntodistuksen sisältöä koskevien vaatimusten lisääminen ja joidenkin uusien vaatimusten sisällöstä johtuva epätäsmällisyys johtaa johdon vahingonkorvausvastuun realisoitumiseen aiempaa helpommin tai ainakin sitä koskevien riitaisuuksien lisääntymiseen. Pelkästään sääntelyn lisäämisen ei voida katsoa johtavan ongelmien vähenemiseen tai ainakaan yhtiön ja osakkeenomistajien kustannusten pienenemiseen.

Isännöitsijäntodistukseen ollaan ehdottamassa eräänlaisia yleislausekkeita, joissa yhtiön tulisi ilmoittaa tietyistä seikoista, jos niillä on olennaisia vaikutuksia osakehuoneiston käyttöön ja käyttökustannuksiin. Tällaisten tietojen antamista voidaan pitää lähtökohtaisesti hyvän yhtiökäytännön mukaisena. Kuitenkin tällaisten epätäsmällisten määreiden käyttäminen asunto-osakeyhtiöiden isännöitsijäntodistuksen kaltaisten standardoitujen informaatiovelvollisuuksien sääntelyssä ei ole perusteltua ottaen huomioon yhtiöiden maallikkohallinto, käsitteiden sisältöön liittyvät tulkintavaikeudet, johdon vahingonkorvausvastuun ja asunto-osakeyhtiöille tyypilliset riitaisuudet.

Asetusluonnoksessa on havaittavissa sinänsä kannatettava tavoite edistää hyviä yhtiökäytäntöjä. Tällaisten käytäntöjen edistäminen on kuitenkin sääntelyn kannalta ongelmallista, jos niitä pyritään toteuttamaan isännöitsijäntodistuksen pakottavan sisällön kautta. Suuri osa asunto-osakeyhtiöistä on pieniä maallikkohallintoon perustuvia yhtiöitä. Tämä ja yhtiöiden oma intressi huomioiden asetuksen sisältöä ei tulisi juurikaan laajentaa nykyisestä.

Voidaan myös kysyä, onko sääntelylogiikaltaan mielekästä pakottavalla sääntelyllä asettaa asunto-osakeyhtiön isännöitsijäntodistukselle hyvin yksityiskohtiin meneviä vaatimuksia vai olisiko mainittua sääntelykohdetta säänneltävä nykyisen asetukseen tapaan ainoastaan keskeisten tietojen ilmoittamisella ja siihen tehtävillä tarpeellisilla lisäyksillä. Esimerkiksi sitä seikkaa, että tietyt tiedot sisältyvät KH-korttiin, joka on käytössä tietyn tyyppisissä yhtiöissä, ei tule pitää perusteena säännellä asiasta pakottavasti isännöitsijäntodistuksen sisällössä kaikkien yhtiöiden osalta.

Isännöitsijäntodistuksessa annettavien tietojen laajentamisella on merkitystä myös asunnon myyjän asemaan. Mikäli isännöitsijäntodistuksessa annettavissa tiedoissa on virhe, voi asunnon ostaja kääntyä suoraan asunnon myyjän puoleen. Isännöitsijäntodistuksen sisällön laajentaminen ja tulkinnanvaraisten kohtien lisääminen saattaa siis aiheuttaa entistä enemmän ristiriitoja myös osakkeiden ostajan ja myyjän välille.

Jos uusia vaatimuksia merkittävästi kasvatetaan, lisää se tarvetta antaa erilaisille yhtiöille mahdollisuuksia valita itse haluamansa isännöitsijäntodistuksen sisältötaso. Tätä ei voida pitää kannatettavana kehityssuuntana.

Tiedekunta katsookin, että monia asetusluonnoksessa ehdotettuja uusia vaatimuksia tulisi tarkastella kriittisesti, myös muiden kuin suurten ammatti-isännöitsijää käyttävien asunto-osakeyhtiöiden näkökulmasta. Ennen niiden sisällyttämistä tulisi arvioida onko niiden sisältö riittävän täsmällinen ja selkeä, onko niille todellista sääntelyllistä tarvetta ja miten lisävaatimus vaikuttaa esimerkiksi tiedon antamisen/antamatta jättämisen sekä virheellisen sisällön osalta yhtiön ja sen johdon (vahingonkorvaus)vastuuseen.
4.	Yksityiskohtaiset huomiot
Yksityiskohtaisissa huomioissa on kiinnitetty huomiota asetusluonnoksen sisältöön vain siltä osin, kun siinä on näkemyksemme mukaan havaittu muutostarvetta.
4.1.	Todistuksen ja sen kohteen yksilöiminen
Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 1 kohdan a ja b alakohtien perusteella yhtiön osoitteen sijasta ilmoitettaisiin ainoastaan kiinteistön sijaintipaikan osoite. Olisi perusteltua, että sen lisäksi tulisi ilmoittaa yhtiön ytj-järjestelmään ilmoitettu postiosoite (joka ei ole välttämättä isännöitsijän osoite).

Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 1 kohdan c alakohdassa edellytetään perustellusti yhtiöjärjestyksen mukaisia osakkeiden numeroita, lukumäärää ja osakehuoneiston tunnusta. Lisäksi kohdan mukaan pitää ilmoittaa ”muu sijaintitieto”, joka voidaan käsittää varsin monella tavalla. Käsitettä muu sijaintitieto on pidettävä varsin epämääräisenä eikä tällaista vaatimusta tule tiedekunnan näkemyksen mukaan sisällyttää asunto-osakeyhtiöasetukseen. Kun osakehuoneiston tunnusta vaaditaan merkittäväksi kohteen yksilöimiseksi, voidaan luonnoksen alaviitteessä 3 kuvaillun esimerkin mukaisen yksilöintivaatimuksen katsoa täyttyvän ilman viittausta muuhun sijaintitietoon.
4.2.	Osakehuoneistosta merkittävät tiedot
Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan c alakohdassa edellytetään myös mahdollisen osakkeenomistajan ilmoittaman huoneiden lukumäärää ilmoittamista. Tiedekunnan mielestä on kyseenalaista, mikä on isännöitsijäntodistuksen merkitys ja mahdollinen yhtiön vahingonkorvausvastuu suhteessa osakkeenomistajan ilmoittamaan huoneiden lukumäärään, jos se poikkeaa yhtiöjärjestykseen merkitystä huoneiden lukumäärästä. Mistään ei myöskään ilmene osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus mahdollisista aiemmin tehdyistä muutostöistä, joilla on muutettu huonejärjestystä. Vaatimuksen ottaminen asetukseen on omiaan pikemminkin lisäämään epäselvyyksiä kuin poistamaan niitä eikä vaatimuksen lisäämistä siltä osin voida pitää kannatettavana.

Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan d alakohdassa edellytetään muiden tilojen ilmoittamista, joiden perusteella osakkeet tuottavat oikeuden joko yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen perusteella. Yhtiökokouksen päätöksiin perustuvien hallinta-oikeuden merkitsemistä voidaan muiden kuin uuden asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 1 §:n  2 momentissa tarkoitettujen, ennen 1.3.1926 rekisteröityjen, yhtiöiden osalta pitää ylipäätään kyseenalaisena. Tällaisia päätöksiä ei ole pidettävä sitovina ja esimerkiksi vuodeksi eteenpäin yhtiökokouksen päätöksellä tietylle osakehuoneistolle annettava autopaikka voi antaa isännöitsijäntodistukseen merkittynä osakkeiden ostajalle virheellisen kuvan oikeuden pysyvyydestä. Osakkeiden ostaja ei todennäköisesti useinkaan pysty erottamaan yhtiöjärjestykseen merkityn ja yhtiökokouksen päätökseen perustuvan hallintaoikeuden sisältöä, vaikka niiden ero osakkeiden arvolle on melkoinen.

Sen sijaan voidaan kysyä tulisiko muiden tilojen osalta edellyttää annettavaksi sijainti ja pinta-ala, jos ne on merkitty yhtiöjärjestykseen tietyn osakeryhmän kohdalle. Mikäli nämä tiedot on ilmoitettu yhtiöjärjestyksessä, ei näihin tiloihin voida käytännössä puuttua ilman osakkeenomistajan suostumusta, joten tietoa voidaan pitää osakkeen ostajan kannalta varsin olennaisena.

Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan m alakohdassa edellytetään ilmoitettavaksi yhtiön tiedossa olevat osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisesta puutteesta. Vaatimus koskee sekä yhtiön että osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla olevia seikkoja. Yhtiölle ei ole laissa asetettu erityistä velvollisuutta valvoa osakkeenomistajan vastuulla olevien seikkojen kuntoa vaan tällaisen tiedon oleminen yhtiöllä on sattumanvaraista. Näin ollen voidaankin kysyä, mikä on yhtiön mahdollinen vahingonkorvausvastuu tällaisia seikkoja koskevien tietojen oikeellisuudesta. Toisaalta yhtiön vastuulla oleva vika tai puutteellisuus tullee kysymykseen ainoastaan silloin, kun yhtiöllä on konkreettinen velvollisuus suorittaa sitä koskeva pakollinen kunnossapito välittömästi. Nämä tiedot kuitenkin ilmenevät lähtökohtaisesti 4 kohdan l alakohdassa. Tiedekunta katsoo, että mainitun vaatimuksen lisääminen isännöitsijäntodistukseen lisää yhtiön hallinnollisia kustannuksia sekä isännöitsijäntodistukseen liittyviä riitaisuuksia ilman, että vaatimuksella olisi saavutettavissa mitään käytännön hyötyjä.

Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan n alakohdassa edellytetään mainittujen kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten lisäksi eräiden tietojen antamista isännöitsijäntodistuksessa. Nämä tiedot koskevat ilmoitusten päivämääriä, sekä tietoja yhtiön kunnossapito- ja muutostöistä, jotka koskevat osakehuoneiston sisäosia. Lisäksi luonnoksen alaviitteessä 13 todetaan, että isännöitsijäntodistuksen pyytäjällä on oikeus tutustua myös muihin työtä koskeviin asiakirjoihin. Ilmoitettavaksi mainittuja tietoja ei ilmoituksia lukuun ottamatta ole edellytetty uudessa asunto-osakeyhtiölaissa yhtiössä säilytettäviksi, vaikka niiden säilyttäminen onkin hyvän yhtiökäytännön mukaista. Myös yhtiön vastuuta tietojen oikeellisuudesta voidaan pitää muiden kuin mainittujen ilmoitusten osalta kyseenalaisena. Lisäksi on epäselvää, mistä ajankohdasta alkaen yhtiöllä tulisi olla muut kuin kunnossapito- ja muutostyöilmoituksia koskevat tiedot. Lisäksi edellytetään jossain määrin 3 kohdan m alakohtaa vastaavalla tavalla osakehuoneistojen kannalta olennaisten kunnossapito- ja muutostöiden ilmoittamista. Näin ollen tiedekunta katsoo, että n alakohdassa tulisi mainita vain kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset.

Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan o alakohdassa edellytetään mainittavaksi yhtiöjärjestysmääräysten lisäksi myös yhtiökokouksen päätökset kunnossapitovastuun jakautumisesta ja oikeudesta muutostyöhön. Yhtiökokouksen päätösten ilmoittaminen isännöitsijäntodistuksessa olisi omiaan lisäämään epäselvyyttä päätösten merkityksestä. Olisiko esimerkiksi osakkeiden ostaja sitoutunut aiemmin yhtiössä tehtyyn yhtiökokouksen päätökseen, jos hän on tutustunut isännöitsijäntodistukseen ennen osakkeiden hankintaa. Lähtökohtana on pidettävä sitä, etteivät yhtiökokouksen aiemmat päätökset sido ristiriitatilanteessa osakkeiden ostajaa suhteessa niihin oikeuksiin, jotka määräytyvät lain ja yhtiöjärjestyksen perusteella. Myöskään yhtiökokouksen aiemmat päätökset eivät automaattisesta velvoita yhtiötä päättämään asiasta jatkossa kategorisesti samalla tavalla, ellei uusi päätös johda osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden rikkomiseen. Näin ollen asetuksessa ei tulisi lähteä tukemaan sellaista linjaa, jossa yhtiöjärjestyksen muutoksia edellyttäviä toimia voidaan hoitaa yhtiökokouksen enemmistöpäätöksinä.

Mainitusta vaatimuksesta seuraisi myös useita tulkintaongelmia. Mitä yhtiökokouksen päätöksiä, joita ei ole kuitenkaan katsottu tarpeelliseksi ottaa yhtiöjärjestykseen, on pidettävä sellaisina, joissa määrätään kunnossapitovastuun jakautumisesta ja muutostöistä ja joilla on sitovaa vaikutusta? Vastaavalla tavalla kuin edellä d alakohdassa saattaa yhtiökokouksen päätösten rinnastaminen yhtiöjärjestyksen määräyksiin antaa osakkeenomistajalle virheellisen kuvan oikeuksien pysyvyydestä.

Tiedekunta ehdottaakin, että mainitussa kohdassa viitattaisiin ainoastaan kunnossapitovastuun jakautumista ja muutostyöoikeutta koskevaan yhtiöjärjestyksen määräykseen.

Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan p alakohdassa edellytetään isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettavan asunto-osakeyhtiölaista tai yhtiöjärjestyksestä poikkeavista sopimuksista. Lähtökohtana voidaan pitää, että osakkeenomistajan oikeudet ja velvollisuudet perustuvat lakiin ja yhtiöjärjestykseen, joten vaatimusta kuvattujen sopimusten ilmoittamisesta voidaan pitää varsin erikoisena. Tällaiset osakkeenomistajien väliset sopimukset eivät voi olla osakkeiden ostajaa sitovia, ellei tällaisia ole kirjattu yhtiöjärjestykseen. Yleensä tällaiset käytännöt ovat myös erilaisia suullisia sopimuksia, joten niiden dokumentointi isännöitsijäntodistukseen on vaikeaa. Kuten alaviitteessä todetaan, on yhtiön tietoisuus tällaisista sopimuksista sattumanvaraista. Myös kysymys yhtiön vastuusta tietojen oikeellisuuden suhteen on epäselvä. Osakkeiden ostajan sitoutuminen tällaisiin sopimuksiin perustuu osakkeenomistajien haluun säilyttää naapurisopu eikä isännöitsijäntodistuksiin otettavilla maininnoilla voida tähän perustilanteeseen vaikuttaa. Vaatimus on omiaan pikemminkin lisäämään epäselvyyttä kuin poistamaan niitä. Näin ollen tiedekunta katsoo, että kohta tulisi poistaa asetuksesta.
4.3.	Yhtiön kiinteistöistä ja rakennuksista todistukseen merkittävistä tiedoista
Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 3 kohdan i ja m alakohtia voidaan pitää sisältönsä puolesta selvinä. Sen sijaan j-l alakohdat ovat i alakohtaa ja toinen toisiaan täydentäviä. Voidaan kysyä tuleeko isännöitsijäntodistuksessa kuvata tulevaa yleistä kunnossapitotarvetta näin monessa kohdassa vai voisiko niitä yhdistää tarkoituksenmukaiseksi kokonaisuudeksi.
4.4.	Yhtiön taloudesta todistukseen mainittavat tiedot
Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 4 kohdan b alakohdassa edellytetään lainojen ja nostamatta olevien lainojen osalta mm. arvio siitä, milloin laina nostetaan. Voidaan kysyä, mikä on tällaisen arvion esittämisen merkitys ja yhtiön johdon vastuu, jos arvio on virheellinen. Tiedekunta katsoo, että maininta arviosta tulisi poistaa asetuksesta.

Luonnoksen 2 §:n 1 momentin 4 kohdan f alakohdassa edellytetään isännöitsijäntodistuksessa mainittavaksi tieto sellaisista yhtiön tiedossa olevista muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai käyttökustannuksiin. Edellä on sääntelytavan osalta mainittu asetuksissa olevien yleislausekkeiden ongelmiin, erityisesti niissä oleviin viittauksiin osakehuoneistoihin ja niiden käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Näin ollen kohdan loppuosa tulisi poistaa ja säilyttää se nykyistä asetusta vastaavassa muodossa.
4.5.	Muut tiedot
Luonnoksen 2 §:n 2 momentissa on viittaus 1 momentin 3 kohdan j alakohtaan. Alakohta sisältää ainoastaan maininnan suunnitelman olemassaolosta eikä sen sisällöstä. Näin ollen sen mainitseminen liitteessä on erikoista, ellei j alakohdassa edellytetä mahdollisen suunnitelman sisällyttämistä isännöitsijäntodistukseen.
4.6.	Tietojen ajankohta
Luonnoksen 2 §:n 3 momenttia ja sen sisältöä voidaan pitää varsin epäselvänä, (millaisia uusia tietoja on esimerkiksi saatavissa 2 päivää tilikauden päättymisen jälkeen), ensimmäistä virkettä lukuun ottamatta. Momentin loppuosa tulisikin poistaa
4.7.	Energiatodistustiedot isännöitsijäntodistuksena
Luonnoksen 2 §:n 4 momentissa on virke, jonka mukaan isännöitsijäntodistuksena voi antaa pelkät energiatodistustiedot. Virke on outo.
4.8.	Tutustumisoikeus ja jäljennökset
Luonnoksen 2 §:n 5 momentin 2. ja 3. virkkeissä viitataan kohtuulliseen aikaan. Koska isännöitsijäntodistuksen antamisen määräajasta ei ole säädetty asunto-osakeyhtiölaista, ei ole sääntelyn yhtenäisyyden vuoksi tarpeellista mainita asetuksessakaan kohtuullisesta ajasta. Toisaalta, jos halutaan viitata kohtuullisuuteen, jäljennöksien maksujen tulisi olla yhtiön hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu, jotta sääntely vastaisi laissa käytettyä terminologiaa.
4.9.	Isännöitsijäntodistus vuokrausta varten
Luonnoksen 3 §:ssä ehdotetaan säännöksiä erillisestä isännöitsijäntodistuksesta vuokrausta varten. Tiedekunta katsoo, että kahden toisistaan poikkeavan isännöitsijäntodistuksen mahdollistaminen ei ole perusteltua. Tarkoituksenmukaista on, että olisi olemassa ainoastaan yksi isännöitsijäntodistus eikä kevyemmällä isännöitsijäntodistusmallilla aiheudu juuri yhtiöllä hallinnollisia säästöjä.
4.10.	Isännöitsijätodistuksen allekirjoittaminen
Luonnoksen 4 §:n 2. virkkeen mukaan isännöitsijä voisi valtuuttaa työntekijänsä allekirjoittamaan isännöitsijäntodistuksen. Tiedekunnan mukaan virkkeen tulisi olla selvyyden vuoksi kuulua: ”Yhteisömuotoinen isännöitsijä voi valtuuttaa...”

Dekaani 		Jukka Mähönen