a

5.4.2006 Dno 6/03/03

Oikeustieteellinen tiedekunta
20014 TURUN YLIOPISTO	Olkeusministeriö
1 0. 04. 2006 Oikeusministeriö

Viite Oikeusministeriön lausuntopyyntö OM 4/41/2004
Turun yliopiston oikeustieteellinen tiedekunta esittää pyydettynä lausuntonaan Sähköistä kiinteistönvaihdantaa selvittävän toimikunnan loppumietintöön (KM 2006:1) sisältyvästä ehdotuksesta kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevaksi lainsäädännöksi kunnioittavasti seuraavan.
Yleistä
Tiedekuntaa pitää toimikunnan ehdottamaa lainsäädäntöä tarpeellisena ja toimikunnan esittämiä ratkaisuja tarkoituksenmukaisina.
Erityisesti kiinteistökiinnitysten käsittely aiheuttaa nykyisin runsaasti työtä ja kustannuksia, jotka voitaisiin välttää lisäämällä tietotekniikan käyttöä toimikunnan esittämällä tavalla. Kiinteistönkauppojen saattamisesta sähköisen kaupankäyntijärjestelmän piiriin ei liene saatavissa yhtä suurta hyötyä. Varsinkin kun sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään kytketään toimikunnan ehdottamalla erilaisia maksu-, vakuus- ja kirjaamistoimintoja, myös tämän järjestelmän käyttöönotto on tiedekunnan mielestä selvästi yhteiskunnallisesti perusteltua.
Kiinteistönkauppojen osalta toimikunnan ehdotus merkitsee luopumista perinteisen kaupanvahvistajajärjestelmän käyttöpakosta. Toimikunnan mietinnössä (s. 17–18) tällaista ratkaisua on perusteltu erityisesti kaupanvahvistajajärjestelmän raskaudella, tarpeella käyttää täysimääräisesti hyväksi nykyaikaista tekniikkaa sekä kaupanvahvistajan rajallisilla mandollisuuksilla edistää sopijapuolten vakaata harkintaa ja pätemättömien sopimusten solmimista.
Kaupanvahvistajajärjestelmän säilyttäminen ei tiedekunnan mielestä sinänsä estäisi nykyaikaisen tietotekniikan hyödyntämistä samaan tapaan kuin mietinnössä on nyt esitetty. Kaupanvahvistajan mandollisuudet edistää harkittujen, pätevien kauppasopimusten solmimista ovat kuitenkin myös tiedekunnan mielestä sen verran rajalliset, että pakollista kaupanvahvistajan käyttöä voidaan nykyisin pitää kiinteistönvaihdantaa perusteettomassa määrin hankaloittavana järjestelynä. Tähän viittaa myös se, että Ruotsissa ei ole ollut kaupanvahvistajajärjestelmää tai vastaava virallista todistamisjärjestelmää, eikä tästä tiettävästi ole aiheutunut mainittavia ongelmia. Perusteltua olisi kuitenkin, että julkiset kaupanvahvistajat, joiden tehtäviä sähköisen kiinteistönvaihdannan mandollistaminen ei sellaisenaan lakkauta, tarjoaisivat halukkaille myös ehdotetun uuden järjestelmän edellyttämiä palveluja.

2
Toimikunnan ehdottamien uusien sähköisten menetelmien yleistyminen erityisesti kiinteistönkaupoissa riippuu viime kädessä saatavilla olevien tietoteknillisten ratkaisujen joustavuudesta ja helppokäyttöisyydestä, kuten toimikuntakin on todennut. Tiedekunta pitää perusteltuna toimikunnan esittämää ratkaisua, jonka mukaan hankkeeseen liittyviin tietoteknisiin ratkaisuihin ei oteta tässä vaiheessa yksityiskohtaisesti kantaa vaan ne jätetään pääosin oikeusministeriön vastaisuudessa päätettäviksi.
Toimikunnan ehdotukset ovat kauttaaltaan teknisesti hyvin valmisteltuja. Eräisiin yksityiskohtiin tiedekunta haluaa kuitenkin kiinnittää huomiota.

Yksityiskohtia
Maakaari

9a luvun 3 §:n 1 momentin mukaan "[v]altio ei kuitenkaan vastaa vahingosta, joka on aiheutunut siitä, että oikeustointa ei ole voitu tehdä asiointijärjestelmässä tai että asiointijärjestelmään muusta rekisteristä siirretty tieto on virheellinen tai puutteellinen." Ehdotuksen perusteluista (s. 54) ilmenee, että lausumalla on haluttu ainakin ensi sijassa sulkea pois ainoastaan valtion ankara, tuottamuksesta riippumaton vastuu, josta säädetään saman momentin ensimmäisessä virkkeessä. Tämä tarkoitus olisi perusteltua ilmaista selvemmin säädöstekstissä. Samalla olisi ehkä aiheellista harkita sitä, missä laajuudessa valtiolle on syytä ylipäänsä asettaa vastuuta siitä, että järjestelmässä ei voida tehdä haluttua oikeustointa – vaan oikeustoimi joudutaan mandollisesti tekemään esimerkiksi julkisen kaupanvahvistajan myötävaikutuksella. Asiointijärjestelmän käyttökatkoksista aiheutuvia korvausvastuita on vaikea ennakoida, ja niiden syiden selvittely voi olla hankalaa.
9 a luvun 7 §:n 3 momentin mukaan [k]aupankäyntijärjestelmän yhteydessä voidaan tarjota kauppahinnan, varainsiirtoveron sekä asiointi- ja hakemusmaksujen maksamiseen liittyviä palveluja." Tällaisten palvelujen tarjoaminen on luonnollisesti tärkeä osa käyttäjäystävällistä, sähköistä kaupankäyntijärjestelmää. Ehdotuksen perustelut (s. 61) viittaavat kuitenkin siihen, että varainsiirtoveron välittömän maksamisen on tarkoitettu olevan pakollista sähköisen kaupankäynnin yhteydessä ("Järjestelmä edellyttäisi joko varainsiirtoveron maksua tai ostajan selvitystä siitä, miksi varainsiirtoveroa ei ole suoritettava kyseisestä kaupasta.") Tuollaista ratkaisua voidaan luonnollisesti perustella sillä, että sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä tehty kauppa käynnistää 9 a luvun 12 §:n mukaan automaattisesti lainhuudatuksen. Koska ostajalla muuten olisi lain mukaan mandollisuus halutessaan lykätä varainsiirtoveron maksua jopa kuusi kuukautta, sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä tehtyjen kauppojen asettaminen näin jyrkästi eri asemaan vaikuttaa kuitenkin kyseenalaiselta.
9a luvun 9 §:n 2 momentin mukaan "[k]auppa syntyy, kun molemmat osapuolet ovat allekirjoituksellaan hyväksyneet samansisältöisen kauppakirjan itseään sitovaksi. Tätä ennen myyjä tai ostaja eivät ole sidottuja kauppakirjan luonnokseen tai siihen tehtyihin muutoksiin." Asiaan liittyy 9a luvun 11 §:n 2 momentin säännös, jonka "[m]yyjällä ja ostajalla on oikeus milloin tahansa muuttaa kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa se, jollei toinen osapuoli ole samanaikaisesti käsittelemässä luonnosta." Ehdotettu sääntely merkitsisi – kuten mietinnössä (s. 64) todetaan –, että sähköisessä-

Hallintopäällikkö

3
kään kiinteistönkaupassa ei noudatettaisi varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (228/1928) 1 luvun säännöksiä sopimuksen tekemisestä.
Ehdotetuista säännöksistä ei ilmene selvästi, millä tavoin kauppakirjan luonnos tai siihen tehdyt muutokset olisi peruutettava, jotta vastapuoli ei voisi saattaa niitä sitoviksi omalla hyväksynnällään. Sääntely näyttäisi mandollistavan tulkinnan, jonka mukaan peruutuksen kirjaaminen sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään olisi ainoa tapa tehokkaasti peruuttaa luonnos tai muutosehdotus. Toisaalta voitaisiin hyvinkin ajatella, että peruutus on mandollista tehdä vapaamuotoisesti; ehkä ei aina voitaisi edellyttää varsinaista peruutustandonilmaisuakaan, vaan hyväksymisen saattaisi estää jo tieto tai perusteltu epäilys vastapuolen kannanmuutoksesta.
Edellä mainitut peruuttamiseen liittyvät ongelmat eivät varmasti olisi käytännössä tavallisia. Tämä johtuu jo siitä, että tallennusten aikaväli ei yleensä olisi todennäköisesti pitkä. Toisaalta luonnos säilytettäisiin 9a luvun 11 §:n 3 momentin mukaan järjestelmässä enintään kuukauden ajan, joten mandottomana tuollaisten tilanteiden syntymistä ei voi pitää. Kysymys on sitä paitsi ehdotetun uuden kaupankäyntijärjestelmän perusrakenteesta, jota koskevat epävarmuudet olisi syytä kaikin keinoin minimoida. Kiinteistöjä koskevan kaupankäyntijärjestelmän selkeys ja luotettavuus ovat tärkeitä asioita, kuten toimikuntakin on todennut.
Laki väestötietolain muuttamisesta
4 a §:n 3 momentissa käytetty ilmaisu julkinen luotettavuus ei vaikuta optimaaliselta. Julkisella luotettavuudella tarkoitetaan yleisesti sitä, että vilpittömässä mielessä kyseisen tiedon varassa toiminutta vastaan ei voida vedota tiedon virheellisyyteen. Tällaista julkista luotettavuutta väestötietojärjestelmän henkilötiedoilla ei kuitenkaan ole mainitun lain 6 §:n 1 momentin mukaan. Lain 6 §:n 1 momentin mukaan henkilötietojen vain oletetaan olevan oikeita siihen asti, kunnes toisin näytetään.
Voimaantulo
Ehdotetun sääntelyn toteuttaminen edellyttää niin mittavia tietoteknisiä ja hallinnollisia täytäntöönpanotoimia, että olisi ilmeisesti perusteltua jättää lain voimaantulo asiaa koskevan asetuksen varaan perustuslain 79 §:n 3 momentin nojalla.
Dekaani	~~. ei i Kulla

Mirja-Tuula Erkkola