Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

OM 4/41/2004
OM016:00/2004

ESITYSLUONNOS SÄHKÖISTÄ KIINTEISTÖN VAIHDANTAA, PANTTAUSTA JA       KIRJAAMISMENTTELYÄ KOSKEVAKSI LAINSÄÄDÄNNÖKSI

Oikeusministeriö on pyytänyt Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:ltä lausuntoa luonnoksesta hallituksen esitykseksi sähköistä kiinteistön vaihdantaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskien. Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry. on siirtänyt lausunnon antamisen alan keskusjärjestönä toimivalle Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry:lle. Lausunnon antaminen on sisäisesti siirretty Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnalle, joka kunnioittavasti esittää lausuntonaan seuraavaa.

Yleistä 

Esitysluonnoksen tarkoituksena on perustaa kahdesta osasta koostuva sähköinen asiointijärjestelmä, jossa olisi toisaalta mahdollisuus sähköiseen kiinteistön kauppaan ja toisaalta kirjaamisasioiden käsittelemiseen sähköisesti. Asiointijärjestelmässä voitaisiin lisäksi tarjota maksutoimintoja, joiden avulla voitaisiin suorittaa kiinteistön kauppahinta sekä varainsiirtovero ja asiointimaksut. 

Valiokunta suhtautuu myönteisesti kaikkiin hankkeisiin, jotka osaltaan voivat helpottaa ja edesauttaa kiinteistöjen vaihdantaa ja katsoo, että myös sähköinen asiointijärjestelmä toteutuessaan voi osaltaan helpottaa kiinteistökaupan tekemistä. 

Ehdotetussa asiointijärjestelmässä on tiettyjä piirteitä, jotka uhkaavat rajata sen käyttöalaa varsin merkittävästi. Ongelmia näyttäisi liittyvän ainakin kauppahinnan maksamisen ajantasaisuuden varmistamiseen sekä kiinteistönvälitysliikkeelle annettavaan valtuutukseen. Valiokunta toivookin, että järjestelmän käytettävyyden kannalta keskeisimmät seikat pyrittäisiin ratkaisemaan siten, että sähköinen asiointijärjestelmä olisi aidosti toimiva ja houkutteleva vaihtoehto kiinteistön tai vuokraoikeuden ja rakennusten kaupassa. 

Kauppahinnan maksun ajantasaisuus sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (MK 9 a:7.3 §)

Valiokunnan käsityksen mukaan kiinteistön kauppahinnan suorittaminen verkkomaksuna voi käytännössä aiheuttaa eriasteisia vaikeuksia.  

Nykyisellään kiinteistön kauppahinta maksetaan ns. käteiskaupassa aina ajantasaisesti siten, että kauppahinta on myyjän/myyjän pankin käytettävissä välittömästi joko tekemällä pikasiirto pankkikonttorissa tai antamalla varmennettu shekki tai pankkivekseli. Verkkomaksu ei sen sijaan ole nykyisellään ajantasainen maksumuoto, sillä sitä kautta suoritettavat maksut eivät välttämättä lähde toiseen rahalaitokseen välittömästi maksutoimeksiannon antamisen jälkeen eikä maksun katteen siirtyminen pankista toiseen ole myöskään reaaliaikaista. Tämän johdosta kauppahintaa ei myöskään voitaisi kuitata maksetuksi kauppakirjan allekirjoituksin ja kauppahinnan maksamisen viivästyminen olisi omiaan aiheuttamaan ongelmia myös vakuuksien siirtymiseen liittyen. 

Käytännössä kauppahinnan suorittamisen ajantasaisuuteen liittyvä ongelma johtaisi siihen, että kauppakirja tulisi aina tehdä omistuksenpidätysehdoin, mitä ei ole pidettävä tarkoituksenmukaisena menettelynä tilanteessa, jossa ostajalla olisi valmius suorittaa koko kauppahinta kerralla myyjälle. Tästä puolestaan todennäköisesti seuraisi se, että suuri osa kaupoista tehtäisiin sähköisen asiointijärjestelmän olemassaolosta riippumatta edelleen perinteisellä tavalla. 

Kiinteistönvälittäjälle annettava valtuutus (MK 9 a: 8 §)

Kauppakirjaluonnoksen valmisteleminen ja lopullisen kauppakirjan laatiminen kuuluvat nykyisin kiinteistönvälitysliikkeen perustehtäviin. Kiinteistönvälitysliike ei kuitenkaan ole kaupan osapuoli eikä valtaosassa tapauksia toimi myöskään myyjän tai ostajan asiamiehenä kauppakirjan ehtojen hyväksymisessä tai kauppakirjan allekirjoittamisessa. Kiinteistönvälittäjä toimii kaupan osapuolen asiamiehenä kaupanteossa vain poikkeuksellisesti. 

Ehdotuksen mukaan asiamiehellä, esimerkiksi kiinteistönvälittäjällä olisi valtuutuksen nojalla oikeus paitsi kauppakirjaluonnoksen ja kauppakirjan laatimiseen, niin myös kauppakirjan allekirjoittamiseen. Tällainen valtuutus ei vastaa nykykäytäntöä eikä kiinteistönvälittäjän toimimista tällä tavoin kaupan osapuolen asiamiehenä ole pääsääntöisesti pidettävänä suotavanakaan. Tämän vuoksi valiokunta ehdottaa, että asiointijärjestelmässä tulisi mahdollistaa kaupantekovaltutuusta alemmanasteisen valtuutuksen antaminen kiinteistönvälitysliikkeelle. Tämän valtuutuksen nojalla kiinteistönvälitysliikkeen edustaja voisi tehdä kauppakirjaluonnoksen ja myös lopullisen kauppakirjan, jonka kaupan osapuolet allekirjoittaisivat omilla tunnistautumisvälineillään. 

Järjestelmän toimivuus edellyttäisi myös sitä, että edellä kuvatun kaltainen valtuutus annettaisiin kiinteistönvälitysliikkeelle siten, että välitysliikkeen edustaja, vaikka hänellä ei olisikaan yrityksen edustamisoikeutta, voisi valtuutuksen perusteella tehdä kauppakirjaluonnoksen kaupankäyntijärjestelmässä.

Väestötietojärjestelmästä tarkistettavat tiedot

Esitysluonnoksen mukaan väestötietojärjestelmästä tarkistettaisiin esimerkiksi osapuolen alaikäisyys tai muu vajaavaltaisuus. Valiokunta ehdottaa täsmennettäväksi, tarkistettaisiinko väestötietojärjestelmästä myös, onko kaupan osapuolelle määrätty edunvalvoja joko rajoittaen päämiehen toimintakelpoisuutta tai ilman rajoituksia, onko kaupan osapuolella vahvistetun edunvalvontavaltakirjan perusteella taloudellisia asioita hoitava edunvalvontavaltuutettu, ja mikä merkitys näillä tiedoilla olisi kiinteistön sähköiseen luovutukseen. 

Kauppakirja ja kauppakirjan luonnos

Esitysluonnoksessa (MK 9 a) käytetään osin epäjohdonmukaisesti termejä kauppakirja ja kauppakirjan luonnos. Valiokunta esittää, että termejä käytettäisiin johdonmukaisesti ja että sanaa kauppakirja käytettäisiin vain kuvaamaan lopullista, osapuolten allekirjoituksin vahvistettua asiakirjaa ja vastaavasti kyseessä olisi kauppakirjan luonnos siihen asti kunnes osapuolet olisivat hyväksyneet kaupan. 

Helsingissä 12. päivänä maaliskuuta 2010

Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry.
Laki- ja lausuntovaliokunta

Tapio Nevala			Tuomas Aulanko
Kiinteistölaki Tapio Nevala		OP-Keskus osk
laki- ja lausuntovaliokunnan 		laki- ja lausuntovaliokunnan
puheenjohtaja			sihteeri

Lausunnon antamiseen ovat osallistuneet seuraavat henkilöt ja tahot:

Jaana Anttila-Kangas, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto r.y.
Timo A. Järvinen, Asianajotoimisto Oy Juridia Ab
Marianne Palo, Lakiasiaintoimisto Palo, Tolvanen & Alppi-Takkinen Oy
Erja Pulli, Realia Group Oy
Mauri Sirén, Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy
Sanna Suni, Kiinteistömaailma Oy