Oikeusministeriö
PL 25

00023 VALTIONEUVOSTO

Lausuntopyyntö 5.6.2008 OM11/41/2003

Lausunto luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi

Oikeusministeriö on pyytänyt Rakennusteollisuus RT ry:ltä lausuntoa luonnokseen sisältyvistä säännöksistä, jotka koskevat yhtiövastikeperusteesta poikkeamista ja toiminnantarkastusta (6 luvun 32 § ja 9 luvun 6-12 §).

Lisäksi pyydämme kunnioittavimmin huomioimaan, että Rakennusteollisuus RT ry on keväällä 2008 ennakolta ilmoittanut oikeusministeriölle halustaan lausua rakennusalan kannalta keskeisistä luonnokseen sisältyvistä säännöksistä, joihin katsomme vielä tarvittavan muutoksia. Erityisesti luonnoksen muutostöitä koskeva 5. luku sekä kunnossapitoa koskeva 4. luku eivät esitetyssä muodossaan ongelmattomasti sovellu rakentamisvaiheessa olevaan asunto-osakeyhtiöön ja vaatisivat tältä osin täsmentämistä.   

Kiitämme mahdollisuudesta lausunnon antamiseen ja esitämme seuraavansisältöisen lausunnon.

6 luvun 32 § ja 9 luvun 6–12 §:t 

6 luku	Yhtiökokous

32 § Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta

	Yleistä

Ehdotettu pykälä on mielestämme pääosiltaan epätarkoituksenmukainen, koska sen käyttöönotolla halutaan vakiintuneeseen oikeustilaan nähden erittäin voimakkaasti korostaa yksittäisen osakkeenomistajan etua ja hyötyä yhtiökokouksen päätöksenteossa ja erityisesti päätöksiin liittyvässä kustannustenjaossa. Näissä päätöksentekotilanteissa on kuitenkin kyse koko yhtiön kannalta tarkoituksenmukaisista yhtiön rakennusten kunnossapito- ja modernisointihankkeista, joiden toteuttaminen nähdäksemme tarpeettomasti vaikeutuu, jos esitetyt säännökset sellaisenaan toteutuvat. 

Asunto-osakeyhtiölainsäädännössä ja käytännön toiminnassa on perinteisesti ja vakiintuneesti lähdety siitä, että eri osakkeenomistajien väliset hyödyt/edut yhtiön toteuttamien hankintojen ja uudistusten osalta ovat milteipä pakostakin erilaisia ja -asteisia. Tältä pohjalta myös yhtiön tavanomaisista hankkeista/uudistuksista aiheutuvat kustannukset on katettu yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella kaikkien osakkeenomistajien osallistuessa vastikemaksuun. 

1 mom.

1 momentissa säännellään tilannetta, jossa osakkeenomistajan yhtiövastiketta voitaisiin yhtiökokouksen normaalilla enemmistöpäätöksellä alentaa, jos osakkeenomistajan toimesta huoneistossa aiemmin tehty kunnossapito- tai uudistustyö vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Säännös tulisi sovellettavaksi tilanteissa, joissa yhtiön ei osakkeenomistajien omien kunnossapito- tai uudistustöiden vuoksi tarvitsisi myöhemmin toteuttaa päättämiään uudistuksia tai kunnossapitotöitä kaikissa huoneistoissa.

Osakkeenomistajalla on voimassaolevan lain perusteella (77 §) hyvin laaja muutostyöoikeus hallitsemansa huoneiston osalta ilman, että yhtiöllä olisi käytännössä mahdollisuuksia asianmukaisesti toteutettavia muutostöitä millään tavalla rajoittaa. 

Käytännössä ja mm. hovioikeustasoisessa oikeuskäytännössä on katsottu, että osakkeenomistaja kantaa itse ”kustannusriskin” siitä, jos hän oma-aloitteisesti kunnostaa tai modernisoi huoneistoaan ja yhtiö päättää myöhemmin tämän jälkeen toteuttaa vastaavan hankkeen koko yhtiössä. 

Usein tilanne on ollut myös se, että huoneistossa toteutetun kunnossapito- tai uudistustyön on tehnyt joku aikaisempi osakkeenomistaja, jolloin täysimääräistä vastiketta maksamaan joutuneen myöhemmän osakkeenomistajan asema ei ole käytännössä poikennut muista osakkeenomistajista. 

Muutostyön tehnyt osakkeenomistaja ei ole ollut oikeutettu vastikealennukseen yhtiöjärjestyksen mukaan määräytyvästä vastikerasituksestaan, ellei yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ole tällaisesta nimenomaisesti sovittu tai mikäli yhtiökokous ei ole tehnyt vastikkeen alentamisesta päätöstä. 

Ongelmalliseksi ehdotetun säännöksen tekee se, että sen tarkoituksena näyttäisi olevan antaa osakkeenomistajalle vakiintuneesta oikeustilasta poiketen ehdoton oikeus saada vastikealennusta tai jopa täysi vapautus vastikkeenmaksusta, mikäli yhtiölle syntyisi säästöä huoneistossa toteutettujen kunnossapito- tai uudistustöiden vuoksi. Perusteluissa (sivu 134) nimittäin todetaan, että jos yhtiökokous päättäisi vastikkeen perimisestä osakkeenomistajalta siten, että päätöksessä ei oteta huomioon yhtiölle tulevaa säästöä, osakkeenomistaja voisi moittia päätöstä ehdotetun säännöksen rikkomisen perusteella. Kuitenkin ehdotetun 6 luvun 32 §:n 1 momentin lakitekstistä voisi saada sen käsityksen, että mikäli yhtiökokouksen enemmistö ei vastikkeen alentamista kannattaisi, sitä ei tarvitsisi myöntää.

Säännöksen hyväksyminen ehdottomana tulisi vaikeuttamaan yhtiöiden päätöksentekoa ja hallinnon toimintaa kunnossapito- ja uudistustöiden osalta, lisäisi tarpeettomalla tavalla yhtiökokouspäätöksistä tehtäviä moitekanteita ja ennen kaikkea perusteettomasti murentaisi yhtiöjärjestyksestä ilmeneviä osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuusperusteita. Katsomme, että osakkeenomistajalle ei tule antaa ehdotonta oikeutta yhtiövastikkeen alentamiseen.

2 mom.

2 momentissa säännellään tilannetta, jossa ns. 2/3 määräenemmistöllä voitaisiin uudistuksia koskevien toimenpiteiden osalta poiketa osakkeenomistajien yhtiöjärjestyksen mukaisesta vastikeperusteesta ja jakaa kustannukset tasan osakkeenomistajien kesken. Tämä olisi mahdollista, jos toimenpide liittyy osakehuoneistoihin tai niiden käyttämiseen ja uudistuksesta kullekin osakehuoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret.

Esitetty säännös poikkeaisi voimassaolevasta lainsäädännöstä (39 §) siten, että säännöksen soveltamisala laajenisi koskemaan myös osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen ulkopuolella toteutettavia uudistuksia. Toisaalta korjauksiin ei säännöstä enää jatkossa sovellettaisi. Perusteluissa (sivu 135) on huoneistojen ulkopuolisina uudistuksina mainittu esimerkiksi rivitalossa kunkin huoneiston käyttöön tuleva auton lämmitystolppa tai postilaatikko.

Yhtiövastikeperusteesta poikkeamisen laajentamismahdollisuutta voimassaolevaan lakiin nähden ei välttämättä voida pitää hyvänä kehityssuuntana. Toisaalta säännöksen soveltaminen on ehdotuksessa rajattu vain uudistuksiin ja yhtiövastikeperusteesta poikkeamisen kriteerit säilyvät entisellään. Näin ollen yhtiön kunnossapitotöihin liittyvät kustannukset jaettaisiin jatkossa aina yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti.

3 mom.

3 momentin mukaan yhtiökokous voisi päättää normaalilla enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta siten, että kustannusten jakoperusteena on kullekin osakehuoneistolle tuleva etu. Edulla tarkoitettaisiin perustelujen (sivu 132) mukaan hissin vaikutusta huoneiston arvoon. Perustelujen (sivu 136) mukaan hissin jälkiasennuksesta kerrostalohuoneistolle tuleva etu määräytyy lähtökohtaisesti sen mukaan, missä kerroksessa osakkeenomistajan hallitsema huoneisto sijaitsee. Yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeperustetta ei voitaisi tällöin yleensä käyttää, koska se olisi perustelujen (sivu 135) mukaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. 

Perustelujen (sivu 133) mukaan säännöksen tarkoituksena on helpottaa hissin jälkikäteistä asentamista koskevien yhtiökokouspäätösten syntymistä, joiden syntyminen käytännössä on edellyttänyt valtaosassa tapauksia yksimielisiä yhtiökokouspäätöksiä. Tämä yksimielisyysvaatimus yhtiökokouksissa on perustelujen mukaan johtanut siihen, ettei kaikkia tarpeellisia hissin rakentamispäätöksiä saada tehdyksi. 

Näkemyksemme mukaan perusteluissa mainittua osakkeenomistajien yksimielisyysvaatimusta (= kaikkien suostumusvaatimus?) ei ole käytännön yhtiökokouspäätöksenteossa ollut olemassa eikä sitä myöskään ole pätevän päätöksen tekemiseksi edellytetty. Jos yhtiökokouspöytäkirjaan on kirjattu maininta yksimielisestä päätöksestä, se on luonnollisesti tarkoittanut vain sitä, että asiasta ei ole äänestetty. 

Lähtökohtana on käytännön päätöksenteossa ollut, että hissin jälkikäteistä asentamista koskevat päätökset on voitu tehdä normaalilla enemmistöpäätöksellä, kunhan hanke on täyttänyt ajankohdan tavanmukaisuusvaatimukset ja osakkeenomistajien vastikerasitus on ollut kohtuullinen. Ellei osakkeenomistajien kanssa ole nimenomaisesti toisin sovittu, ovat kustannukset jakautuneet yhtiöjärjestyksen rahoitusvastikeperusteen mukaisesti. 

Yhtiökokouksissa syntyneet yksimieliset päätökset päinvastoin osoittavat, että osakkeenomistajat ovat pääosin ymmärtäneet tarkoituksenmukaisten uudistushankkeiden kustannusten määräytyvän yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti eivätkä ole äänestäneet jälkikäteistä rakentamista koskevaa tämänsisältöistä esitystä vastaan. Lainsäädännössä ei voida jatkossakaan lähteä siitä, ettei tavanomaisia hissinhankintakustannuksia voitaisi kattaa normaalilla yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella.

Tuntuu erikoiselta ajattelutavalta, että hissin jälkikäteistä rakentamista koskeva normaali enemmistöpäätös kerrostaloyhtiössä olisi käytännössä aina alempien kerrosten huoneistojen osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaava, jos kustannukset pyrittäisiin jakamaan yhtiöjärjestyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaisesti. Päätös olisi tällöin ilmeisesti tapauksesta riippuen joko moitteenvarainen tai selvästi yhdenvertaisuusperiaatetta rikkovana jopa mitätön (vrt. ehdotuksen 12 luku 1 ja 2 §:t)

Ehdotus horjuttaisi epätarkoituksenmukaisella tavalla yhtiöjärjestyksestä ilmeneviä osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuusperusteita. Myös ajatus osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuuksien kytkemisestä siihen, mikä on uudistuksen vaikutus osakehuoneiston arvoon, on vieras vakiintuneelle oikeustilalle. 

Esitetty muutos vähentäisi päätöksenteon ennustettavuutta, vaikeuttaisi hallinnollista työtä ja hankaloittaisi jo aloitettuja ja myöhempiä rahoitusvalmisteluja. Kunkin huoneiston mahdollisesti saaman edun määrittelyvaatimus ei tulisi edistämään hissipäätösten syntymistä, vaan vaikutus tulisi nähdäksemme olemaan päinvastainen. 

Katsomme, että esitetty muutos tulisi ensisijaisesti poistaa. Säännös voisi tulla sovellettavaksi korkeintaan sellaisten yhtiöihin kuuluvien omakotitalojen tai rivi- tai paritalojen osalta, joilla ei olisi käytännössä minkäänlaisia mahdollisuuksia hyötyä hissin jälkikäteisestä rakentamisesta esimerkiksi yhteisten tilojen käytön osalta. Vastaavasti myös katutasossa olevat liiketilat, joihin käynti tapahtuu suoraan kadulta, voisivat olla säännöksen soveltamisen piirissä, jos ne eivät voisi lainkaan hyötyä hissin jälkikäteisestä rakentamisesta. Toisaalta mm. eräässä hovioikeusratkaisussa katsottiin myös autotalliosakkeenomistajilla olevan yhtiöjärjestyksen mukainen vastikkeenmaksuvelvollisuus hissin jälkikäteisen rakentamisen kustannuksista.

4 mom.

4 momentin mukaan yhtiökokous päättää enemmistöpäätöksellä siitä, että tietyn käyttötarkoituksen osakehuoneistoissa toteutettavaa vain näillä huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei perittäisi vastiketta sellaiselta osakkeenomistajalta, jonka osakehuoneistolla on yhtiöjärjestyksen mukaan muu käyttötarkoitus.

Esitetty säännös on uusi ja kohdistuisi vain sellaisiin uudistuksiin, joilla olisi vaikutusta huoneistojen arvoon. Perusteluissa (sivu 133) on esimerkkeinä mainittu kylpyhuoneiden, saunojen tai parvekkeiden rakentaminen asuinhuoneistoihin yhtiössä, jossa on autotalli-, myymälä- tai toimistohuoneistoja. Perustelujen mukaan tällaisen sinänsä tavanomaisen uudistuksen rahoittaminen kaikilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. 

Näkemyksemme mukaan esimerkiksi asuinhuoneistojen modernisointi toteutettavien uudistusten kautta tavanomaisia asumisvaatimuksia vastaavaksi ei yleensä voine tulla odottamattomana toimenpiteenä ja yllätyksenä niiden huoneistojen osakkeenomistajille, joiden huoneistoja ei käyttötarkoituksen erilaisuudesta johtuen ole tarkoituksenmukaista vastaavalla tavalla modernisoida. Jo tästäkin syystä on kynnys vastikevapauttamiselle pidettävä korkeana. 

Katsomme, että esitetty säännös olisi tarkoituksenmukainen ja hyväksyttävissä vain, jos sääntelyn piiriin tulevien uudistusten vaikutukset huoneistojen arvoon ovat huomattavat. Esimerkiksi pelkkien tietoliikenneyhteyksien toteuttaminen yhtiön rakennuksen asuin- ja liikehuoneistoissa ei voine olla niin merkittävä uudistus, joka oikeuttaisi tarkoituksenmukaisuussyistä liikenneyhteyksistä poisjätetyt autotallihuoneistot tai muut vastaavat osakehuoneistot vastikevapautukseen. 

Myöskään tyypilliset asuinhuoneistojen kylpyhuoneremonttien yhteydessä toteutettavat uudistukset eivät voi oikeuttaa muussa käyttötarkoituksessa olevia huoneistoja vastikevapautukseen. 

9 luku	Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus

	Toiminnantarkastusta koskevat 6–12 §:t 

Tilintarkastuslain muutoksen yhteydessä muutettiin myös asunto-osakeyhtiölakia siten, että alle 30 huoneiston yhtiöissä ei tilintarkastaja ole lähtökohtaisesti pakollinen, ellei osakkeenomistajien ns. määrävähemmistö (1/10 kaikista osakkeista tai 1/3 yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista) tilintarkastajan valitsemista yhtiökokouksessa erikseen vaadi. 

Lähtökohtana säännöksissä olisi, että sellaisissa asunto-osakeyhtiöissä, joissa ei tilintarkastuslain, yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouspäätöksen perusteella valita KHT- tai HTM-tilintarkastajaa, pitää valita toiminnantarkastaja, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Myös edellä mainitulla osakkeenomistajien määrävähemmistöllä olisi oikeus saada toiminnantarkastaja valituksi, jos yhtiössä ei olisi tilintarkastajaa ja vaikka yhtiöjärjestyksen mukaan toiminnantarkastaja ei olisikaan yhtiössä pakollinen. Toiminnantarkastusta koskevat säännökset vastaisivat pääosin vanhan tilintarkastuslain mukaista maallikkotilintarkastusta.

Toiminnantarkastajan edellyttämistä sellaisissa yhtiöissä, joissa ei valita tilintarkastajaa, voidaan pitää kannatettavana. Näin kaikissa asunto-osakeyhtiöissä olisi lähtökohtaisesti joko tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja.

Pidämme kuitenkin tarkoituksenmukaisena myös mahdollisuutta määrätä yhtiöjärjestyksessä toiminnantarkastajan valintavelvollisuudesta toisin. Monissa pienissä asunto-osakeyhtiömuotoon perustetuissa paritalo-/rivitaloyhtiöissä ei välttämättä ole toiminnantarkastajan valintaan lähtökohtaisesti tarvetta/mahdollisuutta, koska käytännössä kaikki yhtiön osakehuoneistot ovat mukana yhtiön hallinnossa. Esimerkiksi toiminnantarkastajan riippumattomuussäännökset eivät voisi tällaisissa yhtiöissä yleensä toteutua, ellei toiminnantarkastajaksi valittaisi yhtiön ulkopuolista tahoa, mikä ei aina välttämättä olisi tarkoituksenmukaista.

Muut ehdotettujen säännösten muutostarpeet rakennusalan näkökulmasta

1 luku 	Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet

	2 § Asunto-osakeyhtiö

Lakiesityksessä ei ole määritelty termejä asuinhuoneisto tai huoneisto. Ainoastaan osakehuoneisto on uutena terminä 1 luvun 3 §:ssä määritelty.

Huoneiston ja asuinhuoneiston käsitteet ovat keskeisiä termejä asunto-osake-yhtiön määritelmässä. Huoneiston määritteleminen laissa palvelisi myös yhtiöjärjestyksen sisältöä määrittävää 1 luvun 13 §:ää, jonka 1 mom. 4) ja 6) kohdissa puhutaan huoneistoista. Samoin kuin osakehuoneiston määrittelyä koskevassa 1 luvun 3 §:ssä. 

Asuinhuoneiston määrittelyllä voitaisiin saada myös selvyys siihen ovatko vapaa-ajan asunnot asunto-osakeyhtiölain tarkoittamia asuinhuoneistoja vai eivät. Tällä olisi merkitystä perustettavan yhtiömuodon (asunto- vai kiinteistöosakeyhtiö) ja sovellettavan lainsäädännön (asunto-osakeyhtiölaki vai osakeyhtiölaki) vaihtoehtomahdollisuuksia puntaroidessa.

Perusteluissa (sivu 45) on todettu, että ehdotuksen perusteella asunto-osake-yhtiönä voidaan rekisteröidä myös sellainen yhtiö, jossa osake tai osakeryhmä tuottaa hallintaoikeuden huoneistoon vain tiettynä aikana vuodesta (esimerkiksi yhtiö, jossa yhdestä huoneistosta annetaan 52 osaketta, joista jokainen tuottaa viikon hallintaoikeuden vuodessa). On hyvä, että ehdotuksessa annetaan uusia perustamiseen liittyviä vaihtoehtomahdollisuuksia, mutta kyseisen perustelutekstin ongelmaksi muodostuu käytännössä se, että jatkossakin (ehdotuksen 2 luvun 6 §) kustakin osakeryhmästä annettaisiin vain yksi osakekirja.

	3 § Osakehuoneisto

Ehdotuksen mukaan osakehuoneistolla tarkoitetaan sellaista huoneistoa ja muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. Osakehuoneistoon kuuluu ehdotuksen mukaan myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. 

Katsomme, että lainkohdassa ei ole tarkoituksenmukaista mainita vain parveketta osakehuoneistoon kuuluvaksi. Vastaavalla tavalla tulisi säännellä esimerkiksi myös terassien tms. vastaavien tilojen kuuluminen osakehuoneistoon.  

Säännöksessä määritellään myös osakkeenomistajien huoneistoihin mahdollisesti kuuluvien yhteisparvekkeiden kunnossapitovastuun jakautumisesta näiden osakkeenomistajien kesken. Lainkohtaan tarvitaan viittaus 4 luvun 2 §:n 4 momenttiin, jossa säännellään parvekkeiden (terassien tms.) rakennuksen ulkopintaan liittyvästä yhtiön kunnossapitovastuusta. Muutoin kunnossapitovastuusta voi syntyä väärä kuva. Vielä parempi vaihtoehto voisi olla siirtää kunnossapitomaininnat kokonaan tältä osin ehdotuksen kunnossapitoa koskevaan 4 lukuun.

	5 § Yhtiön toiminta

1 momentissa todetaan, että tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta siten kuin tässä laissa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään. Mitä kiinteistöjen ja rakennusten pidolla tässä yhteydessä oikeastaan tarkoitetaan? Samaa terminologiaa käytetään myöhemminkin ehdotuksessa kuvattaessa hallituksen ja isännöitsijän tehtävien sisältöä. 

Katsomme, että olisi tarkoituksenmukaista kirjata lainsäädäntöön yhtenä keskeisenä asunto-osakeyhtiön tarkoituksena jo perusteluissakin (sivu 47) mainittu yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitseminen osakkeenomistajien asumistarpeen tyydyttämiseksi siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään.

13 § Yhtiöjärjestyksen sisältö 

1 momentin 4) kohdassa edellytetään, että yhtiöjärjestyksessä on mainittava jokaisen osakehuoneiston sijainti kiinteistöllä tai rakennuksessa, sen numero tai kirjaintunnus, rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu pinta-ala sekä käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä. Osakehuoneistolla tarkoitetaan 1 luvun 3 §:n mukaan sellaista huoneistoa ja muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. 

Voimassaolevasta lainsäädännöstä poiketen varsinaisen huoneiston lisäksi myös muut osakkeenomistajan hallintaan osakeomistuksen perusteella mahdollisesti kuuluvat tilat tulee yksilöidä yhtiöjärjestyksessä varsinaista huoneistoa vastaavalla tavalla. Tämä ei kuitenkaan 13 §:n 3 momentin mukaan koskisi osakehuoneistoon kuuluvaa vähäistä varastoa tai vastaavaa tilaa (perustelujen sivulla 57 mainittu autotalli, autopaikka), joiden osalta riittävää on mainita ko. tilojen käyttötarkoitus. 

Esityksen mukaan kuitenkin esimerkiksi osakkeenomistajien osakehallintaan kuuluvat pientaloyhtiöiden piha-alueet on ilmeisesti yksilöitävä edellä mainitun 1 momentin 4) kohdan mukaisesti ilmoittamalla sijainti kiinteistöllä, numero tai kirjaintunnus, pinta-ala ja käyttötarkoitus. Pidämme esimerkiksi piha-alueiden osalta numeron tai kirjaintunnuksen esittämistä yhtiöjärjestyksessä tältä osin tarpeettomana. Myöskään yhtiön välittömässä hallinnassa olevien huoneistojen yksilöinti numeroin tai kirjaintunnuksin ei liene tarkoituksenmukaista (1 mom. 6) kohta).

1 momentin 4) kohta olisi tarkoituksenmukaista kirjoittaa yksilöintivaatimusten osalta siten, että se ottaisi erilaisten osakehallinnassa olevien tilojen yksilöintitarpeet väljemmin huomioon, eikä edellyttäisi varsinaiselle huoneistolle sopivaa, samaa kaavamaista yksilöintiä kaikille muillekin osakehallinnassa oleville tiloille. Perusteluihin olisi mielestämme myös tarkoituksenmukaista ottaa esimerkkejä siitä, miten eri osakehallinnassa olevien kohteiden yksilöinti tulisi tapahtua.

Esityksen 2 momentti jättää epäselväksi esimerkiksi sen, miten osakehuoneisto, joka muodostuu pelkästä autotallista, tulisi yksilöidä. Esityksessä puhutaan osakehuoneistoon kuuluvasta vähäisestä varastoa vastaavasta tilasta ja perusteluissa (sivu 57) on mainittu esimerkkinä autotalli. Onko riittävää, että autotallista mainitaan aina vain käyttötarkoitus muodostaapa se koko osakehallinnan kohteen tai on varsinaisen huoneiston lisänä osana osakehallintaa? 

1 momentin 4) kohdassa puhutaan osakehuoneiston lisäksi huoneistosta ja huoneesta. Lisäksi 6) kohdassa puhutaan yhtiön välittömässä hallinnassa olevista huoneistoista. Kumpaakaan käsitettä ei ole määritelty asunto-osakeyhtiölaissa. Olemme jo edellä 1 luvun 2 §:n käsittelyn yhteydessä esittäneet huoneiston määrittelyn tarpeen. Katsomme, että myös huone-käsite tulisi asunto-osakeyhtiö-laissa määritellä. 

2 luku	Osakkeet

	5 § Lunastuslauseke

2 momentin 3) kohdassa todetaan lunastushinnan lähtökohtaolettamana, että lunastushinta on osakkeen käypä hinta, jona osakkeiden kaupassa tai vaihdossa muun selvityksen puuttuessa pidetään sovittua hintaa. Yhtiöjärjestyksessä voisi asiasta määrätä toisin.

Katsomme, että maininta ”muun selvityksen puuttuessa” on ongelmallinen. Jos esimerkiksi kaupan osapuolet sopivat käypää arvoa alemman tai korkeamman hinnan asunto-osakkeista, niin mitä kyseisessä säännöksessä tarkoitetaan muulla selvityksellä ja kuka sitä on oikeutettu esittämään? Lunastusta haluava, myyjä, ostaja vai joku muu?  

Katsomme, että koska laissa esitetään edelleen säilytettäväksi lunastushinnan sovittelumahdollisuus, on 2 momentin 3) kohdassa oleva maininta ”muun selvityksen puuttuessa” tarpeeton ja lunastusmenettelyyn turhaa epävarmuutta tuova tekijä. 

	13 § Omistusoikeuden merkitseminen osakeluetteloon

1 momentti on kirjoitettu epäselvästi. Siitä saa sen kuvan, että muustakin osakeluetteloon merkittyä tietoa koskevasta muutoksesta kuin omistusoikeuden siirtymisestä olisi ennen muutoksen merkitsemistä esitettävä luotettava selvitys omistusoikeuden siirtymisestä ja varainsiirtoveron suorittamisesta. Muista muutoksista riittänee tapauskohtainen luotettava selvitys kuten tähänkin asti. Pykälän otsikon voisi pitää samana kuin se on voimassaolevassakin laissa eli ”Muutosmerkinnät osakeluetteloon”.

15 § Luetteloiden julkisuus

1 momentin mukaan jokaisella on oikeus tutustua osakeluetteloon ja 2 momentin mukaan jokaisella on oikeus korvausta vastaan saada osakeluettelosta jäljennös. 4 momentissa kuitenkin todetaan, että luonnollisen henkilön osoitteen tai syntymäajan saa kuitenkin luovuttaa vain osakkeenomistajalle tai sille, joka osoittaa oikeutensa sitä vaativan. Perusteluissa (sivu 68) on mainittu, että esimerkiksi valokopion pyytäjälle annetaan sellainen kopio, josta on peitetty henkilötunnus ja osoitetiedot.

4 momentin säännös näyttäisi olevan ristiriidassa 1 ja 2 momentin kanssa, jossa voimassaolevan oikeuden mukaisesti lähdetään siitä, että osakeluettelo on esimerkiksi luonnollisen henkilön syntymäaikojen ja osoitteiden osalta kaikille julkinen. Miten tulisi 4 momentin säännöksen valossa sitten käytännössä toimia, jos esimerkiksi lehti- tai uutistoimittaja haluaisi saada nähtäväkseen yhtiön osakeluettelon? Miten syntymäaikojen ja osoitetietojen salaaminen tällöin käytännössä toteutettaisiin?

Katsomme, että 4 momentti voitaisiin poistaa. Osakeluettelon julkisuus ei ole aiheuttanut käytännössä tietojemme mukaan ongelmia. Lisäksi mahdollisuus 5 momentin mukaiseen luovutusrajoitukseen on käytännössä riittävä.

5 momentissa säädetään väestötietolain mukaisesta osakkeenomistajaa koskevien tietojen luovutusrajoituksesta ja sen vaikutuksesta tietojen luovuttamiseen osakeluettelosta. Momenttiin tulee lisätä maininta siitä, että saadakseen tietojensa luovutuskiellon koskemaan myös osakeluetteloa, on osakkeenomistajan nimenomaisesti ilmoitettava yhtiölle tietojaan koskevasta väestölain mukaisesta luovutusrajoituksesta ja esitettävä luovutuksenrajoituksen olemassaolosta tarvittaessa luotettava selvitys. Yhtiöhän ei automaattisesti saa esimerkiksi viranomaisteitse tällaista tietoa. 

3 luku	Yhtiövastike

	3 § Erilaiset yhtiövastikkeet

1 momentissa todetaan, että yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä maksettavaksi siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste ja että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjen osakkeiden omistajia. Ehdotuksessa tulisi ja-sana korvata tai-sanalla. Tiettyjen menojen vastikeperuste voi koskea myös kaikkia osakkeenomistajia eikä vain tiettyjä osakkeenomistajia.

4 luku	Kunnossapito

	2 § Yhtiön kunnossapitovastuu

	3 mom.

Säännöksessä esitetään, että yhtiön kunnossapitovastuu koskisi sellaisia rakenteita, eristeitä ja järjestelmiä, jotka yhtiö on asentanut tai hyväksynyt vastuulleen. Vastuulleen hyväksyminen tarkoittaa perustelujen mukaan sitä, että yhtiössä tehdään nimenomainen päätös vastuulle hyväksymisestä. Lisäksi yhtiön vastuulle voisivat tulla osakkeenomistajan tekemät tai teettämät asennukset, jotka rinnastuvat yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.

Perusteluissa (sivu 80) on todettu, että yhtiön kunnossapitovastuuta ja osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen ennallistamisvelvollisuutta korjaustöiden jälkeen tulee arvioida niin sanotun perustason perusteella. Perustasona olisi pidettävä yhtiössä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottavaa tasoa, jonka yhtiö on valinnut noudatettavaksi joko nimenomaisesti tai hiljaisesti käytännön myötä. 

Edelleen perusteluissa (sivu 81) todetaan, että yhtiön korjaus- ja ennalleen saattamisvelvollisuuden ulottuvuutta määriteltäessä ratkaisevaa on se, minkälaiset kustannukset korjaamisesta tai ennalleen saattamisesta aiheutuisi. Mikäli osakkeenomistaja on tehnyt huoneistoonsa sisustuksellisia lisäyksiä tai asentanut lisävarusteita ja -rakenteita ja niiden johdosta huoneiston korjauskustannukset ovat merkittävästi suuremmat kuin perustason mukaisia tiloja korjattaessa, osakkeenomistaja vastaa itse niiden kunnossapidosta ja ennalleen saattamisesta aiheutuvista lisäkustannuksista. Samoin osakkeenomistaja vastaa niistä merkittävistä ylimääräisistä kustannuksista, joita tällaisten lisäysten, varusteiden ja rakenteiden purkamisesta yhtiön vastuulle kuuluvien korjaustöiden tekemiseksi mahdollisesti aiheutuu. Perusteluissa (sivu 74) on vielä todettu, että osakkeenomistajan vastuulla olevana uudistuksena pidetään myös perustamisvaiheessa toteutettuja osakkeenomistajan lisätöitä, kuten takka ja siihen liittyvät hormistot.

Katsomme, että lakiteksti on tältä osin ristiriitainen perustelujen kanssa, koska yhtiön kunnossapitovastuun rajoittumista perusteluissa määriteltyyn perustasoon ei ole otettu itse lakitekstiin. Lakitekstissä puhutaan yhtiön vastuusta asentamiensa tai hyväksymiensä rakenteiden, eristeiden tai järjestelmien osalta riippumatta em. kohteiden tasosta. Yhtiön kunnossapitovastuun rajoittuminen perustasoon tulee ottaa lakitekstiin eikä jättää sitä pelkästään perustelujen varaan.

Asentaa-sana ei työsuoritusta tarkoittavana ole välttämättä paras mahdollinen valinta kuvaamaan toimia, joilla yhtiön kunnossapitovastuu rakenteisiin, eristeisiin ja järjestelmiin syntyy. Tarkoituksenmukaisempaa voisi olla puhua vain yhtiön toteuttamista rakenteista, eristeistä ja järjestelmistä.

Koko kunnossapitovastuuta koskevan säännöstön soveltaminen rakentamisvaiheessa olevaan yhtiöön olisi ongelmallista. Miten säännöksiä tulisi soveltaa, kun rakentamisvaiheessa niin yhtiö, urakoitsija kuin osakkeenomistajakin ovat käytännössä sama taho?  

Katsomme, että erillinen säännös 4 luvun soveltamisesta rakentamisvaiheessa olevaan yhtiöön olisi selkeyden vuoksi tarkoituksenmukainen. Perustajaosakas tai -osakkaat vastaavat joka tapauksessa rakennettavan kohteen virheettömyydestä osakkeenostajia ja yhtiötä kohtaan asuntokauppalain ja rakentamista koskevan sopimuksen perusteella. 

5 luku	Muutostyöt

Osakkeenomistajan ja yhtiön muutostöitä koskevat säännökset on selkeästi kirjoitettu silmälläpitäen yhtiön hallinnon luovutuksen jälkeistä aikaa, jolloin osakkeenomistajia on useita, ja jolloin on kysymyksessä käytettäväksi hyväksyttyihin, valmiiksi rakennettuihin huoneistoihin kohdentuvat muutostyöt.

Rakentamisvaiheessa olevissa uudiskohteissa on tyypillistä, että yksi taho omistaa koko yhtiön osakekannan ja muodostaa myös yhtiön hallituksen. Muutostyöilmoitusten tarpeellisuuden arviointi, suostumusedellytysten arviointi ja ilmoitusten käsittely toisivat rakentamisvaiheen hallintoon tarpeettomasti ylimääräistä ja turhaa työtä sekä kuluja. Riskinä on myös, että rakentamisvaiheeseen liittyvien lisä- ja muutostöiden toteuttaminen vaikeutuu tarpeettomasti. Perustajaosakas tai – osakkaat vastaavat joka tapauksessa rakennettavan kohteen virheettömyydestä osakkeenostajia ja yhtiötä kohtaan.

Esitämme, että selvyyden vuoksi lakiin kirjattaisiin, että rakentamisvaiheessa oleva yhtiö jätettäisiin kokonaisuudessaan 5 luvun sääntelyn ulkopuolelle. Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 77 §:n mukaista muutostyömenettelyäkään ei liene käytännössä edellytetty sovellettavaksi rakentamisvaiheen aikaiseen yhtiöön.

6 luku	Yhtiökokous

	3 § Varsinainen yhtiökokous

2 momentin 2) kohdan mukaan hallituksen on yhtiökokouksessa esitettävä selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Rakentamisvaiheessa olevaa yhtiötä ei ole rajattu säännöksen soveltamisalan ulkopuolelle. Katsomme, että näin tulisi kuitenkin tehdä, koska säännöksen soveltaminen rakentamisvaiheessa olevaan yhtiöön on täysin epätarkoituksenmukaista. 

Tulevaisuuden kunnossapitotarpeiden lisäksi on osakkeenomistajien kannalta ensiarvoisen tärkeää saada tietoa myös yhtiössä jo toteutetuista korjaus- ja huoltotoimenpiteistä. 

Tältä pohjalta esitämmekin – osana suunnitelmallista kunnossapitoa - huoltokirjaa koskevan velvoitteen ottamista lakiin niiden uusien yhtiöiden osalta, joissa huoltokirja on pakollinen. Tällaisten yhtiöiden yhtiökokouksessa olisi esitettävä selvitys huoltokirjan noudattamisesta ja suoritetuista korjaus- ja huoltotoimenpiteistä. Asia voitaisiin nähdäksemme melko vaivattomasti kytkeä ehdotettuun 2 momentin 2 kohtaan. Näin toimien edistettäisiin huoltokirjan käyttöä ja merkitystä olennaisella tavalla nykyisestä. 

Niiden yhtiöiden osalta, joissa huoltokirja ei ole pakollinen, esitämme suoritettujen korjaus- ja huoltotoimenpiteiden ilmoittamisvelvoitetta yhtiön toimintakertomuksessa (kts. lausuntokohta 10 luku 5 § Toimintakertomus). 

7 luku	Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen

14 § Hallituksen täydentäminen

Säännöksessä ei ole huomioitu hallituksen varajäsenten sijaantulojärjestyksen määräytymistä niissä tilanteissa, joissa varajäseniä on useampia eikä yhtiöjärjestyksessä ole asiaa koskevia määräyksiä tai varajäseniä valittaessa ei ole yhtiökokouksessa mitään asiasta päätetty. 

Ehdotamme säännökseen lisäystä siitä, että hallitus voisi tällaisissa tilanteissa päättää varajäsenten sijaantulojärjestyksestä samalla tavoin kuin se yleensä päättää varajäsenten sijaantulojärjestyksestä hallituksen varsinaisen jäsenen ollessa tilapäisesti estynyt osallistumaan hallitustyöskentelyyn.

10 luku	Oma pääoma, tilinpäätös, toimintakertomus ja konserni

	5 § Toimintakertomus

Esitämme, että niiltä asunto-osakeyhtiöiltä, joissa huoltokirja ei ole pakollinen, edellytettäisiin suoritettujen korjaustoimenpiteiden ja huoltotoimenpiteiden ilmoittamista yhtiön toimintakertomuksessa. Lausuntokohdassa 6 luku 3 § Varsinainen yhtiökokous olemme jo aiemmin tässä lausunnossa tehneet huoltokirjan käytön tehostamiseen liittyvän esityksen niiden asunto-osakeyhtiöiden osalta, joissa huoltokirja on pakollinen. 

11 luku	Varojen jakaminen

	7 § Lainan ja vakuuden antamista koskevat rajoitukset

Perusteluissa (sivu 187) todetaan edelleen virheellisesti, että perustajaosakkaan hallinnassa rakentamisvaiheessa oleva asunto-osakeyhtiö olisi tällöin yleensä perustajayhtiön tytäryhtiö. Asunto-osakeyhtiö on tarkoitettu vain lyhytaikaiseen omistukseen ja myytäväksi jalostettuna edelleen. Asunto-osakeyhtiö merkitään taseeseen vaihtuviin vastaaviin (vaihto-omaisuuteen). Jos se olisi varsinainen tytäryhtiö, se merkittäisiin pysyviin vastaaviin (käyttöomaisuuteen). Vaihto-omaisuusyhtiöitä ei myöskään sisällytetä konsernitilinpäätökseen, joten ne eivät siltäkään osin ole tytäryhtiöitä.

12 luku	Päätöksen moite

3 § Mitättömään yhtiökokouksen päätökseen rinnastettava hallituksen päätös

Ehdotuksen lakiteksti on epäselvä verrattuna perusteluihin. Perusteluissa (sivu 192) puhutaan siitä, että pykälässä säädettäisiin vain eräiden hallituksen yhtiökokoukselle kuuluvassa asiassa tekemien päätösten rinnastamisesta yhtiökokouksen päätöksiin. Lisäksi perusteluissa korostetaan hallituksella olevaa valtuutusta päätettävissä asioissa. Nämä seikat eivät välity lakitekstiehdotuksesta, jossa vain yleisesti todetaan että, ”Jos hallituksen yhtiökokoukselle kuuluvassa asiassa tekemä päätös…” 

13 luku	Vahingonkorvaus

	1 § Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus

3 momenttiin ehdotetaan otettavaksi ns. tuottamusolettama sellaisista hallituksen jäsenten tai isännöitsijän aiheuttamista vahingoista, jotka on aiheutettu asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Tuottamusolettaman piiristä on poissuljettu sellaiset asunto-osakeyhtiölain rikkomisesta aiheutuneet vahingot, jotka on aiheutettu rikkomalla pelkästään 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista. Tuottamusolettaman mukaisesti vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti.

Perustelujen (sivu 198) mukaan olettamasäännön soveltaminen ei käytännössä tiukentaisi yhtiön johdon vastuuta. Näkemyksemme mukaan tuottamusolettaman käyttöönotto kuitenkin tosiasiallisesti ankaroittaisi vastuujärjestelmää nykyisestä ja tulisi erityisesti aiheuttamaan vaikeuksia saada hallituksiin lainsäädännön ja yhtiöjärjestysten edellyttämää määrää varsinaisia jäseniä sekä varajäseniä. 

Ammattimaisesti toimivaan isännöitsijään tuottamusolettaman soveltaminen voisi näkemyksemme mukaan olla tarkoituksenmukaista.
	
Rakennusteollisuus RT ry

Ensio Hakkarainen		Juha Terho
johtaja			asiamies