Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto STUL ry	Suomen Hissiurakoitsijayhdistys ry
PL 55				PL 55
02601 ESPOO			02601 ESPOO

Oikeusministeriö
PL 25 
00023 VALTIONEUVOSTO

LUONNOS UUDEKSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIKSI

Kiitämme esittämästänne lausuntopyynnöstä. 
Lausuntonamme esitämme kunnioittavasti seuraavaa.

4 luku 2 § 2. momentti: Yhtiön kunnossapitovastuu

Pidämme onnistuneena lakiluonnoksessa omaksuttua periaatetta siitä, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvat lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut senkaltaiset järjestelmät. Säännöksen perusteella kunnossapitovastuu muun muassa sähkö- ja antennipistorasioista sekä atk-pisteistä kuuluu asunto-osakeyhtiölle. 

Asunto-osakeyhtiöllä on näkemyksemme mukaan yksittäiseen osakkaaseen verrattuna pääsääntöisesti paremmat tekniset, taloudelliset ja hallinnolliset edellytykset huolehtia mainittujen järjestelmien kunnosta ja turvallisuudesta muun muassa siten, että järjestelmiin mahdollisesti tehtävät korjaukset tulevat ammattitaitoisesti, turvallisesti ja muutoin asianmukaisesti suoritetuiksi. 

Sitä vastoin katsomme, että lakiluonnoksessa omaksuttu periaate osakehuoneistossa sijaitsevien vesihanojen ja wc-laitteiden kuulumisesta osakkaan kunnossapitovastuulle ei ole mielestämme tarkoituksenmukainen. 

Vialliset, vuotavat vesihanat ja wc-laitteet aiheuttavat asunto-osakeyhtiölle vedenkulutukseen liittyviä kustannuksia, ellei yhtiössä ole toteutettu huoneistokohtaista vedenkulutuksen mittausta.

Jos mainittujen vesikalusteiden kunnossapitovastuu kuuluisi osakkaalle, saattaisi niiden tarpeellinen korjaus viivästyä joko siksi, että osakas tai muu osakehuoneiston asukas on kykenemätön organisoimaan korjausta (mistä hankkia korjaaja) tai haluton huolehtimaan siitä korjauksen hänelle välittömästi aiheuttamien kustannusten takia.

Jos hanojen ja wc-laitteiden kunnossapitovastuu kuuluisi nyt voimassa olevassa laissa säädetyllä tavalla asunto-osakeyhtiölle, on osakkaan / asukkaan kynnys ilmoittaa viallisesta laitteesta asunto-osakeyhtiölle korjausta varten pienempi osakkaan omien aktiivisten korjaustoimenpiteiden käynnistämiseen verrattuna. Asunto-osakeyhtiöllä on myös valmiudet huolehtia vian korjaamisesta viipymättä niin, että hukkaan valuvan veden yhtiölle aiheuttamilta enemmiltä kustannuksilta vältytään.

Jos hanojen ja wc-laitteiden kunnossapito kuuluisi esitetyllä tavalla osakkaalle, olisi lisäksi vaarana, että niiden korjaus- tai vaihtotyön tekisi kustannussyistä joku tarvittavaa ammattitaitoa vailla oleva henkilö (osakas itse, osakkaan tuttava, harmaiden markkinoiden palveluja tarjoava henkilö). Ammattitaidottoman toimenpiteen seurauksena yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakenteet ja sivullisten omaisuus (muiden osakkaiden irtaimisto) saattaisi kärsiä vesivahinkoja.

Edellä esitettyjä ongelmia ei poista se, että asunto-osakeyhtiö voisi lakiluonnoksen 13 luvun 2 §:n nojalla vaatia osakkaalta korvausta osakkaan kunnossapitovastuun virheellisen toteutuksen yhtiön rakenteille aiheuttamista vahingoista sekä kunnossapitovastuun laiminlyönnin seurauksena yhtiölle aiheutuneen ylimääräisen vedenkulutuksen aiheuttamista taloudellisista vahingoista.

Hanojen ja eräissä tapauksissa myös wc-laitteiden korjaus saattaa lisäksi joskus edellyttää vesikatkosten tekemistä rakennuksessa siten, että vedensaanti muihin huoneistoihin estyy. Osakkaan tulisi siten myös huolehtia lakiluonnoksen 4 luvun 7 §:n mukaisesta ilmoitusvelvollisuudesta. Käytännössä tämä jäisi varmaan usein toteutumatta. Jos korjaus tehtäisiin asunto-osakeyhtiön toimesta, olisi yhtiöllä käytännössä paremmat valmiudet huolehtia lakiluonnoksen 4 luvun 6 §:n mukaisen ilmoitusvelvollisuutensa täyttämisestä.

Näkemyksemme mukaan osakehuoneistojen hanojen ja wc-laitteiden tulisi kuulua asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Asunto-osakeyhtiöllä on taloudellinen intressi ja yksittäiseen osakkaaseen verrattuna paremmat tekniset, taloudelliset ja hallinnolliset edellytykset vastata niiden osalta kunnossapitovastuun toteuttamisesta.

Jos osakas on asentanut huoneistoonsa rakennuksen tavanomaista laatutasoa paremmat hanat ja wc-laitteet, joiden korjaaminen aiheuttaisi ylimääräisiä kustannuksia rakennuksen tavanomaiseen laatutasoon verrattuna, tulisi asunto-osakeyhtiöllä olla oikeus periä nämä ylimääräiset korjauskustannukset osakkaalta tai osakkaan kieltäytyessä korvauksesta, oikeus toteuttaa korjaukset (esim. laitteiden vaihdot) rakennuksen tavanomaisen laatutason mukaisina. 

6 luku 31 §: Päätös kaikkien osakkeenomistajien rahoittamasta uudistuksesta

Lakiluonnoksen 6 luvun 31 §:n 2. momentin 1. kohdassa ehdotetaan, että yhtiökokous voisi yksinkertaisella ääntenenemmistöllä päättää ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia vastaavasta uudistuksesta. Lakiluonnoksen esitöissä mainitaan esimerkkeinä rakennukseen kohdistuvan uuden tekniikan hankintaa kuten energiansäästöön tehtävät parannukset, aikaisempaa tehokkaamman sähköverkon tai uuden tiedonsiirtoverkon asentaminen rakennukseen.

Pidämme lakiesityksen kohtaa 1 onnistuneena ja esitöissä kuvattuja esimerkkejä lain soveltamista helpottavana. Kannatamme myös esitöissä kuvattua periaatetta, että käsitys kunkin ajankohdan tavanomaisesta asumistasosta muuttuu ajan myötä. Periaate on tärkeää tuoda selkeästi esille.

Lakiluonnoksen 6 luvun 31 §:n 2. momentin 2. kohdassa ehdotetaan, että yhtiökokous voisi yksinkertaisella ääntenenemmistöllä päättää kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen vastikerahoitteisesta yhteishankinnasta.

Lakiluonnoksen esitöissä mainitaan eräänä esimerkkinä sellaiset laitteet, ohjelmistot ja palvelut, joita osakkeenomistaja tarvitsee voidakseen käyttää ohjelma- ja tietoliikennepalveluita huoneistossaan oman päätelaitteensa kautta.

Lakiluonnoksen esitöissä mainitaan tältä osin eräänä esimerkkinä myös tietoliikennejärjestelmät ja operaattoripalvelut, kuten perustason laajakaistayhteys. Lakiluonnoksen esitöissä todetaan toisaalta, että säännöksessä tarkoitettuja vastikerahoitteisia palveluja eivät ole maksulliset tv-kanavat.

Perustason laajakaistajakelun edellyttämien teknisten valmiuksien luominen taloyhtiön kustannuksella on kannatettavaa. Teknisten valmiuksien luominen perustason laajakaistalle ei saa kuitenkaan mielestämme estää tai oleellisesti vaikeuttaa huoneistokohtaisten laajakaistaliittymien teknisiä toteutusmahdollisuuksia eikä operaattorikohtaisten liittymien asennuksia. 

Taloyhtiön on tarpeellista pitää sisäjohtoverkko ja tietoliikennejärjestelmä avoimena vaihtoehtoisille teknisille ratkaisuille ja keskenään kilpaileville asennuspalveluille ja operaattoripalveluille. 

Eri henkilöiden tiedonsiirtotarpeet vaihtelevat mm. tarvittavan tiedonsiirtonopeuden ja tiedonsiirrossa käytettävän tekniikan osalta (esim. ADSL, kaapelimodeemi, WLAN). Näin yhtiökokouksen päättämä operaattoripalvelu ei välttämättä palvele lainkaan muita kuin päätöksen puolesta yhtiökokouksessa äänestäneitä osakkeenomistajia, joiden edustamat äänet ovat tuossa kokouksessa muodostaneet annettujen äänten enemmistön.

Näkemyksemme mukaan laajakaistaa koskevat operaattoripalvelut eivät liity itse kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen, vaan koskevat yhtiön osakkaiden / asukkaiden henkilökohtaisten viestintä- ja informaatiotarpeiden toteuttamista. Tämä voi henkilöstä riippuen toteutua myös kirjeitse, puhelimitse tai laajakaistaan perustuvana tiedonsiirtona. 

Näkemyksemme mukaan laajakaistaa koskevat operaattoripalvelut tulisikin rinnastaa maksullisiin tv-kanaviin. Laajakaistaan liittyviä operaattoripalveluita koskevaa vastiketta tulisi voida lakiluonnoksen 6 luvun 33 § 3. momentin mukaisesti periä vain niiltä osakkeenomistajilta, jotka ovat antaneet siihen suostumuksensa.

6 luku 32 § 1. momentti: Säästyneiden kustannusten huomioiminen

Näkemyksemme mukaan lakiluonnoksessa omaksuttu periaate siitä, että yhtiökokous voi alentaa osakkeenomistajalta kunnossapidosta tai uudistuksesta perittävää vastiketta osakkaan aikaisemmin osakehuoneistossa toimeenpaneman uudistuksen tai osakkaan tekemän työn perusteella, on onnistunut ja edesauttaa uudistuksia koskevaa päätöksentekoa asunto-osakeyhtiöissä. 

6 luku 32 § 2 momentti: Uudistuksesta aiheutuvien kustannusten huoneistokohtainen tasajako

Lakiluonnoksen varsinaisen tekstin mukaan yhtiökokous voi tehdä kahden kolmasosan määräenemmistöllä (annetut äänet) päätöksen uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide liittyy osakehuoneistoihin tai niiden käyttämiseen ja uudistuksesta kullekin osakehuoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret.

Lakiluonnoksen perusteluissa todetaan, että edellä mainitulla tavalla voitaisiin päättää myös tietoliikennepalvelun käyttömaksun perimisestä tasan osakkeenomistajien kesken. 

Mielestämme lakiluonnoksessa esiintyvät termi ”uudistus” tulisi määritellä itse lakitekstissä. Termiä on lakiluonnoksen perustelujen mukaan käytetty tarkoittamaan mm. peruskorjausta, lisärakentamista tai lisäalueen hankkimista. Ehdotetun lainkohdan perustelujen mukaan termin ”uudistus” voitaisiin kuitenkin ymmärtää tarkoittavan myös käyttökustannuksia (laajakaista). 

Näkemyksemme mukaan laajakaistapalvelut eivät kuulu kiinteistön käyttöön, vaan liittyvät osakkaiden / asukkaiden henkilökohtaisten viestintä- ja informaatiotarpeiden toteuttamiseen. Mielestämme laajakaistapalvelut tulisi operaattorimaksujen osalta poistaa lakiehdotuksen perusteluteksteistä. Ehdotettu säännös on sen sijaan mielestämme tarkoituksenmukainen.

6 luku 32 § 3. momentti: Hissin jälkiasennus

Lakiluonnoksen mukaan yhtiökokous voisi yksinkertaisella enemmistöllä päättää hissin rakentamisesta siten, että eri huoneistojen maksuosuudet määräytyvät huoneistojen saaman edun mukaan. 

Lakiluonnoksen 6 luvun 13 §:n mukaan jokainen osake tuottaa saman äänimäärän myös hissin jälkiasennusta koskevassa päätöksenteossa. 

Tämä merkitsee äärimmillään sitä, että nelikerroksisessa rakennuksessa pohjakerroksen ja ensimmäisen kerroksen osakehuoneistojen omistajat yhdessä ainakin yhden kolmannesta tai neljännestä kerroksesta huoneiston omistavan henkilön kanssa voivat muodostaa yhtiökokouksessa yksinkertaisen ääntenenemmistön ja saada aikaan päätöksen hissin rakentamisesta, vaikka rakentamista koskevien kustannusten pääosa tulisi päätöstä vastustaneiden kolmannen ja neljännen kerroksen huoneiston omistajien kannettavaksi. Tätä ei voida mielestämme pitää osakkeenomistajien vähemmistön suojan kannalta hyväksyttävänä.

Päätöksenteossa valtaa ja vastuuta ei tule irrottaa toisistaan. Mikäli kustannusten jako etuperiaatteella hyväksyttäisiin, tulisi hissin jälkiasennusta koskevassa äänestyksessä poiketa lakiehdotuksen 6 luvun 13 §:n mukaisesta ”osake ja ääni” -periaatteesta siten, että kunkin osakkeenomistajan omistamien osakkeiden tuottamaan äänimäärään sovellettaisiin samaa kerrointa kuin mitä sovelletaan hissistä aiheutuvien rakentamiskustannusten jakamiseen. Näin meneteltäessä eliminoituisi mahdollisuus siitä, että osakekannan enemmistö, joka kuitenkin lakiehdotuksen 6 luvun 32 § 3. momentin etuperiaatteen mukaan vastaisi vain pienestä osasta investoinnin aiheuttamista kustannuksista (esim. runsaat 3/10), voisi päättää investoinnista, jonka aiheuttamat kustannukset tulisivat pääosin (esim. lähes 7/10) päätöstä vastustaneen osakekannan vähemmistön kannettaviksi.

Lakiluonnoksessa omaksuttu etuperiaate ei välttämättä ole muutoinkaan tarkoituksenmukainen. Myös useiden käyttökustannusten osalta saatava etu jakaantuu epätasaisesti eri huoneistojen kesken. Lähellä yleistä kulkuväylää sijaitsevat huoneistot eivät tarvitse yhtä paljon lumen aurausta ja muita kulkuväylän kunnossapitotoimia kuin rakennuksen toisessa päässä asuvat. Yläkerroksissa sijaitsevien huoneistojen pitäisi vastaavan etuperiaatteen mukaan maksaa enemmän porraskäytävien siivouksesta kuin pohja- tai alakerroksissa sijaitsevien huoneistojen. Myös lämpö ja vesiputkien sekä sähkö- ja telekaapelointien osalta tilanne on samankaltainen. Etuperiaatteella jyvitettynä niiden huoneistojen, jotka sijaitsevat lähempänä yleisen jakeluverkon (vesi, viemäri, sähkö, tele) liityntäpistettä, tulisi maksaa rakennuksen sisäisen jakeluverkon kunnossapidosta ja uudistamisesta vähemmän kuin rakennuksen toisessa päässä sijaitsevien huoneistojen.

Asunto-osakeyhtiöön liittyy asumismuotona kollektiivinen luonne. Tästä syystä aiheuttamis- ja etuperiaatetta ei voida kohtuudella viedä kovin pitkälle. Muussa tapauksessa asunto-osakeyhtiön tulisi pitää kaikista kustannuksista huoneistokohtaista kirjanpitoa ja määritellä vastikkeet huoneistokohtaisesti. Rajanveto siitä, mikä olisi osakkaille yleisesti kuuluva ja mikä vain tietylle osakkaalle kohdistuva kustannus, muodostuisi varsin hankalaksi. 

Samassa asunto-osakeyhtiössä saattaa olla sijainniltaan, tiloiltaan ja teknisiltä ratkaisuiltaan hyvin erilaisia huoneistoja, jolloin yhtiön kunnossapitovastuun toteuttamisesta ja tilojen säännöllisestä käytöstä yhtiölle huoneistokohtaisesti aiheutuvat kustannukset poikkeavat merkittävästi toisistaan. Tästä huolimatta eri huoneistoista maksettava vastike määräytyy yleisen vastikeperusteen mukaan. 

Lakiluonnoksen perusteluissa todetaan hissin kunnossapitokustannuksista seuraavaa: ”Hissin asentamisen jälkeen voi olla perusteltua, että hissin kunnossapitokustannukset maksetaan normaalilla vastikeperusteella, jos hissin jälkiasennus vähentää yhtiön siivouskustannuksia ja aiheutunut säästö vastaa hissistä aiheutuvia kunnossapitokuluja.” Mielestämme edellä mainittu perusteluteksti tulisi poistaa. Viittaamme tältä osin asunto-osakeyhtiön kaikkien käyttö- ja kunnossapitokustannusten summaariseen luonteeseen. Mikäli etu- ja yhdenvertaisuusperiaatteesta omaksuttaisiin lakiluonnoksen perusteluissa esitetty tulkinta, tulisi myös niissä asunto-osakeyhtiössä, joissa hissi kuuluu rakennuksen alkuperäisiin varusteisiin, pohjakerroksen huoneistot vapauttaa maksamasta hissin käyttö ja kunnossapitokustannuksia. Lain perusteluissa esitetty tulkinta johtaisi huoneiston sijainnin perusteella huoneistokohtaisesti määräytyviin vastikkeisiin.

Pitkälle viety aiheuttamis- ja etuperiaate vaikuttaisi myös rakennuksen eri osissa olevien huoneistojen arvonmuodostukseen, jos perittävät vastikkeet muodostuisivat erisuuruisiksi riippuen siitä, missä rakennuksen osassa huoneisto sijaitsee. Tämä saattaisi muodostaa lisäongelmia asuntojen kaavoitukseen, suunnitteluun, markkinointiin ja käytettyjen asuntojen jälkimarkkinoihin.

Katsomme ensisijaisesti, että lakiluonnoksessa omaksutusta hissin rakentamiskustannusten kohdentamisesta etuperiaatteella tulisi kokonaisuudessaan luopua.

Katsomme toissijaisesti, että mikäli etuperiaate säilytetään lakiluonnoksessa, tulisi osakkaan omistamien osakkeiden äänimäärä kertoa hissin rakentamisesta päätettäessä samalla kertoimella, jota sovelletaan hänen maksuosuuteensa.

6 luku 32 § 4. momentti: Toisen käyttötarkoituksen omaavan huoneiston vapauttaminen uudistuksen aiheuttamista kustannuksista 

Mielestämme ehdotettua lakitekstiä pitäisi muotoilla uudestaan. 

Nyt ehdotetussa muodossaan lakiteksti luo mielikuvan, että yhtiökokous voisi vapaan harkintansa perusteella (äänestys) päättää siitä, peritäänkö vastiketta myös sellaisilta huoneistoilta, jotka eivät hyödy uudistuksesta. Lakiehdotuksen perusteluista ilmenee kuitenkin, että tällainen päätös olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena mitätön. 

Tästä syystä lakiteksti tulisi mielestämme muotoilla seuraavasti: ”Yhtiökokouksen on päättäessään uudistuksesta, joka tuottaa etua vain tiettyyn käyttötarkoitukseen tarkoitetuille huoneistoille, vapautettava näiden kustannusten kattamiseksi perittävästä vastikkeesta sellainen osakkeenomistaja, jonka osakehuoneistolla on yhtiöjärjestyksen mukaan muu käyttötarkoitus, ellei osakkeenomistaja ole antanut suostumustaan vastikkeen perimiseen.”

Lisätiedot ja yhteydenotot

Tätä lausuntoa koskevat mahdolliset tiedustelut, ilmoitukset sekä yhteydenotot pyydämme osoittamaan Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto STUL ry:n laki- ja työmarkkina-asioista vastaavalle johtajalle Esa Larsénille, esa.larsen@stul.fi, PL55, 02601 ESPOO, puhelin 09-5476 1419.

Espoossa 29. elokuuta 2008

Kunnioittavasti 
Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto STUL ry

_________________________
Olli-Heikki Kyllönen
Toimitusjohtaja

Suomen Hissiurakoitsijayhdistys ry

_________________________
Veli-Pekka Vitikka
Asiamies