Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry

Oikeusministeriölle

Lausuntopyyntö OM 4/41/2004

Lausunto sähköistä kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevaksi lainsäädännöksi (Sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittäneen toimikunnan loppumietintö, komiteanmietintö 2006:1)

Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry toteaa toimikunnan ehdotuksen osalta hallituksen esitykseksi sähköistä kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevaksi lainsäädännöksi seuraavaa: 

1.	Sähköinen kiinteistön kauppa

1.1	 Yleistä

Esityksessä ehdotetaan, että maakaareen lisätään sähköistä kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevat muutokset. Esityksen tarkoituksena on mahdollistaa sähköiset asiakirjat ja asiointitavat myös kiinteistöä koskevissa oikeustoimissa. Lainsäädännön uudistamisen ohella tämä edellyttäisi monipuolisten sähköisten palvelujen kehittämistä.

Ehdotuksen mukaan kiinteistön kauppakirja voidaan tehdä sähköisesti oikeusministeriön pitämässä tietojärjestelmässä. Kauppa syntyisi, kun myyjä ja ostaja ovat allekirjoittaneet kauppakirjan laatuvarmennetulla sähköisellä allekirjoituksella tai muulla tietoturvallisella menetelmällä. Kauppa tehtäisiin sähköisellä lomakkeella, jota täydennettäisiin ja tarkistettaisiin lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ja eräiden muiden viranomaisrekisterien tiedoilla. Järjestelmä valvoisi, että kauppakirjan sisältö vastaa lain vaatimuksia ja että se on asianmukaisesti allekirjoitettu.

Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry toteaa, että kiinteistökaupan tekeminen myös sähköisenä on mahdollista esityksessä mainituin tavoin. Esityksessä on lähdetty siitä, että koko kiinteistönvaihdantajärjestelmä kirjaukseen ja kiinnitysten vahvistamiseen saakka tulisi varustaa sähköisiä menetelmiä hyödyntäväksi, mikä on kokonaiskustannustehokkuutta ajatellen hyvä lähtökohta. 

1.2	  Huomioita sähköisestä kaupankäyntijärjestelmästä

Kiinteistöjen sähköisestä kaupankäyntijärjestelmästä saatavat hyödyt ovat täysimääräisesti mahdollisia vain siinä tapauksessa, että kaikki kiinteistövaihdantaan liittyvät vaiheet voidaan toteuttaa sähköisesti. Tämä on haasteellinen tehtävä useasta eri syystä. Ensinnäkin sähköinen kiinteistökauppa on toteutettavissa sähköisenä vain siinä tapauksessa, että kaikkien osapuolten allekirjoitukset voidaan toteuttaa sähköisesti asianmukaista, hyväksyttyä varmennetta hyväksikäyttäen (luku 2.2.2). Lisäksi sähköisessäkin järjestelmässä tarvitaan edelleen usein muuta kirjallista materiaalia lainhuutoa myönnettäessä (kuten perukirja-aineistoa tai tarkempaa selvitystä varainsiirtoverovapaudesta). Täysin toteutettavissa oleva sähköinen asiakirjamaailma on vielä kaukana.

Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry toteaa, että kiinteistökaupan tekeminen on aina sopimus, jonka solmiminen edellyttää osapuolten kohtaamista ja sopimukseen pääsyä luovutuksen ehdoista. Ajatuksen kiinteistön luovuttamisesta ja hankkimisesta etäkauppana voidaan ajatella edistävän tehokkuutta, ajan sekä kustannusten säästöä, mutta luovutuksen osapuolet eivät tule käytännössä toimimaan jatkossakaan siten, että kiinteistönkauppa solmittaisiin pelkästään kotikoneelta käsin. Pelkkien verkkoyhteyksien olemassaolo tai tottuneisuus sähköisten järjestelmien käyttöön ei poista asiantuntija-avun tarvetta ja kiinteistönluovutussopimuksen solmimiseksi ei käytännössä jatkossakaan riitä pelkästään se, että luodaan tietoteknisesti ja oikeudellisesti turvallinen ympäristö kaupan tekemistä varten. Kiinteistöjen vaihdantaan liittyvät lukuisat säädökset, kuten maakaari ja avioliittolaki, samoin kuin se seikka, että useimmat ihmiset tekevät elämässään korkeintaan pari kolme kiinteistökauppaa, aikaansaavat sen, että tällaisessa tilanteessa useimmat hakeutuvat asiantuntijan luokse. 

Sähköisen kiinteistökaupan toteuttaminen ehdotuksessa mainitulla tavalla kaupanvahvistusmenettelystä luopumalla merkitsisikin käytännössä mm. kiinteistönvälittäjien ja pankkien aseman puolivirallistumista kiinteistöjen luovutussopimuksia tehtäessä. Luovutuksen osapuolet tarvitsevat paitsi kohtaamispaikan keskinäisistä asioista sopimiseksi, myös asiantuntevia neuvoja. Tässä tarkoituksessa julkinen kaupanvahvistaja –instituutio on puolustanut paikkaansa, koska kaupanvahvistajat ovat paitsi toimineet luovutuksen todistajana, myös selostaneet tarvittaessa erilaisten sopimusehtojen merkitystä usein jo siinä vaiheessa, kun luovutussuunnitelma on ollut luonnosasteella. 

Käytännössä esiintyvien tilanteiden perusteella voidaan todeta, että luovutussopimuksiin tarvitaan käytännössä aina sellaisia ehtoja, jotka lähtevät osapuolten tarpeista tai kiinteistön ominaispiirteistä. Näin ollen sähköiseen tyyppiluovutussopimukseen tarvittaisiin kuitenkin lisäyksiä, joihin osapuolet tarvitsevat asiantuntija-apua. Muutos nykytilanteeseen olisi siinä, että ehdotuksen mukaisesti julkinen kaupanvahvistaja -vaihe jäisi pois ja luovutuksen osapuolet joutuisivat asioimaan muun muassa muiden kiinteistöalan ammattilaisten luona. Uudistus ei siten käytännössä palvelisi omatoimista kaupan solmimista.
Toisin kuin esityksen kohdassa 2.2.1 todetaan, kiinteistöluovutuksen sähköinen muoto ei mahdollistaisi sopimusten laatimista kirjallista menettelyä joustavammin ja yksinkertaisemmin nimenomaan niiden ehtojen osalta, jotka eivät olisi tyyppiluovutussopimuksessa valmiina. Muodon valinta ei muuta sopimusehtojen merkitystä ja tärkeyttä.

Koska oletettavaa on, että luovutussopimuksen osapuolet joutuisivat kaupanvahvistajan puuttuessa sähköisessä järjestelmässä asioimaan nykyistä suuremmassa määrin mm. pankkien ja kiinteistönvälittäjien luona, on mahdollista, että nykyistä useammat asiakkaat joutuisivat maksamaan näiden tarjoamista palveluista palveluntarjoajan perimän palkkiomaksun muodossa. Tämä mahdollisuus on myös asianmukaisesti otettu huomioon ehdotuksen luvussa kolme, mutta samalla oletetaan, että valtaosa kiinteistönkaupoista tehtäisiin yksityishenkilöiden kesken. Edellä esitetyin perustein Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry katsoo, että kaupanvahvistajan puuttuessa tämä tilanne toteutuu tulevaisuudessa nykyistä harvemmin. 

Kustannuksiin liittyen samassa luvussa on myös joitakin oletuksia, jotka eivät käytännössä edellä mainituista syistä toteutuisi, kuten että kiinteistön kaupan tekeminen sähköisesti poistaisi kaupanvahvistusmenettelyyn kuluvan ajan sekä matkakulut. Tilalle tulisi käytännössä asiointi kiinteistökaupan muiden asiantuntijoiden luona. On huomattava, että myös nykyään asiakkaan asioidessa kiinteistöalan ammattilaisten luona tehdään samassa yhteydessä myös nykymuotoinen kaupanvahvistus. 

Luvussa esitetty euromääräinen säästö nykyisen kaupanvahvistuspalkkion osalta voisi toteutua, jos sähköisen järjestelmän kaikki kustannukset olisivat toteutettavissa luvussa mainitulla tavalla. Näin tarkkoja laskelmia esitettäessä on kuitenkin myös huomattava, että valtio saa tällä hetkellä huomattavat maksutulot suoraan osasta kaupanvahvistuspalkkioita ja lisäksi verotulojen muodossa kaikista kaupanvahvistuksista. Säästöt näiden osalta ovat toki asiakkaiden hyväksi koituvaa säästöä - ja voidaan lisäksi perustella mm. yhteiskunnallisista tehokkuusnäkökohdista käsin - mutta nykyisiä kustannuksia arvioitaessa palkkioiden takaisintuloutusten osuus olisi kuitenkin otettava huomioon laskettaessa järjestelmään siirtymisestä valtiolle aiheutuvia nettokustannuksia.

1.3	  Ehdotus kaupanvahvistajien tehtävistä sähköisessä  
       kiinteistövaihdannassa

Toimikunnan esityksen toteuttaminen koko kiinteistöjen omistusoikeuden muutos- ja kirjausprosessissa merkitsisi täysin toteutuessaan kiinteistönluovutusmenettelyn yksinkertaistumista. Ehdotuksessa on lähdetty siitä, että sähköinen asiakirjaprosessi toteutettaisiin toisaalta kokonaan, toisaalta sen rinnalla olisi mahdollista toimia nykyisin kirjallisin menettelyin, jossa tarvittaisiin myös julkista kaupanvahvistajaa. Esityksessä todetaan, että sähköisen kaupankäynnin yleistyminen on toistaiseksi epävarmaa. Kaupanvahvistajien rooli kiinteistöluovutusten todistajina tulee joka tapauksessa jatkumaan vielä pitkälle tulevaisuuteen.
 
Kun edellä mainituin tavoin suurin osa kiinteistöluovutuksen osapuolista tulee jatkossakin tarvitsemaan tahon, jonka puoleen voidaan kääntyä kiinteistönluovutukseen liittyvissä asioissa, Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry:n mielestä on syytä tutkia mahdollisuus säilyttää nykyinen kaupanvahvistajamalli myös sähköisten luovutusmenettelyiden osalta. 

1. Toimenpiteet sähköisten luovutuskirjojen vahvistamisessa 

Julkinen kaupanvahvistaja voisi toimia kiinteistöä koskevien tietojen edelleenvälittäjänä myös sähköisesti laadittujen kauppakirjojen osalta. Tiedot voitaisiin välittää edelleen turvallisesti ja varmennetusti (ehdotuksessa pohdittu ns. toinen malli kohdassa 2.2.1). Kaupanvahvistajan tekemän ilmoituksen perusteella luovutuksensaajan lainhuuto voitaisiin saattaa vireille ja haluttaessa esimerkiksi kauppahinnan ja varainsiirtoveron maksu ehdotuksessa mainituin tavoin.

2.	Toimenpiteet kirjallisten luovutuskirjojen vahvistamisessa 

Julkisen kaupanvahvistajan myötävaikutuksin tehty luovutus voitaisiin edelleen tehdä myös nykymuotoisena ja kaupanvahvistaja voisi välittää tiedot eteenpäin sähköisin menetelmin. Tähän voitaisiin yhtä lailla kytkeä mahdollisuus lainhuudon sähköiseen vireilletuloon ja samoin tarvittaessa esimerkiksi kauppahinnan ja varainsiirtoveron maksuun ehdotuksessa mainituin tavoin. Sähköinen asiakirjapohja sisältäisi pelkästään lainhuudon myöntämisessä tarvittavat tiedot ja muutoin tällainen kauppakirja voitaisiin esimerkiksi skannata järjestelmän sähköiseen arkistoon.

Järjestelmän etuna olisi muun muassa se, että olisi mahdollista hyvinkin nopeasti päästä järjestelmään, jossa lainhuutotiedoista käytännössä kaikki sähköisesti rekisteröitävissä olevat tiedot myös saataisiin sähköisesti, riippumatta alkuperäisestä kauppakirjan muodosta. Lisäksi on muistettava se, että luotettavien sähköisten varmenteitten hankkiminen kaikille kansalaisille tai edes suurimmalle osalle vie aikaa. Koska edellä mainittu ensimmäinen vaihtoehto olisi pitemmällä tähtäimellä tavoiteltavampi, voitaisiin hinnoittelua porrastaa siten, että se kannustaisi puhtaaseen sähköiseen kiinteistöluovutusjärjestelmään. Siirtymävaiheen aikana jälkimmäinen vaihtoehto olisi kuitenkin skannausmenettelyineenkin kokonaisuutena tehokkaampi kuin nykyinen järjestelmä. 

Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry ehdottaa, että sähköisen kiinteistönvaihdannan kehittämiseksi tulisi siten miettiä lähinnä sellaista järjestelmää, johon Alankomaissa ollaan siirtymässä. Suomalaisessa järjestelmässä notaarin sijasta näitä tehtäviä hoitaisivat julkiset kaupanvahvistajat. Tällaisella järjestelmällä olisi useita etuja puolellaan: kun asiakirjat toimitettaisiin pelkästään julkisten kaupanvahvistajien kautta, voitaisiin Alankomaiden tapaan toimia suljetussa verkossa. Järjestelmän käyttö lisäisi kiinteistötietojen sähköisen välittämisen lisääntymistä, koska lainhuuto voisi tulla käytännössä sataprosenttisesti vireille kaupanvahvistajien tekemien ilmoitusten nojalla myös niissä tapauksissa, joissa itse kiinteistönluovutus olisi solmittu perinteisessä asiakirjamuodossa. Kuten Alankomaissa, mutta notaarin sijasta julkinen kaupanvahvistaja laatisi asiakirjan suoraan sähköiselle lomakkeelle ja allekirjoittaisi sen kehittyneellä, laatuvarmennetulla sähköisellä allekirjoituksella. Tietojen rekisteröintimenettely voitaisiin toteuttaa täysin automatisoidusti jo hyvin nopealla aikataululla. 

Myös Ison-Britannian sähköistä kiinteistönkauppaa koskevissa suunnitelmissa lähdetään siitä, että niissä tapauksissa, joissa myyjä ja ostaja toimivat ilman asianajajaa, kauppa tehtäisiin sähköisesti rekisteriviranomaisessa. Ruotsissa ehdotetaan sähköisen lainhuutohakemuksen tekeminen rajoitettavaksi vain tiettyihin luotettaviin ja julkisen valvonnan alaisiin tahoihin.

Järjestelmä olisi perustamis- ja ylläpitokustannusten osalta ehdotettua halvempi, tietojen toimittaminen olisi varmempaa ja tietojen välittämistavalle pitkän toimintahistorian omaavien kaupanvahvistajan välityksin saataisiin todennäköisesti nopeasti kansalaisten luottamus myös puhtaiden sähköisten luovutusten osalta. Käräjäoikeudet voisivat asioida mahdollisten epäselvyyksien osalta huomattavasti harvempien asianosaisten kanssa, julkiset kaupanvahvistajat voitaisiin kouluttaa mahdollisten säädös- ja muiden muutosten osalta helposti jne. Kaupanvahvistajien toimipisteiden määrä ei käytännössä hankaloittaisi osapuolten asiointia, koska asiakkaiden tulisi käytännössä joka tapauksessa asioida jonkin kiinteistöalan ammattilaisen luona, jonka yhteydessä myös nykyisin on tarjolla kaupanvahvistajan palveluita. 

2.  Lainhuudon myöntäminen ja omistajatiedot

Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry toteaa, että lainhuudon välitön vireilletulo käytettäessä sähköistä kiinteistöluovutusjärjestelmää on perusteltua ja tukee merkittäviltä osin koko järjestelmän rakentamista ja siihen siirtymistä. Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry haluaa kuitenkin selvitettäväksi sähköisen kiinteistö- tietojenvälitysjärjestelmän rakentamisen yhteydessä mahdollisuuden siihen, että järjestelmä voisi suorittaa rakennuksen omistajatietojen tarkistuksen väestötietojärjestelmästä ja tarvittaessa lisätä uuden omistajan tiedot väestötietojärjestelmään. Tällä tavoin järjestelmästä saatavat kokonaishyödyt kasvaisivat entisestään.

3.  Sähköiset panttikirjat ja kiinteistöjen kiinnitysjärjestelmä

Ehdotuksen mukaan sähköinen panttikirja toteutetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävillä kirjauksilla. Toimikunnan ehdotuksista tämä on sinänsä melko helposti toteutettavissa, koska merkinnäntekijänä toimisivat nykyiset viranomaiset ja järjestelmän tekninen rakentaminen on luontevaa nykyisten järjestelmien yhteyteen. Lisäksi kiinnitykset ja panttikirjat ovat jo ulkoisesti standardisoituja. Sen sijaan sähköiseen kiinteistöjen kiinnitysjärjestelmään siirtyminen sisältää ratkaistavia ongelmia, jotka on hyvin tuotu esiin ehdotuksen luvussa 2.3.2.

4.	Kuolinpesän yhteystiedot

Kuolinpesää koskevien yhteystietojen saamiselle nykyistä paremmin ja nopeammin viranomaiskäyttöön on olemassa perusteet. Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry haluaa kuitenkin tarkemmin selvitettäväksi onko tarpeen tallentaa verohallinnon vastaanottamaa tietoa edelleen väestötietojärjestelmään. Verohallinto tulee näillä näkymin jatkossakin vastaanottamaan kuolinpesää koskevat yhteystiedot, jolloin tietojen hyväksikäytölle myös suoraan verohallinnon järjestelmästä lienee olemassa perusteet. Tiedon tallentaminen väestötietojärjestelmään edellyttäisi myös muita väestötietojärjestelmän käyttöön ja hyödyntämiseen liittyviä perusteita. On huomattava, että mahdollisten virheellisten väestötietojärjestelmään merkittyjen tietojen osalta niiden korjaamisesta vastaa Väestötietolain (1993/507) 14a §:n mukaisesti se maistraatti, jonka toimialueen tiedoista on kysymys. Tietojen luovuttaminen ja niiden mahdollinen korjaaminen tulisikin tehdä sen viranomaisen toimenpitein, joka on tietoa ensisijaisesti käsitellyt eli tässä tapauksessa verohallinto. 

Kokkolassa 21. päivänä huhtikuuta 2006 

Jari Taipale
hallituksen jäsen
Suomen Henkikirjoittajayhdistys ry.

Yhteystiedot:
Kokkolan maistraatti
PL 581, 67701 Kokkola
puh. 06 8339 500 tai 040 – 50 23 700
sähköposti: jari.taipale@lslh.intermin.fi

Tiedoksi	Sisäasiainministeriö / Alueiden ja hallinnon kehittämisosasto