OM 11/41/2003 OM043:12/2003

Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän VÄLImietintö

Oikeusministeriö on pyytänyt Elinkeinoelämän keskusliitto EK:n lausuntoa asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä. EK lausuu kunnioittavasti seuraavaa.

Yleistä	EK katsoo, että AsOYL:n uudistaminen on perusteltua, vaikka lausunnossa kiinnitetään huomiota eräisiin ehdotuksen ongelmakohtiin. Lain lähentäminen uuteen OYL:iin on välttämätöntä. Ehdotuksessa toteutettu käsitteiden kehittäminen ja täsmentäminen on myös hyvin perusteltua. Työryhmän ehdotukseen liittyy useita myönteisiä ehdotuksia, kuten esimerkiksi jakautumissäännösten ottaminen lakiin. Vastaavasti esimerkiksi vahingonkorvaussäännösten täsmentäminen ja vastikesäännösten soveltamisalan laajentaminen muihin maksuihin ovat ainakin tyypillisessä asunto-osakeyhtiössä peruteltuja muutoksia. 

EK:n kannalta merkittävimmät mahdolliset ongelmat liittyvät lain ja sen esitöiden toimivuuteen keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä sekä yhtiövastikkeen käyttämistä koskeviin muutoksiin. Näitä koskevat periaatteellisesti laajat uudistukset näyttäisivät perustuvan yksittäisiin ja vain tietynlaisiin asunto-osakeyhtiöihin liittyviin ongelmiin.

Lain rakenne ja esittämistapa

Ehdotettu asunto-osakeyhtiölaki (AsOYL) muistuttaa rakenteeltaan uutta osakeyhtiölakia (OYL). Ratkaisu on perusteltu. On myös perusteltua siirtää lain loppuosaan sellaiset kokonaisuudet, joita tavanomaisessa asunto-osakeyhtiössä ei tyypillisesti sovelleta (erityisesti osat VI ja VII). 

Valittu sääntelytekniikka, jossa vältetään viittauksia OYL:iin, on johtanut lakitekstin laajenemiseen. Lopputulos on näiltä osin valitettava, mutta toisaalta sillä on saavutettu tiettyä helppokäyttöisyyttä. Voidaan kuitenkin olettaa, että asunto-osakeyhtiöiden normaalitoiminnassa nykyisen lain viittaukset OYL:iin eivät ole aiheuttaneet ongelmia. Saattaisi olla perusteltua vieläkin arvioida lainsäädäntöratkaisua, jossa OYL:sta siirrettäisiin AsOYL:iin pääasiassa seuraamuksia koskevat säännökset.

Säädösten kirjoitusasu on pääsääntöisesti selkeämpi ja modernimpi kuin voimassa olevassa AsOYL:ssa. Myös väliotsikointi ja informatiivisten viittausten käyttö helpottavat lain lukemista ja ymmärtämistä.

Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt

EK on aikaisemmin antanut lausunnon asunto-osakeyhtiölakityöryhmän välimietinnöstä, jossa käsiteltiin lähinnä osakkeenomistajien muutostöitä ja yhtiön tilojen kunnossapitovastuuta koskevia kysymyksiä. EK suhtautui välimietinnössä tehtyihin ehdotuksiin osin kriittisesti. EK kiinnitti erityisesti huomiota siihen, miten tehdyt ehdotukset soveltuvat niin sanottuihin keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin. EK katsoo, että keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin liittyviä kysymyksiä olisi asunto-osakeyhtiölain jatkovalmistelussa käsiteltävä huomattavasti nykyistä enemmän. 

Kunnossapitoa ja muutostöitä koskevat periaatteet voivat näyttäytyä erilaisessa valossa yhtäältä asunto-osakeyhtiössä ja toisaalta keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä, jossa harjoitetaan esimerkiksi teollista toimintaa tai joka on esimerkiksi kauppakeskus. Ehdotetut muutokset, jotka liittyvät hissin rakentamiseen tai vastaaviin uudistuksiin, tekevät yhtäältä yhdenvertaisuusperiaatteesta nykyistä suhteellisemman ja toisaalta vähentävät luottamusta yhtiövastikeperusteen pysyvyyteen. Kumpikin kysymys on yhtiöoikeudellisesti erittäin merkittävä; yhdenvertaisuusperiaate on yhtiöoikeuden kulmakiviä ja lisämaksuvelvollisuuden laajentaminen edellyttää OYL 5:29 §:n nojalla osakkeenomistajan suostumusta. Jos yhteiskuntapoliittiset syyt, kuten väestön ikääntyminen ja laitoshoidon tarpeen vähentäminen, puoltavat tällaista ratkaisua nimenomaan asunto-osakeyhtiössä tapahtuvaan hissin rakentamiseen liittyvässä päätöksenteossa, jää avoimeksi, millä perusteilla muutokset ulotetaan myös keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin ja muuhun asunto-osakeyhtiön päätöksentekoon, joka täyttää vastaavat kriteerit.

Yksi keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin kohdistuva periaatteellisesti merkittävä kysymys on laissa vaadittava päätöksenteon määräenemmistö kun yhtiöjärjestystä muutetaan siten, että yhtiöön ryhdytään soveltamaan tai lakataan soveltamasta AsOYL:ia. Kysymystä ei käsitellä uudistuksessa ilmeisesti lainkaan. Tällaiseen päätökseen vaadittavaa määräenemmistöä – tai peräti osakkaan suostumusta – olisi käsiteltävä laissa varsinkin kun näyttää siltä, että erot AsOYL:n ja OYL:n välillä kasvavat.

Ehdotetut yhtiövastiketta ja päätöksentekoa koskevat säännökset näyttäisivät pitkälti perustuvan asunto-osakeyhtiöiden toiminnassa havaittuihin muutostarpeisiin. Esimerkiksi uudistuksen rahoittamista koskeva 6:32 § verrattuna 6:34 §:ään näyttäisi perustuvan uudistuksen tavanomaisuuden käsitteelle, joskin säännökset ja niiden perustelut ovat vaikeatulkintaisia. Kiinteistöosakeyhtiöiden toisistaan poikkeavien toimintamuotojen takia on kyseenalaista, voidaanko päätöksenteon mittapuuksi ottaa uudistuksen tavanomaisuutta. Tämä saattaa johtaa siihen, että määräenemmistöllä tehdyllä yhtiöjärjestysmuutoksella (6:32.2 § 3-k) voidaan osakkeenomistajan lisämaksuvelvollisuutta laajentaa merkittävästikin. 

Asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt eroavat toisistaan myös toiminnan ammattimaisuuden osalta. On ongelmallista, jos samoilla vastuuperusteilla arvioidaan pienen asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenen toimintaa tilanteessa, jossa henkilö on käytännöllisesti katsoen pakotettu hallitukseen, ja täysin ammattimaisten sijoittajien miehittämän laajan keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön hallituksen jäsenen toimintaa. AsOYL:n vastuusääntöjä olisi arvioitava uudelleen ottaen huomioon erittäin laaja kirjo vastuuhenkilöitä, joihin laki voi tulla sovellettavaksi. On mahdollista, ettei vastuusäännöksiä tule kirjoittaa eri tavoin, mutta perusteluteksteissä olisi laajemmin käsiteltävä toiminnan luonteesta johtuvia eroja. Ehdotetun 13:1 §:n perusteluissa on rajoituttu käsittelemään kunnossapitoon liittyvää lievää huolimattomuutta. Asunto-osakeyhtiön toiminnassa voi aiheutua myös muunlaisia vahinkoja.

Yhtiövastike ja uudistusten rahoittaminen

Ehdotuksessa on omaksuttu se linja, että yhtiön tulee voida kattaa kaikkien tavanomaisten asumispalveluiden aiheuttamat kustannukset yhtiövastikkeella (3:2 .1, 6:32 §). Ratkaisu on huomattavasti selkeämpi kuin voimassa olevan lain hankala jaottelu esimerkiksi yhtäältä infrastruktuuriin ja toisaalta palveluihin. Ratkaisu sisältää kuitenkin riskin siitä, että yhtiöiden yhteishankinnat lisääntyvät ja siten osakkeenomistajille aiheutuvat kustannukset kasvavat. Säännöksen käytännön toimivuutta tulisikin seurata tavanomaista tarkemmin.

Ehdotetut säännökset ovat jossakin määrin vaikealukuisia. Säännösten lukemista voisi helpottaa se, että 6:32 § 2 momenttiin lisättäisiin 6:34 §:stä käytetyt kriteerit ”tavanomaisuus” ja se että yhteisiä tiloja ei käytetä. Tällöin 6:32 §:n toisen momentin johdanto jatkuisi …ankaraksi, uudistus ei ylitä ajankohdan tavanomaista tasoa eikä se merkitse yhtiön hallinnassa olevien tilojen käyttämistä uudistukseen, ja… Nykyisellään 6:32 §:ää voidaan lukea niin, että yhtiöjärjestykseen perustuvan uudistuksen ei tarvitse olla tavanomainen (tavanomaisuuteen viitataan 2-kohdassa, mutta ei 3 ja 4-kohdassa). Ehdotetun 6:32 §:n perusteluissa on viittaus 6:35 ja 36 §:iin, joista tulisi perustelujen mukaan johtua osakkeenomistajan suostumus tavanomaisen tason ylittäviä uudistuksia tarkoittavan määräyksen ottamiseen yhtiöjärjestykseen. Viitatuista pykälistä sitä ei näyttäisi johtuvan. Tällaista suostumusta ei näyttäisi johtuvan myöskään 6:34 §:stä, joka ei koske yhtiöjärjestyksen muuttamista. On ylipäätään epäselvää, voiko osakkeenomistaja ylipäätään moittia yhtiöjärjestyksen muutosta, joka vain antaa mahdollisuuden tulevaisuudessa tarjota tiettyä palvelua.

Työryhmä ehdottaa, että yhtiövastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi määräenemmistöpäätöksellä silloin, kun tavanomainen uudistus, joka toteutettaisiin normaalilla yhtiövastikeperusteella perittävin maksuin, selvästi hyödyttäisi olennaisesti vähemmän tai ei lainkaan joitakin osakkeenomistajia (niin sanottu hissisäännös 6:33 §). Esimerkkejä ovat hissin ja parvekkeen jälkiasennus sekä osakkeenomistajan jo toteuttama uudistus, joka myöhemmin toteutetaan yhtiön kustannuksella.

Ehdotettu järjestely voi kuitenkin heikentää vähemmistöosakkeenomistajan asemaa. Voimassa olevan AsOYL:n osalta on selvää, että hissin rakentaminen ja rahoittaminen vastikeperusteella loukkaa yhdenvertaisuutta, jolloin katutasossa asuva osakkeenomistaja voi verraten vähäisellä kuluriskillä pyrkiä oikeuksiinsa tuomioistuimessa. Ehdotetussa menettelyssä hallitus voi esimerkiksi esittää symbolisen poikkeaman vastikeperusteesta, minkä jälkeen osakkeenomistajan asema on nykytilannetta epävarmempi, sillä vaatimusten menestyminen tuomioistuimessa ei ole yhtä selvää kuin aikaisemmin. On ajateltavissa, että tällainen yhdenvertaisuusperiaatteen suhteellistaminen heikentää osakkeenomistajan neuvotteluasemaa tavalla, joka voi olla hankkeiden toteuttamisen kannalta perusteltua. On toisaalta ajateltavissa sekin, että ehdotus ainoastaan heikentää vähemmistöosakkaan asemaa.

Ehdotuksessa (6:33 §) ja sen perusteluissa viitataan yksinomaan osakkeenomistajalta perittävän vastikkeen alentamiseen. Siinä pitäisi luonnollisesti käsitellä vastaavasti myös muiden osakkeenomistajien vastikkeen samanaikaista tosiasiallista nousemista. Säännöksestä ei käy ilmi, tulisiko yli niin sanotun normaalin vastikeosuuden maksavalta osakkeenomistajalta saada suostumus päätökseen. Tällaiseen lisättyyn maksuvelvollisuuteen osakkeenomistaja ei ole voinut varautua.

Ehdotuksen sisältämä oikeusohje on yleisemminkin kiinnostava. Siinä yhdenvertaisuuden loukkaus ikään kuin sivuutetaan taloudellisella korvauksella. On luonnollisesti kysyttävä, miksi tällaista periaatetta käytetään juuri tässä kohdassa, eikä muualla laissa. Lisäksi on kiinnitettävä huomiota siihen, että esimerkiksi hissin rakentamisen vaikutus osakkeen arvoon voi olla negatiivinen, jos hissi ei hyödytä katutasossa asuvaa, mutta samalla tuhoaa hienon porraskäytävän.

Ehdotuksen perusteluissa viitataan siihen, että yhtiö ostaisi osakkeenomistajalta tämän tekemän uudistuksen. Konstruktio vaikuttaa hankalalta, koska yhtiö omistaa sen omaisuuden, jota on parannettu.

Ehdotuksen perusteella on epäselvää, miten tässä tarkoitetun uudistuksen kunnossapito tulisi rahoitettua. Voidaan pitää yhdenvertaisuuden vastaisena myös uudistusta, joka lisää pysyvästi yhtiön hoitokustannuksia tuomatta mitään hyötyä, mukaan lukien osakkeen arvonnousu, tietyille osakkeenomistajille.

Eräitä yksityiskohtia	Voidaan kysyä, onko 6:29.2 §:n viittaus kiinteistön hallinnassa olevaan kiinteistön rakentamattomaan osaan onnistunut. Esimerkiksi piha-alueen luovuttaminen saattaa olla osakkeenomistajan kannalta tärkeä kysymys. Usein piha-alueet ovat vain tosiasiallisesti, ei oikeudellisesti, osakkaan hallinnassa. Yhtiön hallinnassa saattavat lisäksi olla esimerkiksi parkkipaikat, leikkipaikat, uima-allas tai muu sellainen osa kiinteistöä, jonka merkitys osakkeenomistajalle on suuri. Ei ole selvää, ovatko tällaiset alueet rakentamattomia. Säännöksessä näyttäisi olevan viittausvirhe. Lisäksi säännöksen perustelut näyttävät puuttuvan kokonaan. 

Rakennusrahastoa koskevia säännöksiä tulisi vielä arvioida jatkovalmistelussa. Vaikka rakennusrahaston käyttö on saattanut olla yhtiöoikeudellisesti arveluttavaa, se on ollut käytännössä toimiva tapa erityisesti asunto-osakeyhtiöiden huoneistojen rakennusvaiheessa.

Kunnioittavasti

Elinkeinoelämän keskusliitto
Toimintaympäristö

Jukka Ahtela
Johtaja