PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS PATENT- OCH REGISTERSTYRELSEN

OIKEUSMINISTERIÖ Lainvalmisteluosasto PL 25
00023 Valtioneuvosto

31.8.2006

Oikeusministeriö
1. 09. 2006 COQ. U /	L1(	l	3

oCce-u-0 Dnro: 202/05/06
Viite: Lausuntopyyntönne 17.5.2006 OM 11/41/2003
Oikeusministeriö on pyytänyt Patentti- ja rekisterihallitukselta (PRH) lausuntoa asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä.

Työryhmä ehdottaa uuden asunto-osakeyhtiölain säätämistä. Mietintöön sisältyy hallituksen esityksen muotoon laadittu ehdotus uudesta laista, joka jakautuu 29 lukuun ja sisältää 304 pykälää. Voimassaolevassa asunto-osakeyhtiölaissa (809/1991) on 96 pykälää. Pykälien lukumäärän lisäys ja lain laajuus selittyy sillä, että uusi laki on laadittu kokonaan omaksi laiksi eikä siinä enää ole juurikaan viittauksia
osakeyhtiölain (734/1978) säännöksiin. Lain laatimisessa on käytetty uuden osakeyhtiölain (624/2006) laatimisperiaatteita ja säännöksiä muutenkin laajasti hyväkseen.

Osakeyhtiölainsäädännön yhdenmukaisuuden säilyttämiseksi uuteen asuntoosakeyhtiölakiin ehdotetaan sisällytettäväksi monia säännöksiä, joita nykyinen asuntoosakeyhtiölaki ei lainkaan tunne. Säännökset ehdotetussa uudessa asunto-osakeyhtiölaissa on ryhmitelty selkeästi lukuihin ja kussakin pykälässä on otsikko, minkä lisäksi luvuissa on myös väliotsikoita. Uusi laki on luettavampi ja käyttäjän kannalta selkeämpi kuin nykyinen asunto-osakeyhtiölaki.

Säännökset vastikkeen perimisestä ja korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja yhtiön välillä sekä muutostöiden tekemisestä ovat merkittäviä yhtiön toiminnan ja osakkeenomistajien kannalta. Muutokset ja niiden perustelut on tuotu ehdotuksessa erittäin hyvin esille, mutta näillä kysymyksillä ei Patentti- ja rekisterihallituksen toiminnan kannalta ole niin olennaista merkitystä.
 Postiosoite - Pastadress:	 Käyntiosoite - Besöksadress:	 Puhelin - Telefon:	 Telefaksi - Telefax:
PL - PB 1140	Arkadiankatu - Arkadiagatan 6 A
FIN-00101 Helsinki -Helsingfors	Helsinki -Helsingfors	(09) 6939 500	(09) 6939 5328

2

Välittömät kustannusvaikutukset

Uuden lain taloudellisia vaikutuksia arvioitaessa mietinnössä todetaan s. 42, että rekisteriviranomaisten koulutustarve tai muu sellainen tarve arvioidaan jatkovalmistelun yhteydessä. Lisäksi todetaan PRH:n olevan nettobudjetoitu virasto, minkä seurauksena sille aiheutuvat kustannukset on ainakin pääsääntöisesti katettava rekisterin perimillä maksuilla.

Kaupparekisterilain (129/1979) 19 a §:n nojalla suurimman osan asunto-osakeyhtiöiden muutosilmoituksista käsittelee asunto-osakeyhtiön kotipaikan maistraatti. Maistraatit ovat sisäasiainministeriön hallinnonalaan kuuluvia paikallisviranomaisia, jotka ylläpitävät mm. väestötietojärjestelmää ja huolehtivat monista rekisteröintitehtävistä. Asunto-osakeyhtiölain muutoksen seurauksena mandollisesti toteutettava henkilöstön kouluttaminen ei näin ollen voine jäädä yksinomaan kauppa- ja teollisuusministeriön alaisen PRH:n tehtäväksi. Patentti- ja rekisterihallituksen ja sisäasiainministeriön tulee yhdessä järjestää henkilöstön koulutus ja huolehtia sen edellyttämistä käytännön toimista. Patentti- ja rekistenihallitus ylläpitää kaupparekisterij ärj estelmää, j a sille aiheutuu jonkin verran kustannuksia muutoksista, jotka on tehtävä tietojärjestelmään.

Yhtiömuodon muuttamisesta

Mietinnön alkuun liitetyssä yhteenvedossa todetaan kohdassa 3.11. yhtiörakenteen muuttamisen osalta, että voimassaolevan lain mukaan on ollut mandollista muuttaa osuuskunta asunto-osakeyhtiöksi, mutta ei päinvastoin (myös yleisperusteluissa s.39). Osuuskuntalain (1488/2001) 18 luvun 1 §:n mukaan osuuskunta voi muuttua osakeyhtiöksi siten, että osuuskunnan jäsenet saavat vastikkeena osakeyhtiön kaikki osakkeet. Säännöksen perusteluissa ei ole mitään mainintaa siitä, että säännöstä sovellettaessa asunto-osakeyhtiö rinnastettaisiin osakeyhtiöön. Asunto-osakeyhtiö on erillinen yhtiömuoto; siitä on säädetty oma lakinsa, vaikkakin asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan joitakin osakeyhtiöitä koskevia säännöksiä. Asunto-osakeyhtiölain 45 §:ssä säädetään yhtiömuodon muuttamisesta. Lainkohdan perustelut (HE 216/1990) voidaan lukea myös niin, että asunto-osakeyhtiötä pidetään erillisenä yhtiömuotona, koska asunto-osakeyhtiön muuttamista tavalliseksi osakeyhtiöksi pidetään yhtiömuodon rnuuttamisena. Yhteenvedossa olevalle toteamukselle ei siten välttämättä ole löydettävissä perusteita voimassaolevasta lainsäädännöstä.

Yhtiökokouksen järjestämistä koskevat ohjeet

Mietinnön yleisperusteluissa (s. 19) on käsitelty tarvetta laatia asunto-osakeyhtiön yhtiökokousta koskevat lain säännökset selkeiksi. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa ei yleensä ole käytettävissä yhtiöoikeudellista asiantuntemusta, vaan yhtiökokous pidetään yleensä osakkeenomistajien omin voimin. Mietinnössä on

3
ehdotettu, että lakiin otettavan yksityiskohtaisen sääntelyn vaihtoehto tai sääntelyä täydentävä keino voisi olla kokouksen järjestämistä koskevien ohjeiden julkaiseminen esimerkiksi rekisteriviranomaisen ja asumisesta vastaavien viranomaisten wwwsivuilla.

Kuten edellä on todettu, kaupparekisterilain 19 a §:n mukaan asunto-osakeyhtiöiden perus- ja muutosilmoituksen käsittelee ja sen rekisteriin merkitsemisestä päättää, osakepääoman alentamista ja sulautumista koskevia asioita lukuun ottamatta, yhtiön kotipaikan maistraatti. Jatkovalmistelun yhteydessä saattaa olla aihetta pohtia, voidaanko ohjeiden laatiminen luontevasti katsoa kuuluvan rekisteriviranomaisen tai rnaistraattien tehtäviin. Ilmoitusta käsiteltäessä ratkaistaan ilmoitetun päätöksen lainmukaisuus; rekisteriin merkitään pätevästi syntyneet ja asianmukaisesti ilmoitetut päätökset. Ilmoituksen käsittelevä viranomainen ei tällöin ehkä ole oikea taho laatimaan ohjetta lainmukaisen päätöksen syntymisestä. Luontevimmin tällaisten ohjeiden laatiminen kuuluisi asurnisasioista vastaavien viranomaisten (ympäristöministeriö) tai asunto- ja kiinteistöyhtiöiden asioita ajavien etujärjestöjen (kiinteistöliitto) tehtäviin. Rekisteriviranomainen puolestaan voisi laittaa omille verkkosivuilleen linkin näille sivuille.

Asunto-osakeyhtiölain soveltamisalasta

Ehdotetun lain 1 luvun 2 § sisältää asunto-osakeyhtiön määritelmän. Voimassaolevaan lakiin verrattuna sallittaisiin myös yhden huoneiston asunto-osakeyhtiö. Soveltamisalaan liittyen perusteluissa olisi hyvä myös käsitellä asuinhuoneiston ja pysyvän asuinkäytön käsitteitä ja lain soveltumista ns. lomaosakeyhtiöihin, joissa osakkeisiin liittyvää oikeutta hallita huoneistoa on ajallisesti rajoitettu. Kyläkalliolirola-Kyläkallio ovat teoksessaan Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö (Helsinki 2003) s. 47 esittäneet näkemyksen, jonka mukaan asunto-osakeyhtiölain mukainen osakashallinta edellyttää huoneiston yksinkäyttöä. Soveltamisalaa koskevista seikoista olisi hyvä olla mainintoja lain perusteluissa, jotta rekisteriviranornainen ja maistraatit eivät olisi pelkästään oikeuskirjallisuuden tulkintojen varassa ratkaistessaan lain soveltamisalaan liittyviä ilmoituksia.

Lakiehdotuksen 1 luvun 2 §:n mukaan yhden huoneiston asunto-osakeyhtiö olisi mandollinen. Voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain mukaan tällaiset osakeyhtiöt on rekisteröity ns. keskinäisinä kiinteistöosakeyhtiöinä, joihin sovelletaan joko osakeyhtiölakia tai asunto-osakeyhtiölakia. Lakiehdotuksen tullessa aikanaan voimaan moni nykyisin ns. keskinäisenä kiinteistöosakeyhtiönä rekisteröity yhtiö täyttääkin asunto-osakeyhtiön uuden määritelmän. Jatkovalmistelussa on ehkä syytä harkita, tulisiko yhtiömuodon muutoksen mandollisuus ottaa erityisesti huomioon.

4

Yhtiöjärjestyksen sisällöstä

Lakiehdotuksen 1 luvun 13 §:ssä säädetään yhtiöjärjestyksen sisällöstä. Lainkohdan mukaan yhtiöjärjestykseen sisältyy määräys ainakin seitsemästä seikasta. Pykälän 1 momentin 4) kohdan ja 5) kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on oltava, voimassaolevan lain tapaan, huoneistojen ja tilojen sijainti sekä niiden yksilöintitiedot ja lisäksi j ärjestysnumerolla yksilöitynä mitkä osakkeet (osakeryhmä) tuottavat oikeuden hallita mitäkin huoneistoa tai muuta tilaa. Tässä ns. selitelmäpykälässä on siten lueteltava aina kaikki yhtiössä olevat osakkeet.

Voimassaolevan osakeyhtiölain mukaan vähimmäis- ja enimmäispääomalla tarkoitetaan sitä, että osakepääomaa voidaan yhtiöjärjestystä muuttamatta alentaa tai korottaa yhtiöjärjestykseen otettujen rajojen puitteissa. Uudessa osakeyhtiölaissa ei enää ole vastaavaa säännöstä eikä vähimmäis- ja enimmäispääomasta tehdä enää merkintää kaupparekisteriin. Asunto-osakeyhtiöissä ja asunto-osakeyhtiölain alaisissa ns. keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä ei ole määritelrnästä johtuen ollut vähimmäis- ja enimmäispääomaa yhtiöjärjestyksessä, koska osakepääomaa ei ole voinut muuttaa muuttamatta yhtiöjärjestyksen selitelmäpykälää.

Lakiehdotuksen 1 luvun 13 §:n perusteluissa on mainittu, että yhtiöjärjestyksessä voisi määrätä tietyn suuruisesta osakepääomasta tai osakepääoman vähimmäis- ja enimmäismäärästä tai jommastakummasta raja-arvosta. Vähimmäis- ja enimmäispääomakäsitteitä ei nyt ole laissa määritelty, vaan niille voi jokainen yhtiö antaa oman sisältönsä. Silti jää epäselväksi, mikä tarkoitus vähimmäis- ja enimmäispääomaa koskevalla määräyksellä voisi olla asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä.

Asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen mukaan kaikkien huoneistojen ja tilojen yksilöinti tulee edelleen sisällyttää yhtiöjärjestykseen. Mikäli asunto-osakeyhtiössä päätettäisiin antaa optio-oikeuksia, jotka oikeuttaisivat merkitsemään tietyn huoneiston tai tilan hallintaan oikeuttavat osakkeet, optio-oikeuksien antamisen yhteydessä on jo muutettava yhtiöjärjestyksen selitelmäpykälää. Yhtiöjärjestystä ei muuteta enää siinä vaiheessa, kun osakkeita merkitään optio-oikeuksien nojalla. Jos optio-oikeuksien haltija ei käytäkään oikeuttaan merkitä osakkeita, yhtiöjärjestyksestä täytynee poistaa virheellinen tieto osakkeista ja niiden nojalla osakashallinnassa olevasta huoneistosta. Optio-oikeuksien käytön kannaltakaan katsottuna enimmäis- ja/tai
vähimmäispääoman mainitseminen yhtiöjärjestyksessä ei tunnu kovin luontevalta eikä tarpeelliselta.

Osakeyhtiölainsäädännän valmistelun mukaisesti yhtiöjärjestykseen ei ehdoteta asunto-osakeyhtiöidenkään osalta määräystä yhtiön tilikaudesta, vaan siitä voitaisiin määrätä myös perustamissopimuksessa. Tätä perustellaan ehdotuksen 17 luvun 2 §:n kohdalla osakeyhtiölainsäädännön valrnisteluasiakirjoissa mainituilla perusteilla, joiden mukaan yhtiöjärjestyksessä oleva tilikausimääräys aiheuttaa tarpeettomia hankaluuksia sekä yhtiötä perustettaessa, jolloin tilikausi on usein poikkeava, että tilikautta muutettaessa. Mainitut perustelut eivät kuitenkaan kovin hyvin sovellu asunto-osakeyhtiöihin. Poikkeavan tilikauden mainitsemista yhtiötä perustettaessa ei

5
ole edellytetty yhtiöjärjestykseen. Toisaalta perustamisvaiheen tilikauden näkymistä yhtiöjärjestyksessä ei ole mielletty kovin suureksi ongelmaksi. Asunto-osakeyhtiöissä muutetaan tilikautta hyvin harvoin, toisin kuin osakeyhtiöissä taloudellisten vaihteluiden johdosta. Asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestyksellä on erilainen asema kuin osakeyhtiöissä. Osakkeenomistajat mielellään laativat yhtiöjärjestyksen, josta voivat löytää kaikki yhtiötään koskevat olennaiset seikat. Lainkohta ei kiellä ottamasta määräystä tilikaudesta yhtiöjärjestykseen, mutta lakiin otetut perustelut tilikausimääräyksen poisjättämisestä eivät ole erityisen luontevia.

Osakeyhtiöiden osalta olettamasäännökset yhtiökokouksessa käsiteltävistä seikoista, yhtiökokouskutsun toimittamisesta, hallituksen kokoonpanosta ja toimikaudesta sekä tilintarkastajan toimikaudesta ovat ehkä perusteltavissa, mutta asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestykseen näistä seikoista olisi parasta aina sisällyttää maininta. Asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestyksellä on jossain määrin erilainen tehtävä kuin liiketoimintaa harjoittavan osakeyhtiön yhtiöjärjestyksellä. Olettamasäännösten käyttö ei tällöin tunnu kovin käytännölliseltä, kun yhtiöjärjestyksessä muutoin säädellään osakkeenornistajan ja yhtiön kannalta olennaisista seikoista. Ehdotetut olettamasäännökset eivät kuitenkaan estä sisällyttämästä yhtiöjärjestykseen määräyksiä näistäkin seikoista.

Voimaanpanoa koskevia säännöksiä on ehdotuksessa vain hyvin niukalti. Lunastuslausekkeen soveltamisesta ei ole mitään määräyksiä. Perusteluista ei esimerkiksi selviä, sovelletaanko uutta lakia vai yhtiöjärjestyksessä olevan lunastuslausekkeen sanamuotoa, jos lausekkeen nykyinen sisältö on uuden lain olettamasäännösten vastainen. Perustelujen sivulla 63 olevan maininnan mukaan siirtymäsäännös ei koskisi lunastusoikeuteen liittyvää epäselvyyttä.

Yhtiökokouksen kutsuaika

Työryhmän mietinnössä ehdotetaan osakkeenomistajien osallistumismandollisuuksien parantamiseksi yhtiökokouksen vähimmäiskutsuajan pidentämistä. Ehdotuksen 6 luvun 20 §:n mukaan kokouskutsu on toimitettava viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Asunto-osakeyhtiölain 33 §:n mukaan kokouskutsu on toimitettava viimeistään viikkoa ennen kokousta, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty pitempää aikaa. Voimaantulosäännökseen ehdotetaan määräystä, jonka mukaan yhtiöjärjestyksen määräyksestä huolimatta on noudatettava ehdotetun uuden lain kanden viikon määräaikaa.

PRH esittää harkittavaksi, että siirtymäsäännös laadittaisiin siten, että yhtiöjärjestyksen määräystä vähimmäiskutsuajasta noudatettaisiin siihen saakka, kunnes yhtiöj ärjestystä on muutettu. Jos yhtiöjärjestyksen muutosta ei olisi tehty viiden vuoden kuluessa lain voimaantulosta, noudatettaisiin määräajan jälkeen ehdotetun lain määräystä vähimmäiskutsuaj asta. Ehdotetun lain 12 §:n 1 momentin 1) kohdan mukaan yhtiökokouksen päätös on mitätön, jos kokouskutsua koskevia säännöksiä tai määräyksiä on olennaisesti rikottu.

6
Monissa asunto-osakeyhtiöissä osakkeenomistajina olevat henkilöt eivät omaa suurta yhtiöoikeudellista asiantuntemusta. Heille tärkeämpi lähde yhtiönsä asioiden hoitamisessa lienee asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys kuin voimaantuleva uusi asuntoosakeyhtiölaki. Jotta vältettäisiin riitoja yhtiökokousten päätösten mitättömyydestä liian lyhyen kokouskutsuajan vuoksi, PRH:n mielestä siirtymäsäännös tulisi laatia niin, että uuden lain säännöksiä kokouskutsuajasta sovellettaisiin viiden vuoden kuluttua lain voimaantulosta, ellei päätöstä yhtiöjärjestyksen muutoksesta ole sitä ennen merkitty rekisteriin.

Oikeushenkilö hallituksen jäsenenä

Asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen 7 luvun 10 §:ssä säädetään hallituksen jäsenen kelpoisuudesta. Lainkohdan perustelujen mukaan pykälään ei ole ehdotettu erityistä määräystä siitä, että hallituksen jäsenen on oltava luonnollinen henkilö. Perusteluissa todetaan, että nimenomainen säännös ei ole tarpeen, koska kotimaisessa yhtiöoikeudellisessa kirjallisuudessa tätä on pidetty itsestään selvänä. Lainkohdan perustelut ovat samat kuin uuden osakeyhtiölain vastaavan lainkohdan perustelut (HE 109/2005).

Uuden osakeyhtiölain eduskuntakäsittelyn aikana osakeyhtiölain 6 luvun 10 §:ään lisättiin kuitenkin nimenomainen määräys, jonka mukaan hallituksen jäsenenä ei voi olla oikeushenkilö. Talousvaliokunnan mietinnön (7/2006) mukaan pykälään haluttiin mainittu täydennys selvyyden vuoksi, koska eurooppayhtiöasetuksen 47 artiklan mukaan eurooppayhtiön säännöissä voidaan sallia oikeushenkilön valitseminen hallituksen jäseneksi, jollei yhtiön sääntörnääräisen kotipaikan jäsenvaltion lainsäädännössä toisin säädetä. Kun enää ei ole pidettävä itsestään selvänä, että oikeushenkilö ei voisi olla yhteisön hallituksen jäsenenä, PRH esittää harkittavaksi vastaavanlaisen täsmennyksen tekemistä uuteen asunto-osakeyhtiölakiin, mikäli tämä katsotaan aiheelliseksi. Rekisteriviranomainen ja paikallisviranomainen joutuvat yhtiön ilmoituksia käsitellessään ratkaisemaan tällaisen asian todennäköisesti hyvin pian, jos säännöksessä ei ole nimenomaista mainintaa oikeushenkilön kelpoisuudesta toimia hallituksen jäsenenä.

Isännöintiyrityksen valitseminen isännöitsijäksi

Lakiehdotuksen 7 luvun 20 §:n 2 momentin mukaan isännöitsijän on oltava luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö. Edelleen saman luvun 21 §:n mukaan isännäitsijäksi valitun yhteisön on ilmoitettava yhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä. Viimeksi mainitun pykälän 3 momentin mukaan yhteisön nimeämään päävastuulliseen isännöitsijään sovelletaan, mitä muussa laissa on säädetty isännöitsijästä. Lainkohdan perusteluissa todetaan s. 140, että "mallina on käytetty tilintarkastuslain (936/1994, TTL) 15 §:ää, jossa säädetään tilintarkastajaksi valitun tilintarkastusyhteisön päävastuullisesta isännöitsijästä". Tilintarkastuslaissa säädetään luonnollisesti tilintarkastusyhteisön päävastuullisesta tilintarkastajasta.

7

Kaupparekisterilain 9 §:n 1 momentin 11) kohdan mukaan osakeyhtiön perusilmoituksessa on mainittava, jos yhtiöllä on isännöitsijä, tämän henkilötietoina täydellinen nimi, henkilötunnus, osoite ja kansalaisuus. Saman lainkohdan 12 a) kohdan mukaan on mainittava tilintarkastajan ja päävastuullisen tilintarkastajan henkilötiedot. Kaupparekisterilakiin pitänee tehdä muutos, jonka mukaan päävastuullisesta isännöitsijästä on ilmoitettava henkilötiedot, mikäli tämä tieto on tarkoitus rekisteröidä kaupparekisteriin.

Hallituksen jäsenen eroamisen ilrnoittaminen rekisteriin

Asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen 7 luvun 12 §:ssä säädetään hallituksen jäsenen eroamisesta. Hallituksen jäsen voi erota tehtävästään ennen toimikauden päättymistä. Lakiehdotuksen 7 luvun 12 §:n 2 momentin mukaan hallituksen jäsenen eroaminen tulee voimaan aikaisintaan, kun siitä on ilmoitettu hallitukselle. Hallituksen jäsenen eroamishetkeä ei ole nimenomaisesti säädetty nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa eikä osakeyhtiölaissa.

Lainkohdan perustelujen mukaan eroamisesta ei tarvitse ilmoittaa kirjallisesti. Samalla perusteluissa todetaan, että mikäli kesken toimikauttaan eroava hallituksen jäsen tekee erostaan ilmoituksen ainoastaan kaupparekisteriin, jää todistelun varaan se, milloin yhtiö on saanut erosta tiedon. Eroaminen tulee tässäkin tapauksessa voimaan aikaisintaan silloin, kun ilmoitus on tullut hallitukselle. Hallituksen jäsenen valinnan suorittaneelle ilmoitus jäsenen eroamisesta voisi täten tulla tiedoksi kaupparekisterimerkinnän kautta.

Lainkohdan perustelun sisältämä ajatus ei sovellu kovin hyvin niihin periaatteisiin, joiden mukaan kaupparekisterijärjestelmä toimii. Rekisteritietojen muutoksia koskevia ilmoituksia tulee kaupparekisterilain 14 §:n mukaan tehdä niissä tapauksissa, joissa rekisteriin merkityssä olosuhteessa on tapahtunut muutoksia. Rekisterikäytännössä on hallituksen jäsenen oman eron tapauksissa oletettu, että jäsenen eroilmoitus on jätetty hallitukselle, jonka velvollisuutena on ilmoittaa muuttuneet seikat rekisteriin merkittäväksi.

Olennaista on, että rekisteriin merkittäväksi ilmoitettu asiantila vastaa tosiasiallista olosuhdetta. Lainkohdan mukaan hallituksen jäsenen ero tulee voimaan aikaisintaan, kun siitä on ilmoitettu hallitukselle. Mikäli hallituksen jäsen ilmoittaa eroamisensa merkittäväksi kaupparekisteriin, mutta ei lainkaan hallitukselle, kaupparekisteriin tulee merkityksi jäsenen ero ennen kuin se on tullut voimaan. Rekisteritieto ei tässä tapauksessa vastaa tosiasioita. Rekisterikäytännössä ei ole vaadittu selvitystä eron voimaantulosta, koska osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin säännös on edellyttänyt kirjallista eroilmoitusta ennen kuin eronnut jäsen on voinut tehdä ilmoituksen kaupparekisteriin. Eronnut jäsen voi kaupparekisterilain 16 §:n mukaan ilmoittaa eronsa rekisteriin merkittäväksi, mutta säännös on alun perin tarkoitettu niitä tapauksia varten, joissa elinkeinonharjoittaja laiminlyö muutosilmoituksen tekemisen tai viivyttelee sen jättärnisessä.

8

Rekisterimerkintöjä tuskin seurataan päivittäin asunto-osakeyhtiöissä ottaen huomioon, että asunto-osakeyhtiöistä suuri osa on muutaman osakkaan pieniä asuntoyhtiöitä. Kaupparekisteriote eron rekisteröinnistä menee ilmoituksen tekijälle, ei yhtiölle. Näin ollen saattaa kulua hyvinkin pitkä aika ennen kuin yhtiö tietää olevansa vailla hallitusta tai omaavansa vajaan hallituksen, jos eroilmoitus on toteutettu vain ilmoituksella kaupparekisteriin. Kaupparekisteritiedoissa voi olla pitkänkin ajan merkintä hallituksen jäsenten erosta, joka ei lainkohdan mukaan kuitenkaan ole tullut voimaan; rekisterissä on väärää tietoa eroamisesta. Lakiehdotuksen tekstin osalta ei ole huomautettavaa, mikäli eroamishetkestä on välttämätöntä säätää laissa, mutta säädöksen perustelu ei ole onnistunut.

Perustelujen mukaan eroamisesta ei tarvitse ilmoittaa kirjallisesti, koska oikeustieteellisessä kirjallisuudessa on katsottu, että eroamisen on voinut toteuttaa muuten kuin kirjallisesti. Teoksessa Iyläkallio-Iirola-Kyläkallio: Osakeyhtiö (Helsinki 2002) käsitellään s. 584 voimassa olevan osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin säännöstä. Sama ajatus on esitetty myös samojen tekijöiden teoksessa Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö (Helsinki 2003) s. 398. Tekijöiden mukaan eroaminen on voinut tapahtua niin, että hallituksen kokouspöytäkirjaan on kirjattu ero ja pöytäkirjaan sisältyy eronneen jäsenen allekirjoitus. Lisäksi tekijät mainitsevat tilanteen, jossa eronneen tilalle on valittu uusi jäsen, joka on alkanut toimia hallituksen jäsenenä. Tässä tapauksessa ero hallituksesta on tosiasia, vaikka se ei olekaan tapahtunut kirjallisesti. Hallituksen esityksessä osakeyhtiölaiksi (89/1996) kirjallista eroilmoitusta on perusteltu sillä, että hallituksen jäsenyyden vastaanottaminen edellytti kirjallista etukäteen annettavaa suostumusta.

Lakiehdotuksen 7 luvun 20 §:n mukaan isännöitsijän eroaminen tulee voimaan aikaisintaan, kun siitä on ilmoitettu hallitukselle. Lainkohdan perusteluissa on mainittu, että mikäli yhtiöllä ei ole lainkaan hallitusta eikä muitakaan edustajia, lienee riittävää, että isännöitsijä tekee ilmoituksen kaupparekisteriin. Tässäkin tapauksessa eroaminen tulee voimaan aikaisintaan silloin, kun siitä on ilmoitettu hallitukselle.

Kuten edellä on todettu, tilanteen ongelmallisuus ilmenee juuri tässä. Jos asunto-osakeyhtiöllä ei ole hallitusta, isännöitsijän eroaminen tulee voimaan, kun erosta on ilmoitettu yhtiön uudelle hallitukselle. Rekisteritiedoissa on kuitenkin merkintä erosta, vaikka se ei ole tullut voimaan rekisteröinnin hetkellä eikä vielä välttämättä pitkään aikaan sen jälkeenkään.

Lain säännös hallituksen jäsenen ja isännöitsijän/toimitusjohtajan eron voimaantulon ajankohdasta ja säännöksen perustelut ovat sisällöltään samanlaisia sekä osakeyhtiölaissa että asunto-osakeyhtiölakiehdotuksessa. PRH:n mielestä on olemassa ristiriita lainsäännöksen ja sen perustelujen välillä, ja henkilön ero saattaa joissakin tapauksissa tulla merkityksi rekisteriin ennen kuin se on tullut voimaan. Kun rekisteröintijärjestelmän kannalta on tärkeätä, että rekisterin tietosisältö vastaa tosiasioita, PRH:n mielestä asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen säännöksiä tulisi muuttaa poistamalla eron ajankohtaa koskeva määräys laista. Patentti- ja rekisterihallitus esittää harkittavaksi, että osakeyhtiölain vastaavan säännöksen muutos

9

saataisiin aikaiseksi osakeyhtiölakiin tulevaisuudessa tehtävien muiden muutosten yhteydessä.

Määräysvalta säätiössä
Asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen 10 luvun 10 § sisältää määritelmän konsernista. Jos asunto-osakeyhtiöllä on kirjanpitolain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitettu määräysvalta toisessa kotimaisessa tai ulkomaisessa yhteisössä tai säätiössä, asunto-osakeyhtiö on emoyhtiö ja määräysvallassa oleva on tytäryhteisö.

Ilmaisu, jonka mukaan asunto-osakeyhtiöllä on määräysvalta säätiössä, on osittain harhaanjohtava ja epätäsmällinen. Säätiö on varallisuusrnassa, jolla ei ole omistajia eikä se niin ollen voi olla kenenkään määräysvallassa. Säännöksen perusteluissa olisi hyvä todeta, kuten uuden osakeyhtiölainkin perusteluissa, että tärkein eroavaisuus voimassa olevaan osakeyhtiölain 1 luvun 3 §:n säännökseen verrattuna on se, että ehdotettu tytäryhteisön määritelmä kattaa myös säätiöt. Täsmennyksenä olisi hyvä perusteluissa todeta edelleen myös, että säätiö voi olla asunto-osakeyhtiön määräysvallassa esimerkiksi silloin, kun asunto-osakeyhtiö voi säätiön sääntöjen mukaan nimittää yli puolet säätiön hallituksen tai sitä vastaavan toimielimen jäsenistä. Toisaalta on todettava, että tällainen tilanne lienee kuitenkin hyvin epätodennäköinen, mutta periaatteessa mandollinen. Patentti- ja rekisterihallituksen säätiöasioiden käsittelyssä ei tällaista sääntömääräystä ole ilmeisestikään jouduttu tutkimaan. Asunto-osakeyhtiö ei voine myöskään olla säätiön perustajana, koska lahjan antaminen ei ole lakiehdotuksen mukaan sallittua ja voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain mukaan lahjoitusten antaminen on sangen rajoitettu.

Maksukyvyn säilyttämisestä asunto-osakeyhtiössä

Osakeyhtiölainsäädännön yhdenmukaisuuden säilyttämiseksi lakiehdotukseen on 11 lukuun otettu melkein sellaisenaan osakeyhtiölain säännökset ja perustelut varojenjakotavoista ja maksukyvystä. Ottaen huomioon asunto-osakeyhtiöiden ja ns. keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden erityispiirteet, voi aiheellisesti kysyä, onko maksukyvyn säilyttämistä koskevalla säännöksellä asunto-osakeyhtiön varojenjakotilanteessa samaa merkitystä kuin tavallisessa osakeyhtiössä. Varojenjakotilanteet lienevät näissä yhtiöissä harvinaisia. Jatkovalmistelussa olisi ehkä tarpeen ottaa ainakin säännösten perusteluissa huomioon yhtiömuodon erityispiirteet

Tuomioistuimen ratkaisun ilmoittaminen

Ehdotuksen 15 luvun 4 §:n mukaan tuomioistuimen tai välirniesoikeuden on viipymättä ilmoitettava ratkaisustaan rekisteriviranomaiselle, jos ratkaisu koskee

10
kaupparekisteriin merkittävää seikkaa. Lainkohdassa ei selvästi mainita, tuleeko ratkaisu merkitä rekisteriin. Lainkohdan toisen virkkeen perusteella näin ilmeisesti on tarkoitettu, koska toisen virkkeen mukaan tuomioistuimen on ilmoitettava rekisteriin merkittäväksi myös tieto ratkaisunsa lainvoimaisuudesta.
Voimassaolevan kaupparekisterilain 23 §:n mukaan rekisteriviranomaisen on poistettava merkintä rekisteristä, kun lainvoiman saaneella ratkaisulla on todettu, ettei merkintää olisi saanut tehdä rekisteriin tai että rekisteröity päätös on pätemätön taikka muutoin tietty rekisteriin merkitty tieto ei ole oikea. Tuomioistuin lähettää lainkohdan perusteella tiedon ratkaisusta sen jälkeen, kun se on tullut lopulliseksi. Lainvoimaa vailla olevista ratkaisuista ei tehdä merkintöjä kaupparekisteriin.

Lakiehdotuksen sanamuotoa tulee täsmentää, jos on tarkoitus muuttaa voimassaolevan lain nojalla muodostettua käytäntöä. Säädöksestä tulisi selvästi ilmetä, että rekisteriin tehtäisiin merkintöjä tai poistettaisiin tietoja kaupparekisteriin tehdyistä merkinnöistä tuomioistuimen lainvoimaa vailla olevien päätösten perusteella. Jos säädöstä laadittaessa on ajateltu, että ratkaisu voisi koskea seikkaa, josta ei vielä ole tehty ilmoitusta eikä merkintää kaupparekisteriin tai tilannetta, jossa ilmoituksen käsittely on vielä kesken rekisteriviranomaisessa, tämän tulisi käydä ilmi säädöksestä.
Osakkeenomistajien yksilöintitiedot
Lakiehdotuksen 17 luvun 2 §:n 2) kohdan mukaan perustamissopimuksessa on aina mainittava kaikki osakkeenomistajat ja kunkin merkitsemät osakkeet. Lainkohdan perustelujen mukaan yleensä yksilöinti tapahtuu ottamalla sopimukseen nimen lisäksi henkilötunnus tai yritys- ja yhteisötunnus. Perustelujen mukaan yksilöinti ei siten välttämättä tarvitse tapahtua henkilötunnuksen avulla, vaan muullakin tavalla tapahtunut yksilöinti on hyväksyttävä.

Patentti- ja rekisterihallituksen nimeämä työryhmä on laatinut esiselvityksen asunto-osakkeiden omistuksen sähköisestä rekisteröinnistä (Patentti- ja rekisterihallituksen julkaisuja 1/2004). Työryhmä on ehdottanut omistajarekisterin perustamista. Työryhmän ehdotuksen mukaan osakkeenomistajana olevasta suomalaisesta luonnollisesta henkilöstä ornistajatietona rekisteriin merkittäisiin täydellinen nimi ja syntymäaika sekä osoite. Kontrollitietona, jota ei näytetä tietopalvelussa, käytettäisiin henkilötunnusta. Yhtiöstä, osuuskunnasta ja muista liiketoiminnallisista yhteisöistä sekä säätiöistä merkittäisiin toiminimi tai nimi ja yritys- ja yhteisötunnus.

Patentti- ja rekisterihallitus on luovuttanut työryhmän laatiman selvityksen kauppa- ja teollisuusministeriölle. Asian valmistelu on kuitenkin todennäköisesti siirtynyt oikeusministeriölle, koska hankkeen osalta oikeusministeriö järjesti keväällä 2005 julkisen kuulemistilaisuuden. Patentti- ja rekisterihallitus esittää harkittavaksi asuntoosakeyhtiölakiehdotuksen säännösten muuttamista lain jatkovalmistelun yhteydessä niin, että omistajarekisterin toteuttamiseksi välttämättömät yksilöintitiedot otettaisiin jo tässä vaiheessa asunto-osakeyhtiölakiin. PRH ehdottaa perustamissopimuksen sisältöä koskevia vaatimuksia täydennettäväksi niin, että perustamissopimuksessa

11
tulisi aina mainita osakkeenomistajina olevista luonnollisista henkilöistä yksilöintitietona täydellinen nimi, henkilötunnus ja osoite. Yhtiöstä, osuuskunnasta ja muista liiketoirninnallisista yhteisöistä sekä säätiöistä tulisi perustamissopimuksessa mainita toiminimi tai nimi ja yritys- ja yhteisötunnus.

Asunto-osakeyhtiön jakautuminen

Voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain mukaan jakautuminen ei ole mandollista. Työryhmän mietinnön mukaan asunto-osakeyhtiö pitäisi voida jakaa usearnmaksi yhtiöksi vastaavalla tavalla kuin osakeyhtiö. Myös osittaisjakautuminen olisi mandollista. Tätä perustellaan sillä, että jakautuminen voi olla käyttökelpoinen keino yhtiön hallinnon helpottamiseksi esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistajien erilaiset intressit vaikeuttavat yhtiön hoitamista. Esimerkkinä on mainittu yhtiö, jossa on rivi-ja kerrostaloja.

Lakiehdotuksen 25 luvun 1 §:n mukaan jakautuvan yhtiön osakkeenomistajat saavat jakautumisvastikkeena vastaanottavan yhtiön osakkeita. Mikäli jakautumisen täytyy aina tapahtua niin, että jakautuvan yhtiön osakekannan omistus täytyy toteutua myös syntyvien uusien asunto-osakeyhtiöiden osakekannan omistuksessa, jakautuminen
tuskin tulee kovin yleiseksi järjestelyksi. Mikäli olisi mandollista toteuttaa jakautuminen niin, että esim. jakautuvassa asunto-osakeyhtiössä olevan rivitalon huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat voisivat kukin saada huoneistonsa hallintaan oikeuttavat osakkeet vastaanottavassa asunto-osakeyhtiössä, jakautuminen saattaisi tulla useammin kyseeseen.

Kaupparekisterilain 19 a §:n mukaan asunto-osakeyhtiön osakepääoman alentamista ja sulautumista koskevat asiat käsittelee Patentti- ja rekisterihallitus, vaikka muutoin asunto-osakeyhtiön kaupparekisteriin tehtävän muutosilmoituksen käsittelee ja sen rekisteriin merkitsemisestä päättää yhtiön kotipaikan maistraatti. Osakeyhtiölain muutoksen yhteydessä vuonna 1997 kaupparekisterilain muutosta perusteltiin sillä, että näissä asioissa edellytettiin yleensä rekisteriviranomaisen lupaa. Sulautumisten osalta hallituksen esityksessä (89/1996) on lisäksi todettu, että sulautumisasioiden käsittelyyn paikallistasolla liittyy ongelmia muun muassa silloin, kun sulautuvat asunto-osakeyhtiöt ovat eri paikallisviranomaisen toimialueella tai sulautuminen tapahtuu asunto-osakeyhtiön ja osakeyhtiön kesken.

Sulauturnis- ja jakautumismenettelyä ehdotetaan muutettavaksi uuden osakeyhtiölain säännösten mukaisesti niin, että velkojainsuojamenettelyssä ei enää haeta lupaa rekisetriviranornaiselta järjestelyn täytäntöönpanon. Velkojiensuojamenettely toteutetaan hakemalla kuulutus sulautuvan tai jakautuvan yhtiön velkojille. Uuteenkin velkojiensuojamenettelyyn liittyy velkojien velvollisuus ilmoittaa vastustamisestaan kirjallisesti määräpäivään mennessä. Lakiehdotuksen 25 luvun 6 §:n mukaan vastustamisesta jakautumista koskevassa asiassa on ilmoitettava rekisteriviranomaiselle. Tästä voi päätellä, että asunto-osakeyhtiöiden jakautumisasiat käsittelisi Patentti- ja rekisterihaIlitus. Kun säännös kuitenkin on kopioitu uudesta

12
osakeyhtiölaista, ei ole täysin varmaa, onko käsittelevää viranomaista lainvalmistelun aikana pohdittu.

Kaupparekisterilain 19 a §:ään täytyy lisätä määräys siitä, kuka käsittelee asunto-osakeyhtiön jakautumista koskevat asiat. Velkojien kannalta olisi selkeintä, että vastustuskirjelmät voisi lähettää velkojiensuojamenettelyssä aina samalle viranomaiselle riippumatta siitä onko kyse sulautumisesta vai jakautumisesta ja ovatko järjestelyssä mukana olevat oikeushenkilöt osakeyhtiöitä vai asunto-osakeyhtiöitä. Tietynlaisena jatkumona olisi luonnollista, että jakautumista koskevat asiat säädettäisiin Patentti- ja rekisterihallituksen tehtäväksi, kun muutkin mandollisesti velkojiensuojamenettelyä edellyttävät asiat on melkein kymmenen vuoden ajan käsitellyt PRH. Asumisyhteisömuodon muuttamista koskevien päätösten rekisteröiminen edellyttää lakiehdotuksen 26 luvun säännösten mukaan velkojiensuojamenettelyä. Myös näitä koskevien asioiden käsittelystä täytyy ottaa määräys kaupparekisterilakiin.

Osakeyhtiölain säännösten omaksuminen asunto-osakeyhtiölakiin

Asunto-osakeyhtiölakiehdotus on laadittu hyvin pitkälti uuden osakeyhtiölain säännösten pohjalta. Kumpikin laki on haluttu laatia sisällöltään hyvin samankaltaisiksi sikäli kuin se on ollut mandollista ottaen huomioon asunto-osakeyhtiöiden erityispiirteet. Kaikki osakeyhtiölaissa määritellyt menettelytavat ja toiminnat eivät välttämättä sovi kovin luontevasti asunto-osakeyhtiöihin. Lakiehdotuksen 6 luvun 17 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiökokoukseen voidaan osallistua myös kokouspaikan ulkopuolelta postin välityksellä tai teknisen välineen avulla. Aiheellisesti voi kysyä, kuinka tarpeellista on sallia tällainen mandollisuus asunto-osakeyhtiöille. Hyvin harvat osakeyhtiöt ilmeisesti edes harkitsevat tällaista määräystä, ja asunto-osakeyhtiöiden osalta tilanne lienee vieläkin harvinaisempi. Osaltaan säännös vaikuttaa siihen, että laista muodostuu entistä pidempi.

Osakeantia koskevan 18 luvun 3 §:ssä säädetään oikeudesta osakkeisiin. Pykälän 2 momentin mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa etuoikeudesta annettaviin uusiin osakkeisiin. Lainkohdan perustelut on otettu uuden osakeyhtiölain vastaavan säännöksen perusteluista. Niiden mukaan etuoikeussäännöksistä poikkeavia määräyksiä esiintyy suhteellisen usein osakassopimuksissa. Osakeyhtiöiden osalta tämä kiistatta pitänee paikkansa, mutta onko tilanne tosiaan näin myös asunto-osakeyhtiöiden kohdalla. Asunto-osakeyhtiöidenkin osalta voidaan ehkä sallia osakassopirnuksissa olevien määräysten ottaminen asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestykseen, mutta käytetäänkö näitä määräyksiä kuitenkaan kovinkaan yleisesti.

Osakeantia koskevan 18 luvun 7 §:n mukaan maksullista osakeantia koskeva päätös on ilmoitettava rekisteröitäväksi ilman aiheetonta viivytystä, kuitenkin viimeistään kuukauden kuluttua päätöksestä. Säädös ja sen perustelut ovat melko tarkalleen samat kuin uuden osakeyhtiölain 9 luvun 7 §:ssä. Asunto-osakeyhtiön osakeantipäätös on

pWrapPolygonVertices8;9;(0,0);(0,21600);(6454,21600);(6454,19971);(20618,19971);(20618,15942);(21596,15942);(21596,0);(0,0);fBehindDocument0

011i Koikkalainen

Jaostopäällikkö

13
hyvin usein aika lailla erilainen kuin yksityisen tai julkisen osakeyhtiön osakeantipäätös. Merkintäetuoikeuden noudattaminen ei yleensä ole mandollista, jos uudet osakkeet tuottavat oikeuden uusiin tai uuteen asuntoon. Merkintään oikeutettu, merkintähinta ja merkintäaika lienevät useissa tapauksissa neuvoteltu jo ennen päätöksentekoa, ja uusien osakkeiden rekisteröiminen tapahtuu viivytyksettä päätöksenteon jälkeen. Säännös ei tietenkään estä eikä hankaloita osakkeiden rekisteröimistä, koska perustelujen mukaan päätöksen ilmoittaminen ja uusien osakkeiden rekisteröiminen voivat tapahtua samalla ilmoituksella. Päätöksen rekisteröimisellä ei myöskään ilmeisesti ole samaa merkitystä kuin liiketoimintaa harjoittavassa osakeyhtiössä. On pelättävissä, että säännöksen edellyttämä ilmoitus useimmissa tapauksissa koetaan turhana ja se jää tekemättä. Lainkohtaa ei ole kovin selkeästi perusteltu asunto-osakeyhtiöiden kannalta eivätkä osakeyhtiölain perustelut kaikilta osin tunnu luontevilta. Jatkovalmistelussa voisi olla aiheellista pohtia uudelleen säännöksen tarpeellisuutta ja lainkohdan perusteluita.
Linj anj ohtaj a