Kaupunginkanslian lausuntopyyntö 11.4.2005 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKITYÖRYHMÄN VÄLIRAPOTTI Kv 2005-755, Khs 2005-857

Kiinteistövirasto toteaa, että työryhmä ei väliraportissa esitä voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin säädettäväksi sellaisia muutoksia, jotka vaikuttaisivat oleellisesti yhtiön tai sen osakkaiden oikeuksiin tai keskinäisiin velvollisuuksiin. Esitettyjä menettelytapojen tarkennuksia voidaan rakentamisessa ja asumisessa viime vuosina tapahtuneiden muutosten johdosta pitää perusteltuina.

Uusia menettelytapasäännöksiä ja täsmennyksiä valmisteltaessa pitäisi riittävästi ottaa huomioon osakeyhtiöiden hallintoon ja yhtiön ja sen osakkaiden keskinäisiin suhteisiin liittyvät yleiset ja vakiintuneet oikeusperiaatteet, joista voidaan poiketa vain erittäin perustellusta syystä.

Asunto-osakeyhtiölain tulisi vastata paremmin nykypäivän omistusasumista ja kiinteistöjen peruskorjaustarpeita. Olemassa olevan rakennuskannan vanhetessa peruskorjausten ja lisärakentamisen tarve lisääntyy. Lisäksi on tärkeää pystyä uudistamaan jo olemassa olevaa rakennuskantaa paremmin nykyajan asumistarpeita ja asumisen yleistä vaatimustasoa vastaavaksi.

Selkeämpää lainsäädäntöä tarvitaan ennen kaikkea juuri korjaamiseen ja kunnossapitoon liittyviin tilanteisiin, joissa käydään jatkuvaa rajan-vetoa siitä, mikä kuuluu osakkeenomistajan ja mikä taloyhtiön vastuulle ja mikä kenenkin maksettavaksi. Vaikka asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa ja vastikkeen maksuvelvollisuutta koskevat säännökset ovat pääosin toimivia, päätöksentekomenettelyä ja vastuusuhteita koskevaa lainsäädäntöä tulisi selkeyttää ja sitä kautta lisätä päätöksentekomenettelyn ennakoitavuutta.
Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Faksi	Tilinro	Y-tunnus	
PL 2200	Katariinankatu 1	+358 9 1691	+358 9 3582	800012-62637	0201256-6	
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17				Alv.nro	
real.estate@ hel.fi	http://www. hel.fi/kv				FIO2012566	

Vahingonkorvausvastuun sääntelyä asunto-osakeyhtiölaissa tulisi lisätä tai ainakin kiinnittää lainkohtien perusteluissa huomiota vahingonkorvausvastuun jakautumiseen osakkaan ja taloyhtiön välillä. Erityisesti osakkaan tekemiin tai teettämiin korjaus- ja muutostöihin liittyviä vastuukysymyksiä tulisi selventää.
Osakkaan muutostyöt
Ehdotettu muutostyöilmoituksen tekemistä koskeva sääntely selkeyttää muutostyöilmoitusmenettelyä ja siihen liittyviä vastuita sekä takaa yhtiölle ja muille osakkeenomistajille entistä paremmat mandollisuudet saada ennakolta tarpeelliset tiedot muutostöistä.

Ehdotuksen mukaan muutostyön saisi aloittaa aikaisintaan kohtuullisen ajan kuluttua ilmoituksesta, jollei yhtiö tai toinen osakas hyväksy työn aloittamista aiemmin. Esityksessä ei oteta kantaa siihen, miten työn teettävän osakkaan tulisi menetellä silloin, kun yhtiö osakkaan kehotuksista huolimatta laiminlyö jo aloitetun muutostyön valvontavelvollisuuden eli jättää käyttämättä oikeutensa valvoa muutostyötä. Minkä ajan kuluttua tarkastuspyynnöstä osakas voi jatkaa muutostyötä? Entä minkä ajan kuluttua pyynnöstä yhtiön voidaan katsoa syyllistyneen laiminlyöntiin? Voiko tarkastuksen laiminlyönyt isännöitsijä/hallituksen jä-sen joutua vastuuseen työn teettävälle osakkaalle viivytyksestä aiheutuneesta taloudellisesta vahingosta?

Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa tulisi myös selventää vastuuta muutostyöstä mandollisesti aiheutuvasta vahingosta. Erityisesti tulisi määritellä yhtiön valvonnan ja muutostöiden hyväksymisen vaikutus osakkaan vastuuseen. Jos yhtiö on hyväksynyt muutostyön ja muutostyö on tehty ammattitaitoisesti ja riittävää huolellisuutta noudattaen, mikä on osakkaan vastuu muutostyöstä myöhemmin aiheutuneesta vahingosta? Voiko osakkaan vastuu tällaisessa tapauksessa ulottua jopa vuosi-en päähän?

Yhtiön perusparannuksia, uudistuksia ja lisärakentamista koskeva sääntelytarve

Yhden vertaisuusperiaate

Yhdenvertaisuusperiaatetta koskevassa lainsäännöksessä tai sen perusteluissa tulisi selkeästi tuoda ilmi se, että yhdenvertaisuutta tulee arvioida objektiivisin kriteerein eikä osakkaan subjektiivisen hyödyn tai haitan huomioon ottaen.
Postiosoite	Kåyntiosoite	Puhelin	Faksi	Tilinro	Y-tunnus	
PL 2200	Katariinankatu 1	+358 9 1691	+358 9 3582	800012-62637	0201256-6	
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17				Alv.nro	
real.estate@hel.fi	http://www.hel.fi/kv				FIO2012566	

Erilajiset osakkeet

Erilajisten osakkeiden käyttöön otto ja niistä johtuvat pysyvät äänivalta-erot vaikeuttaisivat yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumisen arviointia. Tämän vuoksi niiden käyttöön otto ei ole kannatettavaa.
Vastikerahoitteiset yhteishankinnat
Ehdotuksen mukaan enemmistöpäätöksellä voitaisiin päättää kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvien palveluiden yhteishankinnasta ja kulujen kattamisesta vastikkeella. Jotta tällainen päätös yhteishankinnasta voidaan tehdä, hankittavan palvelun tulee aina olla yhtiöjärjestyksessä riittävällä tavalla yksilöity.

Uudistus päätöksen tekeminen ja oikeus hyvitykseen
Vaiheittaisen päätöksenteon ottaminen lakiin erilliseksi säännökseksi ei ole tarpeen. Päätöksentekoa koskevien säännösten yksityiskohtaisissa perusteluissa asiaan tulisi kuitenkin kiinnittää huomiota.

Mikäli osakkaat saisivat jo ennakolta riittävästi tietoa maksuvelvollisuuteensa vaikuttavista, kunnossapitoa ja uudistusta koskevista, tule-vassa yhtiökokouksessa päätettävistä asioista, parantaisi tämä osakkaiden vaikutusmandollisuuksia sekä helpottaisi uudistuksiin liittyvää päätöksentekoa. Ennakkoinformaatiovelvollisuudesta tulisi sen tähden säätää asunto-osakeyhtiölaissa.

Osakkeenomistajan teettäessä huoneistossaan omalla kustannuksellaan sellaisia muutoksia, jotka yhtiö päättää myöhemmin teettää vastikerahoitteisesti kaikissa huoneistoissa, ongelmalliseksi muodostuu se, tuleeko muutostyöt omalla kustannuksellaan teettäneen osakkaan saa-da hyvitystä vai ei. Osakkaiden yhdenvertaisuuden varmistaminen on hankalaa erityisesti silloin, kun perusparannus tai uudistus ei koidu kaikkien osakkeiden hyödyksi.

Tulisikin selvittää, missä määrin yhtiön tulee huomioida osakkaiden omalla kustannuksellaan toteuttamien toimenpiteiden vaikutus yhtiön peruskorjauskuluihin. Entä onko osakas oikeutettu hyvitykseen kieltäytyessään kokonaan tietyn peruskorjausuudistuksen toteuttamisesta? Vaikka osakkaan hyvitysoikeuteen liittyviä seikkoja ei ole mandollista asian laajuuden ja moninaisuuden vuoksi ratkaista yksityiskohtaisella sääntelyllä, asian merkityksellisyyden vuoksi osakkaan oikeudesta hyvitykseen tulisi ottaa lakiin oma pykälänsä. Pykälässä todettaisiin yleisellä tasolla sovellettavat periaatteet ja yksityiskohtaisissa perusteluis‑
Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Faksi	Tilinro	Y-tunnus	
PL 2200	Katariinankatu 1	+358 9 1691	+358 9 3582	800012-62637	0201256-6	
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17				Alv.nro	
real.estate @ hel.fi	httpJ/www.hel.fi/kv				FIO2012566	

sa tuotaisiin esiin seikkoja, jotka on huomioitava yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumisessa.

Esityksen mukaan yhtiökokous voisi päättää myös uudistuksista, joista määrätään yhtiöjärjestyksessä. Asia ei ole ongelmallinen, jos määräys sisältyy perustettavan yhtiön yhtiöjärjestykseen, sillä osakkaiden kat-sotaan osakemerkinnällä hyväksyneen yhtiöjärjestyksen itseään sitovaksi. Mikäli taas yhtiöjärjestystä muutetaan jo olemassa olevassa yhtiössä, tulisi pohtia sitä, minkälaisia vaikutuksia yhtiöjärjestyksen muuttamisella tällöin on. Mikäli muutos voitaisiin tehdä normaalilla 2/3 ääntenenemmistöllä tämä johtaisi, kuten arviomuistiossa esitetään, "käytännössä siihen, että sellaisetkin perusparannukset, joita ei voitaisi muuten (tiettynä ajankohtana) toteuttaa vastikeperusteisesti lainkaan, voitaisiin riittävän enemmistön kannattaessa yhtiöjärjestystä muuttamalla saada pienellä viiveellä ajetuksi läpi vastikeperusteisina". Tämä ei liene tarkoituksenmukaista.

Perusparannusmääräysten kyseessä ollessa yhtiöjärjestyksen muuttamisesta tulisikin säätää erikseen ja edellyttää joko suostumusmenettelyä tai normaalia tiukempaa määräenemmistövaatimusta.
Kunnossapitovastuu
Ehdotuksessa kunnossapitovastuu on säilytetty pääosin ennallaan, muutamia yksittäisiä säännöksiä on selkeytetty. Tarkempi määrittely on jätetty yhtiöjärjestyksen säännösten varaan. Taloyhtiöillä on siten mahdollisuus yhtiöjärjestyksen tasolla muuttaa kunnossapito- ja vastuu-säännöksiä ja päättää vastuunjaosta toisin. Kunnossapitoon ja vastuisiin liittyvien keskeisten säännösten määrittelyä ei kuitenkaan tulisi jättää liiaksi yhtiöjärjestyksen varaan vaan se tulisi tehdä asunto-osakeyhtiölaissa.

Kunnossapitovastuun jaon tarkentamista koskevat säännökset tulisi pyrkiä ottamaan yhtiöjärjestykseen jo yhtiön perustamisvaiheessa. Mikäli kunnossapitovastuuta muutetaan yhtiöjärjestyksellä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti yhtiön perustamisen jälkeen, päätöksentekomenettelyyn tulisi soveltaa normaalia yhtiöjärjestyksen muuttamista tiukempaa määräenemmistövaatimusta. Vaihtoehtoisesti osakkaan asemaa näissä tapauksissa voitaisiin parantaa arviomuistion sivulla 76 ehdotetulla, osakeyhtiölakiin kaavaillulla uudistuksella, mikä takaisi osakkaalle entistä laajemman mandollisuuden yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisen päätöksen moittimiseen.
Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Faksi	Tilinro	Y-tunnus	
PL 2200	Katariinankatu 1	+358 9 1691	+358 9 3582	800012-62637	0201256-6	
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17				Alv.nro	
real. estate @ hel.fi	httpi/www.hel.fvkv				FIO2012566	

Se, että yhtiöllä ja vastaavasti osakkeenomistajalla olisi oikeus teettää osakashallinnassa olevissa tiloissa kunnossapitotyö silloin, kun lakiin tai yhtiöjärjestyksen perustuva kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, takaisi kunnossapidon toteutumisen entistä paremmin. Teettämisoikeuden rajaaminen osakashallinnassa oleviin tiloihin on perusteltua.

Ehdotuksen mukaan kunnossapidon laiminlyönyt osapuoli on velvollinen korvaamaan kun nossapitotöiden teettämisestä aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Epäselvyyksien välttämiseksi kustannusten kohtuullisuuden arviointiin vaikuttavia tekijöitä on syytä selventää yksityiskohtaisissa perusteluissa.

Samoin hallituksen ja yhtiökokouksen toimivallanjakoa tulisi selkeyttää ainakin lain perusteluissa. Jos kyse on huoneiston käyttöä olennaisesti haittaavasta kunnossapitotyöstä, päätösvalta asiassa voisi olla hallituksella siitäkin huolimatta, että huoneistoa hallitseva osakas vastustaa
työn tekemistä, mikäli yhtiökokous on talousarvion vahvistaessaan huomioinut ko. toimenpiteen ja päätös voidaan tehdä yhtiökokouksen vahvistaman talousarvion puitteissa.

Lopuksi todettakoon, että kunnossapitovastuun ja vahingonkorvausvastuun välinen ero tulisi määritellä selkeästi kunnossapitovastuuta koskevien lainsäännösten perusteluissa. Lisäksi kunnossapitovastuuseen liittyvien vahingonkorvausvastuuta koskevien säännösten/säädösviittausten lisäämistä lakiin tulisi harkita.
Yksityiskohtaiset muutosehdotukset pykäläluonnoksiin
Muistion sivu 23
2 § Ilmoitus muutostyöstä
"Jos muutostyö voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin"

Ehdotetaan poistettavaksi sana "kantaviin", jolloin ilmaisu olisi yhtenevä vastaavan, kunnossapitovastuuta koskevan säännösehdotuksen kans-sa

Muistion sivu 24
4 § Muutostyön aloittaminen ja ilmoituksen käsittely
1 momentin 3. rivin sanan "riittävä" ehdotetaan korvattavaksi sanalla "kohtuullinen"

Kohtuullinen kuvastaa paremmin sitä, että vastausajan tulee olla kohtuullinen molempiin osapuoliin nähden. Yksityiskohtaisissa perusteluis‑
Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Faksi	Tilinro	Y-tunnus
PL 2200	Katariinankatu 1	+358 9 1691	+358 9 3582	800012-62637	0201256-6
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17	Alv.nro
real.estate @ hel.fi	http://www.hel.fii/kv	FIO2012566

6

HELSINGIN KAUPUNKI KIINTEISTÖVIRASTO

LAUSUNTO	39

pWrapPolygonVertices8;7;(0,0);(0,19756);(4478,19756);(4478,21621);(21600,21621);(21600,0);(0,0);fBehindDocument0
Matti Rytkölä virastopäällikkö

Ilkka Kaartinen 

osastopäällikkö

28.4.2005
sa voidaan tuoda ilmi se, että peruskorjaustöiden laajuus ja laatu vaikuttavat siihen, kuinka pitkä aika on katsottava kohtuulliseksi ajaksi.
2 momentin sanamuoto ehdotetaan muutettavaksi kuulumaan seuraa-valla tavalla:
"Muutostyöilmoitus on tehtävä viivytyksettä. Työn kieltämisestä, sitä koskevista ehdoista tai ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen vastataan, on ilmoitettava muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle viipymättä."

Se, että vastausajan tulee olla kohtuullinen käy ilmi jo 1 momentin sanamuodosta

Muistion sivu 46
c § Poikkeus yhtiö vastikeperusteesta

1 momentti, 2 rivi; ehdotetaan lisättäväksi sanan "toimenpide" eteen sana "tavanomainen"
Jo lakitekstistä tulisi käydä ilmi, että ko. pykälässä tarkoitetaan nimen-omaan "tavanomaista toimenpidettä"

Muistion sivu 46
d § Yleislauseke kielletyistä yhtiökokouksen päätöksistä
e § Kielletyt toimenpiteet

Ehdotettu sanamuodon selvennys ei tuo entistä säännöstä selkeämmin ilmi sitä, että yhdenvertaisuus tulee arvioida nimenomaan objektiivisesti. Säännöksen sanamuoto ehdotetaan sen tähden pidettäväksi ennallaan ja ehdotetaan että lakiin lisätään maininta objektiivisesta arvioinnista tai vaihtoehtoisesti tämä tuodaan selkeästi esiin ko. lainkohdan perusteluissa.

Lisätietoja antaa lakimies Marjaana Santala, puhelin 70993 228.

LIITE	Asiakirjat
Postiosoite	Käyntiosoite	Puhelin	Faksi	Tilinro	Y-tunnus	
PL 2200	Katariinankatu 1	+358 9 1691	+358 9 3582	800012-62637	0201256-6	
00099 HELSINGIN KAUPUNKI	Helsinki 17				Alv.nro	
real.estate @ hel.fi	http://www.hel.fi/kv				FIO2012566