Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 Valtioneuvosto

OM 11/41/2003

	Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n laki ja lausuntovaliokunta lausuu kunnioittaen asunto-osakeyhtiölakityöryhmän väliraportista seuraavaa:

	Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuuta koskeva pykälä on osoittautunut käytännössä erittäin tulkinnanvaraiseksi ja aiheuttanut paljon ongelmatilanteita. Ongelmia on aiheutunut myös siitä, että laissa ei tällä hetkellä ole vahingonkorvausvastuuta koskevia säännöksiä esim. virheellisen ja puutteellisen kunnossapidon aiheuttamista vahingoista. Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän väliraportissa on kattavasti käyty läpi mm. osakkaan muutostöihin sekä yhtiön ja osakkaan väliseen kunnossapitoon liittyviä kysymyksiä. Valiokunta pitää väliraportissa ehdotettuja muutoksia pääosin onnistuneina. Valiokunta lausuu muutosehdotuksista seuraavilta osin tarkemmin seuraavaa:

	1) Osakkaan muutostyöt
		
	Muutostyön valvonta (s. 21, 25 ja 30-31)
	
	Muutostyötä suorittavalle osakkaalle ehdotettu kirjallinen ilmoitusvelvollisuus  muutostöistä on hyvä. Tämä parantaisi yhtiön mahdollisuutta saada tietoja osakkaiden suorittamista muutostöistä ja mahdollistaisi sen, että taloyhtiö voisi tarvittaessa puuttua aiottuun muutostyöhön. 

	Muutostöiden valvonnan osalta katsomme, että taloyhtiöllä tulisi olla valvontavelvollisuus myös siltä osin kuin kyseessä on sellainen huoneistoon tehtävä muutostyö, josta osakkaalla on ilmoitusvelvollisuus yhtiölle. Kaikkien muutostöiden valvonta on yhtiön järkevän hoidonkin kannalta tarpeellinen, koska osakas voi muutostyöoikeutensa nojalla tehdä muutoksia myös taloyhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin ja johtoihin.

	Vastuu muutostyöstä aiheutuvasta vahingosta (s. 23)

	Raportissa on todettu, että lain perusteluissa selvennettäisiin asunto-osakeyhtiölain ja yleisen vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden sovellettavuutta muutostyöstä johtuvista vahingoista eri tahojen välisissä suhteissa. Katsomme, että tietyiltä osin asiasta pitäisi säätää nimenomaiset pykälät. Tämä olisi tarpeen esim. taloyhtiön ja uuden osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tilanteessa, jossa aikaisempi omistaja on suorittanut huoneistossa virheellisen remontin. 

	Muutostyötietojen säilyttäminen ja tietojen antaminen yhtiön toimesta (s. 23)

	Ehdotuksen mukaan taloyhtiö on velvollinen säilyttämään sille toimitetut muutostyöilmoitukset, silloin kun tarkoitetut muutokset saattavat vaikuttaa kunnossapitovastuun jakautumiseen osakkaan ja yhtiön kesken. Yhtiölle ilmoitetuista muutostöistä pitäisi olla maininta isännöitsijäntodistuksessa. 

	Lain perusteluista tulisi ilmetä, että huoneistossa tehdyt muutostyöt on yhtiön toimesta ilmoitettava vain ko. huoneiston tietoja pyydettäessä.

	2) Yhtiön perusparannuksia, uudistuksia ja lisärakentamista koskeva sääntelytarve 

	Yhtiövastikkeella katettavat menot (s. 44 ja 48)

	Väliraportissa ehdotetaan, että yhtiöjärjestyksessä voitaisiin määrätä, että osakkeenostajan suostumuksella yhtiövastikkeena peritään myös muita kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyviä maksuja, kuten käyttökorvauksia ja huoneistoissa käytettävien laitteiden (ja palvelujen) yhteishankinnan kuluja. Lainkohdan perusteluissa on todettu, että tällöin maksujen laiminlyöntiin sovellettaisiin yhtiövastikkeen laiminlyöntiä koskevia säännöksiä kuten haltuunottoa ja uuden osakkeenomistajan vastuuta edeltävän omistajan vastikerästeistä. 

	Katsomme, että nykyinen asunto-osakeyhtiölain 6 §, joka koskee uuden osakkeenomistajan vastuuta myyjän laiminlyömistä yhtiövastikkeista, tulisi kokonaisuudessaan uudistaa. Lainkohta ei näkemyksemme mukaan riittävällä tavalla edesauta yhtiön vastikkeiden asianmukaista suorittamista vaan aiheuttaa erilaisia tulkintaristiriitoja. Katsomme, että uudelle osakkeenomistajalle ei missään tapauksessa tulisi sälyttää vastuuta myyjälle kuuluvista korostetusti henkilökohtaisista käyttökorvauksista kuten esim. sauna-, pesutupa- ja autopaikkamaksuista. 

	Päätös muusta uudistuksesta  (s. 46 ja 53)
	
	Ehdotetun lainkohdan perusteluissa on todettu sen 3 momentin osalta, että kustannukset jaetaan lähtökohtaisesti yhtiövastikeperusteen mukaisesti. Hankkeeseen osallistujat voisivat kuitenkin sopia asiasta toisin. Valiokunta kiinnittää huomiota siihen, että sopimismahdollisuus tulisi käydä ilmi jo itse lakitekstistä. 

	3) Kunnossapitovastuu

	Osakkaan kunnossapitotoimien valvonta (s. 63)

Viittaamme tältä osin edellä kohdassa 1 esille tuotuun yhtiön velvollisuuteen valvoa osakkaan suorittamia muutostöitä.

	Yhtiön vastuu rakenteiden kunnossapidosta / Vastuu kunnossapidon kustannuksista (s. 65, 67 ja 69-72)

	Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan taloyhtiö on velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. 

	Voimassa olevan lain ja oikeuskäytännönkään perusteella ei ole selvää, mikä on taloyhtiön kunnossapitovastuun laajuus silloin, kun yhtiön vastuulla olevien rakenteiden viat aiheuttavat korjaustarvetta pinnoitteissa. Erittäin tavanomaista on, että vanhemmassa yhtiössä riidellään esim. laattapinnoitteen kunnossapitovastuusta silloin, kun rakenteessa oleva vika aiheuttaa laattojen uusimistarpeen.  

	Katsomme, että ainakin lain esitöissä tulisi selkeyttää esimerkiksi se, kuuluvatko pintojen tasoitteet yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Asunto-osakeyhtiöiden etujärjestö Suomen Kiinteistöliitto ry. on vastuunjakotaulukossaan katsonut tasoitteen kuuluvan osakkaan kunnossapitovastuun piiriin, mutta rakennusalan asiantuntijoiden piirissä tasoitteet yleensä mielletään rakenteen osiksi. Samassa vastuunjakotaulukossa todetaan, että ulkoikkunan sisälasit kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuun piiriin. Kanta ei ole ongelmaton, koska nykyisin ikkunat ovat pääsääntöisesti yhtenäisiä kaksi- tai kolmilasisia elementtejä. Asiaan tulisi mielestämme ottaa kantaa tältä osin ainakin lain perusteluissa.

	Väliraportissa on joiltakin osin täsmennetty yhtiön kunnossapitovastuuta. Viimeksi mainittuun epäkohtaan ei kuitenkaan ole kiinnitetty huomiota. Valiokunta toivoo, että työryhmä pohtisi yhtiön kunnossapitovastuuta myös tältä osin. 

Vastuu puutteellisesta tai virheellisestä kunnossapidosta (s. 67)

Voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä osakkaan tai yhtiön virheellisestä tai puutteellisesta kunnossapidosta aiheutuvasta vahingonkorvausvastuusta.  Ongelmia on aiheutunut myös yhtiön kunnossapitotoimien viivästymisen aiheuttaman muualla asumisen kustannusten korvaamisessa. Vastuuta on näissä tapauksissa arvioitu vahingonkorvauslain säännösten perusteella. Katsomme, että asunto-osakeyhtiölaissa tulisi olla omat nimenomaiset säännökset kunnossapitoon liittyvän vahingonkorvausvastuun sääntelystä. Pidämme tärkeänä, että työryhmä jatkossa selvittää tätä asiaa.

	Helsingissä, 9. päivänä toukokuuta 2005

	SUOMEN KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄLITTO RY.
	Laki- ja lausuntovaliokunta 

	Tapio Nevala		Eira Savolainen 
puheenjohtaja		sihteeri 

Lausunnon antamiseen ovat osallistuneet seuraavat henkilöt ja tahot:

Petri Keskitalo, Kiinteistömaailma Oy
Marianne Palo, Lakiasiaintoimisto Palo, Tolvanen & Alppi-Takkinen Oy
Heimo Rahikka, LKV Kiinteistörahikka Ky
Erja Pulli, Suomen SKV Oy
Jaana Sallmén, Huoneistokeskus Oy
Mauri Sirén, Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy
Ulla-Maija Tervonen, Osuuspankkikeskus
Heikki Viljanen, Asuntogalleria Oy