LAUSUNTO ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKILUONNOKSEN YHTIÖVASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMISTA JA TOIMINNAN TARKASTUSTA KOSKEVISTA SÄÄNNÖKSISTÄ

Khs 2006-1336

Oikeusministeriö on (5.6.2008) pyytänyt Helsingin kaupungin lausuntoa asunto-osakeyhtiölakiluonnokseen sisältyvistä säännöksistä, jotka koskevat yhtiövastikeperusteesta poikkeamista ja toiminnan tarkastusta (6 luvun 32 § ja 9 luvun 6-12 §:t). Lausunto tulee antaa 29.8.2008 mennessä.

Helsingin kaupunginhallitus on aiemmin,11.9.2006 antanut lausunnon koskien lain kokonaisuudistusta ja osittain nyt lausunnolla olevat säännökset koskevat kaupungin esiin nostamia ongelmia.   

Pyydettynä lausuntonaan kaupunginhallitus toteaa seuraavaa:

Kaupunginhallituksen mielestä luonnoksessa esitetyt menettelytapojen tai sääntelyn tarkennuksia ja selvennyksiä koskevat muutokset ovat sisällöltään ja laajuudeltaan asianmukaisia ja tuovat toivottua selkeyttä ja varmuutta yhtiön päätöksentekoon. Yhtiövastikeperusteesta poikkeamista helpottava muutos on tarpeellinen ja edistää hissien jälkiasennukseen liittyvää päätöksentekoa. Kaupunki on aiemmassa lausunnossaan nostanut juuri kyseisen ongelman esille. Helsingissä on paljon vanhoja asunto-osakeyhtiöitä, joissa hissin rakentamispäätöstä ei ole nykysäännösten voimassa ollessa pystytty toteuttamaan.

Päätöksentekoa helpottavien muutosesitysten voidaan olettaa lisäävän yhtiöiden ja osakkeenomistajien halukkuutta ryhtyä heti tarpeen vaatiessa myös suuriin korjaushankkeisiin ja lisäävän ennakoivaa korjausrakentamista.

Parannuksista huolimatta hissihankkeen päätöksentekoon jää ongelmaksi tilanne, jossa useamman porrashuoneen taloyhtiössä yhden porrashuoneen kaikki osakkaat haluaisivat myönteisen hissipäätöksen, mutta muut osakkaat vastustavat hanketta.

Laista ilmenisi myös nykyistä selkeämmin, miten yhdenvertaisuusperiaatetta tulkitaan ja millä edellytyksillä yhtiöjärjestyksen vastikeperusteesta voidaan poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumista vaarantamatta. Ehdotettu muutos helpottaa myös yhtiön päätöksentekoa kunnossapidon ja muutostöiden osalta. Tämä kannustanee omalta osaltaan osakkaita kunnossapitotoimiin ja uudistuksiin ja lisää osakkeenomistajien halukkuutta huolehtia huoneistojensa kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta. Ajoissa tehdyt korjaustyöt puolestaan lisäävät asuintalojen monikäyttöisyyttä ja helpottavat vanhenevan väestön asumista kotioloissa. 

Kaupunginhallitus tukee esitettyjä muutoksia, mutta haluaa kuitenkin kiinnittää seuraavassa lainvalmistelijoiden huomiota joihinkin yksityiskohtiin, joista osa liittyy säännösten sanamuotoon ja osa mahdollisiin tuleviin tulkintaongelmiin.

6 LUKU
32 § Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta

Käytännössä riitaisuuksia yhtiövastikkeen alentamisasioissa saattaa aiheuttaa se, että esityksen säädöstekstissä ei oteta kantaa siihen, milloin yhtiövastiketta on alennettava ja miten alentamisen määrä on laskettava. 

Kustannusten tasajako kaikkien huoneistojen osalta samat edut ja kustannukset tuottavassa uudistuksessa on perusteltua. Poikkeamismahdollisuus on rajoitettu tilanteisiin, joissa toimenpide on tavanomainen tai siitä on määrätty yhtiöjärjestyksessä. Tästä tavanomaisuusrajoituksesta tosin saattaisi olla epäselvyyksien välttämiseksi perusteltua lausua nimenomaisesti myös lakitekstissä.

Alkuperäiseen ehdotukseen nähden parannusta ja selvennystä on se, että ehdotuksen perusteluissa on selkeästi määritelty, mitä säännöksessä käytetty termi osakehuoneistolle tuleva etu tarkoittaa. 

Ongelmaksi yhtiövastikeperusteesta poikkeamisessa hissin jälkiasennuksessa voi joissain tapauksissa muodostua eri huoneistoille tulevan edun määrällinen arviointi. Ongelmatapauksissa hyväksyttävien ratkaisujen löytämistä edistävät hallituksen esityksen perusteluihin mahdollisesti sisällytettävät mallit. Näitä ratkaisumalleja tulisi aktiivisesti tuoda esille myös muissa yhteyksissä (esim. Kiinteistöliiton ohjeet tms.), jotta mahdollisten riitaisuuksien syntymistä voitaisiin ennaltaehkäistä.

Mietinnän arvoista voisi olla myös se, olisiko vastaavaa sääntelyä tarkoituksenmukaista ulottaa muihin hissin jälkiasennukseen rinnastuviin uudistuksiin. Tällaisia voisivat olla esimerkiksi esteetöntä liikkumista tai asumisturvallisuutta edistävät muutos- tai korjaustyöt. Usean porraskäytävän asunto-osakeyhtiössä vain osaan porraskäytävistä jälkiasennettavan hissin osalta esityksen perusteluissa viitataan asunto-osakeyhtiölain 33 §:n soveltamiseen. Yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla kustannusten kohdistaminen vain kyseisten porraskäytävien huoneistojen osakkeenomistajiin lieneekin selvää. Esityksen perusteluista saa sen käsityksen, että tällaisissa tapauksissa noudatetaan 33 § pykälää, jonka mukaan pykälän 1 ja 2 momentin mukaisten toimenpiteiden aiheuttamat kustannukset peritään yhtiöjärjestyksessä määrättyjen vastikeperusteiden mukaisesti. Näin ollen mahdollisuutta vastikeperusteesta poikkeamiseen ei perustelujen mukaan näyttäisi olevan, jos hissi asennetaan vain osaan asunto-osakeyhtiön porraskäytävistä. 

Jos muun kuin asuntokäytössä olevan huoneistolle ei uudistuksesta koidu etua arvonnousun tai edes alentuneiden käyttö- tai kunnossapitokustannusten muodossa, on yhdenvertaisuuden toteutumiseksi syytä mahdollistaa yhtiövastikkeen alentaminen tällaisten eri käyttötarkoituksen huoneistojen osalta.

Ongelmaksi uudistuksen jälkeen voi jäädä sen arvioiminen, milloin kyse on niin pienestä uudistuksesta, että se ei käytännössä nosta huoneistojen arvoa tai vähennä niiden käyttö- tai kunnossapitokustannuksia lainkaan. Lisäksi olisi kyettävä arvioimaan, mikä on se kohtuullinen määrä, johon asti osakkeenomistajien täytyy hyväksyä se seikka, että kaikki eivät hyödy jokaisesta uudistuksesta maksuosuuttaan vastaavassa suhteessa.  

Näiden käytännön kysymysten ratkaiseminen ei kuitenkaan liene mahdollista tai ainakaan tarkoituksenmukaista lakitekstissä tai sen perusteluissakaan. Käytännön tilanteista muodostunee ajan mittaan ratkaisumallit, joiden perusteella kysymyksiin saadaan yksittäistapauksissakin vastauksia. 

9 LUKU
6 § Toiminnantarkastajan valinta ja toimintakausi

Tilintarkastuslain muutokset huomioon ottaen on hyvä, että uudessa asunto-osakeyhtiölaissa ehdotetaan säilytettäväksi mahdollisuus myös maallikkotarkastukseen. Kaikissa asunto-osakeyhtiöissä ei ole halua eikä tarvettakaan ammattitilintarkastukseen, josta voi aiheutua ja käytännössä aina aiheutunee huomattavasti maallikkotilintarkastusta/ toiminnantarkastusta korkeammat kustannukset. 

Koska ehdotuksessa avataan mahdollisuus toiminnantarkastuksenkin poissulkemiseen yhtiöjärjestyksen kautta, on tärkeää, että vähemmistöllä on esityksessä ehdotetulla tavalla suojakeinona mahdollisuus tietyin edellytyksin saada toiminnantarkastaja valittua. 

Uudistuksen myötä voi kuitenkin syntyä tilanne, jossa yhtiöön yhtiöjärjestyksen mukaan valitaan yksi tai useampia tilintarkastajia ja siitä huolimatta yhtiössä valitaan myös toiminnantarkastaja. Toiminnantarkastajan tehtävät vastaavat pääasiassa entisiä maallikkotilintarkastajan tehtäviä, eivätkä siten kovin paljon eroa ammattitilintarkastajien tehtävistä. Tällaisessa tilanteessa toiminnantarkastajan asettamisen tarpeellisuus sekä hyödyllisyys saattaa olla kyseenalainen. 

8 § Toiminnantarkastajan kelpoisuus ja riippumattomuus

Kelpoisuusvaatimusten selkeä ja ymmärrettävä määrittely on asunto-osakeyhtiöiden ja ennen kaikkea toiminnantarkastajina toimivien kannalta tärkeää, jotta vältettäisiin yllättäviä ymmärtämättömyydestä ja/ tai taitamattomuudesta johtuvia vastuutilanteita. Maallikkotilintarkastusjärjestelmän aikana tilintarkastajien asema ja siihen liittyvä vastuu ei liene aina ollut tilintarkastajina toimineiden maallikoiden tiedossa.

Myös toiminnantarkastajan riippumattomuutta koskeva sääntely on olennainen osa toiminnantarkastusjärjestelmän oikeudellista sääntelyä. Riippumattomuuden arviointi eri tilanteissa maallikoiden toimesta ei kuitenkaan käytännössä liene aina kovin yksinkertaista. 

Ehdotuksessa on toiminnantarkastajan kelpoisuutta esitetty säänneltäväksi varsin yksityiskohtaisesti, kun taas riippumattomuuden arviointi jää yleisen periaatteen varaan. Tämä saattaa vaikeuttaa maallikoiden suorittamaa tapauskohtaista riippumattomuusharkintaa. Tavanomaisessa toiminnantarkastustapauksessa sen perusteltu arvioiminen, milloin toiminnantarkastajalta puuttuvat olennaiselta osin edellytykset riippumattomaan toimintaan, voi olla erittäin vaikeaa.  

Esityksen perusteluissa on tosin esitelty riippumattomuuden edellytyksiä, joten sieltä toiminnantarkastajien sekä asunto-osakeyhtiöiden on mahdollista saada tukea tapauskohtaiseen riippumattomuusharkintaansa. 

9 § Toiminnantarkastuksen sisältö

Ottaen huomioon sen seikan, että toiminnantarkastajat tultaneen yleensä valitsemaan maallikoiden keskuudesta, toiminnantarkastuksen sisältöä saattaisi olla aiheellista kohdistaa enemmän kirjanpidon, kirjanpidon ja tilinpäätöksen yhteyden sekä yhtiön hallinnon tarkastamiseen. Näin voitaisiin osaltaan myös selventää eroa tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen välillä. 

Toiminnantarkastajana toimivalla maallikolla ei välttämättä ole kykyä toiminnantarkastuksessaan arvioida sitä, antaako tilinpäätös oikean kuvan yhtiön toiminnan tuloksesta sekä yhtiön taloudellisesta tilanteesta. Edelleen sen arvioiminen, onko joku yhtiön vastuuvelvollisista henkilöistä a) syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus tai b) rikkonut asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä, voi olla toiminnantarkastajana toimivalle maallikolle ylivoimainen tehtävä. Ottaen huomioon toiminnantarkastajalle säädetyn vahingonkorvausvastuun, voi joissakin tapauksissa toiminnantarkastajan osalta aktualisoitua yllättävä ja odottamaton vastuu.

Toiminnantarkastajalta edellytettävän osaamisen tarkka määrittely ja toiminnantarkastukselle asetettujen vaatimusten lieventäminen voisivat edesauttaa vapaaehtoisten toiminnantarkastajien löytämistä ja toisaalta vähentää mahdollisia yllättäviä vahingonkorvausvastuun tilanteita. Toisaalta toiminnantarkastajien osaamiselle asetettavat vaatimukset riippuvat nimenomaan yksittäisen asunto-osakeyhtiön tarvitseman toiminnantarkastuksen laajuudesta ja vaativuudesta, joten edellytetyn taidon ja tiedon tyhjentävä määrittely ei lakitekstissä olisi edes mahdollista.

10 § Toiminnantarkastuskertomus

Toiminnantarkastuskertomusta koskevan sääntelyn pohjana on tilintarkastuskertomusta koskeva sääntely. Toiminnantarkastusta ehdotetaan kuitenkin säänneltäväksi selvästi väljemmin.

Käytännössä toiminnantarkastajien valmiuksissa antaa toiminnantarkastuskertomuksia lienee kuitenkin huomattavia eroja. Näin ollen sääntelyssä tulisi olla selvät vaatimukset ja puitteet, joiden nojalla toiminnantarkastaja antaisi kertomuksensa. Vaihtoehtoisesti ohjaus voitaisiin toteuttaa esimerkiksi Kiinteistöliiton tai vastaavan orgaanin antamilla malleilla tai ohjeilla. 

Kaupunginhallituksella ei ole muuta huomautettavaa lakiluonnoksen säännöksistä.

Lisätiedot:
Sippola-Alho Tanja, kaupunginsihteeri, puhelin 310 36024

Hannu Penttilä		Tanja Sippola-Alho	
apulaiskaupunginjohtaja		kaupunginsihteeri	

Kirje: 2008 Khs 226

Vastaanottajat:

Oikeusministeriö 
PL 25 (Eteläesplanadi 10) 
00023 VALTIONEUVOSTO