OM 11/41/2003

Asunto-osakeyhtiölain uudistus ja yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen (6 luvun 32 §) sekä toiminnan tarkastus (9 luvun 6-12 §) 

Oikeusministeriössä on laadittu hallituksen esitysluonnos uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi. Valmistelu on tehty asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnön ja siitä saadun palautteen perusteella. 
Oikeusministeriö pyytää lausuntoamme säännöksistä, jotka koskevat yhtiövastikeperusteesta poikkeamista ja toiminnan tarkastusta. 

Elinkeinoelämän keskusliitto (EK) esittää lausuntonaan seuraavaa:

Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen (6 luvun 32 §)

Lakiin ehdotetaan uusia säännöksiä osakkeenomistajien vastikeperusteista poikkeamisesta yhtiön kunnossapidon tai uudistusten yhteydessä. Pykälässä säädettäisiin yhtiövastikkeen alentamisesta silloin, jos huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiön kustannuksia, samoin kustannusten tasajaosta, kun osakehuoneistoille tuleva etu ja kustannukset ovat yhtä suuret sekä vastikeperusteesta poikkeamisesta hissien jälkiasennuksen yhteydessä tai silloin, kun uudistus toteutetaan vain tietyn käyttötarkoituksen huoneistoissa eikä tuota etua muille huoneistoille. 

EK pitää ehdotettujen säännösten sisällyttämistä lakiin tärkeinä. Säännökset tukevat osakkaiden yhdenvertaisuutta ja estävät varmasti osaltaan osakkeenomistajien erimielisyyksiä tai haluttomuutta huolehtia tarpeellisista uudistuksista. Säännökset saattavat tosin myös vähentää luottamusta yhtiövastikkeiden pysyvyyteen tai lisätä riskiä yhteishankintojen lisääntymiseen yhtiöissä. Säännösten toimivuutta ja osakkeenomistajien kustannusten kasvua tulee siksi seurata tavanomaista huolellisemmin.

Emme kuitenkaan pidä säännösten muotoilua kaikin osin onnistuneina ja haluamme esittää seuraavat huomiot.  

6 luvun 32 §:n 1 momentin säännös yhtiölle syntyvän säästön hyvittämisestä jo tehtyjen kunnostusten osalta vastaisi nykykäytäntöä, mutta olisi säännöksenä vaikeaselkoinen. Sen mukaan osakkeenomistajan alennusta laskettaessa otettaisiin huomioon yhtiölle tuleva säästö ja yhtiövastikkeen mukainen maksuvelvollisuus ja todetaan, että alennuksen enimmäismäärä olisi pienempi näistä. Esitämme mietittäväksi, voisiko alennuksen ylärajan ilmaista suoremmin esim. toteamalla, että alennus voi olla enintään yhtiövastikkeen suuruinen. 

Tasajakoa koskeva 2 momentti muuttaisi myös jonkin verran nykykäytäntöä. Säännöksessä ehdotetaan uudistuksista aiheutuvien kulujen jakamista tasan osakkeenomistajien kesken silloin, kun huoneistoille tuleva etu ja kustannus ovat yhtä suuret, mikä poikkeaa usein yhtiövastikeperusteen mukaisesta jaosta. Perusteluissa mainitaan esimerkkinä mm. aikaisemmasta poikkeavat ovet tai tietoliikennemaksut. Säännös korostaisi tarpeettomasti sen soveltamista vain varsinaisiin uudistuksiin. Periaate ei kärsisi, vaikka säännöstä sovellettaisiin myös vastaavien tilanteiden korjaustyyppisiin toimiin.

Myös hissin jälkiasennuksesta aiheutuvien kulujen jakoperuste jäisi 3 momentissa yleiselle tasolle. Säännöstekstin mukaan hissin jälkiasennuksesta aiheutuvien kustannusten jakoperusteena olisi kullekin huoneistolle tuleva etu. Perusteluissa on lisäksi esimerkkejä, jotka voivat johtaa erilaisiin lopputuloksiin. Koska tällaiset voivat aiheuttaa sekaannusta taloyhtiöissä, tulisi niiden määrää karsia keskittymällä yhteen malliin. Säädöstekstiin voisi myös lisätä maininnan edun suhteuttamisesta eri kerroksissa sijaitsevien asuntojen arvoon. 

Uusi lakitekniikka, jossa on vältetty viittauksia osakeyhtiölakiin, lisää sinänsä lain helppokäyttöisyyttä. Se on kuitenkin johtanut myös säädöspaketin laajenemiseen ja perustelut ovat varsin mittavat. Yhtiöissä on myös varmasti jatkossakin ristiriitoja erityisesti kulujen jakoperusteista ja säännöksiin jää joka tapauksessa epävarmuutta. Pidämme siksi tärkeänä, että säädöstekstit pyritään laatimaan mahdollisimman selkeiksi. 

Toiminnan tarkastus (9 luvun 6-12 §) 

9 luvun 6-12 §:ssä ehdotetaan maallikkotilintarkastuksen korvaamista toiminnantarkastuksella. Säännökset koskisivat toiminnantarkastajan valintaa, toimikautta, sijaista, kelpoisuutta ja esteellisyyttä sekä tehtäviä, palkkiota ja kustannusten korvausta, tiedonsaantioikeutta ja salassapitovelvollisuutta. Toiminnantarkastajalla ei olisi ammatillisia kelpoisuusvaatimuksia ja toimintatarkastuksen suorittamista koskevat säännökset olisivat yleisluontoisempia kuin tilintarkastusta koskevat vaatimukset. 

On sinänsä tärkeää, että yhtiöiden sisäistä valvontaa kehitetään myös vapaaehtoisen maallikkotilintarkastuskäytännön pohjalta. Pidämme kuitenkin luonnosteltua toiminnantarkastusta ja toiminnantarkastajaa koskevia säännöksiä keskeneräisinä ja jopa ristiriitaisina voimassaolevan uuden tilintarkastuslain ja lain viitekehyksen kanssa. 

Toiminnantarkastuksen tavoitteena olisi vastata pitkälti nykyisen maallikkotilintarkastuksen sisältöä. Sinänsä on perusteltua, että asunto-osakeyhtiöissä mahdollistetaan se, että ensisijaisesti yhtiössä asuvilla osakkailla on oikeus valita henkilö suorittamaan tehtäviä, jotka vastaavat pitkälti sisäisen valvonnan tehtäviä. Tämä on perusteltua sen johdosta, että talossa jatkuvasti asuvilla on asunto-osakeyhtiön ulkopuolista auktorisoitua tilintarkastajaa paremmin mahdollisuus todentaa, että esimerkiksi tietyt korjaustyöt on tosiasiallisesti suoritettu. On kuitenkin väärin määritellä toiminnantarkastajan suorittama tarkastus laillisuustarkastukseksi, jolloin toiminnantarkastaja rinnastetaan suoraan KHT- tai HTM-tilintarkastajaan.

Uudessa tilintarkastuslaissa (459/2007) määritellään tilintarkastus nimenomaan auktorisoidun KHT- tai HTM-tilintarkastajan suorittamaksi työksi. Auktorisoituja tilintarkastajia koskevat tarkasti määritellyt kelpoisuusehdot, ja heidän toimintansa valvonta on erikseen järjestetty. Auktorisoituja tilintarkastajia koskevista vastuukysymyksistä on myös säädetty lainsäädännössä.

Edellä mainittuihin seikkoihin nähden katsomme, että asunto-osakeyhtiöiden toiminnantarkastuksen sisältö samoin kuin toiminnantarkastajan tehtävien sisältö on syytä valmistella lakiuudistuksessa uudelta pohjalta siten, että siinä tehdään selvä ero tilintarkastuslain määrittelemään tilintarkastukseen (laillisuustarkastukseen) nähden. 

Elinkeinoelämän keskusliitto
Lainsäädäntö ja kauppapolitiikka

Jukka Ahtela
Johtaja