Oikeusministeriö
Lainvalmisteluosasto
PL 25			13/2006

00023  VALTIONEUVOSTO	20.4.2006	1 (8)

kirjaamo.om@om.fi ja  tiina.astola@om.fi 

Lausuntopyyntönne OM 4/41/2004 

LAUSUNTO SÄHKÖISTÄ KIINTEISTÖNVAIHDANTAA SELVITTÄVÄN TOIMIKUNNAN LOPPUMIETINNÖSTÄ (KOMITEANMIETINTÖ 2006:1). 

Suomen Asianajajaliitto (jäljempänä ”Asianajajaliitto”) esittää lausuntonaan kohteliaimmin seuraavaa:

1 	Yleistä  

Toimikunta ehdottaa, että maakaareen lisättäisiin säännökset, jotka mahdollistaisivat kiinteän omaisuuden luovutuksen ja panttauksen toteuttamisen sähköisesti. Kiinteistön kauppa tai muu luovutus voitaisiin ehdotuksen mukaan tehdä oikeusministeriön ylläpitämässä tietojärjestelmässä ilman julkisen kaupanvahvistajan myötävaikutusta. Luovutuskirja laadittaisiin sähköiselle lomakkeelle, johon perustiedot päivittyisivät lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ja muista viranomaisrekistereistä. Osapuolet allekirjoittaisivat luovutuskirjan laatuvarmennetulla sähköisellä allekirjoituksella tai muulla tietoturvallisella menetelmällä. 

Nykyiset paperimuotoiset panttikirjat voitaisiin ehdotuksen mukaan korvata sähköisillä panttikirjoilla eli käytännössä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävillä merkinöillä. Panttikirjan hallinnan luovutuksen oikeusvaikutuksia vastaisi uudessa järjestelmässä rekisteriin tehtävä merkintä. Myös uusia kiinnityksiä voitaisiin hakea sähköisen kiinnitysjärjestelmän kautta.

Toimikunnan ehdotus sisältää muutoksia myös lainhuuto- ja kiinnitysmenettelyyn. Lainhuutoasia tulisi automaattisesti vireille, kun kiinteistön luovutus on tehty sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kiinnityshakemusmenettely ja sähköisen panttikirjan saajan siirtomenettely olisi yksinkertaista ja nopeaa.

Toimikunnan ehdotuksen mukaan sähköiset menettelytavat kiinteistön luovutuksessa ja vakuusjärjestelyissä olisivat vain vaihtoehtoja nykyisille menettelytavoille. Asianosaiset voisivat siten halutessaan edelleen tehdä kiinteistön luovutuksen perinteiseen tapaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa, hakea kiinnityksiä käräjäoikeudelle tehtävällä kirjallisella hakemuksella ja toteuttaa kiinteistön panttauksen luovuttamalla fyysiset panttikirjat velkojan 

hallintaan. Toimikunnan ehdotuksen mukaan maakaaren voimassa oleviin säännöksiin ei tehtäisi juurikaan muutoksia, vaan lakiin ainoastaan lisättäisiin säännökset, jotka mahdollistavat uudet sähköiset menettelytavat. 

Asianajajaliitto toteaa, että toimikunnan ehdotus on varsin edistyksellinen. Kiinteistöoikeus on perinteisesti ollut hyvin muotosidonnainen ja traditioon perustuva oikeudenala. Tämä ei koske ainoastaan Suomea, vaan koko Eurooppaa. Sähköistä kiinteistövaihdantaa ja/tai sähköisiin asiakirjoihin perustuvien kirjaamisjärjestelmien toteuttamista koskevia hankkeita on vireillä useissa Euroopan maissa (Iso-Britannia, Alankomaat, Ruotsi, Tanska, Norja), mutta toimikunnan ehdotus kaikille avoimesta sähköisestä kaupankäyntijärjestelmästä näyttäisi kansainvälisessäkin vertailussa olevan ehkä modernein.  

Asianajajaliitto pitää toimikunnan ehdotusta perusajatuksiltaan kannatettavana. Esitys ei merkitsisi lainsäädännöllisesti mitään mullistavaa ja aiemmat, vuonna 1997 voimaan tulleen (uuden) maakaaren kiinteistöjen vaihdantaa ja vakuuskäyttöä koskevat – hyviksi todetut – säännöt ja periaatteet jäisivät edelleen voimaan. Uudet säännökset koskisivat vain sähköisiä menettelytapoja, jotka siis olisivat vain vaihtoehto nykyisille menettelytavoille. 

Asianajajaliiton käsityksen mukaan kiinteistöjen vaihdanta-, vakuus- ja kirjaamisjärjestelmät toimivat Suomessa nykymuodossaan varsin luotettavasti. Esimerkiksi tuomioistuimissa on hyvin vähän asioita, joissa riidellään kiinteistönluovutuksen tai panttauksen mitättömyydestä, pätemättömyydestä tai tehottomuudesta. Asianajajaliitto pitää ensiarvoisen tärkeänä, että kiinteistövaihdantaan tai vakuusjärjestelyihin osallistuvien oikeusturva ei uuden järjestelmän mukaisissa menettelyissä heikkenisi nykytilaan verrattuna. Tästä periaatteesta ei tulisi tinkiä. Tämä edellyttää ainakin sitä, että uudet sähköiset asiointijärjestelmät toimivat teknisesti moitteettomasti ja niiden käyttö on riittävän yksinkertaista. Virhetilanteita ja järjestelmän väärinkäytöstilanteita silmällä pitäen tulee myös olla kattava vahingonkorvausnormisto. 

2	Kiinteistön luovutus 

2.1	Kaupankäyntijärjestelmä ja sen käyttäminen

Toimikunta ehdottaa, että kiinteistön kauppa tai muu omistusoikeuden luovutus voitaisiin tehdä oikeusministeriön ylläpitämässä sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Järjestelmää voitaisiin käyttää internetin kautta ja sen käyttö olisi avointa kaikille. Luovuttajan ja luovutuksensaajan henkilöllisyyden identifiointi ja luovutuskirjan allekirjoittaminen tapahtuisivat sähköisesti. Oikeusministeriö hyväksyisi ne tekniset menetelmät sekä tunniste- ja varmennepalvelut, jotka kelpuutettaisiin asiointijärjestelmässä henkilöllisyyden todentamiseen ja sähköiseen allekirjoitukseen. Järjestelmä sallisi myös valtuutetun asiamiehen käyttämisen, mutta tällöin sekä päämiehellä että asiamiehellä tulee olla sähköinen ”henkilöllisyystodistus”.

Asianajajaliitto pitää kaikille kansalaisille avointa, internetin välityksellä käytettävissä olevaa järjestelmää periaatteessa hyvänä, mutta näkee siinä myös riskejä. Sähköisen henkilötunnisteen ja allekirjoituksen osalta tietoturvariskit ovat tunnettuja, mutta lienevät nykytekniikalla ratkaistavissa. 

Eräs alue, jossa uudistus saattaa tuoda mukanaan ongelmia, liittyy oikeustoimikelpoisuuteen ja oikeustoimen syntyolosuhteisiin, joista ei sähköisessä (etä)kiinteistönkaupassa voida saada samanlaista varmuutta kuin nykyisessä järjestelmässä, jossa luovutuskirja tulee allekirjoittaa (tai allekirjoitus tulee tunnustaa oikeaksi) julkisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Uudessa järjestelmässä on helpompaa, että esimerkiksi ikääntynyt tai alkoholin vaikutuksen alaisena oleva henkilö ”ohjataan” tekemään hänen sähköistä allekirjoitustaan käyttämällä kiinteistönluovutus, jonka pätevyys oikeustoimena on kyseenalainen. Myös aviopuolison (sähköisen) suostumuksen väärinkäyttö tilanteessa, jossa luovutuksen kohteena on yhteisenä kotina käytetty kiinteistö, lienee helpompaa kuin nykyjärjestelmässä. Samoin sen tyyppiset väärinkäytöstilanteet, joissa kiinteistöstä disponoi aivan muu henkilö kuin kiinteistön todellinen omistaja (esimerkiksi anastetun sähköisen allekirjoituksen hyväksikäyttö), saattavat lisääntyä. Tältä osin toimikunta on ehdottanut valtiolle ankaraa vahingonkorvausvastuuta, mikä onkin luovutuksen toisen osapuolen oikeussuojan ja järjestelmän yleisen luottavuuden kannalta välttämätöntä. Asianajajaliitto pitää tärkeänä, että lain jatkovalmistelussa vielä huolellisesti pohditaan mahdolliset tilanteet, joissa valtion vahingonkorvausvastuun kautta voidaan parantaa eri osapuolten oikeussuojaa. 

2.2	Luovutuskirjan sisältö ja luovutuksen ehdot
 
Kiinteistön kauppa tai muu luovutus on oikeudellisesti vaativampi toimenpide verrattuna esimerkiksi tavanomaisen irtaimen esineen tai arvo-osuuden kauppaan. Virheellisesti tai puutteellisesti laaditut kiinteistön luovutuskirjat johtavat helposti myöhemmin erimielisyyksiin ja lisäävät oikeudenkäyntejä. 

Toimikunnan ehdotuksessa on virheellisten tai puutteellisten kauppakirjojen riskiä pyritty pienentämään sillä, että järjestelmä lisää automaattisesti luovutuskirjaan perustiedot, kuten luovutuksen kohteen nimen ja rekisterinumeron, sekä luovuttajan ja luovutuksensaajan henkilötiedot. Tämän lisäksi järjestelmä ”ohjaa” osapuolia sisällyttämään luovutuskirjaan tarpeellisia ehtoja. Tämä ei kuitenkaan poista riskiä siitä, että osapuolet eivät ymmärrä tai osaa sisällyttää luovutuskirjaan kaikkia heidän oikeussuojansa kannalta tarpeellisia ehtoja. Mikäli järjestelmä tarjoaa osapuolille valittavaksi joitakin ”perusfraaseja”, vaarana on eräänlainen luovutuskirjojen standardisoituminen.  

Mitä monimutkaisemmasta kiinteistön luovutuksesta on kysymys, sitä suuremmat ovat riskit epäonnistumiselle, jos osapuolet toteuttavat luovutuksen keskenään pelkästään kaupankäyntijärjestelmän avustamana ilman oikeudellista asiantuntemusta. Mikäli uusi järjestelmä johtaa siihen, että asiantuntijoiden käyttö kiinteistöjen luovutusten tekemisessä (esimerkiksi luovutuksen ehdot ja niiden muotoilu) vähenee, ei tätä Asianajajaliiton mielestä voida pitää oikeusturvan kannalta tyydyttävänä kehityssuuntana. 

Kiinteistön kaupan ehdoista voidaan sopia – eräitä ehtoja lukuun ottamatta – myös muutoinkin kuin itse luovutuskirjassa. Tämä on kuitenkin käytännössä harvinaista. Luovutuskirjat pyritään laatimaan siten, että ne kattavat kaikki osapuolten välisen luovutuksen ehdot. Eräs uuden järjestelmän mukanaan tuoma kehitystrendi saattaisi olla se, että jatkossa tehtäisiin kaksi sopimusta: sähköinen kiinteistön luovutuskirja, joka sisältää vain välttämättömät ehdot ja toinen sopimus, joka sisältää luovutuksen muut ehdot. Näin etenkin, jos kauppakirjan luonnostelu ja kommentointi sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä todetaan käytännössä hankalaksi. Asianajajaliitto ei pidä myöskään tällaista kehitystä toivottavana eikä ole vakuuttunut niistä toimikunnan perusteluista, joissa käsitellään luovutuskirjaluonnoksen muokkaus- ja hyväksymismenettelyä. Asianajajaliitto ei pidä perusteltuna esimerkiksi sitä, että ensimmäisen kauppakirjaluonnoksen tulisi ehdotetun MK 9a luvun 8 §:n mukaan aina olla myyjän tekemä.

Selvää on, että kaupankäyntijärjestelmään tulee rakentaa osapuolille riittävät tarkistus- ja kontrollimahdollisuudet niin, ettei esimerkiksi kauppa pääse syntymään napin painalluksella ”vahingossa” vielä keskeneräisen kauppakirjan perusteella. Erittäin hyvänä ehdotuksena on pidettävä sitä, että asiointijärjestelmän käyttäjällä on oikeus tarkastaa maksutta kaupan kohdetta koskevat tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sekä kiinteistörekisteristä vielä välittömästi ennen luovutuskirjan (sähköistä) allekirjoittamista. 

Järjestelmän käytännön toimivuutta ja luotettavuutta on vaikea arvioida yksityiskohtaisesti pelkän komiteamietinnön tekstin perusteella. Yleisesti ottaen Asianajajaliitto toteaa, että järjestelmän teknisen toteutuksen onnistuminen on avainasia koko uudistuksessa. 

2.3	Kauppakirjan liitteet

Käytännössä on hyvin yleistä, että kiinteistöjen kauppakirjoihin otetaan liitteitä. Esimerkiksi asuinkiinteistöjen kauppakirjoissa varsin tavallinen liite on kiinteistöllä olevan rakennuksen kuntotutkimusraportti. Toimikunnan mietinnössä ei ole tarkemmin selvitetty sitä, miten liitteet saatettaisiin järkevästi osaksi kauppakokonaisuutta. Tyydyttävänä ei voida pitää sellaista asiaintilaa, että kauppakirjassa on vain lueteltu liitteet ja ne löytyvät – jos löytyvät – tarvittaessa myöhemmin jommankumman kaupan osapuolen hallusta. Erimielisyyttä voi tällöin syntyä myös liitteiden sisällöstä, jos niistä on kaupantekoprosessin yhteydessä laadittu eri versioita.

Asianajajaliitto katsoo, että kaupankäyntijärjestelmään tulisi sisällyttää ominaisuus, jonka avulla osapuolet voisivat helposti tallettaa kauppakirjan liitteet järjestelmään esim. pdf-muotoisina osaksi kauppakirjakokonaisuutta. Kuten itse kauppakirja, myös sen liitteet olisivat tällöin nähtävissä ja tulostettavissa suoraan kaupankäyntijärjestelmästä eikä epäselvyyksiä kaupan ehdoista ja sisällöstä tältäkään osin syntyisi. Lakitekstin perusteella (MK 9a luvun 9 §) tämä näyttäisi myös olevan ainakin periaatteessa mahdollista. 

2.4	Kauppahinnan maksu ja vakuudet sekä varainsiirtovero

Toimikunta ehdottaa, että sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään liitettäisiin ominaisuus, jonka avulla kiinteistön kaupassa kauppahinnan maksu voitaisiin toteuttaa verkkopalvelumaksuna samanaikaisesti kiinteistön kauppakirjan (sähköisen) allekirjoituksen kanssa. Myös vakuusjärjestelyt (panttikirjan luovutussitoumus, uusien kiinnitysten hakeminen ja/tai panttikirjan saajan merkitseminen rekisteriin) olisi toimikunnan ehdotuksen mukaan mahdollista toteuttaa samassa yhteydessä. Kauppahinnan maksun ja vakuusjärjestelyjen toteuttaminen kaupanteon yhteydessä ovatkin välttämättömiä ominaisuuksia, jotta järjestelmä olisi aidosti käyttökelpoinen etäkaupan toteuttamisvälineenä. 

Asianajajaliitto toteaa, että kyseiset toiminnot edellyttävät teknisesti hyvin kehittyneitä, korkeatasoisia ja luotettavia järjestelmiä. Asianajajaliitto näkee uhkakuvana tilanteen, jossa kaupanteko keskeytyy joko itse järjestelmässä tai yhteyksissä olevan ongelman vuoksi ja esimerkiksi raha liikkuu, mutta kiinteistön omistusoikeus ja vakuudet eivät – tai päinvastoin. Mahdollista ja ehkä todennäköisempää on myös se, että käyttäjät jollakin tavoin ”säheltävät” kauppaa tehdessään niin, että kaikki ei menekään niin kuin oli tarkoitus. Miten tällaiset ongelmatilanteet selvitetään? Oikeusministeriön tulisi luoda ainakin puhelintukipalvelu, josta käyttäjät voisivat saada paitsi yleistä neuvontaa järjestelmän käyttämiseen, myös apua ongelmatilanteiden ratkaisemiseen.

Toimikunnan ehdotuksen mukaan myös varainsiirtovero voitaisiin maksaa samanaikaisesti kaupanteon yhteydessä. Mietinnön sivulta 61 ilmenee, että varainsiirtovero olisi itse asiassa pakko maksaa samanaikaisesti (elleivät varainsiirtoverovapauden edellytykset täyty), koska lainhuuto tulee samalla myös vireille. Tämä saattaa joissakin tapauksissa vaikuttaa siihen, että sähköisen kauppakirjan sijasta tehdäänkin perinteinen kauppakirja, koska tällä tavoin ostaja saa kuusi kuukautta ”maksuaikaa” varainsiirtoveron maksamiselle. 

Asianajajaliitto pitää järjestelmää, jossa varainsiirtoveron maksu on kytketty lainhuudatukseen, jo aikansa eläneenä. Tältä osin olisi syytä siirtyä samanlaiseen menettelyyn kuin osakkeiden (ja ilman maapohjaa luovutettujen rakennusten) varainsiirtoverotuksessa.

2.5	Määräalan luovutus

Merkittävä osa kiinteistöjen kaupoista on määräalojen kauppoja. Määräalojen kauppoihin otetaan säännönmukaisesti liitteeksi karttaote, johon on merkitty luovutettavan määräalan rajat. Toimikunta on ottanut tämän huomioon ehdotuksessaan siten, että kaupan kohteen sijainti voitaisiin tarkistaa sähköisestä kiinteistörekisterin kartasta ja määräalan rajat voitaisiin osoittaa sähköiseen karttatulosteeseen tehdyllä piirustuksella. Asianajajaliitto näkee tässä ongelmana sen, että sähköinen kiinteistörekisterin kartta ei ole tarkkuudeltaan (ainakaan kaikissa tapauksissa) riittävä määräalan rajojen yksiselitteiseksi toteamiseksi, mikä saattaa myöhemmin aiheuttaa riitaisuuksia. 

Lainhuudatus

Toimikunnan ehdotuksen mukaan luovutuksensaajan lainhuutohakemus tulisi vireille, kun sähköinen kauppakirja on allekirjoitettu. Asianajajaliiton mielestä tämä on varsin käytännöllistä: luovutuksensaajan ei tarvitsisi erikseen tehdä lainhuutohakemusta käräjäoikeudelle. Samoin käytännöllistä ja järkevää on se, että sähköisen kauppakirjan allekirjoituksesta lähtisi automaattisesti myös (sähköinen) ilmoitus ao. kunnalle sekä MK 9a luvun 13 §:n 1 momentissa mainituille viranomaisille.

Välitön lainhuudon hakeminen luovutuksen tekemisen jälkeen toimii luovutuksensaajan eduksi mahdollisissa kollisiotilanteissa, mitä luovutuksensaajat eivät useinkaan miellä nykyjärjestelmässä, jossa lainhuudon hakemista usein varainsiirtoveron maksusyistä viivytellään. Ehdotettu uudistus – automaattisen lainhuutohakemuksen mukanaan tuomineen aikaprioriteetti- tai ekstinktiovaikutuksineen – parantaisi siten myös luovutuksensaajien oikeusturvaa.
   
2.6	Kaupankäyntijärjestelmän käyttöönotto

Asianajajaliitto katsoo, että sähköisen kaupankäyntijärjestelmän toiminta käytännössä tulee testata erityisen huolellisesti ennen sen ottamista lopulliseen ”tuotantokäyttöön”. Testausvaiheelle tulee varata riittävästi aikaa ja resursseja.

On myös harkittava, tulisiko uusi järjestelmä ottaa ensi vaiheessa käyttöön siten, että vain rajatuilla käyttöluvan saaneilla käyttäjillä (esim. pankit, asianajajat, laillistetut kiinteistönvälittäjät) olisi oikeus järjestelmän käyttämiseen. Tämän ensikäyttövaiheen aikana saatujen kokemusten perusteella järjestelmän ominaisuuksiin ja toiminnallisuuteen voitaisiin vielä tehdä parannuksia. Jos järjestelmä otetaan suoraan yleisen käyttöön ja kansalaiset kokevat sen käyttämisen monimutkaiseksi tai turvattomaksi, järjestelmä voi saada ”huonon maineen”, mihin mielikuvaan on myöhemmin vaikea vaikuttaa eikä järjestelmän käyttö myöskään silloin lisäänny lainsäätäjän toivomalla tavalla.
 
2	Kiinteistökiinnitys ja kiinteistöpanttioikeus

2.1	Yleistä

Ruotsissa on jo vuodesta 1994 lukien ollut mahdollisuus käyttää ns. sähköistä panttikirjaa. Erilliseen panttikirjarekisteriin tehdyllä merkinnällä on voitu korvata fyysisen panttikirjan hallinnan siirron oikeusvaikutukset. Järjestelmä on vain ammattimaisten luotonantajien käytettävissä.

Toimikunta ehdottaa samantyyppisen järjestelmän käyttöönottamista myös Suomessa. Toimikunnan ehdottama järjestelmä olisi kuitenkin Ruotsista poiketen avoin kaikille käyttäjille. Tämä olisi linjassa myös sen kanssa, että kiinteistöjen kaupankäyntijärjestelmä olisi avoin kaikille käyttäjille. Lisäksi ehdotetussa järjestelmässä sähköisiä panttikirjoja koskevat merkinnät tehtäisiin suoraan perusrekisteriin, lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, eikä erilliseen rekisteriin, kuten Ruotsissa.

Sähköinen panttikirja olisi kaikessa yksinkertaisuudessaan rekisterimerkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä. Rekisteristä ilmenisi kunkin kiinnityksen osalta, kenen nimiin sen mukainen (sähköinen) panttikirja on viimeksi kirjattu. Tämä panttikirjan saajamerkintä vastaisi perinteisten panttikirjojen osalta tietoa siitä, kenen hallinnassa panttikirja on. Sähköisen panttikirjan saajaa koskevan merkinnän tekemisellä olisi sama oikeusvaikutus kuin perinteisen panttikirjan hallinnan luovutuksella. Itse panttausoikeustoimea ja (kääre)velkaa koskevia tietoja ei ilmenisi rekisteristä. Sinänsä olisi myös mahdollista, että rekisteriin merkityllä sähköisen panttikirjan saajalla ei (enää tai vielä) ole panttioikeutta kiinteistöön. 

Asianajajaliitto pitää uudistusehdotusta tältä osin erittäin kannatettavana. Fyysisten panttikirjojen siirtojen toteuttamien ja säilyttäminen aiheuttavat vaivaa ja kustannuksia, joilta uudessa järjestelmässä voitaisiin välttyä – viimeksi mainitun osalta edellyttäen tietysti, ettei valtio ryhdy perimään kohtuuttoman suuria maksuja panttikirjan saajaa koskevista kirjauksista. 

Uudistus lisäisi kirjaamisasioiden lukumäärää käräjäoikeuksissa. Koska uusien kiinnitysten hakemista ja panttikirjojen saajan rekisteriin merkitsemistä koskevat asiat voitaisiin jatkossa hoitaa sähköisen asiointijärjestelmän kautta, työmäärä käräjäoikeuksissa ei ilmeisesti kokonaisuutena kuitenkaan lisääntyisi ainakaan merkittävästi.

2.2	Sähköinen kiinteistöjen kiinnitysjärjestelmä

Toimikunta ehdottaa, että kiinnitysvakuuksia varten luotaisiin sähköinen asiointijärjestelmä, jonka kautta ensinnäkin kiinteistön omistaja voisi hakea kiinnityksiä kiinteistöönsä. Kiinteistönomistajan identifiointi tapahtuisi samalla tavoin kuin kiinteistön kauppajärjestelmässä sähköisen henkilötunnisteen ja allekirjoituksen avulla. Vuorovaikutteinen järjestelmä tarkastaisi hakijan kelpoisuuden ja hyväksyisi kiinnityksen hakemisen vain sellaiseen kiinteistöön, johon hakijalla on lainhuuto. 

Asianajajaliitto toteaa, että sähköinen asiointijärjestelmä sopii varsin hyvin kiinnitysten hakemismenettelyyn, joka on jo nykyiselläänkin standardisoitunutta. Järjestelmä on epäilemättä toteutettavissa niin, että sen käyttäminen on yksinkertaista. Kuitenkin myös tältä osin on huolehdittava siitä, että ohjeet järjestelmän käyttäjille ovat selkeät. Kansalaisille ei myöskään saa jäädä esimerkiksi sellaista virheellistä kuvaa, että rekisteriin kiinnityksen hakemisen yhteydessä tehtävä merkintä panttikirjan saajasta tarkoittaisi automaattisesti sitä, että saajalla on panttioikeus kiinteistöön.

Sähköisessä asiointijärjestelmässä voitaisiin siis toteuttaa myös nykymuotoisen panttikirjan traditiota vastaava kirjaus, henkilön kirjaaminen (sähköisen) panttikirjan saajaksi. Uusi panttikirjan saajaa koskeva merkintä voitaisiin tehdä vain panttikirjan saajaksi rekisteriin merkityn henkilön hakemuksesta. Tämä on sinänsä perusteltua, mutta voi joissakin tapauksissa aiheuttaa ongelmia. Jonkinlaista sekaannusta saattaa aiheuttaa myös se, että kirjallisen panttikirjan haltijamerkinnän oikeusvaikutukset (MK 16 luvun 9 §) ovat aivan erilaiset kuin sähköisen panttikirjan saajamerkinnän oikeusvaikutukset. Lain jatkovalmistelussa tulisi harkita, olisiko haltijamerkinnän merkitys syytä informatiivisessa mielessä selventää lyhyesti myös itse lakitekstiin.

Ehdotettu asiointijärjestelmä ei mahdollistaisi jälkipanttioikeuden saajan merkitsemistä järjestelmään. Jälkipanttioikeuden saajan tulisi tehdä panttioikeudestaan denuntiaatioilmoitus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitylle panttikirjan saajalle. Sinänsä teknistä estettä ei liene sille, että myös jälkipantinsaaja voitaisiin kirjata rekisteriin panttikirjan (jälki)saajaksi.

Tietosuojan kannalta jossakin määrin ongelmallisena voidaan pitää sitä asiaintilaa, että tiedot pantinsaajista olisivat uudessa järjestelmässä kenen tahansa saatavilla suoraan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä. Olennaista kuitenkin on, että sivullisten tietoon eivät tulisi panttaussitoumusten ja velkasuhteiden ehdot. 

3	Lopuksi

Asianajajaliitto pitää toimikunnan ehdotuksia perusajatuksiltaan ja pääosin yksityiskohdiltaankin kannatettavina. Toimikunta on järkevällä tavalla säilyttänyt nykyisen järjestelmän ja säännöspohjan ja luonut sen rinnalle vaihtoehdon siirtyä modernin sähköisen kiinteistökaupankäynti- ja vakuushallintajärjestelmän käyttöön. Kehitys kulkee epäilemättä viimeksi mainitun vaihtoehdon suuntaan koko Euroopassa. 

Toimikunnan esityksen toteuttaminen edellyttää teknisesti hyvin korkealuokkaisen kaupankäynti- ja asiointijärjestelmän luomista. Myös potentiaalisilla käyttäjillä tulisi olla riittävät tekniset ja tiedolliset valmiudet järjestelmien käyttöön, jotta uudistuksen toteuttaminen nopealla aikataululla olisi mielekästä. Tällä hetkellä Suomessa ei ole – mm. laatuvarmennettujen sähköisten allekirjoitusten vähäisen määrän vuoksi – edellytyksiä sille, että toimikunnan esittämä sähköinen kaupankäyntijärjestelmä voisi tulla laajasti käyttöön. Muutamien vuosien päästä tilanne on kuitenkin todennäköisesti jo toinen. 

Oikeusturvan kannalta merkittävimpänä uhkakuvana Asianajajaliitto näkee mahdolliset puutteet uuden järjestelmän teknisessä toiminnassa ja luotettavuudessa. Uuden järjestelmän tulee olla sekä teknisesti että toiminnallisesti sellainen, että nykyisin varsin turvalliseksi koetun kiinteistövaihdannan ja vakuuskäytön luotettavuus ei heikkene. 

Helsingissä 20. huhtikuuta 2006

SUOMEN ASIANAJAJALIITTO

Kari Lautjärvi
Suomen Asianajajaliiton puheenjohtaja, asianajaja

LAATI	Marko Wainio, asianajaja, Asianajotoimisto Fennica Oy, Helsinki