Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto							
PL 25
00023 VALTIONEUVOSTO

Oikeusministeriölle

Asia	Lausunto luonnoksesta 1.2.2010 hallituksen esitykseksi sähköistä kiinteistön vaihdantaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevaksi lainsäädännöksi (2.2.2010 päivätty lausuntopyyntö OM 4/41/2004, OM016:00/2004) 

Lausunnon antaja	Julkiset oikeusavustajat ry
	sihteeri Ismo Kautto
	julkinen oikeusavustaja, varatuomari
	Rauman oikeusaputoimisto, Uudenkaupungin sivutoimipaikka
	osoite:	Sepänkatu 3, 23500 UUSIKAUPUNKI
	puhelin:	010 36 60481, 050-363 2913
	faksi:	010 36 60489
	sähköposti: 	ismo.kautto@oikeus.fi

Lausunto	Yleisesti ottaen lausunnonantaja kannattaa esitysluonnoksessa esitettyjä muutosehdotuksia. Lausunnonantaja pitää sähköisten menettelyiden käyttöönottoa kiinteistön luovutukseen ja vakuutena käyttämiseen liittyvissä asioissa hyvänä ja kannatettavana osana sähköisen palveluiden laajempaa hyödyntämistä. Sähköiset menettelyt nopeuttaisivat ja joustavoittaisivat kiinteistökaupan tekemistä sekä lainhuudatus- ja kiinnitysmenettelyä.
	Samalla lausunnonantaja korostaa kiinteistökauppoihin kytkeytyvien taloudellisten intressien merkitystä ja siitä johtuvaa erityistä järjestelmän luotettavuuden ja tietoteknisen turvallisuuden vaatimusta.

Lausunnonantaja pitää lähtökohtaisesti onnistuneena ratkaisua, jonka mukaan sähköiset asiointijärjestelmät olisivat kaikille avoimia, eli järjestelmän käyttäminen ei edellyttäisi erityisiä käyttäjätunnuksia. Tällaisessa järjestelmässä käyttäjäksi kirjautuvan tunnistamiselle ja asiakirjojen allekirjoittamiselle asetettavilla vaatimuksilla on suuri merkitys järjestelmän turvallisuuden kannalta.

Sähköisen kaupankäyntijärjestelmän mahdolliset tietoturvaongelmat nähdään helposti liian suppeina, liittyen lähinnä allekirjoittajan henkilöllisyyden toteamiseen. Lausunnonantaja korostaa, että kyse on kuitenkin paljon laajemmasta ongelmasta, kuten kaupantekijän oikeustoimikelpoisuudesta, sopimustahtojen yhtymisestä ja kaikkien ehtojen harkinnasta. Ehdotetussa järjestelmässä ei pystytä enää kontrolloimaan kaupan syntyolosuhteita, toisin kuin nykyään ainakin osittain oikeustoimikelpoisuuden osalta. Lausunnonantaja katsoo, että sähköinen menettely voi synnyttää oikeustoimikelpoisuuteen ja oikeustoimen syntyolosuhteisiin liittyviä ongelmia, jotka kirjallisessa menettelyssä ovat harvinaisempia.Lisäksi sähköisen allekirjoituksen väärinkäyttö saattaa lisääntyä. Järjestelmän uskottavuuden kannalta onkin välttämätöntä, että valtio vastaa esityksessä ehdotetulla tavalla tämänkaltaisessa tilanteessa oikeustoimen toiselle osapuolelle aiheutuvista vahingoista.

Edellä mainittuun liittyen lausunnonantaja suhtautuu hieman varauksellisesti julkisen kaupanvahvistajan vaatimuksesta luopumista koskevaan esitykseen. Esityksen mukaisella sähköisellä kaupankäyntijärjestelmällä ei saavuteta julkiselle kaupanvahvistukselle asetettuja tavoitteita tai kaikkia siitä saatavia hyötyjä. Asianosaisten kannalta vaarana saattaa olla sekin, että kaupanvahvistajan puuttumisen seurauksena asianosaiset joutuisivat sähköisessä järjestelmässä käyttämään nykyistä laajemmin pankkien, lakimiesten ja kiinteistönvälittäjien palveluita, joka aiheuttaisi asianosaisille lisäkustannuksia.

Lausunnonantaja kuitenkin huomauttaa, että kaupankäyntijärjestelmän rajoituksista johtuen monimutkaisemmat kaupankäyntijärjestelyt jäisivät järjestelmän ulkopuolelle. Niinikään kaupankäyntijärjestelmään liittyvä myyjäaloitteisuus ja yritysten tekemien kauppojen rajautuminen ainakin tässä vaiheessa järjestelmän ulkopuolelle vähentäisivät järjestelmässä tehtävien kauppojen määrää.

Lisäksi sähköisen kaupankäynnin turvallisuuteen liittyvät, osin ehkä perusteettomat epäluulot voivat johtaa kaupankäyntijärjestelmän vieroksumiseen. Lausunnonantaja korostaa, että koska yksittäiset kansalaiset tekevät kiinteistökauppoja suhteellisen harvoin, sähköisen kiinteistönvaihdannan yleistyminen edellyttää, että siihen liittyy selkeitä etuja perinteiseen kiinteistökauppaan verrattuna. Järjestelmän käyttämisen helppous ja turvallisuus vaikuttavat olennaisesti kaupan osapuolten haluun tehdä kiinteistönkauppa sähköisesti  Toisaalta myös pankkien olisi saatava sähköisestä toimintamallista taloudellista hyötyä, jotta siihen osallistuminen olisi niille kannattavaa. 

Lausunnonantaja huomauttaa, että nykyään useissa tapauksissa kauppakirjan laatii kiinteistönvälittäjä, ja todennäköisesti näin tulisi tapahtumaan myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Tämä tulisi ottaa järjestelmän laatimisessa huomioon.

Sähköiseen palveluun sisältyvä luovutussopimuksen lomake ei poista asianosaisten tarvetta liittää luovutussopimukseen tapauskohtaisia ehtoja. Asiantuntijoiden apu olisi jatkossakin tarpeen ja luovutussopimusten laadinnassa käytettäisiin todennäköisesti jopa aiempaa enemmän kiinteistönvälittäjien ja pankkien palveluita.
Lausunnonantaja muistuttaa, että ehdotetut säännökset tulisivat kaupan osapuolten lisäksi koskemaan ja hyödyttämään niitä tahoja, joilla on tarve saada ajantasaista tietoa kiinteistön omistussuhteista ja niiden muutoksista sekä kiinteistöön kohdistuvista rajoituksista ja rasituksista. Nykyisen kiinnitys- ja lainhuutojärjestelmän yksi merkittävä puute on se, etteivät siihen sisältyvät rekisteritiedot ole välttämättä ajantasaisia. Ehdotettu sähköinen järjestelmä toisi ilman muuta helpotusta tähän ongelmaan.

Lausunnonantaja näkemyksen mukaan järjestelmän toimivuuden kannalta on tärkeää, että sähköisen kauppakirjan lisäksi samaan sähköiseen prosessiin on yhdistetty myös vakuus- ja maksujärjestelyt sekä lainhuuto- ja kiinnityshakemukset niihin liittyvine maksuineen. Kun tarkoituksena on, että valtiolle aiheutuvat sähköisten järjestelmien käyttö- ja perustamiskustannukset kerättäisiin käyttäjiltä asiointimaksuilla, on riittävän käyttäjämäärän ja käyttöasteen turvaamiseksi maksujen kohtuullisuuteen syytä kiinnittää huomiota erityisesti  toiminnan käynnistysvaiheessa.

	Uudessakaupungissa maaliskuun 11. päivänä 2010
	Ismo Kautto
	julkinen oikeusavustaja
	hallituksen sihteeri
	Julkiset oikeusavustajat ry:n puolesta