LAUSUNTO

19.2.2010

Oikeusministeriö
Lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

oikeusministerio@om.fi
jyrki.jauhiainen@om.fi

LAUSUNTO LUONNOKSESTA EHDOTUKSEKSI UUDEKSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖASETUKSEKSI

Suomen Vuokranantajat SVA ry kiittää mahdollisuudesta antaa lausunto asetusluonnoksesta uudeksi asunto-osakeyhtiöasetukseksi.

Lausunnon antajasta

Suomen Vuokranantajat SVA ry on vuokranantajien ja asunnonomistajien valtakunnallinen edunvalvontajärjestö. Yhdistys kuuluu Suomen Kiinteistöliittoon. Jäsenet ovat valtaosin asuntoja vuokraavia yksityishenkilöitä, joista useimmilla on vain 1-2 huoneistoa vuokrattavana. Useimpien jäsenten vuokraustoiminta ei siten ole ammattimaista.

Suomen Vuokranantajat SVA ry keskittyy toiminnassaan edunvalvontaan, jäsenpalveluiden tuottamiseen sekä huoneenvuokraukseen liittyvän tiedon jakamiseen. Jäsenten käytössä on juridinen puhelinneuvonta erityisesti huoneenvuokraukseen, mutta myös asunto-osakeyhtiöihin liittyvissä kysymyksissä. Yhdistys pyrkii koko vuokramarkkinoilla edistämään hyvää huoneenvuokratapaa ja reiluja menettelytapoja vuokralaisen ja vuokranantajan välisessä suhteessa. Tarkoituksena on edistää oikean tiedon leviämistä huoneenvuokrasuhdetta koskevissa asioissa.

Isännöitsijäntodistus vuokrausta varten

Pidämme pääosin kannatettavana asetusluonnoksen 3 §:ää isännöitsijätodistuksesta vuokrausta varten. Huoneistojen vuokrauksessa on osoittautunut tärkeäksi saada tietoa taloyhtiöstä, josta huoneistoa vuokrataan. Lait asuin- ja liikehuoneiston vuokrauksesta eivät edellytä vuokranantajaa hankkimaan isännöitsijäntodistusta, mutta mm. hyvässä vuokranvälitystavassa on määritelty vuokravälittäjälle velvollisuus pyytää toimeksiantonsa kohteena olevasta huoneistosta isännöitsijäntodistus. Nyt luonnollisesti laki energiatodistuksesta velvoittaa vuokranantajiakin hankkimaan isännöitsijäntodistuksen vuokrausta varten niissä yhtiöissä, joissa energiatodistus on isännöitsijäntodistuksen osana.

Vuokrasuhteen kannalta isännöitsijän todistuksessa olevat ja liitteenä tulevat yhtiön taloudelliseen asemaan liittyvät tiedot ovat pääosin tarpeettomia. Tarpeellisena pidämme kuitenkin tietoa siitä, onko osakkaalla vastikkeita maksamatta. Kun maksamattomuus voi pahimmillaan johtaa huoneiston hallintaanottoon, on tällä luonnollisesti suuri merkitys osakkaan vuokralaiselle. Näin ollen pidämme tarpeellisena 2 §:n 1 momentin kodan 2 alakohdan l säilyttämistä vuokrausta varten laadittavassa isännöitsijäntodistuksessa.

Isännöitsijälle työläs ja paljolti tuomioistuimissa riidelty lainaosuuksien laskenta voisi kuitenkin jäädä pois vuokrausta varten laadittavasta isännöitsijäntodistuksesta. Näin ollen asetusluonnoksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan k-alakohdan mukaiset lainaosuuksia koskevat tiedot voisi jättää pois vuokrausta varten laadittavasta isännöitsijäntodistuksesta. Pidämme kuitenkin hyvänä sitä, että asetusluonnoksessa on vuokrausta varten laadittavaan isännöitsijäntodistukseen esitetty 2 §:n 1 momentin 4 kohdan alakohta f eli ”tiedot sellaisista yhtiön tiedossa olevista muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaa taikka osakehuoneiston käyttämiseen tai käyttökustannuksiin”.

Ensiarvoisen tärkeitä ja käytännössä hyvin usein kysyttyjä tietoja ovat yhtiön kuntoon ja kunnossapitoon sekä yhteisiin tiloihin liittyvät seikat. Näin ollen 2 §:n 1 momentin 3 kohdan alakohdat h, i ja l tulisivat käydä ilmi myös vuokrausta varten annettavasta isännöitsijäntodistuksesta.

Edellä mainitun alakohdan h osalta on tärkeää, että vuokralainenkin saa tiedon asunto-osakeyhtiön hallinnassa, mutta osakkaiden käytössä olevista yhteisistä alueista ja tiloista, esim. autopaikoista, pyöräkellareista, pesutuvasta ja saunaosastosta. Tämä helpottaisi vuokralaista suunnittelemaan asumistaan vuokrahuoneistossa merkittävällä tavalla.

Alakohdan i osalta ajatuksemme on, että vuokrausta varten annettavan isännöitsijäntodistuksen liitteenä voisi olla yhtiön kunnossapitotarveselvitys. Jos puheena olevaan isännöitsijäntodistukseen liittyisi mainittu kunnossapitotarveselvitys, ei vuokraustilanteessa olisi välttämätöntä tarvetta saada erikseen tietoa alakohdissa j ja k esitetyistä pts-suunnitelmista tai kuntotutkimuksista, jolloin ne voisivat jäädä tällaisen todistuksen ulkopuolelle.

2 §:n 1 momentin 3 kohdan alakohta l, joka luonnoksessa on jätetty vuokrausta varten annettavan isännöitsijäntodistuksen ulkopuolella, tulisi mielestämme sisällyttää todistukseen. Tällä katettaisiin ne mahdolliset katvealueet yhtiön kunnossapitotarpeissa, joista on tehty päätös sen jälkeen, kun edellä mainittu kunnossapitotarveselvitys on yhtiökokoukselle laadittu.

Asetukseen olisi mielestämme hyvä lisätä myös määräys siitä, että isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja on pyynnöstä velvollinen antamaan isännöitsijäntodistuksen vuokrausta varten. Huoneenvuokralakien mukaan isännöitsijäntodistus ei ole pakollinen vuokraustilanteessa, mutta koska molempien vuokrasuhteen osapuolien – erityisesti vuokralaisen kannalta – on tärkeää saada myös yhtiötä koskevia tietoja, olisi syytä varmistua siitä, että tällainen todistus on isännöitsijältä saatavissa. Todistuksen tulisi kuitenkin olla mahdollisimman tarkoituksenmukainen, jottei käytännössä tapahdu niin, että vuokranantajat tai vuokravälittäjät joutuvat kuitenkin tilaamaan normaalin isännöitsijäntodistuksen saadakseen tarvittavat ja vuokralaista tärkeät tiedot. Pahimmassa tapauksessa käy niin, että välittäjät, vuokranantajat ja vuokralaiset joutuvat kuormittamaan isännöitsijää soittamalla ja kyselemällä täydentäviä tietoja yhtiöstä.

Ehdotamme siten seuraavien kohtien poistamista asetusluonnoksen 3 §:stä
•	2 §:n 1 momentin 2 kohdan alakohta k
•	2 §:n 1 momentin 3 kohdan alakohta j
•	2 §:n 1 momentin 3 kohdan alakohta k

Ehdotamme seuraavien kohtien lisäämistä asetusluonnoksen 3 §:ään
•	2 §:n 1 momentin 3 kohdan alakohta h
•	2 §:n 1 momentin 3 kohdan alakohta i
•	2 §:n 1 momentin 3 kohdan alakohta l

Suomen Vuokranantajat SVA ry

Mia Koro-Kanerva		Antti Arjanne
toiminnanjohtaja, OTM		hallituksen puheenjohtaja