Päiväys
Datum	

Dnro
Dnr	
	12.9.2006	YM111/04/2006	

Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto

PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

	Viite 
	Hänvisning 	Lausuntopyyntönne 17.5.2006 OM 11/41/2003; OM043:00/2003	

	Asia 
	Ärende 	Ympäristöministeriön lausunto asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä (Työryhmämietintö 2006:9) 	

Viite- ja asiakohdassa mainittuna lausuntonaan ympäristöministeriö lausuu seuraavaa.

Lausuntopyynnössään oikeusministeriö on pyytänyt lausuntopalauttaneen arvioinnin ja ehdotuksen jatkovalmistelun helpottamiseksi, että palaute esitetään lausunnossa mahdollisuuksien mukaan samassa järjestyksessä ja vastaavalla tavalla otsikoituna kuin mietinnössä. Lisäksi on pyydetty palautetta myös mietintöön sisältyvästä vaikutusarviosta. 

Lausunnossaan ympäristöministeriö pyrkii noudattamaan edellä mainittua toivomusta, mutta keskittyy lausunnossaan kuitenkin ottamaan kantaa lähinnä sen oman toimialan kannalta merkittäviin ja siihen vaikuttaviin ehdotuksiin siltä osin kuin niihin ympäristöministeriön käsityksen mukaan tulisi vielä tehdä muutoksia. Työryhmän ehdotukset voittopuolisesti ovat sellaisia, ettei ympäristöministeriöllä ole niihin huomauttamista.  

Oikeusministeriö asetti 18.5.2004 työryhmän valmistelemaan ehdotuksen asunto-osakeyhtiölain uudistamiseksi. Tavoitteeksi asetettiin uudistus, joka edistää asunto-osakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järjestää osakkaiden kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoitavalla tavalla. Toimeksiannon mukaan laissa olisi selvästi määriteltävä yleisen päätöksenteon ja osakkaan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkaan vastuun rajat. Tavoitteena oli ylipäätänsä asunto-osakeyhtiöitä nykyistä paremmin palveleva laki, joka olisi myös helposti ymmärrettävissä erityisesti yhtiön osakkaille ja maallikkojohdolle sekä muille tässä asumis- ja yhtiömuodossa toimiville.  Lisäksi oli tarkoitus sekä lain sisällössä että lain kirjoitusasussa  ottaa huomioon osakeyhtiölain kokonaisuudistus ja muu yhtiölainsäädännön viimeaikainen kehitys. Osakeyhtiölainsäädännön kokonaisuudistukseen kuuluvat lait (osakeyhtiölaki 624/2006, osakeyhtiölain voimaanpanolaki 625/2006 ja näihin liittyvät lainmuutokset 626-651/2006) ovat tulleet voimaan 1.9.2006.

Työryhmän tuli selvittää myös asunto-osakeyhtiölain uudistustarpeet, jotka liittyvät erityisesti kunnossapitoa, osakkaan muutostöitä sekä osakkaan ja yhtiön vastuuta koskeviin säännöksiin. Lisäksi tuli selvittää uudistustarve, joka liittyy käytännössä ongelmallisina pidettyihin yksityiskohtaisiin säännöksiin. Tällaista uudistustarvetta on havaittu esiintyvän esimerkiksi lain soveltamisalaan, asunto-osakeyhtiön tarkoituksen ja toimialan määrittelyyn, osakkaan maksuvelvollisuussääntelyyn, yhtiön perusparannuksiin, yhtiökokoukseen, yhtiön hallintoa ja riitojen ratkaisemista sekä yhtiön osakkeita ja osakastietojen julkisuutta koskevissa säännöksissä. 

Työryhmä antoi keväällä 2005 väliraportin, joka koski osakkeenomistajan muutostöitä, yhtiön perusparannuksia ja muita uudistuksia, kunnossapitovastuuta ja yhtiövastiketta. Väliraportista on järjestetty lausuntokierros keväällä 2005. 

Oikeusministeriö asetti työryhmälle seurantatyöryhmän, jossa  myös ympäristöministeriö oli edustettuna.  Näin ollen ympäristöministeriö on jo jossain määrin voinut työn kuluessa vaikuttaa työryhmän ehdotuksiin.

Lausunnolla oleviin työryhmän ehdotuksiin sisältyy myös harvoin sovellettavia säännöksiä uusien osakkeiden antamisesta, lisärahoituksesta, yhtiörakenteen muuttamisesta ja yhtiön purkamisesta, joita ei ole käsitelty yksityiskohtaisesti sen enempää varsinaisessa työryhmässä kuin seurantatyöryhmässäkään.  Näiden säännösten mallina on ollut ehdotus uudeksi osakeyhtiölaiksi (HE 109/2005 vp). Työryhmä ilmoittaa näin tehneensä, jotta saataisiin käsitys siitä, miltä asunto-osakeyhtiölaki näyttäisi, jos kaikki tarvittava sääntely sisällytettäisiin asunto-osakeyhtiölakiin ja luovuttaisiin viittauksista osakeyhtiölakiin. 

Ympäristöministeriö on asunto-osakeyhtiölain osakeyhtiölaista erillistä kirjoitustapaa esittänyt ja onkin tyytyväinen siitä, että tämä vaihtoehto nyt on tehty. Lopputuloksesta voidaan todeta, että  asunto-osakeyhtiölaki näyttää näin kirjoitettuna nykyistä selkeämmältä ja avautuu lukijalleen ja käyttäjälleen aivan eri tavalla kuin aikaisemmin. Tässä kirjoitustavassa on helpompi kuin nykyisessä, lukuisia viittaussäännöksiä osakeyhtiölakiin sisältävässä laissa saavuttaa edellä mainitut lain ymmärrettävyydelle ja selkeydelle asetetut tavoitteet. Lainvalmistelun näkökulmasta on myös helpompi löytää ja hahmottaa niitä eroja, joita asumisen lähtökohdista katsottuna on syytä tehdä asunto-osakeyhtiölakiin verrattuna osakeyhtiölaissa omaksuttuun sääntelyyn. Tällä kirjoitustavan valinnalla valmistaudutaan myös jatkossa siihen, että  asunto-osakeyhtiölainsäädännön kehityksessä asumisen näkökulma on vahvasti mukana ja keskeinen sääntelyn sisällön määrääjä.  

1.  Asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen  tarkastelua

1.1.  Yleisiä ja yksityiskohtia koskevia kannanottoja

1 luku.  Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet

Lain yleinen rakenne

Ympäristöministeriö kannattaa asunto-osakeyhtiölain kirjoittamista omaksi laikseen siten, että keskeistä osaa sääntelystä ei enää hoidettaisi viittaussäännöksin osakeyhtiölakiin. Lausunnolla olevassa ehdotuksessa lain rakenne näin uudistettuna vaikuttaa yleisesti ottaen toimivalta. Joitakin huomautuksia on kuitenkin tarpeen tehdä.

Suhde muuhun lainsäädäntöön

Ympäristöministeriön toimialaan kuuluvassa ns. aravalainsäädännössä on lukuisia säännöksiä, joissa säädetään toisin kuin osakeyhtiö- tai  asunto-osakeyhtiölaissa mm. osakkeen luovutettavuudesta ja luovutushinnasta. Nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa tämä lakiristiriita on hoidettu siten, että ao. lainkohdassa on säännöksessä selkeästi todettu, että muusta laista voi jotain muuta johtua.  Tätä selkeyttä ei nyt lausunnolla olevassa ehdotuksessa kaikissa kohtaa enää ole. Ei riitä, että 1 §:n 1 momentissa koko lakia ja sen soveltamista silmällä pitäen asia todetaan, kun jäljempänä seuraa lukuisia säännöksiä, jotka on  kirjoitettu siten kuin siinä mainittu sääntely olisi tyhjentävää. Lain käyttäjä ei siis osaa varautua siihen, että asia-aiheesta saattaa olla tietyissä tilanteissä voimassa huomattavan erisisältöisiä säännöksiä. 

Se, että asunto-osakeyhtiölain säännökset ovat toissijaisia suhteessa muuhun lainsäädäntöön esim. aravalainsäädäntöön todetaan siis 1 §:n 1 momentissa. Kuitenkin saman luvun 4 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa huoneisto kokonaan tai osaksi toisen  käytettäväksi, jollei laissa toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Saman luvun 8 §:n  1 momentissa osake voidaan rajoituksitta luovuttaa ja hankkia, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.  Ehdotuksen 9 §:ssä yhtiökokouksessa päätökset tehdään annettujen äänten enemmistöllä, jollei tässä laissa säädetä tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Tahdonvaltaisuutta koskevassa 12 §:ssä säädetään mm. ettei yhtiöjärjestykseen voida ottaa määräystä, joka on tämän lain tai muun lain pakottavan säännöksen taikka hyvän tavan vastainen. 

Ehdotuksen osakkeita koskevan 2 luvun 1 §:n mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei tässä laissa tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu. Saman luvun 4 §:ssä otsakkeella "Sallitut vaihdannan rajoituslausekkeet" 1 momentissa yhtiöjärjestyksessä voidaan rajoittaa oikeutta luovuttaa ja hankkia osake vain 5 §:n mukaisesti.  Luvun 5 §:ssä  on sävy, ettei muun tyyppisiä yhtiöjärjestyksiin otettavia lunastuslausekkeita voi olla kuin po. säännöksessä mainitut. 

Kuten edellä olevista säännöstekstin poiminnoista voidaan havaita, kirjoitustapakin on horjuva ja sisällöltään sellainen, että se saattaa johtaa harhaan.  Kuitenkin aravalainsäädännössä on varsin raskaita seuraamuksia, esim. saanto on mitätön, jos se on tapahtunut luovutusrajoitusten vastaisesti. Rajoitusten vastainen luovutushinnan osa menetetään Valtion asuntorahastolle, myyjä ei siis saa sitä pitää. Osakkeen vaihdantaa koskevista rajoituksista mm. yhtiöjärjestyksiin ja osakkeisiin on otettava rajoituslausekkeita, jotka aravalainsäädäntö säätää. Syntyy turhia riitaisuuksia, jos asunto-osakeyhtiölaista ei voi havaita muun lainsäädännön vaikutusta ko. sääntelyn kohteeseen. Vallinnut lakien hyvä kirjoitustapa on edellyttänyt, että muun lain mahdollisen vaikutuksen on voinut säännöksestä lukea. Tämä on lisännyt lakien oikeaa ja luotettavaa soveltamista. Ympäristöministeriö ei näe mitään syytä luopua tästä hyvästä, lain käyttäjää palvelevasta kirjoitustavasta. Mainittuihin ja muihin aravalainsäädännön kanssa ristiriidassa oleviin säännöksiin on siis syytä liittää teksti " jollei muusta laista muuta johdu".  

Lausunnon liitteenä on luettelo aravalainsäädäntöön kuuluvista laeista, joissa on ehdotetun asunto-osakeyhtiölain kanssa ristiriidassa olevia käyttö- ja luovutusrajoituksia ja mm. lunastuslausekkeita koskevia säännöksiä. (Liite 1)

Myös Helsingin kaupungin tontinvuokrasopimusehtoihin perustuvassa ns. HITAS -järjestelmässä rajoitetaan yhtiön siirtyvän osakkeen luovutusta ja luovutushintaa.

Yhdenvertaisuus

Yhdenvertaisuusopilla on keskeinen merkitys lain säännösten soveltamisessa, joten sitä koskeva määrittely sopii hyvin 1 lukuun.  Ympäristöministeriön käsityksen mukaan yhdenvertaisuuskysymystä olisi kuitenkin syytä vielä pohtia ja yrittää täsmentää sen sisältöä. 

Ympäristöministeriö katsoo, että epäoikeutettua etua ei pitäisi katsoa enää syntyvän yhtiön tai osakkeenomistajan kustannuksella osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle pelkästään sen vuoksi, että yhtiö kustannuksellaan ja vastikerahoituksella järjestää esteettömän pääsyn rakennukseen ja rakennuksessa kaikkiin sen tiloihin. Tästä seikasta voitaisiin ottaa 2 momentti 1 luvun 10 §:ään. Lisäksi säännöksessä olisi otettava huomioon 6 luvun 30 §:n säännös siitä, että loukatun suostumus poistaa yhdenvertaisuusloukkauksen. Yhdenvertaisuuskysymystä käsitellään tarkemmin jäljempänä asianomaisten säännösten kohdalla ja kohdassa 1.2. Arvioita lakiehdotuksen vaikutuksista.

Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestyksen sisältöä koskevan luvun 13 §:n 1 momentin 4 kohtaa ministeriö ehdottaa muutettavaksi ottaen huomioon vireillä olevan väestötietolainsäädännön kokonaisuudistuksen, lausunnollakin olleen hallituksen esityksen muotoon kirjoitetun ehdotuksen laiksi väestötietojärjestelmästä ja varmennepalveluista  (Sisäasianministeriön julkaisu 16/2006). Mainitun valmisteilla olevan lakiehdotuksen mukaan otettaisiin myös käyttöön huoneistotunnus. Ympäristöministeriö ehdottaa, että kohdassa 4 mainittujen seikkojen lisäksi yhtiöjärjestyksiin otettaisiin rakennushankkeista, rakennuksista ja rakennuksissa olevista asuin-, toimi- ja muista tiloista  väestötietojärjestelmässä olevat yksilöintitiedot. Myös kohdissa 5 ja 6 mainitut tilat tulisi määritellä yhteensopivasti väestötietojärjestelmätietojen kanssa. Lisäksi po. tilojen paikka kiinteistöllä tai rakennuksessa on syytä kuvata. 

2 luku. Osakkeet

Osakkeet

Lunastuslauseke ja senioritalokysymys

Ympäristöministeriö kiinnittää huomiota senioritaloasian käsittelyyn esityksessä. Ehdotettu 2 luvun 5 § mahdollistaa sen, että yhtiöjärjestyksessä voidaan sulkea pois myös avio-, perhe- ja perintö- sekä testamenttisaannot, kun senioritalon senioriasunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat siirtyneet mainituilla saantotavoilla. Ministeriöllä ei ole huomauttamista säännöksen muutoksesta ja lunastusoikeuden poissulkemisen mahdollisuudesta yhtiöjärjestysmääräyksin. Nythän lunastusoikeus on tällaisissakin saannoissa, jos sitä ei ole yhtiöjärjestyksessä suljettu pois.  Ministeriöllä on kuitenkin huomauttamista senioritaloasumista koskevan perustelutekstin osalta s. 16.: "Viime vuosina perustettujen senioritalojen kohdalla asunto-osakeyhtiön asumispalvelujen supistaminen  voi tulla ajankohtaiseksi viimeistään silloin, kun asunnot siirtyvät perintönä seuraavalle sukupolvelle". Sävyä pitäisi muuttaa. Senioritalojen asuntojen säilyminen tullaan ehdotetun lain aikana turvaamaan yhtiöjärjestysmääräyksin. Perinnöiksi menevät asunnot, joilla ei ole kysyntää enää senioriasuntoina. Jos ja kun senioriasunnot sallitaan siirtyä perintönä ikäryhmään katsomatta, palvelukonseptiakin kyllä muutettaan. On kuitenkin syytä perusteluissakin ohjata huomaamaan niitä toimia, miten kohde saadaan  pysymään senioritalona.

Yhdessä omistettu osake ja osaomistusasunnot 

Osaomistusasunnoille on tunnusomaista, että asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet omistavat ns. enemmistöosakas ja vähemmistöosakas, joka yleensä on myös saman huoneiston vuokralainen aina siihen saakka, kunnes hän on lunastanut loppuosuuden eli enemmistöosakkaan osuuden osakkeista. On siis kyse 2 luvun 2 §:n 3 momentin ehdotuksesta, joka määrää osaomistajien edustajan ainoaksi osakkeiden antamien oikeuksien käyttäjäksi. Säännöksen kirjoitustavasta saa sen käsityksen, että edustajan tulisi olla joku muu kuin kumpikaan osaomistajista. Näin ei kuitenkaan liene tarkoitettu, vaan voitaneen jatkaa nykyistä sopimus- ja valtuutuskäytäntöä, että osakkeiden tuottamaa oikeutta käyttää toinen osaomistajista. Vakiintuneen sopimus- ja valtuutuskäytännön mukaan se on yleensä enemmistöosakas. Sama huomautus koskee muita osaomistajia esim. avio- tai avopuolisoita, jotka yhdessä omistavat yhteisenä kotina käytetyn huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. On lähdettävä siitä, että toinen voi edustaa toista, mutta kummallekin tulisi sallia läsnäolo ja puheoikeus esim. yhtiökokouksissa, mutta osakkeilla otetaan vain yksi kanta.  Säännöksen sanamuotoa voisi vielä miettiä.

Osakekirjan sisältö, osakeluettelo ja saannon merkitseminen osakeluetteloon 
  
Osakekirjan sisältöä koskevasta 2 luvun 7 §:n ehdotuksesta on tarpeen tehdä seuraavat huomautukset.  Osakekirjassa (7 §:n 2 mom.) olisi oltava merkintä myös siitä, mitkä ovat ne muut tilat, joiden hallintaan osake oikeuttaa. Kyse ei siis ole yhteistiloista, vaan fyysisesti huoneiston  ulkopuolisista tiloista, jotka osakkeenomistaja huoneiston lisäksi saa hallintaansa ja vastuulleen (2 mom. kohta 3). Ehdotus 8 §:n 1 momentin 1 kohdaksi lähtee siitä, että tällainen muukin osakkeiden tuottama hallintaoikeus on merkitty yhtiöjärjestykseen, koska säätää hallintaoikeuden muutoksen myös merkittäväksi.  Ottaen huomioon 4 luvun 2 §:n kunnossapitovastuun, olisi osakkeenomistajan ja/tai sellaiseksi ehkä ryhtyvän syytä saada tietää, mitä tiloja osakkeiden perusteella saadaan hallintaan ja mitkä tilat siis ovat osakkeenomistajan vastuulla. Näin ollen  2 luvun 7 §:n perussäännöstä siitä, mitä osakkeen omistaminen osakkeenomistajan  hallintaan ja vastuulle antaa, tulisi tarkistaa ja saattaa linjaan em. muiden säännösten kanssa.

Saman momentin 4 kohdassa ei ole huomioitu sitä, että myös muu laki eikä vain yhtiöjärjestys saattaa velvoittaa ottamaan lunastuslausekkeen osakkeeseen. Lunastuslausekkeen sisältö määräytyy silloin yleensä tuon muun lain mukaisesti. Esimerkkejä tästä on aravalainsäädännössä.

Osakeluetteloon 12 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan ehdotuksen mukaan tehtäisiin merkinnät, jotka muu laki säätää tehtäväksi, ja vaadittaessa huoneiston hallintaoikeuteen muun lain nojalla  kohdistuva rajoitus. Tämä kohta on kirjoitettu siten, että siinä huomioidaan aravarajoitukset. Myös muissa säännöksissä voitaisiin näin menetellä. Aravalainsäädännöstä seuraa osakeluettelomerkintöjä, jotka kohdistuvat sekä osakkeen luovutukseen että huoneiston hallintaoikeuteen. 

Saannon merkitsemisestä osakeluetteloon koskevassa 13 §:ssä on otettu huomioon merkintää estävinä vain  5 §:ssä tarkoitetut lunastusoikeudet. Ympäristöministeriön käsityksen mukaan omistajan vaihdoksen estäviä ovat myös muusta laista kuten aravalainsäädännöstä johtuvat rajoitukset.  Jos luovutus ei ole aravalainsäädännön mukainen, se on myös mitätön, ei moitteenvarainen eli saantoa ei ole ollenkaan.  Säännöksen sanamuodossa tulisi siten ottaa huomioon muun lainsäädännön vaikutus.

 Po. kohta voisi kuulua esim.

 …..Jos osakkeeseen kohdistuu 5 §:ssä tarkoitettu tai muusta laista johtuva lunastusoikeus, merkintää ei saa kuitenkaan tehdä ennen kuin on selvinnyt, ettei lunastusoikeutta käytetä.

3 luku. Yhtiövastike

Yhtiövastikkeella katettavia menoja koskevan 2 §:n 3 momentin säännös sinällään on kohdallaan, mutta myös isännöitsijätodistuksesta tulisi käydä ilmi, jos osakkeita rasittaa momentissa tarkoitettu käyttömaksu tai yhteishankintasopimuksen rahoitusosuus. Isännöitsijätodistusta koskevaa 7 luvun 27 §:ää tulisi siten täsmentää.

Yhtiövastikkeen maksuperustetta koskevassa 4 §:ssä on esimerkkiluettelosta poistettu osakkeiden lukumäärä vastikeperusteena. Se tulisi säilyttää. Osakkeiden lukumäärää maksuperusteeksi käytetään usein silloin, kun jyvitetään osakashallinnassa olevat kaikki tilat tai huoneistot erilaisine etuisuuksineen.  Termiä lattia-pinta-ala tulisi myös tarkistaa.  Vakiintuneen käytännön ja standardin mukaan se, mikä luetaan huoneiston pinta-alaan riippuu myös tilan korkeudesta.    

Uuden omistajan vastuuta vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä koskevassa 7 §:n 1 momentissa  on lisätty uuden omistajan maksurasitusta. Vastuuta on lähes tuplattu. Ympäristöministeriön käsityksen mukaan nykyinenkin noin kolmen kuukauden ajan ennen omistusoikeuden siirtoa kattava vastuu edellisen omistajan erääntyneistä, mutta maksamattomista yhtiövastikkeista ja muista maksuista yhtiölle on riittävä.  Se, että velka voidaan sopimusteknisesti ottaa huomioon kauppakirjassa, ei muuta asiaa.  Lailla ei pitäisi ylipäätänsäkään säätää kolmatta maksamaan toisten velvoitteita. Nykyinenkin säännös on epäoikeudenmukainen jo nyt.  Se on laadittu yksinomaan yhtiön hyväksi tilanteessa, jossa usein myös yhtiö itse on laiminlyönyt periä saataviaan ajallaan tai käyttää asunto-osakeyhtiölain 8 luvun keinoja maksuvelvoitteitaan välttelevää osakkeenomistajaa kohtaan.  

5 luku. Muutostyöt

Muutostyöstä yhtiön tiloissa säädetään  luvun 8 §:ssä. Ympäristöministeriö kiinnittää huomiota siihen, että tässä pykälässä ei ole otettu kantaa siihen, että myös nämä työt tehdään osakkeenomistajan kustannuksella. Näin on kuitenkin ilmeisesti tarkoitettu. Ehdotusta 8 §:n 1 momentiksi olisi siten täydennettävä ja säädettävä kustannusvastuu osakkeenomistajalle. Täsmennys on sikälikin tärkeä, että osakkeenomistajan kustannusvastuu on selkeästi todettu 1 §:ssä, mutta 8 §:ssä vain muutostyöoikeus eikä sanaakaan kustannusvastuusta. Säännös voidaan ehdotetussa muodossaan ymmärtää siten väärin, että kustannusvastuu 8 §:n tilanteessa kuuluisi yhtiölle.  

Ehdotus 8 §:n 1 momentiksi:

Yhtiön suostumuksella osakkeenomistaja voi tehdä kustannuksellaan muutoksia myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa.

6 luku. Yhtiökokous

Tekninen viittausvirhe on 29 §:n 2 momentissa, jossa viitataan 1 momentin 6 kohtaan. Tulisi viitata ilmeisesti 5 kohtaan, koska 1 momentissa on vain kohtia 1-5. 

Ehdotetussa 3 §:n (Varsinainen yhtiökokous) 1 momentin 2 kohdassa asetetaan hallitukselle velvollisuus esittää selvitys tulossa olevista kunnossapitotarpeista seuraavan 5 vuoden kuluessa. Ehdotus on paikallaan, mutta jättää huomiota sen, että uusi maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) asetti jo vaatimuksen uudiskohteiden huoltokirjasta. Ympäristöministeriö ehdottaa, että säännökseen lisättäisiin velvollisuus antaa selvitys huoltokirjan noudattamisesta ja muista korjaus- ja huoltotoimenpiteistä. Selvityksenantovelvoite koskisi niitä yhtiöitä, joita huoltokirjavelvoite koskee. 

Yhdenvertaisuusperiaatetta koskeva pääsääntö on 1 luvun 10 §:ssä, johon 6 luvun 14 §:ssä viitataan. Kun otetaan huomioon saman luvun 30 §, ovat sekä 1 luvun 10  §:n että 6 luvun 14 §:n säännökset kirjoitetut liian tiukoiksi. Vähintään tulisi lisätä 10 tai 14 §:ään viittaus 30 §:ään eli molempien säännösehdotusten loppuun lisäys: jollei 30 §:stä muuta johdu.  Jos lisäys tehdään 1 luvun 10 §:ään, ei ehkä ole tarvetta lisätä viittaussäännöstä 6 luvun 14, 33 ja 34 §:ään eikä 7 luvun 1 §:n 2 momenttiin.  Jollei lisäystä tehdä 1 luvun 10 §:ään, se olisi ainakin tehtävä 6 luvun 14, 33 ja 34 §:ään sekä 7 luvun 1 §:n 2 momenttiin.  Muuten tulee lain väärää soveltamista.  Todettakoon, että 1 luvun 10 §:n ja 6 luvun 30 §:n säännösten yhteen soveltaminen on asianmukaisesti otettu huomioon lakiehdotuksen 12 luvun 2 §:n 3 kohdassa.   

Ehdotettu 30 § (Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen) on tarpeen, mutta se tulisi asianmukaisesti ottaa huomioon kaikissa muissa säännöksissä, joiden soveltamiseen se vaikuttaa. Ympäristöministeriön käsityksen mukaan muutoinkin työryhmän lakiehdotuksessa omaksuttua yhdenvertaisuusperiaatetta, mitä se on tai ei ole, olisi syytä vielä miettiä ja pyrkiä täsmentämään siten, että käytännön päätöksentekotilanteet selkiytyisivät.    

Yhdenvertaisuuskysymys liittyy myös muun muassa ehdotettuihin 33 §:ään (Maksuvelvollisuuden muuttaminen uudistuksen osalta) ja 34 § (Päätös muusta uudistuksesta).  Näissä kummassakin säännöksessä  toiminta- ja päätöksentekoraja määritetään 1 luvun 10 §:n yhdenvertaisuussäännökseen viittaamalla. Kummassakin tilanteessa 30 §:ssä tarkoitettu suostumus kuitenkin mahdollistaa päätöksen eli yhdenvertaisuussäännöksen loukkausta ei synny. Ei kai ole tarkoitettu, että 33 ja 34 §:ssä mainitussa tilanteessa uutta 30 §:n säännöstä ei ollenkaan sovellettaisi. Edellä mainitut viittaussäännökset olisi siten lisättävä lakiin.   

Ehdotus 32 §:ksi (Päätös kaikkien osakkeenomistajien rahoittamasta uudistuksesta) rakentuu nykyiselle sääntelylle, mutta siihen on otettu myös uusia elementtejä. Pykälän 2 momentin 3 ja 4 kohdat ovat selviä parannuksia nykylakiin verrattuna. On hyvä, että enemmistöpäätöksin voidaan päättää yhtiöjärjestyksessä määrätystä toimenpiteestä ja yhtiöjärjestyksessä määrätyn toiminnan mukaisesta muusta toimenpiteestä. Kummassakin tapauksessa lisäksi vaadittaisiin edelleen, että toimenpiteestä johtuva maksurasitus ei muodostu osakkeenomistajalle kohtuuttomaksi. 

Pykälän 2 momentin 1 ja 2 kohdassa  on säilytetty uudistuksen tai toimenpiteen taikka hyödykkeen tavanmukaisuusvaatimus, jotta siitä voitaisiin päättää enemmistöpäätöksin.  Ympäristöministeriö toteaa tältä osin, että tämä johtaa edelleen siihen, että olemassa olevassa asuntokannassa asunto-osakeyhtiötalot  laadullisesti ja varuste- ja palvelutasoltaan ovat jatkuvasti viiveessä muussa yhteisömuodossa omistettuihin asuinrakennuksiin tai uusiin asunto-osakeyhtiötaloihin nähden. Tähän on syytä kiinnittää huomiota ajoissa, koska asuntomarkkinoilla eri asumismuotojen kilpailua kiristyy ja alueelliset erot ovat suuria.  Nimenomaan asunto-osakeyhtiötaloissa odottaa lähivuosina huomattava korjaustarve, monenlaista korjausvelkaa on jo nyt hoitamatta. Myös asunto-osakeyhtiötaloja saattaa aikaa myöten joutua vajaakysynnän kohteeksi esimerkiksi vähenevän väestön alueilla. Näin ollen ei pitäisi lain säännöksin vaikeuttaa osakkeenomistajien mahdollisuuksia huolehtia yhtiönsä rakennuksen uudenaikaistamisesta, huoneistojensa kilpailukyvystä ja kiinnostavuudesta vaikeutuvilla markkinoilla.  On lisäksi otettava huomioon, että työmaan perustaminen aiheuttaa kuluja.  Lisäksi työmaa sekä korjaus- ja kunnostustyöt aiheuttavat haittaa ja hankaluuksi asumiselle.  Uudistuksia ei voida eikä ole mielekästäkään eikä myöskään taloudellista toteuttaa yksittäin vasta sitten, kun tavanomaisuusvaatimus täyttyy. Talo olisi siten osakkeenomistajien kannalta voitava kustannustehokkaasti saattaa yhdellä kertaa siihen laatu-, varuste- ja palvelutasoon, johon osakkeenomistajien enemmistö sen haluaa. 

Nykyisillä varsin monipuolisilla ja edullisia rahoitusratkaisuja tarjoavilta rahamarkkinoilta on saatavilla uudistuksille rahoitus, jolla hankkeesta ei aiheudu liiallista vastikkeeseen kohdistuvaa maksurasitusta kenellekään osakkeenomistajalle. Tämän vaatimuksen tulisi siten riittää siihen, että uudistuksesta voidaan päättää enemmistöpäätöksin.     

Tällä hetkellä on esimerkiksi ajankohtaista taloyhtiöiden sisäisten verkkojen uudistus mm. siksi, että vuoden 2007 syksyllä siirrytään vain digi-TV-lähetyksiin. Monen talon seinät joudutaan avaamaan putkiremontin yhteydessä, samassa yhteydessä olisi hyvä saattaa talo vastaamaan myös muita tietoyhteiskunnan tarpeita. Verkkojen uudistushankkeesta pian päättävien ja siihen ryhtyvien kohdalla tavanomaisuusvaatimus ei täyty, mutta joidenkin vuosien kuluttua täyttyy. Onko talon sisäisten verkkojen uudistus siirrettävä siihen tai avattava seinät parin vuoden välein, jos putkiremontti on jo tulossa.  Kustannustehokkuus ja asumista vähän haittaava toimintatapa puoltaisi, että molemmat tarpeet ja muukin uudistustarve voidaan hoitaa samassa yhteydessä.

Ehdotuksissa 33 § (Maksuvelvollisuuden muuttaminen uudistuksen osalta) ja 34 § (Päätös muusta uudistuksesta) on keskeisessä asemassa aiotun hankkeesta tai toimenpiteestä syntyvä hyödyn arviointi ja se, onko se sama tai eri suuri eri huoneistojen /osakkeenomistajien kohdalla.  Ympäristöministeriö ehdottaa, että koko hyötymittarista luovutaan. On varsin hankalaa mitata sitä, mikä on hyöty, sen määrä tässä ja nyt tai myöhemmin. Hissin jälkiasennus taloon, jossa on huoneistoja sisääntulokerroksessa ja jossa siis päästään suoraan ulos ilman rappuja eikä ole ullakkoa eikä ole maan alla esim. sauna- ja muita yhteistiloja, on  työryhmämietinnössä useammassa kohtaa esitelty esimerkkinä tapauksesta, jossa muut hyötyvät sisääntulokerroksen huoneistojen / osakkeenomistajien kustannuksella. Muiden katsotaan saavan epäoikeutettua etua sisääntulokerroksessa huoneistoja hallitsevien osakkeenomistajien kustannuksella. Onkohan sittenkään näin. Kun asuntomarkkinoilla on ylikysyntää myös hissittömissä taloissa sijaitsevista asunnoista, ei huomata, että toisenlaisessa markkinatilanteessa sisääntulokerroksen osakkeenomistajienkin ja koko yhtiön etu on, että  asunto-osakeyhtiötalon kaikissa kerroksissa ja asuinhuoneistoissa on asukas ja että huoneistot säilyttävät jälleenmyyntiarvonsa tai lisäävät sitä. Koko yhtiö hyötyy siitä, että  sen tiloihin ja huoneistoihin on esteetön ja helppo pääsy. Väestön ikääntymisestä seuraa, että hissittömien talojen asuntoja kysytään aikaisempaa heikommin. Tämä tulee koskemaan sekä osakeomistukseen perustuvaa että vuokraoikeuteen perustuvaa asuntokysyntää.

Käytännöstä voidaan havaita, että osakkeiden keskihinnat ja myös sisääntulokerroksen huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden hinnat nousevat, kun rakennukseen saadaan hissi ja esteetön kulku rakennukseen ja rakennuksessa.

Ehdotetussa 34 §:n 2 momentissa on epäselvä kirjoitustapa ja todennäköisesti selkiytymätön sisältö. Jos ja kun saman luvun 30 §:n mukaisesti  yhdenvertaisuuden loukkaus poistuu, kun loukattu osakkeenomistaja antaa hankkeelle suostumuksensa, ovatko hän ja hänen seuraajansa osakkeenomistajina  myös 2 momentin nojalla  mukana kattamassa hankkeesta aiheutuvia kustannuksia. Hän ei siis ole yksi niistä, joita hanke hyödyttää. Säännös ei ympäristöministeriön käsityksen mukaan aseta yhtiön etua etusijalle, vaan tarkastelee asiaa ensisijaisesti yksittäisen osakkeenomistajan näkökulmasta ja lähtien siitä, että uudistuksen tavanomaisuus olisi osakkeenomistajien tai yhtiön edun mukaista ja tavanomaisen tason ylittävät lähtökohtaisesti yhtiön ja osakkeenomistajien edun vastaisia. Kuten edellä on jo todettu ympäristöministeriö ei yhdy tällaiseen käsitykseen.

7 luku. Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen

Kiellosta tehdä yhdenvertaisuuden vastaisia päätöksiä säädetään toki 1 luvun 10 §:ssä, mutta myöskin 6 luvun 30 §:ssä, joten 7 luvun 1 §:n 2 momenttia olisi täsmennettävä, jottei tule liian tiukkaa ja lainvastaista tulkintaa  sekä soveltamista.

Ehdotetussa 2 §:n 4 momentissa ei ollenkaan oteta huomioon, että on olemassa myös muuta lainsäädäntöä kuten aravalainsäädäntö, joka säätää po. muun lain vastaisen toimenpiteen tai päätöksen mitättömäksi, laittomaksi. 

Momenttia tulisi tarkistaa  esim. seuraavasti:

Hallitus tai hallituksen jäsen ei saa noudattaa yhtiökokouksen tai hallituksen tekemää päätöstä, joka on tämän tai muun lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisena pätemätön.

Yllä  ehdotettu lisäys kohdistuu sellaisen yhtiön hallitukseen, jonka tulee muutoinkin tuntea lainsäädäntö, joka asunto-osakeyhtiölakia tarkemmin rajoittaa tai määrittää sen toimintaa.

Isännöitsijätodistusta koskeva 7 luvun 27 §:n ehdotus nojaa nykyiseen lakiin ja vakiintuneeseen käytäntöön, mutta siinä ei ole otettu huomioon ehdotetun asunto-osakeyhtiölain monia uudistuksia. Käytännössä on muutoinkin ilmennyt tarvetta uudistaa isännöitsijätodistuksen sisältöä. Ympäristöministeriö ehdottaa otettavaksi isännöitsijätodistukseen maininnan myös niistä muista tiloista, jotka osakeomistukseen liittyen tulevat huoneiston lisäksi osakkeenomistajan hallintaan ja vastuulle. Sama huomautus koskee myös näiden muiden tilojen kuntoa siltä osin kuin yhtiöllä on niistä tietoa.  Huoneiston ja muiden osakeomistuksen perusteella hallintaan saatujen tilojen yhtiöjärjestyksen mukaisesta käyttötarkoituksesta ja siitä, onko niiden muutokseen saatu ja milloin lupa, olisi myös hyvä olla maininta isännöitsijätodistuksessa. Jos osakkeita rasittaa 3 luvun 2 §:n 3 momentissa tarkoitettu maksuvelvoite, olisi sen näyttävä myös isännöitsijätodistuksesta. Samoin maksamattomien yhtiövastikkeiden lisäksi tulisi isännöitsijätodistuksesta näkyä kaikki ne muut erääntyneet, mutta maksamatta olevat maksut, joiden perimiseksi yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa. Ehdotuksen mukaan huoneiston otto yhtiön hallintaan ja sen kesto olisi merkittävä isännöitsijätodistukseen, mutta ei sitä, onko yhtiö vuokrannut huoneiston ja, jos on, minkä tyyppisellä sopimuksella (määräaikainen /toistaiseksi voimassa oleva). Tämä on selkeä puute. 

Yhtiön rakennuksista ei ole ehdotettu annettavaksi tietoa siitä, millä perusteella yhtiö hallitsee rakennustaan/rakennuksiaan. Ovatko ne omistuksessa vai saatu hallintaan muulla tavalla ja, jos ei yhtiö niitä omista, kuka omistaa. Sama havainto on tehtävissä yhtiön rakennuksen/rakennusten maapohjan osalta.  Taloudellisen tilan arvioimiseksi ja riskien hahmottamiseksi olisi isännöitsijätodistuksesta näyttävä myös rakennuksen ja  maapohjan omistaja ja peruste, jolla yhtiö pitää rakennusta tai maata hallussaan. Rakennuksen vuokrasopimuksen ja maan maanvuokrasopimuksen laatu ja kesto olisi myös merkittävä ja myös sopimuksen päättymispäivä. Onko kyse tontinvuokraoikeudesta tai muun maan vuokrauksesta on syytä myös tuoda esiin. 

Isännöitsijätodistusta koskevan asetuksenantovaltuutta koskeva säännös puuttuu laista.  Tämä on ilmeisesti vahinko. Nykylain 90 §:ää vastaava säännös siten lisättäneen lakiehdotukseen.

Samalla ympäristöministeriö toteaa, että se valmistelee ns. energiatodistusta koskevaa lainsäädäntöä, jonka mukaisia tietoja tulee 27 §:n 3 momentin 12 kohdan nojalla myös ottaa isännöitsijätodistukseen. Asiassa on tarkoitus vielä kuluvalla istuntokaudella antaa hallituksen esitys eduskunnalle rakennuksen energiatehokkuutta koskevaksi lainsäädännöksi.

Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttämistä koskevan 7 luvun 28 §:n 2 momentissa ei ole otettu huomioon, että välitysliikkeellä voi olla paitsi osakkeiden myyntiä tai huoneiston vuokralle antamista koskevan toimeksiannon lisäksi huoneiston asumisoikeuden nojalla hallittavaksi antamista koskeva toimeksianto. 

8 luku. Pääsy huoneistoon ja huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Ympäristöministeriö ei voi hyväksyä lukuun ehdotetun 7 §:n loppuun sijoitettua voimassa olevasta asunto-osakeyhtiölain 86 §:stä poikkeavaa lisäystä. Tältä osin säännös ei vastaa voimassa olevaa lakia, vaikka 7 §:n yksityiskohtaisissa perusteluissa näin väitetäänkin. Koska kuulemistilaisuudessa lisäyksen poistamisesta ja voimassa olevan lain vastaisuudesta jo oli puhe, ympäristöministeriö lähtee siitä, että perustelujen mukainen tila on ollut tavoite, joka toteutetaan poistamalla lisäys. 

Poistettava lisäys kuuluu:
Vuokrasuhde päättyy kuitenkin ilman irtisanomisaikaa viimeistään silloin, kun huoneiston yhtiön hallintaanottoaika päättyy, riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu.

Ei voida lähteä siitä, että vuokranantajan ollessa sellainen asunto-osakeyhtiö, joka on ottanut huoneiston hallintaansa, vuokralaisen asema olisi heikompi vain sen johdosta, että yhtiö ei ole huoneistoa vuokratessaan osannut tai välittänyt ottaa huomioon omaa päätöksentekoaan ja toimintarajoitettaan eli määräaikaa, jonka huoneisto on sen hallinnassa. Yhtiön hallintaan ottaman ja vuokralle antaman huoneiston uuden osakkeenomistajan asemaa ei ole myöskään syytä säätää muita vuokratun huoneiston uusia osakkeenomistajia vahvemmaksi. Säännös on siten sisällöltään syytä jättää nykyiselleen.

10 luku.  Oma pääoma, tilinpäätös, toimintakertomus ja konserni

Toimintakertomuksen sisällöstä säädetään 5 §:ssä ja toimintakertomuksen tiedoista rakenne- ja rahoitusjärjestelyistä 6 §:ssä sekä toimintakertomuksen tiedoista omista osakkeista 7 §:ssä.  Ympäristöministeriöllä ei ole huomauttamista näissä säännösehdotuksissa jo mainituista asioista annettavista tiedoista, mutta haluaa lisäksi annettavaksi seuraavia tietoja. 

Jotta yhtiön taloudellista tilaa ja riskejä voitaisiin hahmottaa ja arvioida niissä tapahtuneita muutoksia, olisi toimintakertomuksessa selvitettävä mm. se, omistaako yhtiö hallinnassaan olevat rakennukset ja niiden maapohjan vai ei ja, jos ei omista, kuka omistaa ja millä perusteella yhtiö pitää niitä hallussaan.  Sopimusten kesto ja luonne, osapuolet sekä pääkohdat tulisi myös selvittää, samoin tapahtuneet muutokset. Tiedot yhtiön hallintaan ottamista huoneistoista ja niitä koskevista toimenpiteistä ml. tiedot siitä millaisin sopimuksen ne on vuokrattu vai eikö niitä ole saatu annettua vuokralle kuuluvat toimintakertomukseen. Jos yhtiö itse on tytäryhtiö tai sillä on osakkuusyhtiöitä, olisi tämä käytävä ilmi toimintakertomuksesta. Samoin se, mitkä yhtiöt ovat tytäryhtiöitä ja missä yhtiöissä yhtiöllä on osakkuuksia.  Nyt ehdotuksissa on huomioitu vain sellainen tilanne, että asunto-osakeyhtiö on emoyhtiö, mutta ei sitä, että se on itse tytäryhtiö eikä sitä, että sillä voi olla osakkuuksia toisissa yhtiöissä.  Se, että yhtiössä on osakkeenomistaja, jolla on useiden huoneistojen osakeomistus, on syytä tietää esim. asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita hankittaessa. Tieto on tärkeä arvioitaessa sitä, onko muilla osakkeenomistajilla edes teoriassa päätös- ja vaikutusvaltaa yhtiön päätöksenteossa. Näin varsinkin silloin, kun suurosakas on liiketoimintaa harjoittava yhtiö. Sen ja yhtiössä asuvien osakkeenomistajien intressit saattavat olla hyvinkin erilaiset.  

Konsernitilinpäätöstä koskevan 8 §:n säännösehdotuksesta puuttunee sana. Mitä muualla säädetään? Missä muualla, tässä laissa vai muualla laissa?  

Myös konsernin 10 §:n määritelmissä  tulisi ottaa huomioon, että asunto-osakeyhtiöstä itsestään tulee tytäryhtiö, jos jollain toisella esim. osakeyhtiöllä on kirjanpitolain 1 luvun 5 §:n mukainen määräysvalta.  Tällöinkin syntyy konserni. Asunto-osakeyhtiöllä on siinä tytäryhtiön asema. 
          
Lukuun tulisi ottaa myös säännös, joka kohdistaa velvoitteen niille konserneille, jolla on asunto-osakeyhtiö tytäryhtiönään tai joihin kuuluvalla yhtiöillä tai säätiöllä on asunto-osakeyhtiö tytäryhtiönään. Vastaavan tyyppinen säännös on asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990) 51 g §:n 4 momentissa.  Asunto-osakeyhtiön toiminnan kohde ja tulostavoitteet ovat siinä määrin erilaisia kuin varsinaista liiketoiminta harjoittavien yhteisöjen, että säännös olisi paikallaan. Asunto-osakeyhtiön kuulumisesta konserniin voitaisiin antaa tieto konsernitilinpäätöksen liitetietona.  

12 luku. Päätöksen moite

Ympäristöministeriö kiinnittää huomiota siihen, että 2 §:n 1 momentin 3 kohdassa on 1 luvun 10 §:n yhdenvertaisuusvaatimuksen yhteydessä otettu huomioon myös 6 luvun 30 §:n vaikutus asiaan. Näin tulisi tehdä myös muualla laissa kuten ympäristöministeriö on jo edellä huomauttanut. Vastaavantyyppinen 1 luvun 10 §:n ja 6 luvun 30 §:n soveltamissäännös on kirjoitettava ainakin 6 luvun 33 ja  34 sekä 7 luvun 1 §:n 2 momenttiin.   

Ehdotetut 12 luvun 1-3 §:n säännökset ovat puutteellisia.  Perusteluissa kyllä todetaan, että 2 §:n 2 momentin tilanteessakin on nostettava kanne ja tehtävä se kohtuullisessa ajassa. Näin tärkeää asiaa ei ympäristöministeriön käsityksen mukaan saa jättää perustelujen varaan varsinkaan, kun maallikot lukevat 2 §:n 2 momentin siten, että mitään kannetta ei ole tarpeen nostaa. Molemmissa huoneenvuokralaeissa ja asumisoikeuslaissa on sopimuksen purkamisoikeutta koskevaan säännökseen kirjoitettu näkyviin vaatimus kanteennostosta kohtuullisessa ajassa, jos purkamisoikeuteen aiotaan vedota.(Ks. laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) 61 §:n 4 momentti, laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995)  48 §:n 3 momentti  ja laki asumisoikeusasunnoista (650/1990) 36 §:n 4 momentti).   

13 luku.  Vahingonkorvaus

Hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta säädetään luvun 1 §:ssä (Johtohenkilöiden vahingonkorvausvelvollisuus). Sen 3 momentissa ehdotetaan todistustaakka asetettavaksi hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle säätämällä vastuu pykälässä tarkoitetusta vahingosta,  jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti.  Ehdotetusta todistustaakkasäännöksestä johtuu, että vastuusta tulee todella ankara.  Säännökseen on kirjoitettu myös uusi tuottamusolettama.  Huolellisuutta on nimittäin varsin hankala näyttää ja varsinkin, kun hallituksen jäsenet ovat yleensä maallikoita ja päätöksenteossaan joutuvat luottamaan isännöitsijän valmisteluun. Ympäristöministeriön käsityksen mukaan liian ankarasta vastuusta hallituksen jäsenille helposti seuraa, ettei hallituksen jäseniä saada osakkaiden ja talossa asuvien joukosta. Tällainen kehitys olisi vahinko myös yhtiölle. Ympäristöministeriö ehdottaa, että hallituksen jäsenten vastuuta ja todistustaakkasäännöstä harkitaan vielä.  

Luvun 3 §:n (Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvelvollisuus) vastuun määrittämässä säännöksessä ei ole todistustaakkasäännöstä eikä vastaavaa tuottamusolettamasäännöstä kuin 1 §:ssä hallituksen jäsenille.  Säännösehdotus on myös uusi.  Tämänkin säännöksen kohdalla on riski, että  yhtiökokouksen puheenjohtajiksi on entistä vaikeampi saada ehdokkaita.

Molemmat edellä mainitut kohdennetut vastuusäännökset ovat uusia.  Kumpaakin säännöstä olisi syytä vielä pohtia. 

14 luku. Vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuva lunastusvelvollisuus ja yhtiön purkaminen

Luku on kokonaan uusi asunto-osakeyhtiölaissa ja peräisin osakeyhtiölaista ja siis asumiselle vieraasta toimintaympäristöstä. Ympäristöministeriö ei ole vakuuttunut siitä, että tätä lukua olisi tarpeen ottaa asunto-osakeyhtiölakiin. Se mahdollistaa todella pahoja riitaisuuksia tuomatta mitään ratkaisua, joka koituisi koko yhtiön ja kaikkien osakkeenomistajien hyväksi.

24 luku. Sulautuminen

Koska asunto-osakeyhtiö voi voimassa olevan asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain (1072/1994) 81 §:n mukaisesti sulautua asumisoikeusyhdistykseen, jos asumisoikeusyhdistys jo omistaa sen koko osakekannan, olisi luvun 1 §:ään syytä ottaa viittaussäännös asiasta. Muuten jää helposti huomaamatta, että sulautuminen voi tapahtua muuhunkin yhteisöön kuin, mitä 1 §:ään nyt on ehdotettu. 

Ympäristöministeriö ehdottaa 1 §:ään otettavaksi näin kuuluvan 4 momentin:

Asunto-osakeyhtiön sulautumisesta asumisoikeusyhdistykseen säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain (1072/1994) 81 §:ssä. 

27 luku. Yhtiön purkaminen

Ympäristöministeriö kiinnittää huomiota muuttuviin asuntomarkkinoihin ja väestöltään vähenevien alueiden vajaakäytössä tai tyhjillään olevien asuntojen määrän kasvuun. Jos sama kehitys jatkuu tai kiihtyy, on tässä joukossa enemmin tai myöhemmin myös asunto-osakeyhtiötaloja. Asuntomarkkinoilla syntyy uuden tyyppisiä ja vaikeita ongelmia, jos on tarjolla rakennuksia tai huoneistoja rakennuksista, joita omistava yhtiö on purettu ja ehkä poistettu rekisteristäkin eikä yhtiölle kuulunutta rakennusta ole onnistuttu edelleen luovuttamaan. Yhtiön lakattua olemasta olemassa, myös osakkeet menettävät merkityksensä. Vähintäänkin on lähdettävä siitä, että isännöitsijätodistuksesta kävisi ilmi tällainen uhka eli isännöitsijätodistukseen tulisi tehdä merkintä siitä, että yhtiö on hakeutunut tai asetettu selvitystilaan, konkurssiin tai velkasaneeraukseen.  Ehdotetun 27 luvun 2 §:n nojalla  rekisteriviranomaisen on selvitystilaan asettamisen sijasta tietyissä tilanteissa poistettava yhtiö rekisteristä.  Nämä tilanteet ovat seuraavat: yhtiön varat eivät riitä selvityskulujen maksamiseen tai varojen määrästä ei saada tietoa eikä osakkeenomistaja(t), velkoja tai muu ilmoita ottavansa vastatakseen selvitystilamenettelyn kuluista. Näissä tilanteissa rekisteristä poistaminen on rekisteriviranomaisen velvollisuus.  Ongelmia voidaan toki välttää tai lieventää niin kauan kuin rekisteriviranomaisella ei ole rekisteristä poistopakkoa sillä, että rekisteristä ei poisteta asunto-osakeyhtiötä, jonka omistukseen on jäänyt osittain tai kokonaan asuinkäytössä oleva rakennus. 

Luvun säännökset vastaavat voimassa olevaa lainsäädäntöä ja ovat olleet viittaussäännöksin osakeyhtiölakiin sovellettavina myös asunto-osakeyhtiöihin.  Toistaiseksi luvun säännöksiä on jouduttu harvoin soveltamaan ja monia säännöksiä ei ole sovellettu ollenkaan. Kuten edellä sanotusta käy ilmi ympäristöministeriö on epäileväinen sen suhteen, onko luvun säännöksistä löydettävissä riittävästi oikeusohjeita kaikkia niitä tilanteita varten, joita väestöltään vähenevien alueiden asuntomarkkinoilla joudutaan kohtaamaan. Joka tapauksessa luvun säännösten toimivuutta käytännössä on seurattava ja tarvittaessa ryhdyttävä toimenpiteisiin lain muuttamiseksi.

1.2. Arvioita lakiehdotuksen vaikutuksia

Lakiehdotuksen vaikutuksista on myös pyydetty arvioita. Hallituksen esitysluonnoksen kohdassa 3 Esityksen vaikutukset työryhmä on jo esittänyt eräitä arvioita. Eräs tärkeimmistä vaikutuksista on ympäristöministeriön käsityksen mukaan lain rakenteen uudistus ja siitä johtuva lain luettavuuden ja hahmottuvuuden parannus. Tämä on erityisen tärkeää, kun lain  soveltajina ovat maallikot.  Lain koko sisältö avautuu nykylakia paremmin. Tämä koskee niin osakkeenomistajia, muita asunto-osakeyhtiötalossa asuvia, näitä taloja rakennuttavia ja hallituksen ja isännöitsijän toimeen ryhtyviä.  

Ympäristöministeriö tarkastelee lausunnolla olevan lakiehdotuksen toimivuutta ja vaikutuksia lähinnä siitä näkökulmasta, miten hyvin se vastaa olemassa olevan asunto-osakeyhtiötalokannan korjaus- ja uudistustarpeeseen, hankkeista päättämiseen ja toteutukseen sekä kustannusten jakoon. Erillisteemana tässä tarkastelussa on kysymys hissien jälkiasennuksesta. Molemmat näkökulmat ovat tärkeitä, onhan Suomessa  asunto-osakeyhtiötalossa asuminen - perustuu se osakeomistukseen, vuokra- tai asumisoikeuteen - suurimman osan valitsema asumisen muoto. Väestö vanhenee, suuret ikäluokat tulevat eläkeikään. Näillä näkymin kotona asumista on jatkettava, palvelut on saatava kotiin tai kodin yhteyteen. Tärkeimmäksi vaatimukseksi nousee esteetön pääsy rakennukseen ja liikkuminen rakennuksessa.    

Ympäristöministeriö katsoo, että lausunnolla oleva lakiehdotus sisältää kyllä säännösehdotuksia, jotka nykylakiin verrattuna ovat parannusta, mm. hissin jälkiasennus onnistuisi ehdotettujen säännösten nojalla joihinkin taloihin, joissa  se ei nykylain nojalla ole mahdollista.
Toisaalta lakiehdotus sisältää edelleen keskenään ristiriitaisia säännöksiä siinä mielessä, että niiden yhteen soveltaminen tulee käytännön tasolla osoittautumaan vaikeaksi, mikä johtaa helposti tarpeettomiin riitaisuuksiin. On myös säännöksiä, jotka estävät kustannustehokkaat peruskorjaus- ja uudenaikaistamishankkeet tai ainakin vaikeuttavat niitä. Tällaisia ovat säännöksiin kirjoitetut vaatimukset kuten uudistuksen tavanomaisvaatimus, hankkeen hyöty ja määrä kullekin huoneistolle tai osakkeelle. Näiden lisäksi laissa omaksuttu yhdenvertaisuuskäsite on kaksijakoinen, selvästi sen vastaiset ja muut, joista ensin mainittu  estäisi koko hankkeen ja olisi mitätöntä päätöksentekoa, jos kanne päätöksen mitättömyydestä nostetaan kohtuullisessa ajassa, ja jälkimmäinen moitteenvaraista, kanne olisi nostettava määräajassa. Keskeisessä asemassa päätöksentekotavan valinnassa eli onko päätös tehtävissä enemmistöpäätöksin vai määräenemmistöpäätöksin vai eikö asiassa voi tehdä päätöstä ollenkaan, on yhdenvertaisuuskäsitteen sisältö, hyödyn käsite ja todentaminen. Jotta tällainen päätöksentekoa ohjaava  säännöstö toimisi, käsitteiden tulisi olla erittäin yksiselitteisiä ja käytännön hankkeissa selkeästi todennettavia. Näin ei kuitenkaan ole.  

On päästävä siihen, että asunto-osakeyhtiöiden korjaus- ja uudenaikaistamistöitä koskevien päätösten pitoon voidaan luottaa.  Urakat eivät voi jäädä seisomaan ja odottamaan, kun päätöksen oikeellisuudesta käräjöidään. Yhtiön ulkopuolistenkin on siten voitava arvioida tehtyjen päätösten luotettavuutta.  Monien korjaus- ja kunnossapito- sekä uudenaikaistamistöiden osaajista on huutava pula. Päätöksenteon kriteerien selkeyttä ja todennettavuutta on tarpeen arvioida myös tästä näkökulmasta. Ympäristöministeriön käsityksen mukaan päätöksentekosäännöstö jää edelleen liian tulkinnanvaraiseksi ja  käräjöintiriski on todellinen.  

Ympäristöministeriö on edellä ehdottanut, että luovuttaisiin korjaus- ja uudistushankkeiden päättämistä ja kustannusten jakoa koskevissa säännöksissä  vaatimasta yksittäisiltä hankkeilta tavanomaisuutta, jotta niistä voitaisiin päättää enemmistöpäätöksin. Samoin hyödyn mittaamisvaateista olisi syytä luopua. 

Enemmistöpäätöksen edellytykseksi ympäristöministeriön käsityksen mukaan riittäisi, että kustannusvaikutus vastikkeeseen jää kaikkien kohdalla kohtuulliseksi ja vähäiseksi. Tällöin voidaan jättää sivuun sellaiset seikat kuin, mikä on kunkin välitön hyöty hankkeesta ja kuuluuko uudistustyöhön sellaisia etuisuuksia, joita on pidettävä asumisessa tavanmukaisia. 

Käsityksenään lakiehdotuksen säännösten toimivuudesta ja vaikutuksista olemassa olevan asunto-osakeyhtiötalokannan korjaamiseksi, uudistamiseksi ja kunnossa pitämiseksi, ympäristöministeriö joutuu toteamaan, etteivät lausunnolla olevat säännökset kaikilta osin riitä. Jossain määrin on edistystä – kuten hallituksen esityksen kohdassa 3 Esityksen vaikutukset todetaan, mutta  talokannan kunnostamiseksi ja nykyaikaistamiseksi tarvitaan ympäristöministeriön ehdottamaa uudelleen ajattelua. 

1.3. Muita jatkovalmistelua koskevia ehdotuksia

Erillisselvitys kiinteistön  hallinnanjakoa koskevan sopimuksen rekisteröintiin liittyen 

Työryhmä luovutuskirjeessään ehdottaa erikseen selvitettäväksi kiinteistön hallinnanjakoa koskevan sopimuksen rekisteröintiin sovellettavan sääntelyn muuttamista siten, että voitaisiin rekisteröidä myös sellainen hallintaoikeus, joka ei rajaudu maanpintaan. Tämä mahdollistaisi omistusasuntojen rakentamisen pienkerrostalomuodossa siten, että kiinteistön hallintaa varten ei tarvitsisi perustaa asunto-osakeyhtiötä.  Se myös helpottaisi asunto- ja kiinteistöyhtiöiden sijoittumista samaan rakennukseen, kuten omistusasunnot liikerakennusten yläkerroksissa.  

Ympäristöministeriö kannattaa paitsi tällaisen selvityksen tekemistä myös ehdotuksen tekemistä tarvittaviksi lainsäädännön muutoksiksi siten kuin selvitys antaa aihetta.   Yhä useammin asuntoja ja varsinkin senioriasuntoja rakennetaan kauppakeskusten ja muiden palvelukeskittymien yhteyteen ja jopa samoihin rakennuksiin, joten uudentyyppisiä yhtiöoikeudellisia järjestelyjäkin tarvitaan. 

1.4. Lopuksi

Ympäristöministeriö edellä mainituin huomautuksin katsoo, että työryhmän laatima ehdotus uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi muodostaa hyvän pohjan jatkovalmistelulle. Lausunnolla ollut ehdotus sisältää lukuisia parannuksia nykyiseen lakiin verrattuna. Tässä muodossaan se ei kuitenkaan vielä muodosta sellaista asunto-osakeyhtiöasumista edistävää lainsäädäntökehikkoa, joka Suomen tärkeimmälle asumisen yhteisölaille on asetettava.   

Kansliapäällikkö		Sirkka Hautojärvi

Hallitusneuvos		Seija Heiskanen-Frösén	

													Liite

Luettelo aravalainsäädäntöön kuuluvista laeista, joissa on asunto-osakeyhtiölakiuudistuksen kannalta huomioon otettavia käyttö- ja luovutusrajoituksia sekä lunastuslausekkeita koskevia säännöksiä.

1. Aravalaki (1189/1993):
6 §. Käyttö ja luovutusrajoitukset

2. Aravarajoituslaki (1190/1993)
2-18 §, joista
2 §:ssä (Aravavuokra-asunnot ja aravavuokratalot) 
- Säännöksessä määritellään lain soveltamisen piirissä olevat lainoituskohteet.
8 §. Luovutus:
- Säännöksessä luetellaan ne tahot, jotka voivat olla luovutuksensaajia. (Ks. 14 §: säännöksen vastainen luovutus on mitätön)
9 §. Luovutushinta:
- mm. 3 mom. mukaan sallitun luovutushinnan ylittävä myyntihinta on maksettava kunnalle, jonka tulee tilittää varat viipymättä valtiokonttorille.
10 §. Luovutuskorvauksen laskeminen
11 §. Enimmäishinnan laskeminen
12 §. Omaksilunastaminen (Ks. 14 §.)
13 §. Vuokratalon muuttaminen asunto-osakeyhtiötaloksi
14 §. Mitättömyys: 
- Luovutus, joka tapahtuu muulle kuin 8 §:n tai 12 §:ssä tarkoitetulle luovutuksensaajalle, on mitätön.
15 §. Yhtiöjärjestysmääräyksen tehottomuus:
- mm. osakkeenomistajan tai yhtiön tai muun henkilön etuosto-oikeutta tai lunastusoikeutta koskeva määräys on tehoton
16 §. Rajoituksista vapauttamine
18 §. Rajoitusmerkintä
- Rajoitusmerkintä on tehtävä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, osakekirjoihin ja osakeluetteloon

3. Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta  (604/2001)
11-19 § ja 23 §, joista
14 §. Luovutus:
- 3 mom.: Muu luovutus on mitätön
15 §. Luovutushinta:
- mm. 5 mom. mukaan sallitun luovutushinnan ylittävä myyntihinnan osa on maksettava kunnalle, jonka tulee tilittää varat viipymättä valtion asuntorahastolle.
15 a §. Luovutusrajoitusten soveltaminen
16 §. Rajoitusmerkintä:
- Rajoitusmerkintä on tehtävä huoneiston hallintaan oikeuttavaan osakkeeseen, ja tällaisen talon tai asunnon omistavan yhtiön osakkeeseen sekä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, osakeluetteloon ja osakasluetteloon.
17 §, Rajoitusaika
18 §. Rajoituksista vapauttaminen
19 §. Yhtiöjärjestyksen määräyksen tehottomuus:
- mm. osakkeenomistajan tai yhtiön tai muun henkilön etuosto- tai lunastusoikeutta koskeva määräys on tehoton.
23 §. Asumisoikeustalon korkotukilainaan liittyvät rajoitukset

4.  Laki asumisoikeusasunnoista (650/1990)
1  b ja 1 c §, 45-51 §, joista
1 b §. Osakeyhtiö asumisoikeustalon omistajana:
- Osakepääoman minimivaatimus, omistaja voi olla myös asunto-osakeyhtiö
1 c §. Asumisoikeustalon omistajan nimisuoja:
- mm. nimitunnistevaatimus- ja suoja
45 §. Asumisoikeustalon asuinhuoneistojen käyttö 
46 §. Yhteisön sulautuminen, muuttaminen ja purkaminen
47 §.  Asumisoikeustalon tai sen omistavan yhtiön osakkeen luovuttaminen:
- 2 mom. mukaan omistajan vaihduttua, uuttakin talonomistajaa sitovat talossa olevia huoneita koskevat  asumisoikeussopimukset.  
47 a §. Liiketilat ja niiden luovutus
47 b §. Vapaarahoitteisen asumisoikeustalon tai sen omistavan yhtiön osakkeen luovuttaminen
48 §. Asumisoikeustalon ja sen omistavan yhtiön osakkeen luovutushinta
48 a §. Asumisoikeustalon omistavan yhtiön osakkeiden luovutushinta eräissä tapauksissa
48 b §. Asumisoikeustalon luovutushinta eräissä tapauksissa
48 c §. Vapaarahoitteisen asumisoikeustalon tai sen omistavan yhtiön osakkeen luovutushinta
49 §. Pakkohuutokauppa: 
- 2 mom. Pakkohuutokaupassa ylihinta on tilitettävä valtion asuntorahastoon. 
50 §. Luovutushinnan mitättömyys:
Sallitulle saajalle sallitun hinnan ylittävä hinnanosa on mitätön. 
50 b § Rajoituksista vapauttaminen
50 c § Ilmoitusvelvollisuus rajoituksista vapauttamisesta
51 §. Käyttö- ja luovutusrajoituksista tehtävät merkinnät:
- tehdään talon omistavan yhtiön yhtiöjärjestykseen, osakekirjoihin, kiinnitysrekisteriin. 

5. Laki yhtiöjärjestykseen perustuvasta kunnan lunastusoikeudesta ja osakkeiden enimmäishinnasta (235/1991)
3- 20 §, joista
3 §. Enimmäishinta
4 §. Enimmäishinnan velvoittavuus
5 §. Enimmäishinnan kohtuullisuus
7 §. Kunnan lunastusoikeus ja lunastusaika
8 §  Lunastushinta
9 §  Lunastushinnan maksaminen
10 §. Myyjän vastuu ostajalle
11 §. Edelleenluovutus
12 §. Osakkeiden myynti kunnan välityksellä
13 §. Pakkotäytäntöönpano
14 §. Rekisterin pito
15 § Yhtiön velvoitteet:
- mm. nimitunniste kl ja yhtiöjärjestysvelvoitteita
16 §. Uuden osakkeenomistajan merkitseminen osakeluetteloon
17 §. Isännöitsijätodistus
18 §. Kunnan suostumus lunastusoikeutta koskevan määräyksen ottamiseen tai muuttamiseen
19 §. Kunnan suostumus yhtiön purkamiseen tai sulautumiseen
20 § Kilpailevat lunastusoikeudet

U-levy:AsoyUudL.doc

Videeraus:  ARO/R:				ARO/A: 

Erkki Laitinen, OK 11.9.2006		Hannu Hirvonen, OK 12.9.2006 
Klaus Frösén	, OK 12.9.2006		Markku Tahvanainen: (matkoilla)
Sirkka Hautojärvi, OK  .9.2006