19.4.2006

OIKEUSMINISTERIÖLLE

Oikeusministeriö
2 0. n~. 2006
&Cl~trc3a-,./A ola ua

Asia

Lausunto sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittävän toimikunnan loppumietinnöstä (2006:1).
Joensuun käräjäoikeuden puolesta esitän kunnioittavasti seuraavaa:

Käräjäoikeus pitää toimikunnan loppumietintöä kokonaisuudessaan asian-tuntevana, hyvin perusteltuna ja johdonmukaisena.

Toimikunta on toimeksiantonsa mukaisesti esittänyt maakaari- ja kirjaamisjärjestelmän uudistamista lähinnä vain siltä osin, kuinka kiinteistökauppa ja sen lainhuudattaminen sekä kiinnitys ja panttaus voitaisiin mandollistaa nykyisen kirjallissähköisen järjestelmän ohella vielä enemmän sähköisen järjestelmän mukaisesti. Tämä lähtökohta perustuu sekä kansallisen että eurooppalaisen sähköisen kehityksen vaatimuksiin.

Toinen vaihtoehto olisi ollut jo tässä yhteydessä, ja varsinkaan kun esityksen mukaisella sähköisellä kehittämisellä ei monestakaan eri syystä ole vielä tällä hetkellä mitään polttavaa tarvetta, avata maakaari sen kaikilta osiltaan laajemminkin uudistamis- ja ennen kaikkea tarkastamiskeskustelun kohteeksi, koska se olisi voinut tapahtua hyvin juuri tämän kehitysvaiheen tärkeänä osana. Tällöin olisi voitu käydä perusteltu oikeudellinen, organisatorinen ja myös teknillinen keskustelu kaikista niistä maakaaren ja siihen liittyvän kirjaamismenettelyn tulevaisuuteen liittyvistä kysymyksistä, joista keskustelu joka tapauksessa on lähiaikoina ja varmuudella ennen nyt tehdyn esityksen voimaan saattamista käytävä. Tällaisia keskusteltavia asiaryhmiä on useita niin maakaaren substanssissa kuin kirjaamismenettelyn organisoinnissa ja siihen liittyvässä tietotekniikassakin.Toimikunnan sinällään perusteellista ja erinomaisesti laadittua esitystä onkin tästä syystä pidettävä vain koko järjestelmän kehittämisen ensimmäisenä vaiheena.

Toimikunta on aivan oikein perustanut koko esityksensä siihen maakaari- ja kirjaamisjärjestelmän perusperiaatteeseen, ettei sähköisille sopimuksille tai menettelylle annettu tasavertainen asema kirjallisten sopimusten ja menettelyn rinnalla taikka muukaan sähköisen asioimisen lisääminen viranomaistoiminnassa saa vaarantaa kiinteistön kaupan luotettavuutta, omistussuhteiden selkeyttä ja julkisuutta taikka aiheuttaa kiinnitys- ja panttausmenettelyn epävarmuutta.

Kun toimikunta on ottanut edellisessä kappaleessa mainitut maakaari- ja kirjaamisjärjestelmän laillisuusperiaatteet mietintönsä lähtökohdaksi, on se samalla joutunut rakentamaan esittämänsä sähköisen menettelyn kaikilta osiltaan sellaisen turvallisen sähköisen järjestelmän varaan, johon ei missään olosuhteissa voi kohdistua sitä haavoittavia riskitekijöitä. Käräjäoikeudella ei ole riittävää teknistä kompetenssia lausua esitetyn järjestelmän riskittömyydestä. Kuitenkin sekä julkisuudessa että myös oikeusministeriön omassa tietoturvakoulutuksessa ovat monet asiantuntijat puhuneet nimen-omaisesti sähköisten järjestelmien tietoturvaongelmista ja haavoittuvuudesta. Tällaisia ongelmia on liittynyt myös toimikunnan mainitsemaan pankkien verkkotunnustoimintaan.

Jos epäily sähköisten järjestelmien riskialttiudesta sivuutetaan, on helppoa yhtyä toimikunnan käsitykseen siitä, että sähköisellä kiinteistökaupalla voidaan turvata kaikki sellaiset kiinteistökaupan muotovaatimuksen piirteet, jotka säilyttävät oikeustoimen todistettavuuden, varmuuden ja julkisuuden ja jotka estävät harkitsemattomat ja epärehelliset kaupat sekä kauppakirjan eriaikaisesta allekirjoittamisesta mandollisesti johtuvat ongelmat. Toimikunnan johtopäätös julkisista kaupanvahvistajista kokonaisuudessaan luopumisesta sähköisen kaupan yhteydessä on näillä edellytyksillä perusteltua.

Jos sen sijaan nykyisiä tai tulevia riskitekijöitä ei ole riittävästi tunnistettu, on harkittava sitä, tulisiko sähköistä kiinteistökauppaa ainakin aluksi kehittää esityksessä mainittua suppeammin, jolloin sähköisenkin kaupan olisi tapanduttava sen tekemiseen oikeutetun viranomaisen välityksin. Näitä voisivat olla esimerkiksi virkamieskaupanvahvistajat ja myös tehtävään oikeutetut asianajajat. Tämä varmuuden hakeminen tietenkin aiheuttaisi toimikunnan mainitseman viranomaisluonteisuuden säilymistä, eikä se tuottaisi kaupan osapuolille toimikunnan esittämiä kauppaan liittyvien mukavuustekijöiden syntymistä heidän joutuessa edelleenkin kaupan yhteydessä tapaamaan kaupanvahvistajan.

Mikäli mietinnön mukainen sähköisen järjestelmän käyttäminen on riskitöntä, on loogista, ettei valtion vahingonkorvausvastuu kaikista järjestelmän väärinkäyttämisestä johtuneista vahingoista tule aktualisoitumaan. Jos siihen sen sijaan liittyy epävarmuustekijöitä, niin voitaneen asettaa ainakin kyseenalaiseksi se toimikunnan käsitys, että valtion vahingonkorvausriski esitetyssä sähköisessä järjestelmässä olisi pienempi kuin nykyisessä järjestelmässä.

Käräjäoikeus hyväksyy toimikunnan esittämät perustelut lainhuudon välittömän vireilletulon myönteisistä vaikutuksista ristiriitaisten oikeuksien syntymisen estäjänä ja ostajan nopeutettuna mandollisuutena käyttää kiinteistöä vakuutena. Lainhuutohakemuksen välitön vireilletulo myös tukee lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin reaaliaikaisuuden ja julkisen luotettavuuden vaatimusta.

Sen sijaan käräjäoikeus asettaa kyseenalaiseksi sen mietinnön perusteen, että sähköiseen kiinteistökauppaan siirtyminen ja siihen yhdistettävät vakuus- ja maksujärjestelyt sekä lainhuuto- ja kiinnitysmenettelyn uudistaminen niihin liittyvine maksuineen tuottaisivat kaupan osapuolille

merkittäviä kustannussäästöjä. Kiinteistökauppa on suomalaisessa yhteiskunnassa jo perinteisesti koettu niin tärkeäksi asiaksi, että se on annettu asiantuntijoiden tehtäväksi. Näitä asiantuntijoita ovat olleet kiinteistövälittäjät, pankit, asianajajat ja muut lakimiehet. Sähköiseen järjestelmään siirtyminen ei tulle muuttamaan tätä käytäntöä, eikä lisäämään yksittäisten kaupan osapuolten omatoimisuutta kaupan tekemisessä. Näin ollen mainituista asiantuntijoista tulee myös sähköisen kaupankäynnin asiantuntijuuden haltijoina entistä tärkeämpiä kiinteistökauppatoimijoita. Kaupan osapuolet tuskin saavat hyötyä tästä uudesta asiantuntijuudesta toimikunnan esittämin tavoin näiden palkkioiden alenemisena. Vaikutus saattaa olla pikemminkin päinvastainen.

Käräjäoikeus ei voi myöskään täysin yhtyä toimikunnan käsitykseen sähköisen kiinteistökaupan ja sen lainhuudattamisen vaikutuksista kirjaamisviranomaisten työ- ja henkilökuntamäärään sekä näistä aiheutuviin valtion kustannuksiin. Sähköisen järjestelmän piiriin esitetyt kiinteistö-kauppa- ja lainhuudatusasiat ovat tällä hetkelläkin yksinkertaisia ja helposti nykyisessäkin kirjallissähköisessä järjestelmässä tuotettavia asioita. Sen sijaan vaikeammin ratkaistavat asiat, esimerkiksi ehdolliset ja perustetta-vien yhtiöiden lukuun tehdyt kaupat sekä perintö- ja perheoikeudelliset saannot, jäävät edelleen kirjallisen menettelyn varaan. Rinnakkainen esityksen mukainen sähköinen menettely ja nykyisen kaltainen kirjallinen menettely saattavat ensiksi mainitun tuottamista eduista huolimatta aiheuttaa myös järjestelmien keskinäistä sekavuutta.

Sähköistä kiinteistökauppaa ja lainhuudattamista koskeva säännösaineisto on johdettu hyvin uudistusesityksen perusteista, eikä käräjäoikeudella ole siitä pääosiltaan huomautettavaa. Koska mietinnön mukaisestikin sähköinen kaupankäyntijärjestelmä on tarkoitettu vain yksinkertaisten kiinteistö-kauppojen ja niihin verrattavien muiden luovutusten tekemiseen, niin
käräjäoikeus saattaa harkittavaksi esitettyjen MK 9a:7 ja IO:ien tarkentamista siten, ettei sähköistä järjestelmää voida käyttää MK 2:2:ssä säädetyssä ehdollisessa kaupassa ja MK 2:4:ssä säädetyssä kaupassa perustetta-van yhtiön lukuun siitäkin huolimatta, että tämä pystyttäisiin estämään sähköisen kauppajärjestelmän tekniikalla.

Sähköistä kiinnitystä ja panttioikeutta koskevilta osilta käräjäoikeudella ei ole huomautettavaa niin esityksen perusteluiden kuin niistä johdetun säännösaineistonkaan osalta. Käräjäoikeus kuitenkin kiinnittää huomiota MK 16:8a.2:ssa säädettyyn tilanteeseen, jossa uusi sähköisen panttikirjan saaja kirjataan tai saajaa koskeva tieto muutetaan panttikirjan saajaksi kirja-tun hakemuksesta. Mikäli panttioikeuden haltija saatuaan saamisensa maksetuksi lairninlyö ilmoituksen tekemisen, kiinteistön omistajalle ei esityksen mukaisesti jää oikeutensa toteuttamiseksi muuta vaihtoehtoa kuin vahvistuskanteen nostaminen.

Sähköistä kiinnitystä ja panttioikeutta koskeva uudistus koskee lähinnä lainanannon ammattilaisia, joten siirtyminen näitä koskevaan sähköiseen järjestelemään tullee toteutumaan huomattavasti tehokkaammin kuin sähköiseen kiinteistökauppaan siirtyminen.Tällä uudistuksella todennäköisesti saavutetaan myös todellista kirjaamisviranomaisten työn säästämistä.

r

Mikäli toimikunnan esitystä ei voitaisi toteuttaa kokonaisuudessaan josta-kin sen ulkopuolisesta syystä, kuten esimerkiksi sähköisen kiinteistökaupan järjestelmän rakentamisesta, tulisi sähköistä kiinnitystä ja panttioikeutta koskeva uudistus kuitenkin toteuttaa itsenäisenä mandollisimman nopeasti, mikäli se voi tapahtua riittävän tietoturvallisesti. Joka tapauksessa paperi-sen ja sähköisen panttikirjajärjestelmän rinnakkaisen voimassaoloajan tulisi olla mandollisimman lyhyt.

Käräjäoikeuden esittämistä joistakin uudistuksen perusteita koskevista epäilyistä huolimatta sitä tulee jatkaa maakaareen liittyvänä kokonaisuudistuksena, mutta ei sen sijaan pelkästään erillisenä sähköiseen tekniikkaan liittyvänä uudistuksena.

Yrjö Sivola laamanni