Oikeusministeriö

	Asia: 	Lausunto työryhmämietinnöstä 2006:9 Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän 			mietintö

	Viite: 	Oikeusministeriön kirje 17.5.2006, OM 11/41/2003

	

	Turun käräjäoikeudella ei ole juurikaan huomauttamista mietinnön 			johdosta. Työryhmän työ on ollut laadukasta ja tehdyt esitykset perusteltuja 		ja hyväksyttävissä olevia.
 
	Työryhmän käsitys, että asunto-osakeyhtiölaki on osoittautunut pääosin 
	toimivaksi ja ettei ole ilmennyt tarvetta muuttaa voimassa olevan lain 	periaatteita vaan, että tarvittavat muutokset ovat pitkälti vain menettelytapojen ja sääntelyn selvennyksiä tai johtuvat lähinnä korjaustöiden yleistymisestä sekä rakennustekniikan ja rakentamista koskevien vaatimusten kehityksestä, vastaa käräjäoikeuden käsitystä.

	Mietinnössä sääntelyä on selvennetty erityisesti yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun ja muutostöiden sekä vahingonkorvausvastuun osalta. Samalla kaikki tarvittava sääntely on sisällytetty uuteen asunto-osakeyhtiölakiin ja luovuttu nykyisessä laissa olevista viittauksista osakeyhtiölakiin. Ratkaisu on tehty, jotta laki paremmin palvelisi myös asunto-osakeyhtiöitä, joiden hallinnossa ei ole kiinteistöalan ammattilaisia. Ratkaisua on pidettävä onnistuneena. Lain sisältö on helposti ymmärrettävissä myös maallikon kannalta.

	Tärkeimmät muutokset liittyvät rakennuskannan ja asukkaiden ikääntymisestä johtuvaan osakkaiden muutostöiden yleistymiseen sekä rakennustekniikan ja rakentamista koskevien vaatimusten kehitykseen. Käytännössä on yhä useammin aiheutunut epävarmuutta ja ristiriitoja kustannusten jakautumisesta kun osakkeenomistaja on jo omalla kustannuksellaan huoneistossaan suorittanut sellaisen uudistuksen, jonka yhtiö aikoo toteuttaa kaikkien huoneistojen osalta, sekä esimerkiksi hissin ja parvekkeiden jälkiasennuksen yhteydessä. 

	Työryhmän ehdotus, että yhtiövastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi 2/3:n määräenemmistöpäätöksellä silloin, kun tavanomainen uudistus selvästi hyödyttää olennaisesti vähemmän tai ei lainkaan joitakin osakkeenomistajia on tervetullut muutos, joka selventää tilannetta tältä osin ja toivottavasti myös edesauttaa uudistuksia koskevaa päätöksentekoa yhtiöissä.

	Mietinnössä ei kuitenkaan ehdoteta yksityiskohtaisia säännöksiä yhtiövastikkeen alennuksen tai annettavan hyvityksen tarpeellisuudesta tai määrästä. Käytännössä näyttää kuitenkin syntyvän riitoja myös hyvityksen määräytymisen perusteista ja määrästä. Tällä hetkellä hyvitys on täysin käytännössä syntynyt säätelemätön ilmiö. Käräjäoikeuden käsityksen  mukaan hyvitys pitäisi käsitteellisesti määritellä lainsäädännössä  ja sen määrää koskevat periaatteet    kirjoittaa lakiin. Tämä voisi helpottaa käytännön tilanteiden hoitamista ja näin välttää tarpeettomia riittoja osakkaiden ja yhtiön välillä.

	Uutta olisi myös, että enemmistöllä voitaisiin päättää myös sellaisesta uudistuksesta, jonka toteuttamismahdollisuudesta mainitaan jo yhtiöjärjestyksessä. Yhtiön perustamisvaiheessa (tai yhtiöjärjestystä muuttamalla) voitaisiin esimerkiksi tehdä varaus hissin tai parvekkeiden rakentamisesta. Osakkeenomistajan katsottaisiin silloin hyväksyneen varauksen osakkeet merkitessään tai hankkiessaan. On vaikeata ennakoida säännöksen merkitystä käytännössä. Tällaisia varauksia ei ehkä pidetä tarpeellisina vielä yhtiön perustamisvaiheessa. Siinä vaiheessa lienee joka tapauksessa usein vaikeata ennakoida tulevaisuudessa tarvittavia uudistuksia niin yksityiskohtaisesti, ettei joku osakkeenomistaja sittemmin voi moittia yhtiöjärjestyksen määräyksen nojalla enemmistöllä tehtyä rakentamispäätöstä yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla.  Sen vuoksi tällaisen sääntelyn tarpeellisuutta tulisi vielä harkita.

	Vahingonkorvausvastuun osalta voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa on vain viitattu osakeyhtiölakiin. Käytännössä on sovellettu myös vahingonkorvauslakia. Työryhmä on ehdottanut uuteen asunto-osakeyhtiölakiin kattavia säännöksiä yhtiön, johdon ja osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuusta asunto-osakeyhtiölakia rikkomalla aiheutetusta vahingosta. Tämä selkeästi selventää nykyistä tilannetta. Samalla on osakkeenomistajan tuottamusvastuu laajennettu niin, että vastuu ei enää edellyttäisi törkeää tuottamusta. Tätäkin on kuitenkin pidettävä myönteisenä uudistuksena.  Myönteisenä on myös pidettävä, että lakiin ehdotetaan selvä säännös tuottamusolettamasta silloin kun osakkeenomistaja on aiheuttanut vahingon rikkomalla kunnossapitovastuuta tai muutostöitä koskevia asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen säännöksiä.

	Moiteoikeuden osalta työryhmä ehdottaa säädettäväksi, että myös sellainen yhtiökokouksen päätös, joka selvästi on yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, on mitätön. Oikeuskäytännössä on aikaisemmin katsottu, että yhdenvertaisuusperiaatteen rikkominen ei välttämättä aiheuta mitättömyyttä. Työryhmän mukaan ehdotettu säännös edellyttää, että oikeudenloukkaus on tullut havaita päätöstä tehtäessä, ja ettei säännös sovellu tilanteisiin, joissa kysymys yhdenvertaisuuden loukkauksesta on oikeudellisesti tulkinnanvarainen tai se ei muuten ole ollut täysin selvästi arvioitavissa päätöstä tehtäessä. Mietinnössä mainituista syistä säännös lienee tarpeellinen mutta, kuten mietinnössä todetaan, siitä voi aiheutua ongelmia myös yhtiön päätöksenteolle.

	Tarpeellisena uudistuksena on pidettävä myös ehdotusta, jonka mukaan hallituksen yhtiökokoukselle kuuluvassa asiassa tekemä päätös moiteoikeuden osalta rinnastetaan  yhtiökokouksen päätökseen, jos päätös yhtiökokouksen päätöksenä olisi aineellisen virheellisyyden vuoksi mitätön.	

	Lausunnon on laatinut käräjätuomari Mari Jaakkola.

	Erkki Hämäläinen
	laamanni