-Å VALTION ASUNTORAHASTO STATENS BOSTADSFOND

20.4.2006 Dnro 12699/041/06

OIKEUSMINISTERIÖ Lainvalmisteluosasto

PL 25
00023 Valtioneuvosto
Oikeusministeriön kirje 6.3.2006 OM 4/41/2004 LAUSUNTO

Oikeusministeriö
24, t,14, 1006
Jihi	eel
okl(rO

Sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittävän toimikunnan loppumietinnössä (2006:1) on ehdotettu, että maakaareen lisätään sähköistä kiinteistön kauppaa, panttikirjaa ja kirjaamismenettelyä koskevat säännökset. Valtion asuntorahasto pitää ehdotusta hyvänä. Nykyistä tehokkaampi uuden teknologian hyödyntäminen edistää tietojen ajan-tasaisuutta ja käytettävyyttä sekä toisaalta tukee hallinnon resurssien tarkoituksenmukaista kohdentamista.

Ehdotetut säännökset tulisivat kaupan osapuolten lisäksi hyödyttämään niitä intressi-tahoja, joilla on tarve saada ajantasaista tietoa kiinteistön omistussuhteista ja niiden muutoksista sekä kiinteistöön kohdistuvista rajoituksista ja rasituksista. Asuntorahastolle on arava- ja korkotukilainoituksen sekä erilaisten avustusten myöntäjänä olennaisen tärkeää saada oikeaa tietoa tuettavasta kohteesta. Rahasto tarvitsee myös myöhemmin tukien käytön valvonnassa tietoja mandollisista omistajanvaihdoksista.

Yleisiä huomioita

Sähköisen kaupan toteuttarnisvaihtoehtoihin liittyen arvioidaan nykyistä kaupanvahvistajajärjestelmää ja julkisista kaupanvahvistajista ehdotetaan luovuttavaksi sähköisen kaupanteon yhteydessä. Vaatimus julkisesta kaupanvahvistajasta on estänyt aina-kin hetken mielijohteesta ja ilman todellista luovutustahtoa tehtävät kaupat. Tällainen kontrolli katoaa, jos julkisesta kaupanvahvistajasta luovutaan. Toisaalta sähköinen kauppa edellyttää tietoteknisiä apuvälineitä ja käyttäjätunnuksia, mikä ainakin alku-vaiheessa ehkäisee hätiköityjä kauppoja.

Sähköistä kaupankäyntijärjestelmää koskevassa osioissa todetaan, että "Etäkauppa ei ole mandollinen, ellei myös kauppahinnan maksua voida toteuttaa turvallisesti ja yhtäaikaisesti kauppakirjan tekemisen kanssa". Tekstistä voi saada sen käsityksen, että sähköinen kiinteistönkauppa olisi mandollinen vain koko kauppahinnan välitöntä suoritusta vastaan. Tarkoitus ei liene kuitenkaan rajoittaa osapuolten mandollisuuksia so-pia maksujärjestelyistä toisinkin, kun lisäksi yksityiskohtaisissa perusteluissa on todettu, että "Osapuolet voisivat edelleen päättää vapaasti, miten ja milloin kauppahinta sovitaan maksettavaksi".
Osoite-Adress	Puhelin -Telefon	Telekopio-Telefax	e-mail:	X.400:
PL 100 (Asemapäällikönkatu 14)	G=etunimi; S=sukunimi; 0=asuntorahasto; P=ara;
00521 HELSINKI	A=mailnet; C=fi
PB 100 (Stinsgatan 14)	etunimi.sukunimi4ara.fi	G=förnamn; S=slöktnamn; 0=asuntorahasto; P=ara;
00521 HELSINGFORS	(09) 148 881	(09) 148 2582	förnamn.släktnamn@ara.fi	A=mailnet; C=fi

2
Kiinteistön kaupasta on olemassa asiakirjamalleja, joita käyttäen osapuolet voivat solmia pätevän kaupan. Jos osapuolilla on tarve sisällyttää luovutukseen myös erikoisempia ehtoja, annetaan sopimus yleensä asiantuntijan laadittavaksi. Ehdotetun sähköisen kaupankäyntijärjestelmän etuna mainitaan järjestelmän kyky avustaa osapuolia kauppakirj an laatimisessa. Vaarana saattaa kuitenkin olla, että osapuolille syntyy liiallinen luottamus siihen, että järjestelmä sinänsä takaisi osapuolten odotusten ja intressien toteutumisen kiinteistön kaupassa.

Esityksessä jätetään sähköisen kaupan keskeinen vaihe, käyttäjän todentaminen ja sopimuksen allekirjoittaminen, teknisiltä ratkaisuiltaan oikeusministeriön myöhemmin ratkaistavaksi. Sähköisen kaupankäynnin suosio tulee riippumaan pitkälti siitä, kuinka helpoksi, luotettavaksi ja turvalliseksi käyttäjät tuntevat tietotekniset menetelmät.

Valtion tukemaa asuntokantaa koskevat rajoitukset

Aravalain (1189/1993) 6 §:n 1 momentin mukaan muun muassa aravalainoitettuun asuinrakennukseen kohdistuvista käyttö- ja luovutusrajoituksista on tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Aravarajoituslain (1190/1993) 8 §:ssä taas säädetään aravalainoitetun kohteen luovuttamisesta, joka edellyttää kunnan tai asuntorahaston hyväksymistä, ellei luovutuksensaajana ole kunta. Aravarajoituslain 14 §:n mukaan rajoitussäännöksen vastainen luovutus on mitätön. Vastaavat aikaisemmat säännökset sisältyivät kumottuun asuntotuotantolakiin (247/1966). Laissa vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001) on samansisältöiset säännökset korkotuettuja vuokrataloja koskevista rajoituksista ja niiden vastaisen luovutuksen mitättömyydestä.

Maakaareen ehdotetun uuden 9a luvun 7 §:ssä säädettäisiin sähköisestä kaupankäynti-järjestelmästä. Kauppaa ei voitaisi tehdä järjestelmässä, jos kauppakirja ei täytä muotovaatimusta tai sen pätevyys tai sitovuus olisi ilmeisen epävarmaa. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietoja voitaisiin hyödyntää kaupan pätevyyden etukäteisvalvonnassa aina sopimuksen allekirjoittamiseen saakka. Sähköinen kauppa voisi estyä, jos kiinteistöön kohdistuu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjattu vallintarajoitus. Peruste-luissa on mainittu myös asuntotuotantolainsäädäntöön perustuvat luovutusrajoitukset. Aikaisempaa parempi mandollisuus vallintarajoitusten toteamiseen ja niiden vaikutus-ten selvittämiseen parantaa luovutuksensaajan asemaa ja useimmissa tapauksissa myös estäisi mitättömien luovutusten tekemisen.

Maakaaren 7 luvun 1 §:n 2 momentin luetteloa ilmoituksen johdosta tehtävistä kirjauksista ehdotetaan täydennettäväksi. Nykyisten lisäksi mainittaisiin muun muassa vallintarajoitukset, jotka on ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle tai jotka ovat tarpeen rekisterin käyttötarkoituksen vuoksi. Tämä muutos ei ilmeisesti muuta asuntorahaston käytäntöä ilmoittaa käyttö- ja luovutusrajoituksista käräjäoikeudelle. Ehdotetussa lainkohdassa ei mainita ilmoituksen tekotavasta. Asuntorahasto esittää, että siirtyminen sähköisen ilmoituksen tekemiseen selvitettäisiin mandollisimman pian.

Kaupankäyntijärjestelmän kautta kiinteistön omistusoikeuden luovutuksista saataisiin ajantasaiset tiedot eri viranomaisille. Tietoja luovutettaisiin ehdotuksen mukaan niille tahoille, jotka nykyäänkin saavat luovutustietoja kaupanvahvistajan ilmoitusten perusteella. Myös asuntorahaston olisi sille kuuluvan yleishyödyllisiin yhteisöihin ja rajoi‑

pWrapPolygonVertices8;7;(0,0);(0,21604);(14292,21604);(14292,12157);(21612,12157);(21612,0);(0,0);fBehindDocument0

Jarmo Linden

3
tusten alaiseen asuntokantaan kohdistuvan valvontavelvollisuutensa takia tärkeää saada tieto kiinteistön tai kirjaamisvelvollisuuden piirissä olevan vuokraoikeuden luovutuksesta silloin, kun lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin on tehty merkintä käyttö- ja luovutusraj oituksista.
Ylijohtajan sijainen j ohtaj a
[AkfÄ.PA/a Päälakimies	Jaana-Maarit Huuhka