31.8.2006 	Dnro 12842/041/06

OIKEUSMINISTERIÖ
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

Oikeusministeriön lausuntopyyntö 17.5.2006 OM 11/41/2003, OM043:00/2003

LAUSUNTO

Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnössä (OM 2006:9) ehdotetaan säädettäväksi uusi asunto-osakeyhtiölaki. Tavoitteena lakia valmisteltaessa on ollut asunto-osakeyhtiön kiinteistön kunnossapidon ja yhtiön päätöksenteon varmistaminen, uudistusten ja muutostöiden laadun parantaminen sekä osakkaiden asumiskulujen hallitseminen ja heidän itsemääräämisoikeutensa turvaaminen.  Mietinnössä on erityisesti keskitytty kunnossapitoon, osakkaan muutostöihin, yhtiön perusparannuksiin ja uudistuksiin sekä yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuuseen ja näihin liittyvään vastikkeen maksuvelvollisuuteen.

Valtion asuntorahasto on jo aikaisemmin tuonut esiin kantansa asunto-osakeyhtiö-lakityöryhmän väliraportista 10.5.2005 antamassaan lausunnossa ja korostanut sellaisten uudistusten merkitystä, jotka edistävät asuntokannan perusparantamista ja helpottavat sitä koskevaa päätöksentekoa.

1.	Lain rakenne ja kirjoittamistapa

Uuteen asunto-osakeyhtiölakiin on otettu kaikki asunto-osakeyhtiöitä koskevat säännökset, joten osakeyhtiölakia ei tarvitsisi soveltaa. Tätä on toivottu, jotta asunto-osakeyhtiöiden asioita hoitavat maallikot saisivat tarvitsemansa tiedon yhdestä lähteestä. Laissa on käytetty pykälä- ja väliotsikoita, lisäksi säännökset on ryhmitelty uudella tavalla, mikä on lisännyt luettavuutta. Lopputulos on kuitenkin raskas ja voidaan epäillä, tarvitsevatko pienet, tavanomaisimmat asunto-osakeyhtiöt koskaan säännöksiä optio-oikeuksista, pääomalainoista, sulautumisesta tai jakautumisesta. Näiltä osin viittaustekniikka olisi ehkä ollut vieläkin paikallaan.

2.	Yleisten periaatteiden korostaminen

Yleisten periaatteiden kokoaminen lain alkuun johdattaa lain käyttäjän heti asunto-osakeyhtiön keskeisiin toimintaperiaatteisiin. Yhdenvertaisuusperiaate ei saisi kuitenkaan korostua liikaa ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön yhteisöllinen luonne, 

jonka mukaan enemmistön tahto on ratkaiseva. Perusteluissa on myös selvennetty periaatetta: yhdenvertaisuuden loukkaamisen arvioinnissa ei ole ratkaisevaa se, mikä on osakkeen omistajan näkemys asiasta henkilökohtaisten olosuhteidensa ja asumistarpeidensa kannalta katsottuna. Tätä tulisi korostaa, sillä nykykäsitykset liikkuvat vielä varsin subjektiivisella tasolla. 

3.	Kunnossapito

Kunnossapidon vastuunjako on pitkään ollut epäselvä ja riidanalainen. Perusjaon ja säännösten selventäminen on paikallaan. 

Osakkaalle ehdotetaan säädettäväksi velvollisuus ilmoittaa etukäteen esimerkiksi rakenteisiin vaikuttavista kunnossapitotöistään. Ehdotus antaa yhtiölle mahdollisuuden puuttua suunnitelmiin ja toteutukseen, millä voitaneen vaikuttaa esimerkiksi kosteusvahinkojen syntymiseen. 

4.	Yhtiön muutostyöt

Mietinnössä ehdotetaan, että vastikkeella voidaan rahoittaa kaikki asianmukaisesti päätetyt perusparannukset, uudistukset, lisärakentamiset, aluehankinnat ja muut muutokset. Enemmistöpäätöksellä voidaan päättää sellaisesta uudistuksesta, jolla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Myös hissi tulisi mieltää tämän hetken tavanmukaiseksi varusteeksi, jota ilman talo menettää asuttavuutensa ja arvonsa.

Hissien jälkiasennustyön suhteen ehdotetaan kuitenkin yhdenvertaisuusperiaatteen korostamista. Määräenemmistöllä voitaisiin päättää, että joiltakin osakkeenomistajilta peritään vähemmän tai ei lainkaan vastiketta uudistuksen kuluihin. Ehdotus on parempi kuin aikaisemmat kaavailut asuntorahaston hissiavustuksen porrastamisesta. Toisaalta määräenemmistön saavuttaminen voi olla vaikeaa tilanteessa, joka koetaan ristiriitaiseksi etujen ja maksuvelvollisuuden suhteen.

Yhtiövastikkeen alentamisen edellytykseksi ehdotetaan, että yhtiövastikeperusteen soveltaminen olisi selvästi vastoin yhdenvertaisuusperiaatetta. Hissien jälkiasennustilanteissakaan ei aina ole itsestään selvää, mitkä osakkeenomistajat ja missä määrin tulisivat loukatuiksi. Tältä osin on ehdotettu, että kiinteistöala voisi antaa yksityiskohtaisempia suosituksia esimerkiksi yhtiövastikkeen alennuksen määrästä. Jotta suosituksilla olisi arvoa, niiden tulisi olla kiinteistöalan toimijoiden yksimielisesti antamia tai niiden antajalla tulisi olla huomattava auktoriteettiasema. 

5.	Päätöksen pätemättömyys

Uudessa laissa ehdotetaan säädettäväksi, että päätös, joka on selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen ja jolle ei ole saatu loukatun osakkeenomistajan suostumusta, olisi mitätön. Tällaiseen päätökseen ei sovellettaisi moitekanteen nostamista koskevaa kolmen kuukauden määräaikaa.

Perusteluissa todetaan, ettei säännös sovellu tilanteisiin, joissa kysymys yhdenvertaisuuden loukkaamisesta on oikeudellisesti tulkinnanvarainen tai se ei ole muuten ollut täysin selvästi arvioitavissa päätöstä tehtäessä. Useimmissa yhtiöissä säännöstä tulkitseva maallikot, joten on odotettavissa, että hissihankkeissa tullaan hakemaan yhtiökokouksen päätöksen mitättömäksi julistamista tai nostamaan moitekanteita. Tyytymättömiä osakkaita saattaa löytyä runsaastikin, joten hissiavustusta koskeva hakemus voisi joutua odottamaan asuntorahastossa tuomioistuinten ratkaisuja pitkän aikaa. Joka tapauksessa asuntorahaston olisi odotettava moitekanteen nostamista kolmen kuukauden kuluessa, mikä sekin monissa tapauksissa viivästyttäisi hissihakemuksen käsittelyä nykyiseen verrattuna. 

Jos uudistushankkeen tavoitteena on ollut edistää ja joustavoittaa hissien rakentamis- ja korjaushankkeiden toteutumista, mitättömyyssäännös vaikuttaisi päinvastaiseen suuntaan. Vain yksimieliset päätökset voitaisiin ottaa hissiavustuksen myöntämistä koskevan päätöksen perustaksi, mikä voisi vähentää halukkuutta hankkeisiin. Jotta hissihankkeet saataisiin käsitellyksi ja avustukset kohtuullisessa ajassa myönnetyksi, mitättömyyssäännöstä ei tulisi ottaa lakiin. Jos se kuitenkin muista painavista syistä olisi tarpeen, pitäisi säännökseen ja sen perusteluihin kirjoittaa hyvin selvästi näkyviin, missä tapauksissa mitättömyys voi koskea yhtiökokouksen hissin rakentamis- ja korjauspäätöksiä. Tämä olisi hyvä myös tiedottaa selkeästi.

Ylijohtaja	Teuvo Ijäs

Päälakimies	Jaana-Maarit Huuhka