HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
Pasilanraitio 11
00240 Helsinki
Puh.*1571				11.11.2003

				

Viite: Lausuntopyyntönne OM 11/41/2003, 31.7.2003

LAUSUNTO ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MUUTOSTARVETTA KOSKEVASTA ARVIOMUISTIOSTA 

1.  Yleistä	Nykyisen asunto-osakeyhtiölain toimivuudessa on niin paljon ongelmia, että lain muuttaminen on tarpeellista. Uudistus tulisi tehdä kokonaisuudistuksena ja samalla kun tehdään osakeyhtiölain uudistus.

	Muistion yhteenveto-osassa on kiireellisenä uudistamistarpeen kohteena pidetty kunnossapitoa, yhtiön perusparannuksia ja uudistuksia, osakkaan suorittamia muutostöitä ja osakkaan ja yhtiön vastuuta koskevia säännöksiä. Tähän käsitykseen voidaan yhtyä. 

2.  Kiireellisin selvitys- ja muutostarve

Muistiossa on käsitelty erikseen yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuuta, yhtiön perusparannuksia, uudistuksia ja lisärakentamista, osakkaan muutostöitä, vahingonkorvausvastuuta ja osakeyhtiölakiuudistusta. 

Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuu -kohdassa todetaan ongelmia aiheutuneen muun muassa edellä mainittujen kohtien perusteella syntyneissä erimielisyyksissä ja AOYL:n väljissä ja puutteellisissa säännöksissä ja niistä syntyneissä tulkintakiistoissa. Voimassa olevan lain mukaan osakkaat vastaavat osakashallinnassa olevien huoneistojen ja muiden tilojen kunnossapidosta siten kuin AOYL:ssa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään. Lähtökohtana on, että osakkaan tulee pitää kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakeomistuksen perusteella hallitsemansa tilat. Yhtiö vastaa kuitenkin yleensä osakashallinnassa olevien tilojen sisäpuolisista rakenteista johtuvista vioista ja laissa tarkemmin määriteltyjen johtojen, kanavien ja vesihanojen kunnossapidosta, jotka samantasoisina on asennettu rakennuksen huoneistoihin. Parvekkeen kunnossapitovastuu on yhtiöllä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkaiden kesken. 

	Perusparannusten päättämisen tulisi olla enemmistöllä ja maksullisten lisäpalveluiden osakkaiden omana valintana.

	Muistion kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkaan kesken koskevassa kohdassa on eritelty joukko erilaatuisia ongelmatilanteita, joissa vastuukysymyksiä joudutaan tarkastelemaan. Ongelmalliseksi on nähty asunto-osakeyhtiöiden maallikkohallinnon kannalta ajatellen se, että käytännössä yleisesti esiintyneiden tilanteiden kohdalla joudutaan turvautumaan AOYL:n yleisiin säännöksiin, erityisesti 78 §:n 3 momentin oikeusohjeeseen, oikeuskäytäntöön ja oikeuskirjallisuuden tulkintoihin. 

	Vastuukysymysten selvittely ja yksityiskohtaisen ja ajanmukaistetun lainsäädännön luominen vastuukysymyksissä on varmasti paikallaan. Huomiota tulee myös kiinnittää, kuten muistiossa on esitettykin, erityisesti maallikkohallintoa silmällä pitäen lainsäädännön kielen yksiselitteisyyteen ja yksinkertaisuuteen sekä selkeyteen. Päämääränä tulisi olla, että maallikoista muodostetut yhtiön toimielimet ilman laintuntevaa apua kykenevät selviytymään laissa ja yhtiöjärjestyksessä asetetuista ohjeista. Erityisesti olisi syytä kiinnittää huomiota siihen, että yhtiöjärjestyksessä kunkin yhtiön toimialan erityispiirteiden osalta voitaisiin yksityiskohtaisesti määrätä asianomaista yhtiötä koskevista seikoista. Tässä kohden olisi syytä painottaa AOYL:n yleisluontoisuutta ja yhtiöjärjestyksen ensisijaisuutta, jolloin paremmin tavoitettaisiin kunkin yhtiön omiin tarpeisiin soveltuva säännöstö. Tuolloin ongelmia kyettäisiin ratkomaan jo yhtiön toimielinten toiminnassa ilman lakimiestä taikka tuomioistuimia ja oikeuskäytäntöä. Säännöstön ja ohjeistuksen painottuminen yhtiöjärjestykseen saattaisi olla ratkaisu useaan tässä alakohdassa esitettyyn ongelmaan. 

Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuu -kohdan osalta muistiosta yleisesti voidaan todeta, että kunnossapitovastuun jakautumista koskevien säännösten selventäminen AOYL:ssa on varmasti paikallaan. Samalla on kuitenkin muistettava, että joustava ja yksityiskohtainen yhtiöjärjestys, sekä erityisesti toimenpiteet yhtiöjärjestyksen laatimiseksi varta vasten kutakin erityistä tarkoitusta varten palvelevat paremmin erityissäännöstönä kuin yleisesti muodostetut lain oikeusohjeet. Yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan menettelyn tulisi olla nykyistä joustavampi. Kunnossapitovastuun kysymysten selventäminen ja rajaaminen merkinnee osaltaan myös sitä, että AOYL:ssa pyritään mahdollisuuksien mukaan yksityiskohtaiseen vahingonkorvaussäännöstöön ja ohjeistukseen, jolloin usein maallikoista muodostettujen yhtiön toimielimien ei ongelmatilanteissa tarvitse välttämättä turvautua yleiseen vahingonkorvauslainsäädäntöön. 

Osakkaan suorittamien muutostöiden kohdalla muistiossa esitettyihin ongelmiin ja ehdotukseen soveltuu sama kannanotto kuin mikä on esitetty kunnossapitovastuun kohdalla. Samoin voidaan lausua asunto-osakeyhtiön hallituksen, isännöitsijän, tilintarkastajan ja osakkaiden vahingonkorvausvastuun määrittelyn ja erittelyn osalta. Tarkennuksia vastuun määrittelyyn tarvitaan ja tarkennukset voisivat sisältyä uudistettuun asunto-osakeyhtiötä koskevaan lainsäädäntöön siten, että ei tarvita viittauksia osakeyhtiölakiin eikä vahingonkorvauslakiin. 

Osakeyhtiölakiuudistusta koskevassa alakohdassa muistiossa esitetyt kannanotot AOYL:n erottamiseksi kokonaan tai nykyistä suuremmassa määrin osakeyhtiölaista, ja toisaalta yhtiölainsäädännön yhtenäisyyden kannalta tarkoituksenmukaiset viittaukset osakeyhtiölakiin, ovat perusteltuja ja hyväksyttäviä. Tältä osin viitataan siihen, mitä tässä lausunnossa myöhemmin esitetään asunto-osakeyhtiötä ja osakeyhtiötä koskevien lainsäädäntöjen keskinäisistä suhteista.

3.  Muu mahdollinen muutostarve

Muistiossa tämän otsakkeen alla on käsitelty ongelmakohtia, jotka käsittelevät lain soveltamisalaa sekä asunto-osakeyhtiön tarkoitusta ja toimialaa; yhtiövastiketta ja muita maksuja; keskeisten periaatteiden selventämistä ja korostamista; yhtiökokousta; hallitusta ja isännöitsijää; riitojen ratkaisemista; perustamista ja osakepääoman korottamista; ja osakkeita ja osakeluetteloa. 

	Muistiossa esitettyjä kannanottoja, jotka koskevat ehdotuksia ja selvityksiä lain soveltamisalasta, yhtiövastikkeesta ja maksuista, yhtiön toimielimistä, ja yhtiön perustamiseen ja osakkeisiin liittyvistä seikoista, voidaan pitää kannatettavina ja kehityskelpoisina. 

	Riitojen ratkaisemisen osalta on muistiossa esitetty, että AOYL:iin perustuvien erimielisyyksien ja asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välisten erimielisyyksien ratkaisemisessa tulisi pohtia avun järjestämistä samalla tavoin kuin huoneenvuokra- ja kuluttajariita-asioissa. On esitetty, että osakkaalla tulisi olla keino saada asiantuntevaa neuvontaa sovinnon edistämiseksi. Tuomioistuinkäsittelyyn liittyvän kuluriskin vuoksi tulisi pohtia tuomioistuinten ulkopuolisen ratkaisutoiminnan järjestämistä erikseen. Muistiossa on myös esitetty, että vaihtoehtoisina keinoina asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaan välisten riitojen vähentämiseksi taikka ratkaisun helpottamiseksi voisivat olla neuvontapalvelujen kehittäminen, asianajajaliiton sovittelutoiminta ja sovittelu tuomioistuimessa. 

	Sinänsä vaihtoehtoisten keinojen etsiminen asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välisten riitojen ratkaisemiseksi on kannatettavaa ja noudattaa yhdensuuntaista menettelyä huoneenvuokra- ja kuluttajariita-asioissa.

	Muistion kannanotto siitä, että osakkaiden oikeussuojakeinoja arvioidaan ja selvitetään, on puollettava. Myös vaihtoehtoisten ratkaisukeinojen selvittely on hyväksyttävää. Muistion mukaan osakeyhtiölakityöryhmä on ehdottanut mietinnössään osakeyhtiölakiin perustuvien riita-asioiden käsittelyn keskittämistä lähtökohtaisesti kuuteen käräjäoikeuteen, yhteen kussakin hovioikeuspiirissä. Muistiossa etsitään samankaltaista ratkaisua siten, että AOYL:iin perustuvien riitojen ratkaisua helpottaisi keskittäminen. Asunto-osakeyhtiöitä koskevien asioiden käsittely keskitettäisiin tiettyihin tuomioistuimiin ja käyttöön otettaisiin vaihtoehtoisia riidan ratkaisukeinoja.

	Asunto-osakeyhtiöasioiden keskittäminen tiettyihin alioikeuksiin merkitsisi poikkeamista yleisiä alioikeuksia koskevista perusperiaatteista. Riitojen keskittämisellä vain tiettyihin alioikeuksiin korostetaan alioikeuksien erikoistumista ja muutetaan yleisiä alioikeuksia ja niiden toimivaltaa tietyiltä osin erikoistuomioistuimien suuntaan. Näkemystä voidaan puoltaa ajatuksella, että ammattitaito lisääntyy ja oikeuskäytäntö yhtenäistyy. Toisaalta tulee pohtia sitä muodostavatko asunto-osakeyhtiölain riitatapaukset sillä tavalla vaikeasti hallittavissa olevan asiaryhmän, että asunto-osakeyhtiöitä koskevien riitojen käsitteleminen edellyttää sellaista  erityisosaamista, että keskittäminen sen vuoksi olisi tarpeen. 

	Verrattuna esimerkiksi osakeyhtiölakiin perustuviin riitoihin asunto-oikeuslakiin perustuvat riidat ovat yksinkertaisempia. Ne koskevat usein suhteellisen pieniä yhtiöitä. Vuonna 2001 riitoja oli koko maassa 178 ja 2002  218 kappaletta. Loppuun käsitellyistä asioista noin 24 % käsiteltiin Helsingissä. 

	Keskittämisellä poikettaisiin siitä periaatteesta, että asioiminen yleisessä alioikeudessa tulee mahdollistaa pääsääntöisesti kunkin vastaajan asuinpaikkakunnalla, jonka edellytyksiä parantaa ehdotuksen ajatus siitä, että uuden lain säännöksiä yksinkertaistetaan ja selkiytetään.

4.  Lopuksi	Uudistamishankkeessa voidaan luonnollisena pitää sitä, että AOYL:n viittaukset osakeyhtiölakiin ajanmukaistetaan. Vakavasti harkittavaksi olisi otettava myös kysymys siitä, miten paljon on tarvetta viitata osakeyhtiölakiin. Lainvalmistelussa olisi edelleen hyödyllistä pohtia sitä, olisiko lähtökohtaisesti ajateltava AOYL:a täysin erillisenä lainsäädännön ja uudistamisen kohteena ja olisiko AOYL enemmän eriytettävä osakeyhtiölainsäädännöstä, kuitenkaan yhtiölainsäädäntöjen yhtenäisyyttä haitallisesti rikkomatta. AOYL:n soveltamisala ja lainsäädännön tarkoitus ja vaikutus oikeuskäytännössä ja tuomioistuimissa suurelta osin konkreettisissa tapauksissa koskettaa aivan erilaisia yhteiskunnallisia ongelmia kuin osakeyhtiötä koskeva lainsäädäntö. 

	Asunto-osakeyhtiölain säätämisessä tulisi pyrkiä siihen, että laki olisi selkeä ja maallikonkin ymmärrettävissä. Asunto-osakeyhtiölaki tulisi erottaa kokonaan osakeyhtiölaista, joka on kehitetty täysin toisenlaista toimintaa varten.

	Asunto-osakeyhtiölaki tulisi säätää mahdollisimman kattavaksi ilman viittauksia vahingonkorvauslakiin.