LAUSUNTOPYYNNÖN 17.5.2006 JOHDOSTA / Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä

YLEISIÄ KOMMENTTEJA

A)Esitän, että jatkossa pohdittaisiin tarvetta paneutua ainakin joihinkin erityisalueisiin syvällisemmin.

Omalta osaltani pystyn lähinnä arvioimaan vain tilinpäätökseen ja kirjanpitoterminologiaan liittyviä seikkoja. Niiden osalta syntyi mietintöä lukiessa nähdäkseni selkeä vaikutelma tarpeesta kytkeä erityisasiantuntemusta käyttöön. 

Ensisijaisesti esitän harkittavaksi KTM Tapio Tikkasen asiantuntemuksen käyttämistä. Hän on paitsi Kiinteistöliiton laskenta-asiantuntijana myös kirjanpitolautakunnan asunto- ja kiinteistöyhtiöiden tilinpäätöstä koskevan yleisohjeen laadinnassa paneutunut em. asioihin.

B) Esitän, että pohdittaisiin mahdollisuutta karsia ilmiselvien runsaasti tulkintaongelmia aiheuttaneiden seikkojen määrää paneutuen esimerkiksi seuraaviin.

En ole vakuuttunut siitä, onko voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain tulkintaongelmiin paneutumisessa onnistuttu kaikilta osin. Tiedän, että seuraaviin liittyen ei juuri oikeustapauksiin asti ole päädytty, mutta kokemuksemme mukaan nykylinjalla jatkaen kyse on vain siitä, milloin merkittäviä rajanvetokiistoja viedään oikeusasteisiin lisääntyvässä määrin:

-	Eri vastikeperusteet ja niiden käyttö olisi kaivannut enemmän pohdintaa mahdollisuuksista nykyistä selkeämpään, so. pienempään oikeusriitojen riskiin pyrkivään, sääntelyyn – tai ellei sitä katsota mahdolliseksi ainakin kohtuullisen perusteellista selvitystä asiaan liittyvistä käytännössä esiintyneistä ongelmista. Käsittääkseni nyt säännöstö jättää kovin laajan ”harmaan” alueen niissä yhtiöissä, joissa hoito- ja rahoitus / pääomavastikkeiden perusteet ovat erilaiset.
-	Vastikkeen kohtuullisuus / kohtuuttomuus / olisi kaivannut ainakin esimerkinomaista pohdintaa – käytännössä ei tietääkseni koskaan ole perusteellisesti esitetty minkäänlaisia arvioita siitä, miten kohtuullisuutta tulisi arvioida esimerkiksi sellaisessa tilanteessa, jossa sinänsä välttämätön korjaustoiminta vaatii lainanottoa. Esimerkkinä aiemmin huonosti kunnossa pidetty yhtiö, jossa tulee pakolliseksi toteuttaa samanaikaisesti ikkuna, julkisivu, katto ja putkistouusinta: Voidaanko pitää kohtuullisena sitä vastiketasoa, joka aiheutuu jos otetaan – vaikkapa sijoittajien intressit ja tappiontasaussäännösten vaikutus huomioon ottaen 10 vuoden laina vai edellyttääkö kohtuullinen vastiketaso, että jonkun osakkaan vaatiessa tulee valita vaikkapa 20 – 25 vuoden laina-aika. On ymmärrettävää, ettei yleispäteviä yksityiskohtaisia kannanottoja ole esitettävissä, mutta ainakin perusteluissa olisi hyvä kuvata ainakin suuntaa-antavasti, mitä kriteerejä käytetään: X * ko. tyyppisessä yhtiössä normaali hoitovastike / suurten hankkeiden yhteydessä taloyhtiöissä tavanomainen rahoitus / pääomavastike / tällaisissa ”huonosti hoidetuissa” yhtiöissä tavanomainen rahoitus / pääomavastike. Tähänastinen oikeuskäytäntö ei tietääkseni osoitta kuin että em. tapaista hanketta ei voida toteuttaa ”väkisin” lainoituksetta, so. kertasuorituksin, mutta kärjistetysti voisi sanoa, että on tarpeettoman suuri vaihteluväli, jos todetaan esimerkiksi että laina-aika voi vaihdella 5 – 50 vuodessa.
-	Käsittääkseni joko 6 luvun pykälän 33 toisen momentin lakitekstiä, sen taustakommentteja tai molempia tulisi harkita muutettavaksi (tai tarvittaessa selkiinnytettäväksi, jos seuraava perustuu väärinkäsitykseen):
o	Jos edellytyksenä uudistuksesta aiheutuviin kuluihin perittävän yhtiövastikkeen alentamiselle on, että yhtiövastikeperusteen soveltaminen olisi selvästi vastoin yhdenvertaisuusperiaatetta, on omituista, että ”Osakkeenomistajalla ei olisi oikeutta vaatia, että yhtiökokous päättää vastikeperusteesta poikkeavasta maksuperusteesta. Osakkeenomistaja voisi vain moittia vastikeperusteen mukaista”.
o	Kärjistetysti kysymyksen voi esittää seuraavasti: Miten kansalaisen omaisuuden turva toteutuu tilanteessa, jossa kyseessä on olennainen uudistus (so. merkittävä taloudellinen seikka) ja ratkaisu joka on selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen? Eikö kyseessä ole selvä enemmistön toteutettavissa oleva ”konfiskaatio”. On ymmärrettävää, että pyritään vähentämään yksittäisten osakkaiden mahdollisuuksia aiheuttaa ongelmia päätöksenteossa, mutta tuntuu omituiselta, jos pyrkimys toteutetaan hyväksymällä selvästi vastoin yhdenvertaisuusperiaatetta oleva enemmistöratkaisu.
o	Eikö olisi mahdollista antaa vähemmistölle mahdollisuus, mutta samalla mm. lain perusteluissa selkeästi osoittaa esimerkein, että kyseessä on poikkeustilanne, so. todella selkeä yhdenvertaisuuden vastaisuus?

-	Viittaan tässä yhteydessä samalla 32 pykälän hyvitystä koskeviin kommentteihin ja totean, että tähänastisen käytännön asianmukaisuutta saattaisi olla syytä pohtia ja esittää tarvittaessa siitä poikkeavia periaatteita (mm. kanta, jonka mukaan osakkaalle ei voida hyvittää hankkeeseen liittyvää vastikkeen määrää enempää: Esim. tilanteessa, jossa yksiön omistajalla on saman kokoinen parveke kuin suuremmilla huoneistoilla ja jälkilasitus toteutetaan vastikeperusteisesti, johtaa tämä automaattisesti siihen, että aiemmin lasituksen teetättänyt säästää yhtiön menoja huomattavasti enemmän kuin voi saada hyvitystä. Nähdäkseni tulisi harkita mahdollisuutta ”lunastaa” / ostaa / osakkaan hankinta ja suorittaa siitä ”täysi korvaus”. Olen tietoinen siitä, että lasituksen ikä yms. vaikuttavat, korvausta pienentävästi, tämä on ainoastaan karkea havainnollistus käsittääkseni vallitsevasta hyvitysongelmatiikasta)

YLEISPERUSTELUT

Sivu 15 2. kappale:

Asunto-osakeyhtiö voi sijoittaa rahavarojaan … esimerkiksi osakkeisiin.

Käsittääkseni tekstiä olisi syytä muuttaa ainakin siltä osin, että ensin kerrotaan pääsääntö, siis että rahavaroja ei pääsääntöisesti voida sijoittaa esim. osakkeisiin, koska riski ja vasta sitten erityistilanteet. Tässä yhteydessä olisi suotavaa myös ottaa esille pohdinta erilaisten rahastosijoitusten hyväksyttävyydestä (erilaisia riskitasoja).

Sivu 18 6. kappale 

… jonkinlaista hallituksen ja isännöitsijän selvitystä asunto-osakeyhtiön tulevasta kunnostustarpeesta.

Käsitykseni mukaan säännöksen muotoilu ja perusteiden selvittely on tältä osin erittäin ongelmallinen, jottei identtisistä tilanteista saada tältä osin merkittävän erilaisia ”jonkinlaisia selvityksiä”: Käytännössä alan johtavat konsulttitoimistot saattavat esittää ratkaisevasti toisistaan poikkeavia näkemyksiä korjaustarpeiden laajuudesta yksittäisessä tilanteessa.

Säännös johtaa pahimmillaan helposti tulehtuneisiin suhteisiin yhtiöiden johdon sisällä tai osakaskunnassa. Näin ollen säädökset tulisi pyrkiä laatimaan mahdollisimman objektiivisia tietoja edellyttäviksi.

Sivu 20 viimeinen kappale

… osakkeiden merkitsijä on tiedossa korotuspäätöstä tehtäessä …

Kokemuksemme mukaan tämä on mieluumminkin poikkeus kuin sääntö: Ainakin toimistomme tarkastamissa yhtiöissä korotuspäätös tehdään pääsääntöisesti ennen ”myynnin” aloittamista.

Sivu 26 viimeinen kappale

Ilmoitusvelvollisuuden laajuus.

Jatkuvasti esiintyneiden puutteiden vuoksi olisi kenties syytä harkita ilmoitusvelvollisuuden huomattavaa lisälaajentamista: Osakkaiden tietämättömyydestä ja tulkintaongelmista johtuen voisi edellyttää kaikista muutostöistä tehtävän ilmoitus ja yhtiön johdon antavan osakkaalle suppean dokumentoinnin (esim. lyhyen tiedon sisältävän kopion osakkaan tekemästä ilmoituksesta) silloinkin kun valvontaa yms. ei tarvita.

Sivu 28 3.kappale

Tarkoitus on, että asunto-osakeyhtiön muut osakkeenomistajat eivät yleensä joutuisi osallistumaan vastikkeen kautta yksittäisen osakkeenomistajan … lisäkustannusten kattamiseen.

Onko kyseessä lapsus. Ellei, olisi hyvä todeta poikkeustapauksesta joku esimerkki.

Sivu 32 2. kappale

Peruskorjauksesta aiheutuvalla pitkävaikutteisella menolla tarkoitetaan…

Käsittääkseni tässä on jouduttu hakoteille ja (mm.) tähän liittyy aiempi ”suositukseni” asiantuntijoiden käyttöön. (Seuraavassa ote eräästä asian johdosta hankkimastani epävirallisesta kommentista, jonka ”julkistan” luvalla, koska oma aikatauluni tuottaa ongelmia:)

Rahoitusvastikkeeseen liittyen kommenttini:

Pykäläluonnos:
3 § Erilaiset yhtiövastikkeet
Yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä maksettavaksi siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste ja että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjen osakkeiden omistajia.

Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään rahoitusvastikkeesta, sillä katetaan kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta ja rakentamisesta sekä yhtiön peruskorjauksesta ja uudistuksesta aiheutuvat pitkävaikutteiset menot, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
-------
- KIRJANPIDON PUOLELLA PUHUTAAN MIELUUMMIN PÄÄOMAVASTIKKEESTA KUIN RAHOITUSVASTIKKEESTA. ELI MIELUUMMIN TERMI "PÄÄOMAVASTIKE" (esim. KPA 1:4,3 § ja Kilan as.oy -yleisohje)
- "RAHOITUS"VASTIKETTA PERITÄÄN TOSIASIALLISESTI USEIN VIERAAN PÄÄOMAN KULUIHIN JA TAKAISINMAKSUUN. VOISIKO TÄMÄN TUODA ESIIN LAKIPYKÄLÄSSÄKIN. JOS ESIM. TEHDÄ ISO REMONTTI JA SITÄ VARTEN OTETAAN LAINA, LAINAN KOROT JA MUUT KULUT KATETAAN PÄÄOMAVASTIKKEELLA, NYT SANAMUOTO EI AHTAASTÍ TULKITEN NÄIHIN ERIIN ENÄÄ SOPISI KUN EIVÄT OLE KORJAAMISEN VARSINAISIA MENOJA
- PERUSKORJAUS -SANA ON MIELESTÄNI HYVÄ. PERUSKORJAUS ON MAHDOLLISTA KÄSITELLÄ KIRJANPIDOSSA PERUSPARANNUKSEN TAVOIN AKTIVOITAVANA MENONA TAI VUOSIKULUNA (VUOSIKORJAUSKULUNA). TÄLLÖIN VALITTU KIRJANPITOKÄSITTELY EI RATKAISISI KYSYMYSTÄ
- PITKÄVAIKUTTEINEN MENO TARKOITTAA KIRJANPIDOSSA AKTIVOITUA, VÄHINTÄÄN KAHDELLE TILIKAUDELLE KOHDISTUVAA MENOA (ja joka kirjataan poistoina kuluksi). TÄMÄ SITTEN TAAS SOTII EDELLISTÄ VASTAAN ELI VUOSIKORJAUSKULUNA VÄHENNETTY PERUSKORJAUSMENO EI KIRJANPIDOLLISESTI OLE "PITKÄVAIKUTTEINEN".
KÄYTÄNNÖSSÄ USEIN ESIM. PUTKIREMONTEISTAKIN KIRJATAAN HYVIN SUURI OSA VUOSIKORJAUSKULUKSI JOTEN TÄLLÖIN PITKÄVAIKUTTEISEN MENON -KÄSITE EI VOISI SITEN PERUSTUA KIRJANPITOON VAAN LÄHINNÄ KAI TEKNIIKKAAN. PUTKIREMONTIT KUITENKIN LIENEVÄT KATSOTTAVAN KUULUVAN TÄMÄN VASTIKKEEN ALLE

 

Seuraavilla sivuilla on eräisiin YKSITTÄISIIN SÄÄNNÖKSIIN LIITTYVIÄ KOMMENTTEJA

10 Luku

Käsittääkseni tässä on jouduttu osin ratkaisuihin, joita tulisi harkita uudelleen ja (mm.) tähän liittyy aiempi ”suositukseni” asiantuntijoiden käyttöön. (Seuraavassa ote eräästä asian johdosta hankkimastani epävirallisesta kommentista, jonka – kuten muutkin lainaukset ”julkistan” luvalla, koska oma aikatauluni tuottaa ongelmia:)

- 10:1 § pykälässä todetaan, että jako sidottuun ja vapaaseen opoon tehtäisiin TASEESSA, näin oli (ennen vuotta 1997 ja) myös uudessa OYL -ehdotuksessa, mutta se poistettiin eduskunnassa, jakoa ei tarvitse tehdä TASEESSA vaikka se toki muuten on olemassa
- 10:3 § yksityiskohtaiset perustelut; perusteluissa mainitaan sana "tilinpäätösstandardit". Kotimainen tulkintamme lienee tähän asti ollut, ettei asunto-osakeyhtiöitä koske Ey:n yhtiöoikeudelliset tilinpäätösdirektiivit (joka on ollut suuri helpotus, esim. että voidaan käyttää tuloslaskelmana ns. kiinteistökaavaa). Olisi valitettavaa jos direktiivejä tulisi sellaisenaan soveltaa myös as.oy:ssä. Minusta kirjanpitolain soveltaminen riittäisi.
- 10:5 §:ssä toimintakertomukseen oltaisiin nyt viemässä myös liitetietoasioita. Minusta suuntaus on huono. On kokonaan toinen asia, että esim. pieni OY voi jättää toimintakertomuksen laatimatta ja antaa pakolliset toimintakertomustiedot liitetietona kuin että ASOY:n pakolliseen toimintakertomukseen yritetään ympätä liitetietoasiaa. Ei voi minusta käytännössä toimia näin päin, vaarana on että jotkin tärkeät liitetiedot jäävät kokonaan pois tilinpäätöksissä. Liitetiedot ovat keskeinen osa tilinpäätöstä (painoarvosta kertoo esim. KPL 3:1 ja 3:2 §) Oikein järkevältä ei tunnu, että esim. tilinpäätöksen oikeiden ja riittävien tietojen antamisen varmistaminen tapahtuisi muulla kuin tilinpäätökseen liittyvillä liitetiedoilla (ei siis toimintakertomuksen osana esittävillä liitetiedoilla). Minusta järkevämpää olisi säätää niin kuin ennenkin as.oy:n erityisistä liitetiedoista ASOYL:ssa ja yleisemmin kirjanpitolainsäädännössä. Vähintäänkin tulisi sitten vaatia pykälässä aiemmin liitetietoihin kuuluvia asioita ilmoitettavan toimintakertomuksessa
- toimintakertomuksen sisällön laajuus jäi minulle perustelutekstin nojalla vähän epäselväksi, olisiko tarkoitus että ainoastaan asoyl:ssä vaaditut toimintakertomusasiat riittäisivät? Tällöin ei missään ole esitetty vaadetta kertoa esim. tilikauden olennaista tapahtumista tai tulevasta kehityksestä.
Minusta tulisi huomioida vähintäänkin KPL 3:1, 6 momentin vaatimukset
(tutkimus- ja kehitystoiminnan laajuutta lukuun ottamatta).

(Kommentit ovat kovin fragmentaarisia, mutta osoittanevat hieman mistä käsittääkseni on kyse. Korostaisin erityisesti sitä, että nyt esitetyllä ratkaisutavalla (jos se on edes säännösten puitteissa – asia jota en ole ehtinyt / osannut / arvioida kunnolla) tilinpäätöksen oikeiden ja riittävien tietojen antamisvelvollisuus joutuu käsittääkseni pahan kerran ”piiloon”..)

Lisäksi en malta olla jälleen suosittelematta harkittavaksi pakollisiksi tilinpäätöstiedoiksi lainaosuustietoja (ote aiemmasta lausunnosta:)

Koska lainaosuuslaskelmavirheet ovat eräs yleisimmin asunto-osakeyhtiöissä korvausvelvollisuutta isännöitsijöille aiheuttavia virheitä tulisi harkita pakollisten toimintakertomustietojen lisäämistä edellyttämällä pääomavastikkeista jälkilaskelman lisäksi tilinpäätöshetken lainaosuusmäärätietoa ja uuden vastikkeen osalta lisäksi hankeosuustietoa.

7 Luku

§ 28 Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen

Olen (huonolla menestyksellä) ”markkinoinut” tätä ajatusta aiemminkin eräille työryhmän jäsenille ja alan juristeille, mutta koska mm. ammatti-isännöinnin puolelta olen saanut ajatukselle jossain määrin myös kannatusta, totean jälleen:

Koska kyseessä on pitkällä tähtäimellä toisinaan erittäin merkitykselliseksi muodostuvista taloudellisista arvoista, tulisi ilmoitusten säilyttäminen säädellä huomattavasti yksiselitteisemmin.

On ymmärrettävää, ettei isännöitsijätoimistojen ratkaisuja tule säädellä liian yksityiskohtaisesti, mutta tulisi harkita eräiden kaikkien (myös oto-isännöitsijöiden!) pakollisesti noudatettavia peruslinjoja, koska isännöitsijätoimistojen vaihdosten yhteydessä on erittäin yleisenä ongelmana ilmennyt erilaisten keskeistenkin asiapapereiden puuttumista heikkojen arkistointijärjestelyjen vuoksi.

Säädöksillä ei voida varmistaa aineistojen säilyttämistä, mutta käytäntö on osoittanut, että hallituksen pöytäkirjojen osalla säilyttämiseen suhtaudutaan vakavasti, koska niiden numerointi on laissa säädetty.

Esitän harkittavaksi juoksevaa numerointia (ei vuosittaista, vaan jatkuvaa) käsitellyille ilmoituksille / luville.

Lisäksi käsittelyt tulisi pöytäkirjata hallituksen kokouksiin ja säätää ilmoituksiin ja lupiin liittyvien suunnittelu-, lupa-, vastaanottotarkastus- yms. asiakirjojen luettelon merkitsemistä lupa-asiapaperiin ja niiden säilyttämistä lupa-asiapaperin yhteydessä erillisessä kansiossa tms.

Säilytyssäännösten laiminlyönnin sanktiointia tulisi harkita

(Aiempaan ehdotukseeni liittyen: Myös ne ilmoitukset, joiden ei todeta edellyttävän lupaa tms. vaan ainoastaan annetaan osakkaalle tieto asian käsittelystä, säilytettäisiin samassa systeemissä. Mikäli osakas ei ole tehnyt ilmoitusta, säädettäisiin sanktiona, että riippumatta mahdollisesta asiallisesta omasta valvonnasta yms. vastuu vahingoissa olisi pysyvästi osakkaalla – jotta vastuu voisi siirtyä myös uudelle osakkaalle, tulisi isännöitsijätodistukseen liittää ao. huoneiston ”ilmoitushistoria”, jolloin ostaja voisi verrata huoneiston tilan – isännöitsijätodistukseen, jottei joudu yllätyksellisesti ottamaan vastuuta ”luvattoman” kylpyhuoneen tms. johdosta. Luonnollisesti jouduttaisin miettimään siirtymäsäännöksiä.)

2 Luku

Seuraavassa ”kentän ääni” kunnossapitovastuun osalta. Se on erään johtaviin kuuluvan ISA-toimiston vetäjän kommentti ja samanlaista palautetta on tullut keskusteluissamme muidenkin ammatti-isännöitsijöiden kanssa: Mietittäköön tarkkaan: a) Resurssien käytön / kustannusten / b) Ristiriitojen synnyttämisen (jos yhtiön johto tietää vastuun siirtyvän, voi tulla useammin ajankohtaiseksi kritiikki osakkaan valitsemaa toteuttajaa / suunittelijaa / materiaalia / kohtaan – halutaan yhtiössä hyväksi koettua) yms. kannalta.

2.luku 4. pykälä 3§ 3. kappale "yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan asennuksesta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään."

Ennen oli silleen, että jos teet, niin myös vastaat tekeleistäsi riippumatta siitä onko yhtiö käyttänyt valvontaoikeuttaan vai ei (ainakin oikeuskäytäntö).
Tämähän tarkoittaa sitä, että isännöitsijä viettää aikansa tulevaisuudessa osakkaiden remontteja valvoessa. Sopii mulle jos yhtiöt tai osakkaat suostuvat siitä maksamaan. Palkkaan vaikka 100 insinööriä istumaan asukkaiden huoneistoissa.

Helsingissä 31. elokuuta 2006

Ilkka OT Tähtinen, HTM