Jyrki Jauhiainen
Oikeusministeriö

Taannoiseen puhelinkeskusteluumme (8.1.2007) viitaten: olen pyrkinyt täsmentämään eräitä tarkennusta vaativia kohtia ja saatan ne tällä tavalla Sinun ja työryhmän tietoon.

Terveisin 

Lasse Katajavuori

PS. Olen edelleen käytettävissä, jos kokemustani hissiproblamatiikan kanssa tarvitaan. Sähköpostiosoite on meilissä ja puhelimitse saa kiinni päiväsaikaan numerosta 013-2513051.

1) Tutkimukset hissin jälkikäteen rakentamisen vaikutuksesta asunto-osakeyhtiön arvoon. 

Tutkimuksia lienee vain jo aikaisemmin mainitsemani Kimmo Röngän (et al.)  Ympäristöministeriölle 1997 tekemä tutkimus. Sen tulos on tiivistetysti se, että osakkeiden arvo nousee 5-10%  vastaavasti 1.-3. kerroksessa.  Tässä pitää nyt erityisesti korostaa, että 1.kerros on todellakin yhden kerroksen verran katutason yläpuolella oleva ensimmäinen asuinkerros (tarkastin tämän asian itseltään Kimmo Röngältä). Näin ollen on ei ole ihme, että myös 1. kerroksen osakkeiden arvo nousi, koska ne ovat 15-20 askelman päässä katutasosta! Ylempien kerrosten osakkeiden arvo nousi enemmän, vastaavasta syystä. Siis kerrosten (tai portaiden) määrä on aika lailla suorassa suhteessa arvonnousu-%:n kasvuun.

Itse selvitin kiinteistövälittäjiltä kysymällä hissin vaikutusta osakkeen arvonnousuun: hyvin samansuuntaisia olivat heidänkin arvionsa, mutta 3. kerroksen osakkeen arvonnousuksi annettiin jopa 20%. 

Myös Helsingin kaupungin hissiasiamiehen Erkki Holapan käytännön kokemukset tukevat tätä päätelmää. Ja näinhän sanoo jo maalaisjärkikin: mitä ylempi kerros, sitä enemmän se hyötyy hissistä.

Itse asiassa vastaan ei ole tullut ainuttakaan näyttöä siitä, että osakkeiden arvonnousu menisi edes suurin piirtein tasan. Olen kyllä kuullut väitteitä (eräiltä tahoilta, joilla ehkä on omia intressejä väittää näin), että ”kyllä kaikki hyötyvät”, mutta näille väitteille ei ole annettu tueksi mitään laskelmia, tutkimuksia, selvityksiä tai muuta näyttöä. 

Sen verran realismia on kaikilla kuitenkin ollut, että kukaan ei ole väittänyt arvonnousua käänteiseksi eli että alemmat kerrokset hyötyisivät hissistä enemmän. 

2) Lisätutkimusten tarve?

Ei liene mahdollista selvittää tutkimuksen keinoin hissin rakentamisen vaikutuksia osakkeiden arvoon kaikissa erilaisissa tapauksissa, joten on tyydyttävä kohtuullisen oikeudenmukaiseen, riittävän yksinkertaiseen malliin, jonka kanssa voidaan tulla toimeen. Nykyinen vastikeperusteinen malli ei sitä ole. 

Mikä sitten on parempi kuin nykyinen puhtaasti vastikeperusteinen malli? Vastaus: mikä tahansa malli, joka ottaa huomioon kerrokset (tai askelmat)! Oman perustellun ehdotukseni olen lähettänyt lausuntona jo aikaisemmin (23.8. ja 31.8.2006).

Käännetäänpä kuvio yllättäen toisin päin ja ajatellaan, että nyt olisikin voimassa ehdotukseni mukainen hissilaki. Tuskinpa kukaan ehdottaisi sitä muutettavaksi puhtaasti vastikeperustaiseksi! 

Miksi sitten on ylipäätänsä ajauduttu tähän tilanteeseen? Varmaankin historiallisista syistä ja osin ylilyöntinä, kun vielä vanhempaa asunto-osakeyhtiölakia haluttiin muuttaa niin, ettei yksi osakas pysty estämään uudistuksia (tällöin ajateltiin lähinnä kaapeliverkon uusimista). Hissin jälkikäteen rakentaminen ja sen kustannusten jakaminen suoraan vastikeperusteisesti ei sovi tähän malliin, kuten olen aikaisemmissa kirjoituksissani perustellut.

3) Asunto-osakeyhtiön arvo ja osakkeen arvo

Osakkaat ovat ostaneet omat osakkeensa hissittömästä talosta (taloa rakennettaessa tai myöhemmin) sen hetkiseen markkinahintaan. Osakkeilla on ollut silloin markkinoiden määrittelemä ”oikea” hinta. 

Taloyhtiön rapistuessa sen arvo tietysti laskee. Peruskorjaukset, kuten putkiremontti, pitävät taloyhtiön käyttökunnossa ja nostavat sen arvoa. Nämä arvomuutokset kohdistuvat tasapuolisesti kaikille: vastikeperusteisuus on kustannustenjakoperusteena peruskorjauksissa selkeä ja oikeudenmukainen tapa.

Sen sijaan hissin jälkikäteen rakentaminen muuttaa osakkeiden keskinäistä arvoa. Asunto-osakeyhtiön arvo tietysti nousee, mutta arvonnousu ei jakaudu tasaisesti. Ylemmän kerroksen osakkeenomistajat hyötyvät alempia enemmän. Jos yhtiön arvoa nostavan uusrakentamisen kustannukset jaettaisiin samassa suhteessa kuin mitä ovat saatavat hyödyt (lähinnä osakkeiden arvonnousu), säilyisivät osakkeiden keskinäiset arvosuhteet linjassaan, kun otetaan huomioon kunkin osakkaan tekemät sijoitukset. Tätähän voi ajatella samalla tavalla kuin jos osakas investoisi osakkeensa kohentamiseen vaikkapa keittiöremontin muodossa ja saa siten osakkeelleen arvonnousua.

Jos asunto-osakeyhtiö olisi ”tavallinen” osakeyhtiö (esimerkiksi pörssiyhtiö), yhtiön arvossa tapahtuvat muutokset näkyisivät pörssikurssin muutoksina suoraan ja samalla tavalla jokaisen osakkeen kohdalla. Tässä tuleekin ero ”tavallisen” ja asunto-osakeyhtiön välillä. Pörssiyhtiön osakkeet ovat abstrakteja omistusosuuksia, keskenään samanarvoisia, identtisiä ja vaihtokelpoisia. Asunto-osakeyhtiön osakkeet taas ovat hyvinkin konkreettisia, ”paikkasidonnaisia” (tässä tapauksessa voidaan sanoa: kerrossidonnaisia), koska tietyt osakkeet oikeuttavat täsmälleen ja vain tietyn huoneiston hallintaan. Näin hissin rakentamisen seurauksena yläkerran osakkeiden arvo voi nousta vaikka 20%  - katutasokerroksen arvon pysyessä ennallaan! 

On selvää, että tavallisessa osakeyhtiössä (pörssiyhtiössä) ei voida tehdä sellaista investointipäätöstä, joka nostaisi vain tiettyjen osakkeiden arvoa. Eikä näin pitäisi voida menetellä asunto-osakeyhtiössäkään. 

Toki asunto-osakeyhtiölaissa on nytkin – jopa kantavana periaatteena – yhdenvertaisuusperiaate, jonka mukaan eriarvoistavia päätöksiä ei saisi tehdä. Hissiasiassa tämä tuntuu olevan kuollut kirjain, sillä hyvinkin korkeilta tahoilta yritetään todistaa, ettei hissin jälkikäteen rakentaminen loukkaa yhdenvertaisuusperiaatetta (sen sijaan kustannusten jakaminen muuten kuin vastikeperusteisesti loukkaa välittömästi yhdenvertaisuutta, elleivät kaikki osakkaat siihen suostu). Erityisen arveluttavaa on se, että Kiinteistöliitto ja sitä kautta isännöitsijät ajavat voimakkaasti tätä näkökantaa.

Miksi näin sitten menetellään, jos ja kun lähes kaikki kuitenkin ymmärtävät hissin hyödyttävän yläkerran osakkaita enemmän? Ainakin muutama selitys tulee mieleen: 
- hissejä oikeasti tarvitaan
- hissin rakentamiseen saadaan huomattavat avustukset, joten rakentaminen on edullista 
- hissit hyödyttävät jossakin määrin kaikkia, jotka asuvat portaiden nousua edellyttävässä kerroksessa 
- suurin osa osakkaista hyötyy osakkeen arvonnousuna sijoituksensa verran tai enemmän, erityisesti kun avustukset huomioidaan. Tällöin ei niin haittaa, vaikka joku toinen hyötyisikin vielä hieman enemmän.
- yhtiökokouksessa hissiä kannattava enemmistö hiljentää yksittäiset alakerran osakkaat, erityisesti kun isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja ohjaavat kokousta sopivilla lausunnoillaan
- kaikkien etu on saada asiat sujumaan joustavasti.

Kuitenkin kaikki edellä mainitut edut olisivat saatavissa myös ilman muutamien osakkaiden syrjimistä, jos meillä olisi (edes) suuntaa-antavasti oikeudenmukainen hissilaki.

4) Esimerkkilaskelma

Teen tähän vielä esimerkkilaskelman hissin rakentamisen kustannuksista ja sen tuomasta arvonnoususta kolmirappuisessa taloyhtiössä, jossa on kolme asuinkerrosta (1.-3.krs) ja katutasossa (0.krs) autotallit, yhteiset tilat (kylmäkellarit, varastot yms). Taloyhtiön päädyissä on huoneistot, joissa yläkerrassa (1.krs) on pääosa asuintiloista ja katutasossa sauna, pesutilat ja yksi huone (kaksitasoratkaisu, jossa kerrosten välillä on asunnon sisäiset kierreportaat). Muut huoneistot ovat tavanomaisia yksitasoratkaisuja. Tämä on tyypillinen joensuulainen kerrostalo, tosin näitä päätyratkaisuja ei läheskään kaikissa ole. Sen sijaan perusrakenne eli kolme asuinkerrosta ja niiden alla katutasossa autotallit ja yhteiset tilat, on Joensuussa vallitseva ratkaisumalli.

Taloyhtiöön on helppo rakentaa hissit puisteluparvekkeiden tilalle, jolloin porrashuoneisin ei tarvitse tehdä muutoksia. Rakentaminen on näin varsin edullista.

Talon koko vastikeneliömetreinä on 1670 m2. Hissien kustannus (3 kpl) on kaikkiaan noin 315.000€, josta avustusten (60%) jälkeen jää maksettavaa noin 125.000€ eli 75€/m2.

Osakkeen (keskimääräiseksi) arvoksi on arvioitu 1.800€/m2, joka vastannee hyvin reaalitilannetta. Näin koko taloyhtiön arvo on 1670 m2 x 1.800 €/m2 = 3.006.000 €

Voisi arvioida, että taloyhtiön arvo (summana) nousee hissi-investoinnin verran tai hieman vähemmän. Tässä tapauksessa se olisi siis noin 10% (315.000 € / 3.006.000 € = 10.5%) tai vähän alle.

Alla olevissa laskelmissa olen käyttänyt kerroskohtaisia arvonnousuprosentteja, jotka ovat Röngän tutkimuksen ja muualta saatujen arvioiden kanssa linjassaan. Näillä prosenteilla laskettuna keskimääräiseksi arvonnousuksi tulee vajaat 8%. Suuruusluokka lienee varsin oikea, minkä voi todentaa vaikka vertaamalla edellisen kappaleen laskelmaan. Tosin pitää muistaa myös kiinteistövälittäjien oma arvio jopa 20% arvonnoususta 3.kerroksessa, mikä nostaisi summana taloyhtiön arvonnousun lähemmäksi kymmentä prosenttia - ja kärjistäisi eroja eri kerrosten välillä entisestään.

Arvonnousu jakautuu erittäin epätasaisesti, kuten Muutos-sarakkeesta voi todeta. Omistajien kannalta myönteistä on kuitenkin se, että kun otetaan huomioon saatavat avustukset, kaikki yksitasoratkaisut jäävät voiton puolelle. Kaksitasoratkaisun omistajat jäävät maksajan rooliin. 

Taulukon alaosassa vielä konkretisoidaan, mitä tämä euroissa merkitsee 80 m2 kokoisen huoneiston kohdalla. Ei siis ihme, että 3. kerroksen sijoitusasunnon ostaja riemuitsee saadessaan hissi-investoinnilleen (6.000€) yli 200 % tuoton!

Osakkeen arvon nousu <=> maksuosuus		
						
Oletus:	osakkeen arvo 1.800 €/m2			
						
Kerros	              Arvonnousu	 	Maksu-	Muutos		
 	%	€/m2	osuus	€/m2		
3. krs	13	234	75	159		
2. krs	9	162	75	87		
1. krs	5	90	75	15		
päädyt	0	0	75	-75		
						
Esimerkki: 80 m2 osake				
						
3. krs	 	18 720	6 000	12 720	€	
2. krs	 	12 960	6 000	6 960	€	
1. krs	 	7 200	6 000	1 200	€	
päädyt	 	0	6 000	-6 000	€	

Taulukkoa lukiessa on huomattava, että maksuosuudessa on jo otettu huomioon saatavat avustukset (60% kokonaiskustannuksista). Koska avustusten osuus on 113 €/m2, ilman avustuksia hissi-investointi olisi kannattava vain 3. kerroksen osakkaiden kohdalla.