1	
OIKEUSMINISTERIÖ	kirjaamo.om@om.fi	
Lainvalmisteluosasto
PL 25	0 !°,.,e,.k	wd+~;4±+n_~,~	
00023 Valtioneuvosto		
1. ng, 2006
e.4,32 (i	/ f,ta'3
Oikeusministeriö on pyytänyt 17.5.2006 päivätyllä kirjeellä Helsingin yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan yksityisoikeuden laitokselta lausuntoa "Asuntoosakeyhtiölakityöryhmän" mietinnöstä (OM 2006:9) ehdotuksesta asunto-osakeyhtiölain uudistamiseksi.

Annan Helsingin yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan yksityisoikeuden laitoksen puolesta ja nimissä seuraavan `minä' -muodossa kirjoittamani
LAUSUNNON

Asunto-osakeyhtiölain uudistamisen - tai sen säännösten uudelleen arvioimisen - lähtökohdat ovat uuden osakeyhtiölain säätäminen ja tyypilliset asunto-osakeyhtiöissä ilmenevät ongelmat korjaustöistä ja huoneistojen ja tilojen kunnossapidosta. Mainituista syistä pidän esitystä oikea-aikaisena.

Uudet säännökset on pyritty kirjoittamaan käyttämällä esikuvana uutta osakeyhtiölakia (OYL 21.7.2006/624)'. Sinänsä ehdotukset ovat oikean suuntaisia. Erityisesti selkiytetyt säännökset kunnossapidosta ja muutostöistä sekä niihin liittyvistä vastuusuhteista ja vastikerahoitteisista hankkeista parantavat voimassa olevan lain aikana teknologisen ja muun kehityksen
' Mietinnön s.111-IV.

2

väistämättä mukanaan tuomien ongelmien ratkaisemista2. Mandollisuus muodostaa asunto-osakeyhtiö, jossa on vain yksi huoneisto, lienee sinänsä mielenkiintoinen, joskin se saattaa johtaa ennakoimattomissa oleviin ongelmiin yhtiön perustamisessa.

En puutu tässä lausunnossa lakiehdotuksen yksityiskohtiin. Muutama yleinen kommentti on kuitenkin aiheellista tuoda esiin lain jatkokäsittelyä varten.

Ensiksikin lain rakenteen kannalta on epäloogista, että asunto-osakeyhtiön perustamista koskevat säännökset ovat 17 luvussa. Ne pitäisi sisällyttää lain alkuosaan. Laissa jää epäselväksi, voiko asunto-osakeyhtiö olla (tulevaisuudessa) sellainen, jossa on vain yksi osakas (vrt. lakiehdotuksen 17 luvun 1 §, missä käytetään ilmaisua "perustaetissopimus", jonka "kaikki" osakkeenomistajat allekirjoittavat).

Toinen kommentti liittyy eräisiin lakiehdotuksessa oleviin viittaussäännöksiin. Esimerkiksi esityksen 2 luvun 3 §:n 1 momentissa olevat viittaukset muihin lainkohtiin ovat ilmeisen virheelliset.

Kolmas ja suurimerkityksisin kommentti liittyy siihen, että esitys on kokonaisuutena lähes yhtäpitävä uuden osakeyhtiölain kanssa. Erityisen pulmalliseksi laki tulee, kun ottaa huomioon sen, että OYL on säädetty sellaista tyypillistä voittoa tuottamaan tarkoitettua yritystä silmällä pitämällä, jossa osake on määrätyllä tavalla sijoitus. Sen sijaan asunto-osakeyhtiön lakisääteinen (myös esityksen 1 luvun 5 §:n mukaan) tarkoitus ja toiminta eivät oikeudellisesta näkökulmasta ole yritykselle ominainen voiton tavoittelu vaan asumisen mandollistaminen, eikä asunto-osakeyhtiö tavallisesti pysty rahoittamaan normaaliakaan toimintaansa ilman osakkaiden omistuksen perusteella maksamaa yhtiövastiketta. Lakiehdotuksessa on kuitenkin uuden osakeyhtiölain tapaan siirrytty `aidosti
2 Mietinnön s. IV-X.

Yhdestä huoneistosta muodostuvan asunto-osakeyhtiön perusteluiksi mietinnön s. 46 esitetyt näkökohdat eivät kuitenkaan vakuuta, sillä niissä on selkeästi kysymys voimassa olevan lain kiertämisestä (autotalli toisena huoneistona, rakentamatta jätetty/jätettävä toinen huoneisto) tai rikkomisesta, ja niihin tulisi puuttua siltä pohjalta.

pWrapPolygonVertices8;11;(7715,0);(7715,1025);(0,1025);(0,13606);(6735,13606);(6735,19238);(14216,19238);(14216,21594);(21599,21594);(21599,0);(7715,0);fBehindDocument13
nimellisarvottomaan osakejärjestelmään' ja esityksen varojen jakoa koskevat säännökset ovat käytännössä, osingonjako mukaan luettuna (!) yhteneväiset osakeyhtiölain kanssa. Maksukykyisyystesti ja sidotun oman pääoman kattamisvaatimus varojen jakamisen rajoina eivät sovellu asunto-osakeyhtiöön. Vaikka uudessa osakeyhtiöitä koskevassa yleislaissa on mainitun kaltaiset - kyseenalaiset - normit, asunto-osakeyhtiön rahoitusta koskevissa lakiehdotuksen säännöksissä tulisi kiinnittää huomio siihen, että asunto-osake ei (tyypillisesti) ole sijoituskohde vaan omistajan asumisen mandollistava yhteisö. Ehdotetut uudesta osakeyhtiölaista kopioidut säännökset aidosti nimellisarvottomista osakkeista ja erityisesti voitonjaosta ovat ristiriidassa asunto-osakeyhtiön oikeudellisen tarkoituksen ja toiminnan (ehdotuksen 1 luvun 5 §) kanssa. Esitettyjen säännösten ottaminen asunto-osakeyhtiöitä koskevaan lakiin saattaa johtaa siihen, että tällaista luonteeltaan `osuustoiminnallista' yhtiötä aletaan joissakin piireissä pitää `yrityksenä', joka pyrkii erilaisilla rahoitusjärjestelyillä tuottamaan ylijäämää, joka esimerkiksi jaetaan osakkaille osinkona. Erotuksena `tavallisesta' osakeyhtiöstä asunto-osakeyhtiön osakkeita ja rahoitusta koskevat perusnormit pitää laatia siten, että ne turvaavat sen, että osakkeenomistajilla on mandollisuus asua yhtiön omistamissa huoneistoissa: asunto-osakeyhtiön oikeudellisen sääntelyn selkeys (mietinnön s. I) edellyttää sitä, että tavallinen ihminen tietää, että hän on yhtiön osakas ja maksuvelvollinen yleensä vain yhtiövastiketta maksamalla. Lakiehdotuksen säännökset yhtiön osakkeista ja rahoituksesta on muutettava.
Helsinki 28.08.2006
Heikki Toiviainen
OTT, kauppaoikeuden dosentti Kauppaoikeuden professori (mvs)
Helsingin yliopisto, oikeustieteellinen tiedekunta
Yksityisoikeuden laitos
PL 4 (Yliopistonkatu 3)
00014 Helsingin yliopisto
Puhelin: 1912 2806
e-mail: heikki.toiviainen@helsinki.fi