Oikeusministeriö
	KUV/10472/48/2009	
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO 	
19.02.2010	

Viite OM 11/41/2003	

LAUSUNTO ASUNTO-OSAKEYHTIÖASETUKSESTA

Olette pyytänyt lausuntoa luonnoksesta ehdotukseksi uudeksi asunto-osakeyhtiöasetukseksi. Kuluttajavirasto esittää lausuntonaan seuraavaa:

2 § Isännöitsijäntodistuksen sisältö

Osakehuoneistosta todistukseen merkittävät tiedot

Ehdotetun 2 §:n 1 momentin 2 k-alakohdan mukaan isännöitsijäntodistuksessa olisi ilmoitettava osakehuoneistoon kohdistuva lainaosuus siten, että se kattaa kaikki ne erät, jotka maksamalla osakehuoneiston saa velattomaksi. Pidämme ehdotusta hyvänä ja kuluttajien asemaa parantavana. Lainaosuustietojen ilmoittamisessa vallitsevien käytäntöjen yhdenmukaistaminen on tarpeen, jotta kokonaiskustannusten vertailtavuus helpottuisi asuntokaupassa. Ilmoitetun tiedon on katettava koko velan tosiasiallinen määrä korkoineen ja kuluineen, jotta kuluttajilla olisi kattava tieto huoneistoon kohdistuvista taloudellisista velvoitteista ja mahdollisilta ristiriidoilta vältyttäisiin asuntokaupan jälkeen.

Ehdotuksessa ei esitetä, että osakehuoneistosta annettavien tietojen kohdalla olisi todettava, liittyykö osakehuoneistoon vuokratontin tonttiosuuden lunastusoikeus tai onko huoneisto jo lunastanut tonttiosuutensa. Ehdotetun 2 §:n 1 momentin 3 c-alakohdan mukaan jos yhtiö hallitsee kiinteistöä vuokrasopimuksen nojalla, on mainittava myös vuokranantaja, vuokrasuhteen päättymisaika, vuosivuokran määrä ja tarkistusperuste sekä mahdollinen lunastusoikeus ja osakehuoneistojen erilainen vastuu vuokran maksamisesta. Mielestämme asunto-osakeyhtiöllä ja sen osakkailla olevia tontin ja tonttiosuuden lunastusoikeuksia olisi selkeyden vuoksi kohdeltava erillisinä tietoina. 

Tieto huoneistokohtaisen tonttiosuuden lunastamisesta olisi todettava isännöitsijäntodistuksessa erikseen osakehuoneistosta annettavana tietona. Koska tonttiosuuden lunastamatta jättäminen vaikuttaa merkittävästi osakehuoneistoon yhtiön taholta kohdistuviin velvoitteisiin, kuluttajien olisi saatava yksiselitteinen tieto siitä, liittyykö asuinhuoneistoon tontinvuokravastikkeen maksamisvelvollisuus ja onko tonttiosuus lunastettavissa. Toisaalta isännöitsijän varmentama tieto siitä, että tonttiosuus on huoneiston osalta jo lunastettu, lisäisi kuluttajien luottamusta kaupan-teossa.

Ehdotetun 2 §:n 1 momentin 2 m-, n- ja o-alakohtien mukaan isännöitsijäntodistuksessa olisi ilmoitettavat tiedot osakehuoneiston tiedossa olevista olennaisista vioista ja puutteista, osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostöistä sekä kunnossapitovastuun jakautumisesta. Nämä tiedot ovat kuluttajille erittäin tärkeitä. Kuluttajien kannalta tärkeää on myös se, että havaittu vika tai muutostyön kohde mainitaan isännöitsijäntodistuksessa riittävän tarkasti ja selkeästi. Kuluttajien on isännöitsijäntodistukseen tutustumalla saatava keskeiset tiedot osakehuoneiston kunnosta. 

Yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista todistukseen merkittävät tiedot

Ehdotuksessa ei esitetä 2 §:n 1 momentin 3 a-alakohdan osalta, että isännöitsijäntodistuksessa olisi ilmoitettava yhtiöllä oleva käyttämätön rakennusoikeus (s. 4 alaviite 16). Voimassa olevan AOYA:n mukainen vaatimus olisi mielestämme säilytettävä uudessa asetuksessa. 

Kuten voimassa olevan AOYA:n 3 §:n 2-kohdassa todetaan, tiedolla on merkitystä asunto-osakeyhtiön taloudellisen tilan kannalta. Asunto-osakeyhtiö voi esimerkiksi rahoittaa suuria putki- ym. remontteja käyttämällä rakennusoikeutta uusien asuntojen rakentamiseen ja myymiseen. Asuinhuoneistojen kaupassa annetaan usein myyjän puolelta tietoja yhtiön käyttämättömästä rakennusoikeudesta. Ostajia tiedot kiinnostavat, sillä rakennusoikeudella voi olla vaikutusta tulevien remonttien yhteydessä osakkeenomistajien rahoitettavaksi jäävään velkaosuuteen. 

Lisäksi tieto lisärakennusoikeudesta on tarpeen, sillä lisärakentaminen voi vaikuttaa osakehuoneistojen käytettävyyteen. Esimerkiksi ullakkorakentaminen tuo entisen ylimmän kerroksen huoneistoille uusia naapureita, mikä saattaa varsikin vanhoissa rakennuksissa lisätä äänihaittoja. Toisaalta muuttovoittoisten esikaupunkialueiden vanhoilla asuinalueilla asemakaavoja on uudistettu lisäämällä kiinteistökohtaista rakennusoi-keutta. Esimerkiksi toisen kerrostalon rakentaminen samalle kiinteistölle muuttaa merkittävästi jo olemassa olevan rakennuksen asuinhuoneistoihin liittyviä luonto- ja maisema-arvoja.

Ehdotetun 2 §:n 1 momentin 3 h-alakohdan mukaan isännöitsijäntodistuksessa olisi ilmoitettava yhtiön pysyvässä hallinnassa olevien autopaikkojen lukumäärä. Tieto on mielestämme kuluttajille tarpeellinen. Erityisesti kaupunkialueilla autojen pysäköinti ilman erikseen varattua autopaikkaa on ongelmallista ja yksityisen pysäköintipalvelun hankkiminen kallista.

Ehdotetun 2 §:n 1 momentin 3 j-, k- ja l-alakohtien mukaan isännöitsijäntodistuksessa olisi mainittava tiedot yhtiön kunnossapitosuunnitelmasta, kuntoarvioista ja –tutkimuksista sekä yhtiökokouksen jälkeen ilmenneistä korjauskorjaustarpeista. Nämä tiedot ovat kuluttajille erittäin tärkeitä. Kuluttajien on saatava keskeiset tiedot asuinrakennuksen kunnosta isännöitsijäntodistukseen tutustumalla. Asuinrakennuksen kunto vaikuttaa paitsi osakehuoneistojen käytettävyyteen myös asunto-osake-yhtiöön ja osakkeenomistajiin kohdistuvaan velkarasitteeseen.

Muina tietoina todistukseen merkittävät tiedot

Ehdotetun 2 §:n 2 momentin mukaan tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana käytettävissä olevien tietojen perusteella. Ehdotuksen mukaan tavoitteena on, että ajankohta on mahdollisimman lähellä isännöitsijäntodistuksen päiväystä (s. 7 alaviite 30). Sen sijaan ehdotuksessa ei esitetä säädettäväksi valmistelussa esillä ollutta määräaikaa, jonka mukaan lainaosuustiedot saisivat olla enintään kolme kuukautta vanhoja. Pidämme tätä kuluttajien kannalta valitettavana. Lainaosuustietojen esittäminen mahdollisimman ajantasaisina on asuinhuoneiston kaupassa niin myyjän kuin ostajankin etu ja ehkäisee ristiriitatilanteita. Tietoa asuinhuoneistoon kohdistuvan lainaosuuden määrästä ei voi saada muualta kuin asunto-osakeyhtiön kirjanpidosta, jolloin isännöitsijän velvollisuuksiin pitäisi kuulua ajantasaisen tiedon antaminen.

Johtaja			Anja Peltonen

Lakimies			Riikka Rosendahl