Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 Valtioneuvosto

OM 2006:9

	Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n laki- ja lausuntovaliokunta lausuu kunnioittaen asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnöstä seuraavaa:

	Asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus on tarpeen, sillä voimassa oleva laki on aiheuttanut moninaisia tulkintaongelmia. Valiokunta pitää hyvänä, että lakia uudistettaessa viittaukset osakeyhtiölakiin on jätetty pois. Vaikka tämän seurauksena laki onkin pidentynyt, voidaan ratkaisua erottaa asunto-osakeyhtiölaki osakeyhtiölaista pitää kokonaisuus huomioiden hyvänä. Valiokunta pitää työryhmän mietinnössä ehdottamia muutoksia pääosin onnistuneina. Valiokunta lausuu muutosehdotuksista seuraavilta osin tarkemmin seuraavaa:

	2 luku. Osakkeet

5 § Lunastuslauseke 

Pyydämme lain jatkovalmisteluissa vielä harkitsemaan lunastuslausekkeiden käytön tarpeellisuutta, sillä lunastuslausekkeiden käyttäminen on käytännössä aiheuttanut huomattavia tulkintaongelmia. Lisäksi se on omiaan estämään asunto-osakkeiden vaihdantaa. Jollei lunastuslausekkeiden kiellon kuitenkaan katsota olevan mahdollista ehdotamme, että kaikki lunastuslausekkeet, riippumat minkä lain mukaisia ne ovat, tulisi muuttaa uuden lain säännösten mukaisiksi kahden vuoden määräajan kuluessa sillä uhalla, että määräajan päättymisen jälkeen lunastuslausekkeet mitätöityvät. Kun kaikki lunastuslausekkeet tulisi muuttaa uuden lain mukaiseksi, vältettäisiin vanhojen lunastuslausekkeiden tunnistamiseen liittyvät ongelmat. 

Jollei tämän voida katsoa olevan mahdollista, tulee lakiin joka tapauksessa kirjata selkeät säännökset siitä, mitä aiempien lakien mukaisille lunastuslausekkeille tapahtuu. Valiokunta pitää työryhmän ehdotusta lunastusoikeutta ja -menettelyä koskevista olettamasäännöksistä sinänsä hyvänä. Mutta tilannetta, jossa aiempien lakien mukaiset lunastuslausekkeet jäisivät sellaisinaan voimaan ja ehdotetut olettamasäännökset toisivat uuden menettelytavan nykyisten rinnalle, ei voida pitää kestävänä. Tällainen lopputulos ei myöskään toteuttaisi työryhmän tavoitetta selventää lunastusmenettelyä.

3 luku. Yhtiövastike

7 § Uuden omistajan vastuu vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä 

Valiokunta pitää hyvänä työryhmän ehdotusta pykälän 3 momentista, jonka mukaan uusi omistaja ei olisi vastuussa sellaisesta ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä erääntyneestä velvoitteesta, jota ei ole mainittu todistuksessa. Emme ole kuitenkaan kaikilta osin vakuuttuneita siitä, että uuden omistajan vastuun enimmäismäärää olisi tarvetta pidentää kolmesta kuukaudesta kuuteen kuukauteen. Asunto-osakkeiden vaihdannan kannalta on tärkeää turvata, ettei uuden omistajan vastuun enimmäismäärä aiheuta kaupankäynnin osapuolille yllätyksiä. 

4 luku. Kunnossapitovastuu 

Luvussa ehdotetaan säädettäväksi yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, mutta mietinnöstä ei käy ilmi, mitä kunnossapitotyöllä tarkoitetaan. Kiinnitämme huomiota tarpeeseen määritellä kunnossapitotyön käsite tulkintaepäselvyyksien välttämiseksi.

3 § Yhtiön kunnossapitovastuu

Ehdotetun pykälän 2 momentin perusteella yhtiön tulisi korjata ne osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteessa olevan vian vuoksi tai muussa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa olevan vian vuoksi. Yhtiö olisi näin ollen velvollinen mainituilla edellytyksillä saattamaan vahingon kärsineen osakkeenomistajan huoneiston ennalleen. Katsomme, että lain perusteluissa tulisi tarkentaa mitä tilojen ennallistamisella tarkoitetaan. Miten määritellään se raja, milloin yhtiö olisi tai ei olisi velvollinen saattamaan tilat ennalleen? On tärkeää, että käsite vaurioituneiden tilojen ennalleen saattamisesta ei aiheuttaisi vastaavia tulkintaongelmia kuin nykyisin käytössä oleva käsite alkuperäisestä tasosta. Emme ole vakuuttuneita siitä, että ehdotetut säännökset vähentäisivät tulkintariitoja. 

Mielestämme yhtiön velvollisuutta saattaa osakkeenomistajan hallinnassa olevan vaurioituneen tilan sisäosat ennalleen tulisi täsmentää siten, että yhtiö ei olisi velvollinen ennallistamaan tilaa, jos huoneistossa käytetyn pinnoitteen ennallistamiskustannukset ovat ratkaisevalla tai olennaisella tavalla suuremmat kuin muissa huoneistoissa käytettyjen pinnoitteiden ennallistamiskustannukset. 

5 luku. Muutostyöt

Luvussa ehdotetaan säädettäväksi muun muassa osakkeenomistajan muutostöistä. Mietinnöstä ei kuitenkaan käy ilmi, mitä muutostyöllä tarkoitetaan. Valiokunta kiinnittää huomioita tarpeeseen määritellä muutostyön käsite tulkintaepäselvyyksien välttämiseksi. 

6 luku. Yhtiökokous

3 § Varsinainen yhtiökokous

Valiokunta pitää hyvänä työryhmän ehdotusta, että varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä muun muassa hallituksen selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta kokousta seuraavan 5 vuoden aikana, joka voi vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin käyttökuluihin. Lisäksi ehdotamme, että lain jatkovalmistelussa pohditaan  mahdollisuutta sisällyttää lainkohdan tarkoittaman selvityksen tiedot isännöitsijäntodistukseen. 

7 luku. Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen

27 § Isännöitsijäntodistus

Valiokunta pitää tärkeänä, että asunto-osakeyhtiöasetusta täydennetään lakiuudistuksen yhteydessä muun muassa isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä koskevilta osin ja pitää työryhmän asunto-osakeyhtiöasetukseen esittämiä täydennysehdotuksia hyvinä. Isännöitsijäntodistuksen sisältö on tärkeä välitysliikkeiden kannalta, mutta myös asunto-osakkeen kaupan osapuolten, ostajien ja myyjien kannalta. Heidän asemansa kuluttajina tulisi turvata mahdollisimman hyvin. 

Alan järjestöt pitävät asunto-osakeyhtiöasetuksen uudistamista tärkeänä. Valiokunta ehdottaakin, että alan järjestöt voisivat osallistua asunto-osakeyhtiöasetuksen valmisteluun tai ainakin järjestöille varattaisiin mahdollisuus lausua asetusehdotuksesta järjestettävällä lausuntokierroksella. 

28 § Kunnossapitoa ja muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen

Valiokunta pitää hyvänä ja tärkeänä työryhmän ehdotusta, jonka mukaan hallituksen on ylläpidettävä luetteloa yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevista ilmoituksista, joista säädetään 4 luvun 4 §:ssä ja 5 luvun 2 §:ssä. 

8 luku. Pääsy huoneistoon ja huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

2 § Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Pykälässä säädetään perusteista, joilla yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaan. Hallintaanotto on mahdollista muun muassa, jos osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta. Lain säännöksiä huoneistosta sovelletaan lain 1 luvun 3 §:n mukaan sellaiseen huoneistoon ja muuhun rakennuksen tai kiinteistön osaan, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. Valiokunnan käsityksen mukaan tämä tarkoittaa sitä, että hallintaanotto on mahdollista myös autohalli, -talli, ja -paikka –osakkeiden osalta. 

Oikeuskirjallisuuden mukaan hallintaanotto voidaan kohdistaa kaikkiin niihin tiloihin, jotka ovat osakashallinnassa ja joiden osalta osakas on laiminlyönyt velvollisuutensa. Jos osakas esimerkiksi omistaa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja autohallin hallintaan oikeuttavat osakkeet ja huoneisto on otettu hallintaan ja hänelle syntyy vastikerästejä autohalliosakkeesta, voitaneen huoneistosta kertyvästä vuokratuotosta kuitata maksetuksi myös autohallin vastikerästejä. Valiokunta tiedustelee voidaanko saman omistajan omistamista eri osakeryhmistä kuitata syntyneitä vastikerästejä ristiin siten, että esimerkiksi yhtiön hallintaan otetusta autohalli, -talli tai -paikka –osakkeesta kertyneistä vuokratuotoista voidaan kuitata maksetuksi syntyneitä huoneiston vastikerästejä. Vallitseva tilanne on tulkinnanvarainen ja sitä tulee selventää. 

13 luku. Vahingonkorvaus

1 § Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus

Ehdotettu luku vastaa periaatteiltaan voimassa olevan lain 3 § 1 momentin 9 kohdan viittaussäännöstä osakeyhtiölakiin. Mielestämme ei ole tarkoituksenmukaista, että ehdotetut lainkohdat lisäisivät hallituksen jäsenten korvausvastuuta. Uhkana on erityisesti se, että säännös voi aiheuttaa ongelmia maallikkovetoisissa asunto-osakeyhtiöissä. Näin ollen ehdotamme, että lain esitöissä hallituksen jäsenen korvausvastuuta tarkennettaisiin siten, että ammatti-isännöitsijän käyttäminen vaikuttaisi hallituksen jäsenen tuottamuksen arviointiin.

25 luku. Jakautuminen

Valiokunta pitää hyvänä ehdotusta sallia asunto-osakeyhtiöiden jakautuminen. Haluamme kuitenkin kiinnittää huomiota siihen, että jakautumisen järkevä toteuttaminen mahdollistetaan myös verotuksellisesti. 

Muuta lausuttavaa

	Huoneiston pinta-ala
	
Ehdotetun lain 1 luvun 13 pykälän mukaan yhtiöjärjestyksessä tulisi nykyistä vastaavasti aina olla rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu huoneiston pinta-ala. Asunto-osakeyhtiöasetuksen 1 §:n mukaan rakennusalan yleisesti hyväksyttynä huoneiston pinta-alan mittaustapana pidetään standardissa SFS 5139 määriteltyä huoneistoalan laskemismenetelmää.  

Välitysliikkeiden tulee asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 2 §:n mukaan ilmoittaessaan myytävänä olevasta asunnosta ilmoittaa rakennuksesta ja huoneistosta asuintilojen pinta-ala ja huoneluku. Edelleen asetuksen 7 §:n ja 8 §:n mukaan kuluttajalle annettavassa esitteessä tulee mainita huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. 

Missään rakentamista koskevassa normissa ei ole määritelty, mitä asuintilojen pinta-alalla tarkoitetaan. Asunto-osakeyhtiölain ja –asetuksen perusteella asuintilojen pinta-alan on katsottu tarkoittavan huoneistoalaa, mutta tällöin esimerkiksi huoneiston sauna ja pesutilat saattavat jäädä määritelmän ulkopuolelle. Selkeän määrittelyn puute on aiheuttanut paljon riitoja paitsi kaupan osapuolten, niin myös kaupan osapuolten ja kiinteistönvälittäjän kesken. Asunto-osakeyhtiöasetusta uudistettaessa tulisi kiinnittää huomioita myös asuinhuoneiston pinta-alan määritelmään.

Vanhoissa, ennen 1.1.1992 perustetuissa yhtiöissä, pinta-alatietoja ei ole merkitty yhtiöjärjestykseen yhtenäisen normin mukaisesti. Tähän asiaan tulisi saada korjaus esimerkiksi siten, että vanhojen yhtiöiden olisi viiden vuoden siirtymäajan aikana tarkistusmittautettava huoneistonsa ja ainakin isännöitsijäntodistuksiin olisi merkittävä nykyisen normin mukainen pinta-alatieto.

	Helsingissä 31. päivänä elokuuta 2006

SUOMEN KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄLIITTO RY.
Laki- ja lausuntovaliokunta

Tapio Nevala		Jaana Anttila-Kangas
puheenjohtaja		sihteeri

Lausunnon antamiseen ovat osallistuneet seuraavat henkilöt ja tahot:

Petri Keskitalo, Kiinteistömaailma Oy 
Martti Leskinen, Huoneistokeskus Oy
Ulla-Maija Niemi, Osuuspankkikeskus
Marianne Palo, Lakiasiaintoimisto Palo, Tolvanen & Alppi-Takkinen Oy
Erja Pulli, Suomen SKV Oy
Heimo Rahikka, LKV Kiinteistörahikka Ky
Mauri Sirén, Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy
Heikki Viljanen, Asuntogalleria Oy