TURUNSEUDUN KÄRÄJÄOIKEUS
	Kari Niemi
21.4.2006

	Lausunto oikeusministeriölle sähköistä kiinteistönvaihdantaa		selvittäneen toimikunnan mietinnöstä (KM 2006/1)

1. ALUKSI

Toimikunta ehdottaa kiinteistönkaupan tekemistä mahdolliseksi sähköisessä muodossa sekä tähän liittyvän sähköisen kaupankäyntijärjestelmän luomista. Samalla saantoa koskeva lainhuutohakemus tulisi vireille sähköisesti ja tarkoitus olisi, että menettely kirjaamisessa pohjautuisi näissä tilanteissa vain sähköisessä muodossa oleviin asiakirjoihin. Lisäksi ehdotetaan sähköistä asiointijärjestelmää kiinnitysasioissa sekä kiinteistön panttaamisen sähköisesti mahdollistavan järjestelmän luomista. Tämä perustuisi sähköiseen panttikirjaan ja siihen liittyvään uuteen kirjaamistyyppiin, panttikirjan saajan kirjaamiseen. Sekä sähköisen kiinteistönkaupan että sähköisen panttikirjan rinnalla säilyisivät perinteiset menettelyt. Kauppa voitaisiin edelleen tehdä paperimuotoista asiakirjaa käyttäen. Samoin sähköisen panttikirjan rinnalla käytettäisiin edelleen paperimuotoista, kirjaamisviranomaisen antamaa panttikirjaa, joka fyysisesti luovutettaisiin panttauksen yhteydessä velkojalle. Sähköisten asiointimenettelyjen rinnalla säilyisi myös nykyinen, paperimuotoisiin hakemuksiin perustuva kirjaamismenettely sekä lainhuudatus- että kiinnityspuolella.

Ehdotukset ovat monessa suhteessa mielenkiintoisia. Tässä lausunnossa pääpaino on kuitenkin ehdotuksen vaikutuksilla kirjaamismenettelyyn.      

2. SÄHKÖINEN KIINTEISTÖNKAUPPA

Ehdotettu maakaaren 2 luvun 1 §:n muutos

Toimikunta ehdottaa, että kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti sitä varten perustettavassa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Tällöin myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava sähköinen kauppakirja ehdotetun maakaaren 9a luvun 1 §:ssä tarkoitetulla sähköisellä allekirjoituksella. Tätä koskeva säännös on otettu maakaaren 2 luvun 1 §:n uudeksi 2 momentiksi.

Merkittävä muutos tältä osin on sähköisen muodon lisäksi se, että kaupankäyntijärjestelmässä toteutetuissa kaupoissa ei enää edellytettäisi julkista kaupanvahvistajaa eikä kaupan kaikkien osapuolten samanaikaista läsnäoloa tämän kaupanvahvistajan luona. Muilta osin muotovaatimukset säilyvät ennallaan eli kauppakirjasta tulee myös sähköisessä muodossa tehtynä ilmetä samat vähimmäisehdot kuin paperimuotoisestikin tehtynä. Kaupankäyntijärjestelmässä tehdyn kaupan osaltakin kysymys on edelleen ns. varsinaisesta muotomääräyksestä, jonka sivuuttamisesta seuraa kaupan pätemättömyys. Tämä tarkoittaa ennen kaikkea myös sitä, että vääränlaisen sähköisen allekirjoituksen käyttäminen merkitsisi muotovirhettä.

Ehdotuksen merkityksestä kiinteistöjen vaihdannassa

Sinänsä kiinteistön luovutus oikeustoimena poikkeaa merkittävästi tiettyjen irtainten tavaroiden vaihdannasta, jossa kaupankäynti tietoverkossa ns. etäkauppana on luontevaa. Kiinteistön kaupassa on kysymys arvoltaan merkittävästä kohteesta, jolloin korostuu kohteen tarkka etukäteistarkastus. Tämä tarkastusvelvollisuus sisältyy myös kiinteistönkaupan virhesääntelyyn pohdittaessa ostajan oikeutta vedota kohteen mahdollisiin virheellisyyksiin. Tämän vuoksi kaupan osapuolet yleensä kohtaavat henkilökohtaisesti, tarkastavat kiinteistön paikan päällä ja neuvottelevat kaupan ehdoista. Varsinaiseen kiinteistöjen etäkauppaan onkin vaikea uskoa siinä mielessä mitä tarkoitetaan muunlaisten esineiden verkkokaupalla, jossa ostettu esine toimitetaan ostajalle yleensä jälkikäteen postitse.

Miten kaupan tekeminen sähköisessä järjestelmässä sitten helpottaisi kiinteistöjen vaihdantaa ja tuottaisi osapuolille ajan ja rahan säästöä? Sähköinen järjestelmähän astuisi kuvaan lähinnä siinä vaiheessa, kun kohteen tarkastus on tehty, hinnasta on päästy sopimukseen ja ostopäätös on tehty. Järjestelmä siis korvaisi paperimuotoisen asiakirjan laatimisen, mutta nykyisin sekin on yleensä tuloste tietojärjestelmässä valmiina olevasta asiakirjapohjasta, johon on ensin sähköisesti täydennetty tarvittavat tiedot osapuolista, kohteesta, vastikkeesta ja muista sovituista ehdoista. Itse kaupan teossa suurin helpotus tulisi olemaan ilmeisesti sillä, että osapuolet voisivat kumpikin omalla tahollaan allekirjoittaa lopullisen kauppakirjan, eikä heidän täytyisi tulla samanaikaisesti paikalle kaupanvahvistajan luokse. 

Tällöinkin on huomattava, että kaupassa on yleensä mukana kiinteistönvälittäjä, joka vastaa nykyisin kauppakirjan laatimisesta ja ottaa siihen tarvittavat ehdot. Osapuolet tarkastavat tämän välittäjän laatiman kauppakirjan ja allekirjoittavat sen sitten kaupanvahvistajan luona. Uudistuksen jälkeenkin yleensä mukana olisi siis kolmaskin taho eli välittäjä, eivätkä osapuolet vain keskenään tekemässä ja allekirjoittamassa asiakirjaa sähköisessä järjestelmässä. Tämä tulisi järjestelmän laatimisessa ottaa huomioon niin, että välittäjän lähettämä sähköinen luonnos (käytännössä allekirjoituksia vaille valmis lopullinen kauppakirja) tulisi voida sähköisesti ottaa myyjän ja ostajan käsittelemän asiakirjan pohjaksi. Muussa tapauksessa esim. myyjän, joka allekirjoittaa järjestelmään luonnoskauppakirjan, tulisi uudelleen tallentaa välittäjän luonnoksesta ehdot omaan luonnokseensa.

Yhtäaikaisesta paikalla olosta luopuminen ja sen aiheuttama säästö korostuu, kun kaupantekoon yhdistetään kauppahinnan maksun ja vakuuksien siirron mahdollistavat toiminnot niin, että luottolaitokset voivat olla reaaliaikaisesti ja sähköisesti mukana lopullisen kaupan tekemisessä. Samoin ehdotukset, joiden mukaan kaupan tekeminen sähköisessä järjestelmässä saa aikaan välittömän lainhuutohakemuksen ja merkinnän sen vireille tulosta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, tekevät ehdotetusta järjestelmästä ehdottomasti kannatettavan. 

Kaupanvahvistajasta luopuminen 

Sähköisen kiinteistönkaupan muodon osalta keskeisiä kysymyksiä ovat kaupanvahvistajasta luopuminen ja sähköisen allekirjoituksen luotettavuus. Mitä tulee kaupanvahvistusvaatimuksesta luopumiseen, sen osalta ei ole nähtävissä suuria ongelmia. Kaupanvahvistuksen keskeinen merkitys on siinä, että näin pystytään luotettavasti toteamaan kaupan syntymisen ajankohta sekä julkistamaan kauppa. Esimerkiksi kaupantekopäivän jälkikäteiset muuttamiset tai kauppakirjan ns. ante-dateeraus eivät kaupanvahvistusjärjestelmässä onnistu. Sekä julkistamisella että kaupan syntymisajankohdan varmistamisella on puolestaan tärkeä merkitys sille, että kaupalle voidaan antaa ulkopuolisia sitovia oikeusvaikutuksia jo kaupanteosta lukien, kuten toimikuntakin toteaa (toimikunnan mietintö s. 16).    

Nämä samat tavoitteet ovat kuitenkin toteutettavissa myös ehdotetussa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kauppa syntyy vain sitä varten nimenomaisesti luotavassa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, järjestelmä kirjaa sopimuksen syntymisajankohdan ja julkistaa luovutuksen tehokkaasti saman tien. Tietenkin on varmistettava, että kaupan syntymisen jälkeen eli sen jälkeen kun molemmat osapuolet ovat allekirjoittaneet saman sisältöisen luonnoksen, osapuolet eivät enää voi muuttaa laadittua asiakirjaa tavalla, joka vesittäisi näiden tavoitteiden toteutumisen. 

Kaupanvahvistajan käyttöön liitetään myös muita funktioita kuin edellä mainitut kaupantekoajankohdan todentaminen ja luovutuksen julkistaminen. Kaupanvahvistaja tarkastaa luovutussopimuksen muodon sekä allekirjoittajien henkilöllisyyden. Lisäksi kaupanvahvistajan tulee kieltäytyä luovutuksen vahvistamisesta, jos on perusteltua aihetta epäillä, ettei kauppa ole pätevä. Kuten toimikunta esittää, luovutuksen muotoon liittyvät seikat, siltä osin kuin on kysymys maakaaren 2 luvun 1 §:n 4-kohtaisessa luettelossa mainituista vähimmäisehdoista, ovat sellaisia, että niitä voidaan tietoteknisesti valvoa myös kaupankäyntijärjestelmässä (mietintö s. 18, ehdotettu 9a luku 7 § 2 mom. ja siltä osin mietintö s. 60). 

Sen sijaan kaupanvahvistajasta luovuttaessa menetetään ne edut, jotka saadaan kaupanvahvistajan valvoessa myös luovutukseen liittyviä ilmeisiä pätemättömyysperusteita. Kirjaamisviranomainen pystyy puuttumaan pätemättömyysperusteisiin, jotka käyvät ilmi asiakirjoista tai eri rekistereistä. Tätä tutkintaa on täydentänyt kaupanvahvistaja, joka on ollut ikään kuin kirjaamisviranomaisen silmät ja korvat. Tosin kuten toimikunta toteaa, lyhytkestoisessa kaupanvahvistustilaisuudessa on voitu havaita vain aivan ilmeiset oikeustoimikelpoisuuden puutteet (mietintö s. 18). Vaikka tätä havainnointia täydentäisi se, että kaupanvahvistaja paikallistuntemuksensa nojalla pienemmillä paikkakunnilla voi jo etukäteen tietää jonkun tai joidenkin henkilöiden tosiasiallisesti rajoitetusta kyvystä tehdä oikeustoimia, on tämä seikka ehkä sittenkin siinä määrin vähämerkityksinen, että pelkästään sen vuoksi kaupanvahvistajaa ei sähköisessä järjestelmässä tarvitse nähdä välttämättömänä. Samaa voidaan sanoa myös sen toimikunnan viittaaman asian osalta, jonka mukaan kaupanvahvistajan vaatiminen on lisännyt vakaata harkintaa kaupanteossa. Voidaan olla toimikunnan kanssa samaa mieltä siinä, että tämän kaupanvahvistajajärjestelmän etuna pidetyn seikan todellinen tehokkuus ja merkitys on jossakin määrin kyseenalainen. 

Kun sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään voidaan liittää myös kauppakirjan säilyttäminen sekä eri viranomaisten välinen ilmoitusliikenne (kuten etuosto-oikeuden käyttämistä varten ilmoitukset kunnille) jopa tehokkaammin kuin kaupanvahvistajajärjestelmään, ei liene estettä sille, että kaupanvahvistajaa ei sähköisessä muodossa tehtävän kaupan osalta tarvita. Sen sijaan kaupankäyntijärjestelmän ulkopuolella toteutetun kiinteistön luovutuksen osalta kaupanvahvistusjärjestelmä näyttää edelleen tarpeelliselta. Tähän puoleen ei toimikunta olekaan ehdottanut tehtäväksi muutoksia. 

Sähköinen allekirjoitus ja järjestelmän luotettavuus

Kuten toimikunta toteaa, koko sähköisen kaupankäyntijärjestelmän edellytyksenä on, että se voidaan käyttäjien toimesta kokea turvallisena. Kysymys on tällöin asiakirjan sähköisesti allekirjoittaneen henkilön henkilöllisyyden luotettavasta tarkastamisesta ja sähköisen asiakirjan sisällön eheyden varmistamisesta (mietintö s. 22). Toimikunta toteaa, että jo nykyisin voitaisiin huolehtia siitä, että sähköisen asiakirjan saatavuus, säilyvyys ja muuttumattomuus vastaavat paperipohjaista asiakirjaa. 

Edelleen toimikunta toteaa, että sähköisillä allekirjoituksilla ja tunnistamismenetelmillä voidaan puolestaan todentaa viestin lähettäjän henkilöllisyys (mietintö s. 22).   Tähän liittyy tietyn tyyppinen harha, sillä sähköisellä allekirjoituksella ja tunnistamismenetelmällä ei koskaan voitane todeta viestin lähettäjän henkilöllisyyttä vaan ainoastaan se, että allekirjoituksessa on ainakin käytetty kyseisen kiinteistön omistajaan rekisteritietojen perusteella kytkettävää sähköistä allekirjoitusvälinettä. Sitä, kuka tätä välinettä käytti, ei kai voida millään sähköisellä järjestelmällä todeta. Tässä mielessä ehdotettu järjestelmä ei luotettavuudeltaan vastaa kaupanvahvistajajärjestelmää, jossa julkinen kaupanvahvistaja todentaa luovutuskirjan allekirjoittajien henkilöllisyyden paikan päällä. 

Tämä puute on ehdotuksessa kanavoitu järjestelmän ylläpitäjän vastuulle mahdollisen vahingonkorvausvelvollisuuden muodossa. Jos siis sähköisen kauppakirjan allekirjoittaja ei olekaan se henkilö, joksi hänet on tunnistettu, kauppa ei sido osapuolia. Virheelliseen allekirjoitukseen luottanut saa kuitenkin korvauksen hänelle syntyneestä vahingosta (mietintö s. 25-26). 

Tämä lienee ainoa mahdollinen sääntelytapa, jos halutaan järjestelmästä toimiva. Silti on tietenkin luonnollista, että allekirjoittajan tunnistamisvälineinä käytetään vain riittävän luotettavia menetelmiä. Lisäksi kuten jäljempänä todetaan, sähköisten allekirjoitusten hyväksyttävyyden arvioiminen ei missään tapauksessa saa kaatua kirjaamisviranomaisen harteille.

Kauppakirjan muutokset ja kaupan purkaminen uudella sopimuksella

Käytännössä tapahtuu usein, että osapuolet joutuvat tekemään muutoksia jo vahvistettuun kauppakirjaan esim. sen vuoksi, että luovutuskirjaan on erehdyksessä jäänyt merkitsemättä jokin henkilö tai taho, jonka myös oli tarkoitus toimia ostajana. Korjaustarpeita voi syntyä myös siitä syystä, että jokin kohde oli erehdyksessä jäänyt merkitsemättä luovutuskirjaan, vaikka sekin oli tarkoitus luovuttaa samalla kertaa. Tämä voi johtua esim. siitä syystä, että kohteen ei ollut mielletty muodostavan omaa itsenäistä rekisteriyksikköään ja tämä seikka huomattiin vasta kaupanteon jälkeen. 

Nykyisin myös kauppoja puretaan paljon vapaaehtoisin sopimuksin esimerkiksi kohteessa ilmenneiden olennaisten laatuvirheiden perusteella. 

Ilmeisesti muutokset ja purkamiset voidaan tehdä ehdotetussa järjestelmässä samalla tavalla valinnaisesti kuin alkuperäinen kauppakin; toisin sanoen sähköisesti tehtyä kauppaa voidaan muutta paperimuotoisella kauppakirjan muutosasiakirjalla ja vastaavasti aikaisempaan paperimuotoiseen kauppaan voidaan tehdä muutoksia tai lisäyksiä sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Tällöin myös sähköisessä muodossa tehty kauppa voitaisiin purkaa paperimuotoisesti kaupanvahvistajaa käyttäen ja päinvastoin. 

Nykyisinhän kauppakirjaan tulleet erhekirjoitukset ja muut virheet on korjattava uudella, kaupanvahvistajan oikeaksi todistamalla asiakirjalla, jos kysymys on muotovaatimuksen piiriin kuuluvan seikan korjaamisesta. Vastaavasti kaupan purkamisen tulee tapahtua kaupanvahvistajan oikeaksi todistamalla purkuasiakirjalla (maakaari 2 luku 5 §). 

Mikäli muodon samankaltaisuutta (merkityksessä sähköinen kauppa – sähköinen purku / muutos ja kaupanvahvistajan vahvistama kauppakirja – kaupanvahvistajan vahvistamat muutos- ja purkuasiakirjat) ei tarvitse noudattaa, usein valitaan varmaankin niin, että korjauksia ja purkuja pyritään tekemään sähköisesti kaikkien luovutusten osalta. Se tulisi säästämään aikaa ja rahaa. Jos tällaista ei ole tarkoitettu sallia, siitä tulisi ottaa nimenomaiset säännökset lakiin. 

Sähköisen järjestelmän osalta tulisi muutoinkin miettiä, miten mahdolliset sähköisen kauppakirjan korjaukset siellä toteutettaisiin ja minkälaisia ilmoituksia näistä lähtisi eri tahoille, kuten kirjaamisviranomaiselle. 

Valtuutus sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä

Kaupankäyntijärjestelmässä asiamies voi ehdotetun uuden maakaaren 2 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan toimia myyjän tai ostajan puolesta vain sähköisen valtakirjan nojalla. Uuden 9a luvun 14 §:n 3 momentin mukaan sähköinen valtakirja annettaisiin kaupankäyntijärjestelmässä noudattaen soveltuvin osin, mitä kauppakirjan luonnoksen tekemisestä säädetään. 

Uutta olisi se, että nyt ostajankin asiamies tarvitsee nimenomaisen sähköisen valtakirjan, kun paperimuotoisia kauppoja tehtäessä suullinenkin valtakirja riittää. Tämä ero säilyisi uudessakin järjestelmässä sähköisen ja paperimuotoisen kaupankäynnin välillä eli paperimuotoisten kauppojen osalta edelleen suullinen valtakirja riittää ostajalta. 

Sinänsä ei liene esiintynyt ongelmia sen suhteen, että ostajaa on mahdollista edustaa ilman kirjallista valtuutusta. Kun käytännössä myös ostajien asiamiehet ovat yleensä toimineet kirjallisen valtakirjan nojalla, mistään suuresta muutoksesta ei kuitenkaan ole kysymys, vaikka valtakirja nyt ostajalta vaaditaankin sähköisessä järjestelmässä. Kuten toimikunta toteaa, sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä tulee voida tarkastaa asiamiehen kelpoisuus edustaa oikeustoimen osapuolta, jolloin sähköisen valtakirjan vaatiminen myös ostajataholta on perusteltua (mietintö s. 45-46).

Sähköinen kaupankäyntijärjestelmä on uusi toimintaympäristö, joka ei ole ollut mielessä säädettäessä oikeustoimilain valtuutusta ja valtuutuksen peruuttamista koskevia pykäliä. Sähköiseen valtakirjaan tuntuu huonosti sopivan kirjallista valtuutusta koskeva idea, jonka mukaan valtakirja esitetään oikeustoimen toiselle osapuolelle toimintakelpoisuuden osoittamiseksi. Tällöin valtakirjaan otetut ehdot, jotka määrittävät valtuutetun toimivaltaa kelpoisuuden puitteissa, voidaan myös saattaa vastapuolen tietoon. Näin on voitu myös säätää, ettei valtuutetun toimivallan ylitys sido valtuuttajaa, jos vastapuoli tiesi ylityksestä tai hänen olisi pitänyt siitä tietää (OikTL 11,1 §). 

Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä osapuolet voivat allekirjoittaa ja varmasti usein allekirjoittavatkin kauppakirjan eri aikoina. Aloite on myyjällä, joka allekirjoittaa kauppakirjan luonnoksen. Järjestelmä on sellainen, että tässä vaiheessa ei esimerkiksi ostajapuolen asiamiestä ole voitu vielä sähköisen valtakirjan muodossa tallentaa järjestelmään, koska valtuutuksen voi antaa vain se, jonka myyjä nimeää ostajaksi luonnoksessaan (mietintö s. 70 – 71). Ostajan antama sähköinen valtuutus on välttämätön, että hänen asiamiehensä voi allekirjoittaa myyjän tekemän luonnoksen. Mutta tuleeko valtuutus ja sen sisältö lainkaan myyjän tietoon, joka on tavallaan oman osansa tehnyt eli allekirjoittanut luonnoksen odottamaan toisen puolen reagointia? Ostajan valtuutus osoitettaisiin ennemminkin kaupankäyntijärjestelmälle kuin oikeustoimen toiselle osapuolelle. Kuitenkin on huomattava, että valtuutuksessa voidaan antaa valtuutetulle sellaisia toimiohjeita, joita ei voi ilmaista yksiselitteisen numeerisessa muodossa (toisin kuin esim.  kauppahinta). Sähköinen järjestelmä tuskin pystyy estämään tällöin valtuutettua hyväksymästä sellaista myyjän tekemää luonnosta, joka poikkeaa näistä toimiohjeista. Tällöin voidaan kysyä, miten hyvin oikeustoimilain 11 §:n 1 momentin säännös toimiohjeiden ylityksen oikeusvaikutuksista soveltuu sähköiseen valtuutukseen.

Valtuutuksen peruuttamistavoista ja peruutuksen oikeusvaikutuksista säädetään oikeustoimilain 12 – 21 §:issä. Nykyisin kiinteistön luovutukseen samoin kuin hankkimiseen annetun valtuutuksen peruuttamiseen on yksiselitteisesti soveltunut oikeustoimilain 15 §. Sen mukaan valtuutus, joka perustuu asiakirjaan, joka on annettu valtuutetulle hänen hallussaan pidettäväksi ja kolmannelle henkilölle esitettäväksi, peruutetaan siten, että valtuuttaja ottaa takaisin tai hävityttää valtuuttamisasiakirjan. Kirjaamisviranomainen onkin voinut tarkastaa valtuutuksen olemassaolon vaatimalla esitettäväksi alkuperäisen valtakirjan lainhuutoa haettaessa. Järjestelmä on ollut selkeä.

Myös valtuutuksen peruuttamisen osalta oikeustoimilain säännökset tuntuvat huonosti soveltuvan sähköiseen valtuutukseen. Toimikunta tosin toteaa, että yleisiin valtuutusta koskeviin periaatteisiin kuuluu, että valtuuttaja voi aina peruuttaa valtuutuksen samalla tavalla kuin se on annettu (mietintö s. 71). Olisi silti parempi, että ainakin sähköisen valtuutuksen peruuttamistavasta otettaisiin nimenomainen säännös lakiin, esimerkiksi juuri ehdotetun 9a luvun 14 §:n 3 momenttiin. Kuitenkin sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä annetun valtuutuksen mahdollisia ongelmia tulisi ehkä vielä pohtia laajemminkin.   

Kaupan syntymisen ajankohta kaupankäyntijärjestelmässä

Ehdotetun 9a luvun 9 §:n mukaan kauppa tehdään kaupankäyntijärjestelmässä siten, että myyjä merkitsee sähköisen kauppakirjan luonnokseen lomakkeen edellyttämät tiedot ja muut kaupan ehdot sekä tämän jälkeen hyväksyy luonnoksen allekirjoituksellaan. Kauppa syntyy, kun ostaja allekirjoittaa luonnoksen. 
Jos ostaja ei allekirjoita luonnosta sellaisenaan vaan tekee siihen muutoksia, asetelma ikään kuin kääntyy ja nyt kaupan syntyminen on myyjän allekirjoituksesta riippuvainen. Kauppa syntyy, kun myyjä on allekirjoittanut muutetun luonnoksen. Luonnos säilyy järjestelmässä odottamassa toisen osapuolen allekirjoitusta korkeintaan kuukauden siitä, kun sitä on viimeksi käsitelty (9a:11,3). 

Kaupan syntymisajankohdan kannalta merkittävä on 9a:9,2:n säännös, jonka mukaan kauppa syntyy, kun molemmat osapuolet ovat allekirjoituksillaan hyväksyneet samansisältöisen kauppakirjan itseään sitovaksi. Tätä ennen myyjä tai ostaja eivät ole sidottuja kauppakirjan luonnokseen tai siihen tehtyihin muutoksiin. Vastaavasti 9a:11,2:ssa säädettäisiin, että myyjä ja ostaja voivat milloin tahansa muuttaa kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa sen, jollei toinen osapuoli ole samanaikaisesti käsittelemässä luonnosta.

Puolin ja toisin ei siis synny sitovaa tarjousta luonnoksen tai muutetun luonnoksen allekirjoittamisella (näin myös mietinnössä s. 64). Vetäytyminen kaupanteosta on mahdollista ilman haitallisia oikeusseuraamuksia aina siihen saakka, kunnes toinen osapuoli on kirjautunut järjestelmään käsittelemään luonnosta. Sinä aikana, kun toinen osapuoli käsittelee luonnosta järjestelmässä, vetäytyminen ei ole mahdollista. Tämä onkin ymmärrettävää, sillä muussa tapauksessa saattaisi syntyä merkittäviä epäselvyyksiä ja oikeudenmenetyksiä, kuten toimikunta toteaa (mietintö s. 68). 

Luonnos voi kuitenkin olla järjestelmässä noin kuukauden ajan odottamassa toisen osapuolen allekirjoitusta. Esimerkiksi myyjän allekirjoittaman luonnoksen jälkeen ostaja voi ryhtyä järjestämään luototusta kauppahinnan maksamiseksi. Tänä väliaikana voidaan ryhtyä muihinkin kaupan toteutumista mahdollistaviin toimiin, joista syntyy erilaisia kuluja. Ostaja tietenkin lähtee siitä, että myyjän allekirjoittama luonnos on myyjän tarjous myydä kiinteistö näillä ehdoilla. Sitähän luonnos tosiasiallisesti onkin, vaikkakaan ei siis oikeudellisesti. Käytännössä voi aiheutua ongelmia ja jopa järjestelmän vierastamista siitä, että kaupanteosta vetäytyminen on mahdollista ilman syytä näinkin pitkän ajan. 

Käytännössä tosin sähköinen kaupankäyntijärjestelmä tulee kuvaan mukaan vasta kaupanteon loppuvaiheessa, kun kaupasta on jo päätetty ja ehdoista sovittu. Näin osapuolet ilmeisesti hyvinkin lyhyin väliajoin allekirjoittavat puolin ja toisin luonnoksen. Jos vielä tässä vaiheessa toinen osapuoli päättäisi vetäytyä kaupasta, voisi tätä edeltäneet neuvottelut ja sopimukset hyvinkin merkitä maakaaren 2 luvun 8 §:n soveltumista tilanteeseen, jolloin vetäytymisestä kuitenkin saatettaisiin joutua maksamaan korvauksia. Maakaaren 2 luvun 8 §:n sovellettavuuteen tilanteessa viittaa myös toimikunta mietinnössään (s. 64). 

Tämä huomioon ottaen ratkaisu, jonka mukaan kaupasta voi vetäytyä lähtökohtaisesti vapaasti kunnes toinen on luonnoksen hyväksynyt (kirjautunut luonnosta käsittelemään ja sen hyväksyy), lienee perusteltu. Luonnoksen yksipuoliseen allekirjoittamiseen liitetty sitovuusvaikutus voisi lisäksi aiheuttaa kiinteistöjen omistussuhteiden selkeydessä ja varmuudessa ongelmia, jotka olisivat paljon merkittävämpiä kuin nyt ehdotetun välitilan aiheuttamat kysymykset. 

Kaupan syntyajankohdalla on useita vaikutuksia osapuolten välisessä suhteessa sekä suhteesssa kolmansiin. Mainittakoon esimerkiksi maakaaren 2 luvun 16 §, 21-23 §:t, 3 luvun 6-7 §:t ja 17 luvun 1 ja 10 §:t. Myyjällä on luonnoksen allekirjoittamisesta huolimatta kompetenssi perustaa kiinteistöä koskevia erityisiä oikeuksia tai panttioikeuksia tai hän voi jopa luovuttaa kiinteistön paperimuotoisella kauppakirjalla toiselle luonnoksesta huolimatta. Tosin näin menettelemällä kaupassa saattaa olla maakaaren 2 luvun 19 §:n mukainen oikeudellinen virhe, jos kauppa kaupankäyntijärjestelmässä sittemmin syntyisi. Kiinteistö voitaisiin myös pätevästi ulosmitata myyjän velasta aina siihen asti, kunnes ostaja on ryhtynyt luonnosta käsittelemään kaupankäyntijärjestelmässä. Tällöin ostajan kannalta on keskeistä mieltää, että kaupan oikeusvaikutukset todella syntyvät vasta kun hän on luonnoksen hyväksynyt tai ryhtynyt sitä järjestelmässä käsittelemään hyväksyäkseen sen. Tällöin korostuu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteritietojen tarkastaminen juuri tuossa vaiheessa, mihin onkin hyvät mahdollisuudet, kun tätä koskeva palvelu liitettäisiin kaupankäyntijärjestelmään (ehdotettu 9a:4,3 ja mietintö s. 57).

3. Sähköinen kauppa ja lainhuudatus

Ehdotettu 9a luvun 12 §

9a luvun 12 §:ssä ehdotetaan, että kaupankäyntijärjestelmässä tehdyn kaupan osalta lainhuudatusasia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun kauppa on sitovasti tehty. Hakemus tulee vireille sähköisesti ja vireilläolo näkyisi välittömästi lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä. Sähköinen kauppakirja ja muut kauppaan liittyvät asiakirjat toimitettaisiin samalla sähköisesti kirjaamisviranomaiselle asian käsittelyä varten. 

Tarkoitus olisi, että koko asian käsittely voisi tapahtua sähköisessä muodossa. Myös kirjaamisasian ratkaisu olisi mahdollista antaa sähköisessä muodossa sähköisine allekirjoituksineen. Asiasta voitaisiin muodostaa sähköinen asiakirjavihko (ehdotettu 9a luku 6 §).

Ehdotus on ilman muuta edistyksellinen ja hyvä. Sähköisten kauppojen osalta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä muodostuisi reaaliaikainen, jolloin luovutus näkyisi heti rekisteristä ja mm. kaksoisdisponointien mahdollisuus vähenee. Ajan ja rahan säästöä tapahtuu tietenkin hakijapuolella, kun erillistä lainhuutohakemuksen laatimista ja käräjäoikeudelle toimittamista ei tarvita. Kuluja säästyy myös, kun tarve käyttää asiamiestä vähenee. Tosin kirjaamisviranomaisen näkökulmasta asiamiehen käyttäminen on yleensä ollut positiivista, sillä tarvittavat täydennykset tulevat yleensä osaavien asiamiesten toimesta paremmin ja nopeammin toimitettua kuin maallikoiden. Kuitenkin kaupankäyntijärjestelmä on tarkoitettu yksinkertaisille ja selville luovutuksille, joten niissä kirjaamisasiatkin ovat pääsääntöisesti rutiiniasioita. 

Sähköisen kaupankäyntijärjestelmän ja sähköisen menettelyn vaikutuksista kirjaamisviranomaisen toiminnassa

Kuten ehdotuksesta käy ilmi, kaikki vaikeimmat lainhuutoasiat tulevat edelleenkin säilymään paperimuotoisen kirjaamismenettelyn piirissä. Ensinnäkin sähköisessä järjestelmässä voidaan tehdä vain luovutuksia, joihin nykyisin tarvittaisiin kaupanvahvistus eli vaikeat perhe- ja perintöoikeudelliset saannot olisivat sen ulkopuolella (uusi 9a luku 14 §). Tosin myös kirjaamisvelvollisuuden alaisten käyttöoikeusien siirrot tulisivat mahdollisiksi myös kaupankäyntijärjestelmässä. Järjestelmä myös itsessään rajaisi ongelmatapauksia pois piiristään (kuten vallintarajoitustilanteet ja huudattamattomat välisaannot), joten sähköinen kauppa todellakin koskisi vain yksinkertaisia perusluovutuksia. Silti kuten toimikunta toteaa, järjestelmän kautta voitaisiin hoitaa lukumääräisesti huomattava osa kiinteistöjen luovutuksista.

Kun puhutaan siitä, miten järjestelmä voisi säästää kirjaamisviranomaisen työtä ja nopeuttaa käsittelyä, on erotettava toisistaan tekniset, kirjaamismenettelyn muodolliseen puoleen kohdistuvat vaikutukset sekä kirjaamiseen liittyvään oikeudelliseen harkintaan ja ratkaisutoimintaan kohdistuvat vaikutukset. Oikeudellisen ratkaisuharkinnan näkökulmasta onkin aivan samantekevää, onko luovutus tehty ja hakemus tullut sähköisessä muodossa vai ei, jos sähköisessä muodossa tehty kauppa ja hakemus eivät samalla kevennä kirjaamisviranomaisen tarkastusvelvollisuuden laajuutta.
 
Mietinnön sivulla 40 pohditaan uuden järjestelmän vaikutusta kirjaamismenettelyyn. Toimikunta toteaa, että sähköisten asiointijärjestelmien käyttö vähentäisi merkittävästi rutiinitehtäviä kirjaamisviranomaisessa. Mietinnön mukaan ”työnsäästöä syntyisi tietojen tallentamiseen, rekisteritietojen ja veronmaksukuittien tarkistamiseen, asiakirjojen postittamiseen ja asiakirjojen arkistointiin liittyvien tehtävien vähenemisestä.” Lainhuutomenettelyyn käytetty työaika vähenisi mietinnön mukaan jopa puoleen siitä, mitä nykyisin käytetään vastaavien lainhuutoasioiden kirjalliseen käsittelyyn.

Toimikunnan kanssa voidaan olla samaa mieltä siitä, että menettelyn muodolliseen puoleen kohdistuvat vaikutukset aiheuttaisivat jopa huomattavaa työajan säästymistä ja menettelyn nopeutumista. Muodollisella puolella tarkoitetaan tässä juuri tietojen tallentamista, asiakirjojen postittamista ja asiakirjojen arkistointia. Tähän paperityöhön kuluu käytännössä paljon aikaa. 

Toisin kuin toimikunta katsoo, rekisteritietojen ja veronmaksukuittien tarkastamiseen liittyvää työajan säästöä ei ilmeisestikään saada. Nämä seikat liittyvät kirjaamishakemuksen oikeudelliseen tarkastukseen ja hakemuksen hyväksyttävyyden arviointiin. Kuten toimikuntakin toteaa, hakemuksen vireilletulotapa ei vaikuta kirjaamisviranomaisen tutkimisvelvollisuuden laajuuteen vaan sähköiseenkin kauppakirjaan perustuvan saannon laillisuus on tutkittava samalla tavoin kuin perinteiseenkin kauppakirjaan perustuvan saannon osalta on asian laita (mietintö s. 26). Sivulla 41 toimikunta vielä erikseen toteaa, että ”(s)ähköisten asiointijärjestelmien käyttö helpottaisi monia kirjaamismenettelyn käytäntöjä, kuten tietojen tallentamista ja postitusta. Muutokset eivät ulottuisi kirjaamisratkaisun tekemiseen eivätkä sitä edeltävään oikeudelliseen arviointiin.” Vastaava toteamus kirjaamisviranomaisen tutkimisvelvollisuuden säilymisestä sisältyy myös sivulle 68. 

Sähköisen kaupan muotovaatimuksen tutkiminen

Kiinteistökaupan muotovaatimuksesta säädetään maakaaren 2 luvun 1 §:ssä. Kysymys on ns. varsinaisesta muotosäännöksestä, kuten edellä todettiin. Muodon noudattamatta jättäminen aiheuttaa oikeustoimen pätemättömyyden. Kirjaamisviranomaisen on lainhuutohakemuksen käsittelyn yhteydessä tutkittava, että saantokirjassa ei ole muotovirhettä (maakaari 12:1 ja 12:4, 2 kohta). Tätä tutkimisvelvollisuutta korostaa se, että muotovirheestä huolimatta myönnetty lainhuuto korjaa muotovirheen (MK 13:1); tämä säännös ei vähennä kirjaamisviranomaisen tutkimisvelvollisuutta vaan korostaa sitä. 

Ehdotetun uuden 9a luvun 7 §:n 2 momentin mukaan kauppaa ei voida tehdä kaupankäyntijärjestelmässä, ellei kauppakirjan luonnos täytä maakaaren 2 luvun 1 §:n muotovaatimuksia. Kaupankäyntijärjestelmä siis suorittaa muotoa koskevan esitarkastuksen. Tarkastus kohdistuisi maakaaren 2 luvun 1 §:n 4-kohtaisessa luettelossa mainittuihin vähimmäisseikkoihin sekä, mikä tärkeätä, hyväksyttävään sähköiseen allekirjoitukseen. 

Jos kaupankäyntijärjestelmä on hyväksynyt yksittäisen kauppakirjan luonnoksen sekä myyjän ja ostajan samoin kuin mahdollisten asiamiesten sähköiset allekirjoitukset, jääkö kirjaamisviranomaiselle vielä roolia muotovaatimusten tarkastamisessa? Toisin sanoen onko kirjaamisviranomaisen vielä lainhuudatusvaiheessa tutkittava muotovaatimusten täyttyminen ja tarvittaessa hylättävä lainhuutohakemus muotovirheen vuoksi. 

Mitä tulee maakaaren 2 luvun 1 §:n 4-kohtaisessa luettelossa mainittuihin muodon vähimmäisedellytyksiin, niissä esiintyy aniharvoin virheitä. Kysymys onkin enemmän siitä, tuleeko ne tarkastaa vai ei – kysymys on tähän tarkastamiseen menevästä työajasta. Mitä taas tulee kaupankäyntijärjestelmässä hyväksyttäviin sähköisiin allekirjoituksiin, jotka nyt siis tulisivat kuulumaan muotosäännöksen piiriin, kysymys olisi jo muusta kuin pelkästä tarkastastamisesta. Sähköisen allekirjoituksen hyväksyttävyyden arviointi vielä kirjaamisviranomaisessa, vaikkakin ehkä oikeusministeriön antamaa asetusta hyväksi käyttäen (9a luku 1 § 3 momentti), merkitsisi jo merkittävää työnlisäystä ja vaatisi panostamaan tekniseen ja oikeudelliseen asiantuntemukseen. 

Toimikunta lähtee siitä, että kaupan osapuolten on voitava luottaa siihen, että heidän käyttämänsä sähköiset allekirjoitukset täyttävät lain muotovaatimukset, mikäli järjestelmä on allekirjoitukset hyväksynyt (mietintö s. 23). Maininnat sivuilla 26-27 viittaavat myös siihen, että järjestelmän tarkastettua kaupan muotovaatimuksen käräjäoikeuden ei sitä kirjaamisasiassa tarvitsisi enää tutkia. Toisaalta nämä maininnat ovat kuitenkin ristiriidassa siihen mietinnöstä kautta linjan ilmenevään perusajatukseen, että saannon laillisuuden tutkiminen on kokonaisuudessaan edelleen kirjaamisviranomaisen vastuulla lainhuutoa myönnettäessä. 

Tietenkin muotovaatimuksissa sähköisessä järjestelmässä harvoin olisi virheitä, kun järjestelmä suorittaa etukäteistarkastuksen. Järjestelmä voidaan varmaan myös rakentaa sellaiseksi, että vain hyväksyttävät allekirjoitustavat ovat käytettävissä. Mutta on muistettava, että kysymys olisi muutenkin niistä yksinkertaisista ja selvistä tapauksista, joissa ei yleensäkään esiinny virheellisyyksiä. Silti nekin on muodon puolesta kirjaamismenettelyssä tarkastettava. Jos tämä tarkastusvelvollisuus säilyy sähköisten kauppojenkin osalta, ei tosiasiassa juuri saavuteta niitä etuja ja säästöjä, joita toimikunta ajattelee (ainakaan muodon tutkimisen osalta). 

Kuten edellä todettiin, kysymys on siitä, kuluuko työaikaa tähän tarkastustehtävään vai ei. Jos tarkastaminen jouduttaisiin ulottamaan vielä sähköisen allekirjoituksen hyväksyttävyyteen, kysymys on työn lisääntymisestä, vaikka lähes sataprosenttisesti osoittautuisikin, että allekirjoitukset ovat asetuksen mukaista välinettä käyttäen tehtyjä. 

Voidaanko ehdotetun 9a luvun 7 §:n 2 momentista sitten tehdä sellainen e contrario –päätelmä, että jos kerran kauppa on yksittäisessä tapauksessa voitu tehdä kaupankäyntijärjestelmässä, luonnos on täyttänyt säädetyt muotovaatimukset? Tällöin kirjaamisviranomaisenkaan ei tarvitsi enää käyttää aikaa ja energiaa muotovaatimusten tarkastamiseen. Tämä kuitenkin edellyttää, että sähköisen kaupan tällöin katsotaan oikeudellisesti olevan muotovaatimusten mukainen. Pelkkä tosiasiallinen todennäköisyys siitä, että kun järjestelmäkin sen on hyväksynyt, muotovaatimus varmaan on kunnossa, ei riitä. Tällainen todennäköisyys ei nimittäin vapauta kirjaamisviranomaista tutkimisvelvollisuudesta, kun otetaan huomioon maakaaren säännökset kirjaamisviranomaisen tutkimisvelvollisuuden laajuudesta.

Mainitunkaltainen vastakohtaispäätelmä on epävarma eikä vapauta kirjaamisviranomaista yksiselitteisesti. Tämän vuoksi onkin ehdotettava, että sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään liitettäisiin maakaaren 13 luvun 1 §:ää vastaava säännös. Toisin sanoen kaupan tekeminen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä merkitsisi, että mahdolliseen muotovirheeseen ei sen jälkeen voisi vedota. Toinen vaihtoehto olisi, että maakaaren 12 lukuun otettaisiin säännös, jonka mukaan kirjaamisviranomaisen ei tarvitse tutkia saannon muotovaatimuksen toteutumista, mikäli kauppa on tehty 9a luvun mukaisessa kaupankäyntijärjestelmässä. 

Rekisteritietojen tarkastaminen kirjaamismenettelyssä

Maakaaren uudessa 9a luvun 7 §:n 2 momentissa todettaisiin myös, että kauppaa ei voi tehdä kaupankäyntijärjestelmässä, ellei kauppa järjestelmän käytettävissä olevien tietojen perusteella ilmeisesti olisi pätevä tai jäisi pysyväksi. Tältä osin toimikunta toteaa, että kirjaamisviranomaisen työtä vähentäisi se, että järjestelmä on jo koneellisesti tarkastanut mm. myyjän lainhuudon ja sen, ettei saantoa rasita lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ilmenevä tehottomuusperuste (mietintö s. 27). 

Kysymys on tässäkin järjestelmän vaikutuksista oikeudelliseen harkintaan ja vastuuseen, jotka kirjaamisasioiden käsittelyyn liittyvät. Edellisessä kappaleessa on jo viitattu toimikunnan lausumiin, joista selvästi käy ilmi perusajatus: ehdotuksilla ei ole tarkoitettu muuttaa sitä, että vastuu kirjattavan saannon laillisuudesta ja sen tutkimisesta ovat edelleen vain ja yksin kirjaamisviranomaisella.

Kaupankäyntijärjestelmään ohjautuvat luovutukset, jotka nykyisinkin ovat ns. rutiiniasioita. Niiden oikeudellinen tutkiminen kirjaamispäätöstä tehtäessä rajoittuu lähinnä rekisteritietojen tarkastamiseen ja varainsiirtoveron tutkimiseen. Nämä kaikki ovat säännönmukaisesti kunnossa, mutta ne on ratkaisuun liittyvän oikeudellisen vastuun vuoksi ennen kirjaamispäätöstä tutkittava. Työ rajoittuu nopsaan tarkastukseen, ei sen kummempaan.

Sähköinen kaupankäyntijärjestelmä edellyttää, että rekisteritiedoista ei ilmene mitään ongelmallista kiinteistöön tai kaupan osapuoliin liittyen. Jos kaikki ei ole kunnossa, järjestelmä ei ota kauppaa vastaan. Jos järjestelmä ei havaitse mitään ongelmaa, kaupan voi tehdä järjestelmää hyväksi käyttäen.

Miten tämä esitarkastus sitten vaikuttaa kirjaamisviranomaisen työtä vähentävästi? Voiko kirjaamisviranomainen vähentää ennen kirjaamisratkaisua suorittevia tarkastuksia sillä perusteella, että kaupankäyntijärjestelmä on suorittanut esitarkastuksen? Esitarkastus on poiminut joukosta pois ongelmatapaukset, mutta ne tulevat sitten manuaalisesti kirjaamisviranomaiselle joka tapauksessa. Nyt on kysymys niistä selvistä tapauksista, jotka olisivat kirjaamisviranomaiselle muutenkin oikeudellisesti helppoja. Ainoa tapa, millä tämä esitarkastus helpottaisi kirjaamisviranomaisen työtä, olisi se, että näitä samoja asioita ei enää kirjaamismenettelyssä tarkastettaisi ollenkaan!

Kiinteistönkaupan lainhuudatuksessa tarkastettavat seikat noudattavat varsin vakiintunutta kaavaa. Luovutuksen muodon lisäksi tarkastetaan sekä myyjän että ostajan kompetenssi, varainsiirtovero, etuostolain vaikutukset sekä maakaaren 12 luvun 2 §:n ja 4 §:n mukaiset lepäämäänjättämis- ja hylkäämisperusteet. Jälkimmäisten osalta tarkastettavaksi tulee lähinnä se, onko rekisteriin merkitty huomioon otettavia vallintarajoituksia, onko luovutus tehty lykkäävin tai purkavin ehdoin tai perustettavan yhtiön lukuun, edellyttääkö luovutus jonkin viranomaisen tai toimivaltaisen elimen lupaa tai päätöstä tai selvitystä sellaisen lainvoimaisuudesta sekä onko rekisterissä merkintää vireillä olevasta, kiinteistön omistusta koskevasta oikeudenkäynnistä. Nämä seikat tarkastetaan rutiininomaisesti aivan jokaisesta luovutuksesta. Helpoissa tapauksissa tämä tarkastus ei vie kauaa, mutta tarkastus kuitenkin suoritetaan.

On aivan selvää, että kaupan tekeminen kaupankäyntijärjestelmässä ei vapauta kirjaamisviranomaista tästä tarkastusvelvollisuudesta. Nämä rutiininomaiset tarkastukset on suoritettava näissä helpoissakin tapauksissa siitä riippumatta, onko kauppa tehty perinteisesti vai sähköisesti. Järjestelmän suorittamalla esitarkastuksella ei ole mitään merkitystä tämän tarkastusvelvollisuuden suhteen. Tietenkin tarkastus vain todentaa useimmiten sen, että kaikki on kunnossa; esitarkastus vielä vahvistaa tätä presumptiota sähköisissä kaupoissa, mutta yleensä asiat ovat siis kunnossa näissä rutiiniasioissa muutenkin. Kysymys onkin siitä, että sama tarkastustyö on tehtävä kirjaamisviranomaisessa niin kuin ennenkin ja sen vuoksi ei voida sanoa, että järjestelmän suorittama esitarkastus vähentäisi kirjaamisviranomaisen työtä mitä tulee kirjaamisasian oikeudelliseen ratkaisuharkintaan.

Mietinnön sivulla 57 todetaan (9a luvun 4 §:n perusteluissa), että ”… järjestelmä automaattisesti tarkastaisi oikeustoimikelpoisuuden ja vallintavallan rajoitukset samoin kuin yhteisön edustusvaltaa koskevat tiedot. Näin tarkistettaisiin ennalta ne rekisteritiedot, jotka kirjaamisviranomainen muutoin selvittäisi kirjaamishakemuksen käsittelyn yhteydessä.” Tämä viittaisi siihen, että kirjaamisviranomainen todella voisi jättää nämä seikat tarkastamatta lainhuutoasian käsittelyn yhteydessä. Tähän saattaisi viitata myös se sivulla 68 oleva lausuma, jonka mukaan kirjaamisviranomaisen tehtävänä on edelleen selvittää luovutuksen laillisuus, mutta ”(u)seat luovutuksen pätevyyteen ja tehokkuuteen vaikuttavat seikat olisi kuitenkin jo selvitetty ennen kauppakirjan lopullista allekirjoittamista kaupankäyntijärjestelmässä."         

Ehdotuksesta ilmi käyvä perusidea siitä, että kirjaamisviranomaisella säilyy edelleen oikeudellinen vastuu kirjaamisratkaisujen laillisuuden tutkimisesta, on kuitenkin selvä. Muunlaiset ratkaisut olisivatkin vaatineet maakaaren 12 luvun säännösten muuttamista. Tietenkin yksittäisen ratkaisijan harkintaan jää, jättääkö hän tietyssä tapauksessa tarkastukset kaupankäyntijärjestelmän suorittaman esitarkastuksen varaan. Oikeudellinen vastuu säilyy kuitenkin hänellä. Selvää kuitenkin on, että kaupankäyntijärjestelmä ei pysty väestötietojärjestelmästä poimimiensa tietojen nojalla esimekiksi arvioimaan puolison, entisen puolison tai kuolleen puolison perillisten suostumusten tarpeellisuutta kiinteistönkauppaan. Järjestelmä ei voi myöskään ottaa huomioon kaupan syntymisen jälkeen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tulleita vallintarajoitusmerkintöjä, jotka osoittaisivat itse vallintarajoituksen oikeusperusteen olleen olemassa jo kauppaa tehtäessä (esim. ulosmittaus ennen kauppaa mutta vallintarajoitusmerkintä vasta kaupanteon jälkeen). Vaikka merkintää ei ole ollut kaupanteon hetkellä, kauppa ei aina jää pysyväksi (MK 3:10). Samoin lienee selvää, että usein varsin monimutkaisia yhteisön edustusta koskevia säännöksiä ei järjestelmä pysty luotettavasti ratkomaan niin, etteikö kirjaamisviranomainen joutuisi niitä kuitenkin omaa ratkaisua tehdessään tutkimaan. On vaikea uskoa, että organisaatiovarmenne tms. voisi ratkaista nämä yhteisön edustusta koskevat ongelmakysymykset sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä niin, etteikö kirjaamisviranomainen joutuisi vielä tarkastamaan, että kauppa ainakin rekistereistä saatavien tietojen valossa varmasti on yhteisöä sitova. Näihin tarkastuksiin velvoittavat maakaaren 12 luvun säännökset kirjaamisviranomaisen tutkimisvelvollisuuden laajuudesta. Painotettakoon tässä vielä sitä, että kysymys on nimenomaan tarkastustyöstä ja siihen kuluvasta ajasta. Kaikkihan voi hyvinkin olla kunnossa, mutta oikeudellisen vastuunsa vuoksi kirjaamisviranomainen joutuu edelleen tarkastamaan samat asiat kuin ennenkin vain sen toteamiseksi, että lisäselvityksiä ei tarvita.
    
Varainsiirtoveroon kohdistuva tutkinta 

Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä valvottaisiin myös varainsiirtoveron suorittamista. Kauppaa ei voisi tehdä, ellei varainsiirtoveroa ole suoritettu. Järjestelmä valvoisi myös veron oikeamääräisyyttä. Mikäli veroa ei maksettaisi, järjestelmä edellyttäisi selvitystä verovapauden perusteesta.  Ehdotuksessa tuodaan esiin käsitys, että kirjaamisviranomaiselta säästyisi veron tarkastamiseen käytetty työaika.

Järjestelmä voidaan ehkä luoda sellaiseksi, että se yksinkertaisissa tapauksissa pystyy valvomaan suoritetun veron määrää. Ehkä se jopa pystyisi valvomaan ensiasunnon varainsiirtoverovapauden edellytysten olemassa oloa? Voi olla kuitenkin varma, että vähänkin monimutkaisemmassa tapauksessa järjestelmä joutuisi heti vaikeuksiin. Ajatellaan vaikkapa kauppahinnan eriyttämistä kauppakirjassa irtaimen ja kiinteän omaisuuden välillä, johon varainsiirtoverolain 6 §:n 3 momentti antaa mahdollisuuden. Miten järjestelmä tunnistaisi, että eriyttäminen on tapahtunut tosiasiassa kiinteistöön ainesosasuhteessa olevien objektien välillä, jolloin vero on kuitenkin maksettava näidenkin osalta? Tyypillisiä eriyttämiskohteita ovat myös sähköliittymäsopimukset sekä vesi- ja viemäriliittymät. Vero-oikeudellinen tilanne on niissäkin edelleen siinä määrin epäselvä, että etukäteen on vaikea sanoa missä tilanteessa niistä menee vero ja missä ei. 

Voidaan tietenkin sanoa, että pääasiassa verot olisi kuitenkin oikein suoritettu, kun järjestelmä on suorittanut etukäteisvalvontaa. Asian ydin ei olekaan siinä vaan se on tarkastusvelvollisuudessa. 1) Tosiasiassa veron suorittamisessa voi olla virhe, siksi käräjäoikeus joutuisi kuitenkin sen tarkastamaan. 2) Lisäksi tarkastusvelvollisuudesta käräjäoikeuden vapauttaisi vain varainsiirtoverolain 29 §:n 1 momentin sekä maakaaren 6 luvun 5 §:n 2 momentin muuttaminen niin, ettei sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä tehtyjen kauppojen osalta veroa tarvitse valvoa. Tällaisia muutoksia ei nyt ole ehdotettu. Näin ollen veron suorittaminen kaupankäyntijärjestelmässä ei vapauta kirjaamisviranomaista siitä samasta tarkastusvelvollisuudesta, joka rutiiniluonteisiinkin kauppohin on tähänkin asti kuulunut. Kaupankäyntijärjestelmän suorittama etukäteistarkastus ei siis vähennä käräjäoikeuden työtä tämänkään tarkastusluonteisen tehtävän osalta kun vielä huomataan, että yleensäkin näissä selvissä asioissa verot on suoritettu asianmukaisesti. 
 
Kaupankäyntijärjestelmässä tehtyjen kauppojen julkisuudesta

Ehdotetun 9a luvun 5 §:n 1 momentin mukaan asiointijärjestelmän tiedot ovat salassa pidettäviä, kunnes asia on tullut vireille kirjaamisviranomaisessa. Tähän liittyvät mietinnön sivulla 57 olevat kaksi lausetta: ”Kun sähköinen asiakirja on asianmukaisesti allekirjoitettu, se tulee julkiseksi. Tämä seuraa jo siitä, että kaikki kirjaamisviranomaiselle toimitetut asiakirjat ovat julkisia.”

Perustelulausuma on nähdäkseni virheellinen ja virhe toistuu ehdotetussa lakitekstissä. Vaikka lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedot ovat julkisia, se ei suinkaan tarkoita, että ne asiakirjat, joihin nämä tiedot perustuvat, olisivat julkisia. 

Kirjaamisviranomaiselle toimitettujen asiakirjojen, kuten saantokirjojen, julkisuuteen sovelletaan lakia viranomaisen toiminnan julkisuudesta (621/1999). Lain yleisen tavoitteen mukaisesti lähtökohta on, että kirjaamisviranomaiselle toimitetut asiakirjat ovat julkisia. Lain 24 §:n 32-kohtaisen luettelon perusteella asiakirja saattaa kuitenkin yksittäistapauksessa olla salassa pidettävä. Salassa pidettävyys ratkeaa asiakirjan sisältämien tietojen perusteella. Saantokirjoista mainittakoon tyypillisesti osituskirjat, jotka on lain 24 §:n 23 kohdan nojalla salassa pidettäviä. Yksittäinen kauppakirja saattaa olla salassa pidettävä esimerkiksi 24 §:n 20 kohdan perusteella, jos se sisältää tietoja esimerkiksi yksityisestä liike- tai ammattisalaisuudesta. 

Tämän vuoksi ehdotetaankin 5 §:n 1 momentin uudeksi sanamuodoksi seuraavaa:

”Asiointijärjestelmän tiedot ovat salassa pidettäviä. Tietoja luovutetaan vain asiaan osallisen suostumuksella, jollei toisin säädetä. Kirjaamisviranomaiselle järjestelmästä sähköisesti toimitetun kauppakirjan ja muiden saantoon liittyvien asiakirjojen osalta noudatetaan viranomaisen toiminnan julkisuudesta annetun lain säännöksiä.”

Sähköisestä asioinnista kaupankäyntijärjestelmän ulkopuolella

Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä tehdyn kaupan osalta lainhuutohakemus tulee välittömästi vireille. Vireilletulo ei noudata kirjaamisviranomaisen virka-aikaa. Siitä huolimatta vireilletulo välittömin etusijavaikutuksin ei ole ongelma, koska hakemus kirjautuu automaattisesti lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen julkinen luotettavuus säilyy.

Sähköinen asiointi kirjaamisviranomaisessa on mahdollista myös kaupankäyntijärjestelmän ulkopuolella. Tämän mahdollistaa laki sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa (13/2003). Lainhuutohakemus voidaan toimittaa telefaksina tai sähköpostilla. Hakemusta tulee jälkikäteen täydentää alkuperäisillä asiakirjoilla (lähinnä saantokirjalla), mutta hakemus katsotaan kuitenkin tulleeksi silloin kun se on saapunut kirjaamisviranomaiselle. Maakaaren 6 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan kirjaamisasian katsotaan myös silloin tulleen vireille. Vireille tulleesta hakemuksesta on tehtävä viipymättä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Näissä tapauksissa virka-ajan ulkopuolella saapuneiden hakemusten ongelmana on se, että ne tulevat vireille jo saavuttuaan, mutta merkintä rekisteriin niistä tehdään vasta kun virasto on seuraavan kerran auki. Kirjallisuudessa tätä vaikeaa kysymystä on käsitellyt Juhani Mähönen, Sähköinen kiinteistökauppa ja lainhuuto, LM 5/2004 s. 816 ss. Hän on päätynyt siihen, että virka-ajan jälkeen toimitettu hakemus on laitettava taannehtivasti vireille saapumisvuorokautensa mukaisella etusijalla (mainittu artikkeli s. 825-826). Samalla hän on ehdottanut, että maakaaren 6 luvun 2 ja 3 §:iä tarkennettaisiin niin, että nyt käsitellyt tilanteet otettaisiin asianmukaisesti huomioon säädöstasolla. On pidettävä toivottavana, että nyt kun maakaarta muutenkin muutetaan, samalla annettaisiin lakiehdotukset tämän kysymyksen kuntoon saattamiseksi. Laissa pitäisi olla erityisesti säänneltynä, minkä ajankohdan mukaan käräjäoikeudelle virka-ajan jälkeen saapuneet sähköisessä muodossa toimitetut kirjaamishakemukset katsotaan vireille tulleiksi silloin, kun kysymys on sähköisten asiointijärjestelmien ulkopuolella olevista asioista.   

4. SÄHKÖINEN KIINTEISTÖJEN KIINNITYSJÄRJESTELMÄ 

Ehdotetun 9a luvun 15 §:ssä säädettäisiin sähköisestä kiinteistöjen kiinnitysjärjestelmästä. Kysymyksessä olisi toinen kiinteistöihin liittyvistä sähköisistä asiointijärjestelmistä, jotka uudistuksella otettaisiin käyttöön. Toisin kuin sähköinen kaupankäyntijärjestelmä, tämä järjestelmä olisi pelkästään tarkoitettu asiointiin kirjaamisviranomaisessa. 

Kysymys olisi järjestelmästä, jonka kautta sähköisessä muodossa voidaan tehdä hakemuksia kiinnityksen vahvistamiseksi tai sähköisen panttikirjan saajan merkitsemiseksi. Samoin järjestelmän kautta voitaisiin tehdä ilmoituksia kirjallisen panttikirjan haltijamerkintöjä varten (9a:15,1).

Hakemus tulisi vireille, kun se on allekirjoitettu kiinnitysjärjestelmässä (9a:16,1). Hakemus ja siihen liittyvät asiakirjat tulisivat sähköisesti kirjaamisviranomaiselle ja automaattisen tietojenkäsittelyn keinoin hakemus välittyisi myös reaaliaikaisesti lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin vireillä olevaksi kiinnitysasiaksi tai panttikirjan saajamerkintää koskevaksi hakemukseksi. Vaikka hakemus tulisi virka-ajan ulkopuolella, ongelmia ei ole, kun hakemuksen vireilletulo näkyy välittömästi rekisterissä.

Kysymys on kirjaamisviranomaisenkin kannalta merkittävästä uudistuksesta. Varsinkin tavalliset kiinnityksen vahvistamista koskevat asiat ovat yleensä helppoja eikä erillisiä liitteitä tarvita. Sähköinen järjestelmä soveltuu erittäin hyvin näihin asioihin. Hakemuksen kohdetiedot ja haetun kiinnityksen määrä voitaisiin automaattisesti tallentaa kirjaamisviranomaisen ratkaisupohjalle. Kun järjestelmään kuuluu myös sähköinen panttikirja, sähköiset kiinnitystodistukset kirjaamisviranomaisen sähköisine allekirjoituksineen, päätöksen tiedoksiannot sähköisesti sekä sähköinen asiakirjavihko, saavutetaan merkittävää työnsäästöä. Yksittäisessä kiinnitysasiassa saattaa nykyisin joutua tulostamaan useita panttikirjoja, jokaista kohti lisäksi kaksi kiinnitystodistusta, jotka kaikki joudutaan allekirjoittamaan käsin, postittamaan ja vielä arkistoimaan kirjaamisviranomaiselle jäävät kappaleet. Näin päivässä saattaa pelkästään joutua allekirjoittamaan kymmeniä panttikirjoja ja kiinnitystodistuksia. Tältä kannalta nyt ehdotettu järjestelmä on pelkästään positiivinen asia. Sen käyttöönottoa tulisi jopa kiirehtiä. Tarvittaessa voitaisiin ajatella, että sähköinen kiinnitysjärjestelmä saatettaisiin erikseen käyttöön jo etuajassa, mikäli nyt ehdotetut muut uudistukset uhkaisivat viivästyä.

Sähköisen kiinnityshakemuksen tutkimisesta

Kiinnitysmenettelyn oikeudelliseen ratkaisuharkintaan uudistus ei kuitenkaan vaikuttaisi. Kirjaamisviranomaisen tutkimisvelvollisuus ja vastuu kirjaamisratkaisun oikeellisuudesta säilyisi kiinnityshakemusten osalta ennallaan. Samoin ehdotetun panttikirjan saajaa koskevan kirjaamistyypin osalta vastuu saajamerkinnän edellytysten tutkimisesta on kirjaamisviranomaisella. Tämä todetaan selkeästi myös toimikunnan mietinnössä (s. 72) : ”Kirjaamisviranomaisen tehtävänä olisi viime kädessä ratkaista kiinnityksen vahvistamisen edellytykset.”

Tavanomaisen kiinnityshakemuksen tutkiminen koostuu seuraavista tekijöistä: 

1)	Hakemuksen tietojen oikeellisuus mm. kohteen osalta sekä hakemuksen allekirjoitus.
2)	Hakijan kiinnityskompetenssi, joka koostuu sekä omistajatietojen että omistajan kiinnityksenhakukompetenssin tarkastamisesta (esim. vajaavaltaisen hakijan puolesta toimivan tai yhteisön edustajan kelpoisuus edustaa omistajaa).
3)	Kohteeseen kohdistuvien vallintarajoitusten selvittäminen.
4)	Kohteen aikaisemman kiinnitystilanteen selvittäminen sen varmistamiseksi, että haettu erilliskiinnitys tai vastaavasti haettu yhteiskiinnitys kyseisessä tapauksessa on mahdollinen.

Kuten kaupankäyntijärjestelmässä kiinnitysjärjestelmässäkin suoritetaan automaattinen esitarkastus kiinnityksen mahdollisesti estävien seikkojen suhteen. Tästä säädetään myös ehdotetussa 9a luvun 15 §:n 2 momentissa. Edellä mainitut perustarkastukset on kuitenkin kirjaamiviranomaisen tehtävä vielä kiinnitysasiaa ratkaistessaan. Kun tähänkin asti kysymys on yleensä ollut rutiinitarkastuksista, merkittävää muutosta tässä oikeudellisessa ratkaisuharkinnassa ei uusi kiinnitysjärjestelmäkään tuo. Kuten lainhuutomenettelyssäkin, nytkin säilyy tämä tarkastustehtävä kirjaamisviranomaisella ja siihen käytetty työaika. Rekisteritietojen tarkastusvelvollisuuden säilymiseen kirjaamisviranomaisella viittaa myös toimikunta todetessaan (s. 72), että ”rekisteristä tehtävät automaattiset tarkistukset eivät ole täysin kattavia eikä niiden avulla voida havaita kaikkia mahdollisia kiinnityksen vahvistamisen esteitä.” 

Kiinnitysjärjestelmässä tehtyjen hakemusten osalta erityinen huomio kiinnittyy ensinnäkin hakemuksen allekirjoitukseen ja toiseksi yhteisön edustamiskompetenssin tutkimiseen. Hakemushan allekirjoitettaisiin sähköisesti käyttäen 9a luvun 1 §:n mukaista allekirjoitusvälinettä (ehdotettu MK 16:4:n uusi 2 momentti). Järjestelmä tarkastaisi, että kiinnityksen hakijana esiintyvällä on lainhuuto kiinteistöön. Panttikirjan saajamerkintää hakevan osalta tarkastettaisiin, että hakijana on se, jonka nimiin panttikirja on aiemmin ollut kirjattuna. Tarkoistus on, että allekirjoitustapa on yhtä turvallinen kuin mitä edellytetään sähköisen kiinteistökaupan allekirjoitukselta (mietintö s. 29-30). 

Nytkään ei voida tietenkään varmistaa sitä, että allekirjoitusvälinettä käyttää juuri se taho, joksi allekirjoittaja on tunnistettu. Hakemus voidaan siis yksittäistapauksissa allekirjoittaa luvatta toisen tunnistetietoja käyttäen. Tämä mahdollisuus on kuitenkin tänäänkin kirjallisten kiinnityshakemusten osalta. Ei voida tietää, onko omistaja itse allekirjoittanut hakemuksen vai onko hänen nimensä väärennetty siihen. Turvallisen sähköisen allekirjoitustavan edellyttäminen on kuitenkin yleensä tae siitä, että sähköistä allekirjoitusta on käyttänyt vain siihen oikeutettu kiinteistön omistaja tai sähköisen panttikirjan  ”haltija” (ks. myös mietintö s. 76). 

Kirjaamisviranomaisen näkökulmasta tärkeintä on, että hakijan tunnistaminen oikeaksi ei ole sen tehtävä. Järjestelmä olisi laadittava paitsi teknisesti myös oikeudellisesti sellaiseksi, että kiinnitysjärjestelmän kautta tulleiden hakemusten osalta kirjaamisviranomaisen tutkimisvelvollisuuden ulkopuolelle rajattaisiin allekirjoitusten oikeaperäisyyden tutkiminen. Tätä on varmaan tarkoitettukin, mutta se voisi näkyä myös säädöstasolla. Riittäisi siis, jos järjestelmä on tunnistanut allekirjoittajan oikeaksi hakijaksi.

Toinen kysymys liittyi yhteisön edustajan kelpoisuuden tutkimiseen sähköisen järjestelmän kautta tulleiden hakemusten osalta. Nykyisinhän kirjaamisviranomainen selvittää kaupparekisteriotetta tai muita vastaavia rekisteritietoja hyväksi käyttäen, että hakemuksen allekirjoittajalla on oikeus tehdä yhteisön puolesta kiinnityshakemus. Yleensä yhtiön nimenkirjoittajien selvittäminen riittää. Edustusvallan selvittäminen tulee kysymykseen myös muiden kuin yhteisöjen osalta. Jos omistaja on alaikäinen tai esimerkiksi edunvalvonnassa, hakijan edustajan kompetenssi selvitetään edunvalvojaa koskevien määräysten avulla. 

Miten tämä tutkinta suoritettaisiin sähköisessä järjestelmässä? Yhteisön osalta hakemuksessa hakijana näkyisi ilmeisesti vain yhteisö itse, ei se kuka sitä edusti. Allekirjoitusväline yhdistettäneen suoraan yhteisöön. 

Mietinnössä todetaan, että hakijayhteisön edustajan kompetenssiin liittyvät kysymykset ratkaistaisiin samalla, kun päätetään hyväksyttävistä allekirjoitusvälineistä (s. 31). Tarkoittaisiko tämä sitä, että yhteisöllä eikä kirjaamisviranomaisella on vastuu siitä, että allekirjoitusvälinettä on yhteisön puolesta käyttänyt vain sellainen, jolla yhteisön sääntöjen tai lain mukaan on oikeus edustaa yhteisöä kyseisenlaisessa hakemusasiassa. Tämä olisi tietenkin kirjaamisviranomaisen näkökulmasta hyvä asia, mutta jälleen on kysyttävä, edellyttäisikö tällainen ratkaisu kirjaamismenettelyä koskeviin säännöksiin tarkistuksia. Esimerkiksi maakaaren 16 lukuun voitaisiin tällöin ottaa säännös, jonka mukaan sähköisen kiinnitysjärjestelmän kautta tulleiden hakemusten osalta ei tutkita erikseen yhteisön edustajan kelpoisuutta edustaa yhteisöä asiassa.

Kiinnitysjärjestelmän kautta toimitettavat suostumukset ja ilmoitukset

Kiinnitysjärjestelmän kautta olisi mahdollista toimittaa sähköisesti myös kirjaamista varten tarvittavia pantinhaltijan suostumuksia. Tähän viitataan toimikunnan mietinnön sivulla 31 sekä ehdotetun uuden 18 luvun 7 §:n 4 momentin perusteluissa sivulla 81. Suostumuksia tarvitaan mm. purettaessa kiinnityksiä määräaloista ja lohkokiinteistöistä. Sähköiset suostumukset tulisivatkin ehdottomasti sallia järjestelmän kautta.

Tältä osin on kuitenkin huomattava, että ehdotetussa 9a luvun 15 §:ssä mainitaan järjestelmän kautta tehtävinä asioina vain kiinnityksen vahvistamista koskevat hakemukset, panttikirjan saajaa koskevat hakemukset sekä kirjallisen panttikirjan haltijaa koskevat ilmoitukset. Pykälään tulisi sisällyttää maininta siitä, että järjestelmän kautta voidaan lähettää kirjaamisviranomaiselle myös pantinhaltijan suostumuksia, jotka ovat tarpeen kirjaamisasioiden käsittelyä varten. 

Samalla maakaaren 6 luvun 7 §:ää tulee myös täsmentää. Pykälän 1 momentissa säädetään nyt, että kirjaamista varten tarvittavat suostumukset on annettava kirjallisesti tai kirjaamisviranomaiselle suullisesti. Momenttiin tulisi ottaa maininta, että pantinhaltijan suostumus voidaan antaa myös sähköisesti kiinnitysjärjestelmän kautta.

Kirjallisen panttikirjan haltijaa koskevat ilmoitukset voitaisiin vastaisuudessa tehdä myös kiinnitysjärjestelmän kautta. Tältä osin ehdotetaan, että panttikirjaa ei tarvitsi enää esittää haltijamerkintää tehtäessä ainakaan pääsääntöisesti, vaan haltijamerkintää pyytävän oikeus varmistettaisiin tehdystä merkinnästä tapahtuvin ilmoituksin (mietintö s. 74-75). Uudistus on varmasti perusteltu. Nykyisin panttikirjan esittäminen on vaadittu paljolti siitä syystä, että näin on säästytty erillisten ilmoitusten lähettämisestä aiemmille pantinhaltijoille. Jo näiden osoitetietojen selvittäminen olisi työlästä. Kun ilmoitusliikenne tapahtuisi sähköisesti, asiassa ei olisi mitään ongelmaa.   

5. SÄHKÖINEN PANTTIKIRJA JA PANTTIKIRJAN SAAJAMERKINNÄT

Uudistuksella luotaisiin sähköinen panttikirja, joka tulisi käyttöön vaihtoehtona paperimuotoiselle kirjalliselle panttikirjalle (ehdotettu MK 16:5,2). Kysymys on merkittävästä uudistuksesta. Sähköisen panttikirjan saajaa koskeva kirjaamisviranomaisen merkintä toteuttaisi panttioikeudellisen julkivarmistuksen eli se vastaisi kirjallisen panttikirjan tradeerausta velkojalle (ehdotettu MK 15:2,1 ja 17:2,4). Kirjauksella olisi siten merkittävät oikeusvaikutukset (ks. myös mietintö s. 28, 74, 76 ja 80). Ne poikkeaisivat merkittävästi paitsi kirjallisen panttikirjan haltijamerkinnästä myös tavallisesta kiinnityksen vahvistamisasiasta, joissa tosin MK 17:2,3:n viimeisen virkkeen tarkoittamissa tapauksissa oikeusvaikutukset ovat samaa luokkaa kuin panttikirjan saajaa koskevilla merkinnöillä.  

Kirjaamisviranomaisen näkökulmasta kysymys on merkittävästä uudistuksesta myös toisessa mielessä. Nyt luodaan nimittäin kokonaan uusi kirjaamistyyppi, panttikirjan saajaa koskevat merkinnät. Tähän asti kirjaamisviranomainen on vahvistanut kiinnityksen ja antanut siitä panttikirjan, mutta panttaamiseen liittyvät muut toimenpiteet ovat tapahtuneet kirjaamisviranomaisen ulkopuolella. Nyt kirjaamisviranomainen saa roolin itse panttaustoimen suorittamisessa: sähköisten panttikirjojen osalta pätevän panttioikeuden syntyminen edellyttää olemassa olevan kiinnityksen lisäksi sitä, että kirjaamisviranomainen kirjaa velkojan panttioikeuden saajaksi (luonnollisesti panttioikeus edellyttää myös panttaussitoumusta ja saamista). Tämä tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että kirjaamisviranomaisen kanssa asioidaan joka kerta, kun sähköistä panttikirjaa käytetään velan vakuutena. Kysymys on merkittävistä asiamääristä vuositasolla. Toimikunta on tältä osin lausunut, että kirjaamismenettelyn tulee olla saajamerkintöjen osalta mahdollisimman kevyttä (s. 29). 

Tutkimisvelvollisuudesta panttikirjan saajamerkintää tehtäessä

Sähköisen panttikirjan saajamerkintä voi tulla tehtäväksi kahdella eri tavalla. Näistä säädettäisiin maakaaren uudessa 16 luvun 8a §:ssä. Ensinnäkin kiinnitystä haettaessa omistaja voi pyytää, että velkoja merkitään sähköisen panttikirjan saajaksi. Tämä vastaa itse asiassa nykyisin maakaaren 16 luvun 4 §:n 2 momentissa mainittuja tilanteita,  jolloin omistaja voi hakemuksessaan määrätä, kenelle kirjallinen panttikirjan on toimitettava hänen sijastaan. Tämän vastaavuuden vuoksi onkin ehdotettava, että maakaaren 17 luvun 2 §:n 3 momenttiin tehtäisiin tarvittava lisäys niin, että momentin viimeisessä virkkeessä todettaisiin seuraavaa:

”Jos panttikirja on kiinnityshakemuksessa määrätty annettavaksi nimetylle velkojalle saamisen vakuudeksi tai jos nimetty velkoja on hakemuksessa määrätty sähköisen panttikirjan saajaksi, velkoja saa panttioikeuden, kun kiinnitys vahvistetaan.”

Toinen tilanne, joissa saajamerkintä voi tulla tehtäväksi, koskee jo aiemmin vahvistettuja kiinnityksiä, joista on annettu sähköinen panttikirja. Tällöin uusi sähköisen panttikirjan saaja kirjataan aiemmin panttikirjan saajaksi merkityn hakemuksesta. Aiempi saaja voi olla kiinteistön omistaja, jonka nimiin panttikirja oli kirjattu tai velkoja. Hakemuksen uudesta panttikirjan saajasta voi siis tehdä myös aiemmin saajaksi kirjattu velkoja ilman omistajan suostumusta, mutta uudesta merkinnästä lähetetään tieto omistajalle, jos se voi tapahtua sähköisesti (ehdotettu MK 9a:17,2 ja 16:8a,2).

Vaikka kysymys on merkittäviä oikeusvaikutuksia omaavasta kirjauksesta, toimikunnan mukaan (mietintö s. 74) panttikirjan saajaa koskeva kirjaamismenettely olisi ”yhtä yksinkertaista kuin monen, jo nykyisin sähköisiin ilmoituksiin perustuvien merkintöjen tekeminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.”

Toimikunta viittaa siihen, että sähköisen panttikirjan saajaa koskevassa merkinnässä kysymys ei ole panttioikeuden kirjaamisesta. Kirjaamisviranomainen ei selvittäisi, onko omistaja antanut velkojalle panttaussitoumuksen ja onko velkojalla panttaussitoumuksen piirissä oleva saamisoikeus (mietintö s. 28-29). Tässä mielessä panttioikeutta ei synnytetäkään kirjaamisviranomaisen päätöksellä niin, että kirjausta ennen kirjaamisviranomainen tarkaistaisi kaikki pätevän panttioikeuden edellytyksenä olevat seikat ja kirjaamispäätös olisi sitten tae panttioikeuden olemassaolosta. Tähän ei tietenkään voida mennä, kuten toimikunta toteaakin (s. 29). 

Kun kiinnityshakemus tehdään niin, että samalla määrätään kenelle panttikirja on toimitettava tai kuka merkittäisiin sähköisen panttikirjan saajaksi, hakemusta ei saa muuttaa tai peruuttaa ilman velkojan suostumusta. Tausta-ajatuksena on se, että jo kiinnityshakemuksen jättämisen yhteydessä velkoja voi antaa luoton velallisen käyttöön, vaikka kiinnitysvakuus on vielä osittain avoin. Näin nopeutetaan luotonantoa (mietintö s. 31 ja 73). Näissä tapauksissa panttioikeus syntyy kiinnityksen vahvistamisella (MK 17:2,3, viim. virke). Vaikka käräjäoikeus ei tutkikaan, ovatko panttioikeuden syntymisen muut edellytykset eli panttaussitous ja sen piiriin kuuluva saamisoikeus olemassa, tämä useimmiten on tosiasiallinen tilanne. 

Voi myös ajatella, että panttikirjan saajaa koskevat hakemukset tehtäisiin usein samankaltaisissa olosuhteissa. Sähköinen panttikirja on esimerkiksi kirjattu omistajan nimiin. Omistaja sopii velkojan kanssa panttikirjan ”luovuttamisesta” tietyn velan vakuudeksi, kirjaamisviranomaiselle tehdään hakemus velkojan merkitsemiseksi panttikirjan saajaksi ja samalla luotto annetaan omistajan käyttöön. Kun saajamerkintä myöhemmin tehdään, panttioikeuden syntymisen edellytyksenä oleva kolmas tekijä eli panttikirjan hallintaansaantia vastaava kirjaus täyttyy ja panttioikeus syntyy. Tosiasiallisesti siis näissä saajamerkintää koskevissa asioissakin kirjaamisratkaisu aikaansaa panttioikeuden syntymisen, vaikkei panttioikeuden muita edellytyksiä tutkittaisikaan. Järjestelmä on luotu olosuhteita varten, joissa juuri näin oletetaan käyvänkin. 

Vaikka onkin tarpeellista, että saajamerkintää koskevat kirjaamisasiat järjestetään mahdollisimman kevyiksi kirjaamisviranomaisen kannalta, järjestelmää valmisteltaessa on kuitenkin muistettava nämä kirjauksen tosiasialliset vaikutukset. Kirjaamisviranomaiset eivät tosin ole saajamääräyksin saapuneita kiinnityshakemuksia ratkaistessaankaan alkaneet tutkimaan hakijan panttauskompetenssia kiinnittämiskompetenssin lisäksi, vaikka kiinnityspäätöksellä yleensä syntyy panttioikeus ja vaikka tällaista tulkintanäkemystä on kirjallisuudessa esitettykin (Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä I (Jyväskylä 1997) s. 345). Tällaisen menettelyn omaksuminen olisi käytännössä mitätöinyt maakaaren voimaanpanolain 19,1 §:n merkitysken. Samoin on lähdettävä siitä, ettei sähköisen panttikirjan saajaa merkittäessäkään aleta tutkia hakijan panttauskompetenssia, kuten ei panttaussitoumuksen tai saamisoikeuden olemassaoloakaan.    

Hakemuksen vireilletulon jälkeen tapahtuneiden oikeudellisten seikkojen vaikutuksesta

Toimikunnan näkemys on, että panttikirjan saajamerkinnän oikeusvaikutuksista huolimatta kirjaamismenettelylliseltä kannalta uudistus on ongelmaton. Saajamerkintää koskeva kirjaamisviranomaisen ratkaisu on kuitenkin aivan poikkeuksellinen verrattuna muihin kirjaamisviranomaisen päätöksiin. Tämä johtuu siitä, että kirjaamisratkaisu korvaa hyvin merkittävän oikeudellisen määräämistoimen, panttikirjan fyysisen luovuttamisen velkojan haltuun. Tähän toimeen tai sen puuttumiseen liitetään oikeudessamme merkittäviä vaikutuksia.

Tässä voidaan ottaa esiin esimerkiksi omistajanvaihdoksen merkitys velkojan oikeudelle saada panttikirja haltuunsa. Maakaaren 17 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan velkojalla on panttaussitoumuksen nojalla oikeus vaatia kiinteistön omistajaa luovuttamaan panttikirja. Jos panttaussitoumuksen antamisen jälkeen, mutta ennen kuin panttikirja on luovutettu velkojan hallintaan, kiinteistön omistaja vaihtuu, velkojalla ei enää ole oikeutta saada panttikirjaa haltuunsa, vaan mahdollisesti vain korvaus vahingoistaan panttaussitoumuksen antajalta. Vaikka uusi omistaja olisi saannon tapahtuessa ollut tietoinen panttaussitoumuksen olemassaolosta, hän ei ole velvollinen luovuttamaan panttikirjaa, eikä velkoja voi sitä häneltä edes prosessuaalisin keinoin saada. Mikä tärkeintä, luovutuksen jälkeen panttaussitoumuksen antaneella edellisellä omistajallakaan ei ole oikeutta antaa panttikirjaa enää velkojalle uuden omistajan suostumuksetta, vaan panttikirja on luovutettava tälle uudelle omistajalle. Vanha omistaja on luovutuksen myötä menettänyt välittömästi panttauskompetenssinsa (MK 17:1). Tämä koskee myös ennen luovutusta annettujen panttaussitoumusten täyttämistä. Eri asia on, että velkoja voi saada vilpittömän mielen suojaa MK 17:10:n nojalla. Tässä on nyt kuitenkin kysymys siitä, mitä edellinen omistaja saa tehdä ja mitä ei.

Panttikirjan saajamerkintää koskevan hakemuksen vireilletulon jälkeen ja ennen kuin merkintäasia on ratkaistu on saattanut tapahtua kohdekiinteistön omistajanvaihdos. Saajamerkintää ratkaistaessa tämä voi hyvinkin olla kirjaamisviranomaisen tiedossa. Kirjaamismenettelyllisenä säännöksenä sovellettavaksi tulee tällöin maakaaren 6 luvun 9 §:n 1 momentti. Sen mukaan hakemuksen vireilletulon jälkeen syntynyt oikeudellinen seikka ei estä kirjaamishakemuksen hyväksymistä. 

Toimikunta toteaa tältä osin, että sivullisiin nähden ratkaiseva panttaushetki olisi uutta panttikirjan saajaa koskevan hakemuksen allekirjoittamisen ajankohta (mietintö s. 31). Tällä tarkoitettaneen, että saajamerkintää koskevan hakemuksen vireilletuloajankohta olisi ratkaiseva panttaushetki sivullisiin nähden. Perusteena viitataan juuri edellä mainittuun kirjaamismenettelylliseen säännökseen, jonka mukaan oikeudelliset seikat, jotka syntyvät hakemuksen vireilletulon jälkeen, eivät estä kirjaamista. Näkemys saa tukea MK 6:9,1:ä koskevasta perustelulausumasta maakaarta koskevassa hallituksen esityksessä, jonka mukaan kirjaamisviranomaisen käsittelyajan pituus ei saa heikentää hakijan asemaa (HE 120/1994 s. 74). 

Jos sähköisen panttikirjan saajamerkintää koskevan hakemuksen vireilletulohetki katsotaan panttaushetkeksi, vaikka hakemus ratkaistaisiin vasta myöhemmin, ei asiassa olekaan nähtävissä ongelmaa. 

Onko panttikirja katsottava ”luovutetuksi” velkojalle jo vireilletuloajankohdan mukaan vai vasta sitten, kun saajamerkintä tosiasiassa tehdään (hakemus ratkaistaan)? Voidaanko kirjaamisviranomaisen ratkaisun yleensäkään katsoa saavan aina kaikki oikeusvaikutuksensa vireilletuloajankohdasta alkaen? Esimerkiksi maakaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin mukaan saajamääräyksin saapuneen kiinnityshakemuksen ratkaiseminen synnyttää panttioikeuden kiinnityksen ratkaisemishetkellä. Lainkohdassa sanotaan yksiselitteisesti, että ”velkoja saa panttioikeuden, kun kiinnitys vahvistetaan.” Maakaarta koskevassa hallituksen esityksessä todetaan tältä osin (s. 111), että ”(v)elkoja saa tällöin panttioikeuden kiinteistöön välittömästi, kun kiinnitys on vahvistettu.” Ei tältä osin käy mistään ilmi, että velkojan katsottaisiin saaneen panttioikeuden jo hakemuksen vireilletulosta lukien. Kirjaamismenettelyllisenä säännöksenä soveltuu tällöinkin MK 6:9,1, jolloin kiinnitys vahvistettaisiin, vaikka kiinteistö olisi ulosmitattu hakemuksen vireilletulon jälkeen mutta ennen kiinnityksen ratkaisemista ja rekisteriin olisi ennen asian ratkaisemista tehty merkintä ulosmittauksesta. MK 17:12,1 huomioon ottaen voitaisiin ehkä katsoa, että velkoja ei voi saada pysyvää panttioikeutta, koska ulosmittausmerkintä on ollut rekisterissä ennen panttioikeuden syntymistä eli kiinnityksen vahvistamista. Tällöin voi kysyä, tulisiko panttikirjat lähettää velkojan sijasta ulosottoviranomaiselle (ks. UL 4:23,1). 

Ehdotetun uuden MK 17:2,4:n mukaan sähköinen panttikirja katsotaan luovutetuksi sille, joka on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sähköisen panttikirjan saajaksi. Tässä kohtaa ei puhuta mitään siitä, milloin panttioikeuden katsotaan syntyvän, toisin kuin edellisessä pykälässä saajamääräyksin tulleen kiinnityshakemuksen ratkaisemisen osalta. Toimikunnan mietinnössä todetaan tältä osin (s. 80), että ”(p)anttikirjan fyysiseen luovutukseen liittyvät oikeusvaikutukset syntyisivät siten sähköisen panttikirjan saajaa koskevalla rekisterimerkinnällä.” Tämä viittaa siihen, että hakemuksen ratkaisemisajankohta on se, jolloin panttioikeus syntyy. Mitä esimerkkitapauksessamme merkitsisi, jos omaksuttaisiin tällainen vaihtoehto? MK 6:9,1 määrää, että kirjaamisviranomaisen tulee omistajanvaihdoksesta huolimatta tehdä saajamerkintä, mutta toisaalta saajaksi merkittävällä velkojalla ei enää tuossa vaiheessa ole mitään oikeutta saada panttikirjaa eikä panttioikeutta.

Edellä mainitusta käy ilmi, kuinka tärkeätä on selkeästi säätää kirjaamisen oikeusvaikutusten syntymisajankohdasta. Ei liene epäilystä siitä, että saajamääräyksinkin tulleen kiinnityshakemuksen ratkaisemisella aikaansaatu panttioikeus on tarkoitettu syntyväksi taannehtivasti jo hakemuksen vireilletulohetkestä lähtien. Samoin voidaan ajatella, että panttikirjan saajamerkintää koskevan hakemuksen ratkaisemisella aikaansaatavan panttioikeuden syntyhetkenä on tarkoitus pitää taannehtivasti jo hakemuksen vireilletulohetkeä. 

Maakaaren 16 luvun 8 §:n mukaan vahvistetun kiinnityksen oikeusvaikutukset alkavat siitä päivästä, jona kiinnityshakemus on tullut vireille. Sekä saajamääräyksin tulleen kiinnityshakemuksen että panttikirjan saajaa koskevan hakemuksen ratkaisemisella on kuitenkin tavallisesta kiinnityshakemuksesta merkittävästi poikkeavat oikeusvaikutukset. Tulisiko tämän vuoksi ensinnäkin maakaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin viimeistä virkettä tarkentaa vielä seuraavasti:

”Jos panttikirja on kiinnityshakemuksessa määrätty annettavaksi nimetylle velkojalle saamisen vakuudeksi tai jos nimetty velkoja on hakemuksessa määrätty sähköisen panttikirjan saajaksi, velkoja saa panttioikeuden, kun kiinnitys vahvistetaan. Panttaushetkeksi katsotaan tällöin kiinnityshakemuksen vireilletulohetki, jos myös muut panttioikeuden syntymisen edellytykset olivat silloin olemassa.”

Vastaavasti ehdotettua maakaaren 17 luvun 2 §:n uutta 4 momenttia voitaisiin ehkä täsmentää vielä seuraavasti:

”Sähköinen panttikirja katsotaan luovutetuksi sille, joka on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin panttikirjan saajaksi. Panttikirjan luovutusajankohdaksi katsotaan saajan merkitsemistä koskevan hakemuksen vireilletulohetki, jos hakemus sittemmin hyväksytään. Mitä säädetään kirjallisen panttikirjan luovuttamisesta, koskee sähköisen panttikirjan saajan kirjaamista ja mitä säädetään panttikirjan haltijasta, koskee sitä, joka on viimeksi kirjattu sähköisen panttikirjan saajaksi.”

Saajamerkinnän poistamisesta ongelmatapauksissa

Sähköisen panttikirjan osalta hyvänä puolena on se, että se ei voi kadota niin kuin kirjalliset panttikirjat. Kuten toimikunta on huomioinut, sähköisen panttikirjan saajaa koskevan merkinnän poistaminen rekisteristä voi joskus muodostua ongelmaksi. Panttioikeus on ehkä lakannut, mutta saajamerkintä omistajan nimiin on jäänyt tekemättä. Kun tällainen olosuhde on jatkunut pidempään, käy niin, ettei aiemmin saajaksi merkittyä enää syystä tai toisesta tavoiteta. Kysymys voi olla luonnollisen henkilön katoamisesta, yhteisön purkautumisesta jne. Nykyisin myös ulkomaiset luotonantajat ovat enenevässä määrin kiinteistövakuuksien haltijoina, ja tämä voi lisätä riskiä tässä kuvattuihin ongelmiin. 

Tällaiset tilanteet ovat siten ehdottomasti sääntelyn arvoisia. Käytännössä tilanteet tulevat vielä eteen yleensä silloin, kun on kiire. Tyypillisimmillään kysymys on tilanteesta, jossa perikunta on saanut kiinteistön ja aikoo myydä sen, mutta rekisteristä löytyy tällainen ongelmallinen saajamerkintä, jota ei saada pois. Asia on jäänyt hoitamatta edellisen omistajan eläessä ja unohtunut sitten saajamerkinnän haltijaltakin. Myynti uhkaa estyä.

Toimikunta ehdottaa asiaa koskevan säännöksen ottamista maakaaren 18 luvun 8 §:ään. Sen mukaan kiinteistön omistajalla olisi oikeus hakea saajaa koskevan kirjauksen poistamista, jos tästä tai hänen olinpaikastaan ei voida saada tietoa. Kirjauksen poistamisessa noudatettaisiin soveltuvin osin, mitä asiakirjain kuolettamisesta annetussa laissa säädetään.

Tämän suhteellisen ongelmallisen asian sääntely on jätetty melko vähäisen huomion varaan. Tällainen soveltuvin osin –viittaus asiakirjain kuolettamisesta annettuun lakiin saattaisi vain lakaista ongelman maton alle. Se tulisi myöhemmin esiin.

Asiakirjain kuolettamisesta annetusta laista on vaikea löytää tällaiseen kuolettamisasiaan soveltuvaa pykälää. Kysymys on nyt itse asiassa suostumuksen antamisesta sellaisen puolesta, jota ei voida tavoittaa. Asiakirjain kuolettamisesta annettua lakia paremmin tuntuisi soveltuvan jokin poissaolevan asioiden hoitoa varten tarpeellinen menettely. Lähin rinnastus voisi löytyä holhoustoimilain 10 §:n 2 kohdasta. 

Jos haluttaisiin tukeutua asiakirjain kuolettamisesta annettuun lakiin, tulisi siihen ottaa nimenomainen säännös sähköisen panttikirjan kuolettamisesta. Tämä voisi tapahtua esim. kyseisen lain 1 §:n 4 momenttiin otettavalla lisäyksellä, jonka mukaan tuon lain nojalla voidaan kuolettaa myös maakaaressa tarkoitettu sähköinen panttikirja, jos sähköisen panttikirjan saajasta ja olinpaikasta ei voida saada tietoa. Kuolettamisen edellytyksistä ja menettelystä voitaisiin säätää vielä tarkemminkin. Vättämättömänä lisäedellytyksenä kuolettamiselle tulisi esimerkiksi mainita, että saajamerkinnän haltijalla tai tämän seuraajalla ei voida otaksua olevan enää panttioikeutta kiinteistöön. 

Kuolettamisen oikeusvaikutuksista tulisi säätää, että kuolettamisen perusteella ja hakijan pyynnöstä kirjaamisviranomainen merkitsee lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sähköisen panttikirjan uudeksi saajaksi sen, jonka hakemuksesta sähköinen panttikirja on kuoletettu.

6. Lopuksi

Sähköisessä kiinteistökaupassa, sähköisessä panttikirjassa ja sähköisissä asiointijärjestelmissä on kysymys merkittävistä uudistushankkeista, joiden toteuttamista tulee viedä eteenpäin. Tässä lausunnossa on otettu esiin joitakin ennen kaikkea kirjaamisviranomaisen näkökulmasta tärkeitä seikkoja. Asian jatkovalmistelussa ne tulisi ottaa mahdollisuuksien mukaan huomioon. Kysymys on laajasta asiakokonaisuudesta, vaikeasta toimintaympäristöstä ja monessa mielessä aivan uudentyyppisistä kysymyksenasetteluista. Laaja ja perusteellinen valmistelu on ehdottomasti tarpeen.

Kari Niemi
Käräjäviskaali