1
KÄRÄJÄOIKEUSTUOMARIT r.y.	LAUSUNTO 19.5.2006
OikeusrninistPr'

Viite: Oikeusministeriön lainvalmisteluosaston lausuntopyyntö 6.3.2006,	2 9. 05, 2006
OM 4/41/2004	aa /	p_10

Käräjäoikeustuomarit r.y. haluaa kunnioittaen esittää lausuntonaan sähköistä kiinteistövaihdantaa selvittävän toimikunnan loppumietinnöstä (2006:1) seuraavaa:

Käräjäoikeustuomarit r.y. toteaa, että suhtautuminen ehdotuksen riippuu pääosin siitä millaisina kiinteistöt nähdään: ovatko ne valta-osin staattisessa käytössä (kuten koteina tai maatalouskäytössä) vai ovatko niin etupäänsä dynaamisen vaihdannan kohteita. Yhdistys on taipuvainen painottamaan ensiksi mainittua näkökulmaa. Sen vuoksi Käräjäoikeustuomarit r.y. korostaa, että sähköisen kiinteistönvaihdannan järjestelmän turvallisuuteen on kiinnitettävä erityisen suurta huomiota. Sujuvan ja vaivattoman kaupankäynnin etuja ei tulisi painottaa liiallisesti suhteessa käyttöturvallisuuteen.

Järjestelmän mandolliset tietoturvaongelmat nähdään mietinnössä kovin suppeasti, lähinnä allekirjoittajan henkilöllisyyden toteamisena. Kyse on kuitenkin paljon laajemmasta aineelllsoikeudellisesta ongelmasta, kuten kaupantekijän oikeustoimikelpoisuudesta, sopimustahtojen yhtymisestä ja kaikkien ehtojen harkinnasta. Esitetyssä järjestelmässä ei pystytä enää kontrolloimaan kaupan syntyolosuhteita. Nykyisin kaupanvahvistaja voi ainakin päällisin puolin todeta, ovatko esim. oikeustoimikelpoisuuden edellytykset käsillä.

Lisäksi Käräjäoikeustuomarit r.y. tuo esiin, että tuomioistuimissa käsitellään vuosittain suurehko määrää kiinteistön kaupan moitejuttuja, joissa yleensä vedotun maakaaren 2 luvun 17 §:n laatuvirheen keskeinen riitakysymys on se vastasiko kiinteistö sovittua. Maakaaren esitöiden ja sitä koskevan oikeuskäytännön (KKO ) mukaan myyjän vastuuta rajoittajan ehdon tulee olla erittäin yksilöity. Jos osapuolet eivät fyysisesti tapaa tai he tyytyvät käyttää oikeusministeriön tarjoamaa kauppakirjan vakiopohjaa, on olemassa vakavasti otettava vaara, että tuollaisten oikeudenkäyntien määrä lisääntyä. Tuossa juttutyypissä oikeudenkäyntikulut ovat yleensä huomattavat.

Käräjäoikeustuomarit r.y. katsoo, että suurta luotettavuutta nauttivan kiinteistöjärjestelmämme tulee säilyä edelleenkin luotettavana. Jotta sähköinen kaupankäyntijärjestelmä voitaisiin hyväksyä, sen olisi toimittava hyvin ja se ei saisi olla käyttäjälle liian monimutkainen. Jo sähköisen kauppakirjan luonnosvaiheessa tulisi kiinnittää huomiota siihen, että kauppaan on todella osapuolten tahto. Järjestelmän olisi turvattava se, että myös muista kuin ns. standardiehtoja saadaan vaivattomasti lisättyä luonnokseen ja että myös liitteitä, kuten kuntokartoituksia ym., voitaisiin ottaa sähköisiin luonnoksiin mukaan. Järjestelmän tulisi myös olla suojattu mandollisten

1)

2)

3)

2
väärinkäytösten varalta. Siirtymäajan tulisi olla riittävä ja järjestelmän hyvin testattu, ennen kun se otetaan yleiseen käyttöön.

Mietinnössä on vastustettu käyttölupaan perustuva järjestelmää sillä perusteella, että se ohjaisi kiinteistökaupat pelkästään asiantuntijoille. Käräjäoikeustuomarit r.y. ei näe tuota ongelmana vaan pikemminkin päinvastoin: olisi suotavaa, että jatkossa ihmisten varallisuudesta huomattavaa osaa näyttelevän kiinteistöomaisuuden, varsin-kin asuntojen kaupat, suoritettaisiin asiantuntijan toimesta todelliset yksilölliset kauppaehdot, mukaanluettuna vastuunrajoitusehdot laatien.

lisäksi järjestelmässä tulisi olla hidasteita ajattelemattomuustilanteita varten: olisi valitettavaa jos sähköisen allekirjoituksen omaava perheen isä voisi hauskan ravintola- tai kasinoillan päätteeksi myydä tai pantata perheen kodin. Myös rikollisen väärinkäytön mandollisuuteen pitäisi paremmin varautua. Tiettävästi yksi keskeinen osa 1990-luvun talousrikollisuudesta oli ns. kiinteistöbisnekseen liittyvää. Voi kuvitella, että ehdotettu järjestelmä avaisi vastaavalle rikollisuudelle uusia tilaisuuksia.

Missään muussa euroopan maassa, joissa tiettävästi monet noudattavat ns. notaarijärjestelmää, ei liene sähköistä kiinteistövaihdannan järjestelmää, jossa tavalliset ihmiset voivat tehdä kiinteistöoikeustoimen suoraan verkossa ilman jonkun kolmannen tahon myötävaikutusta. Tässä asiassa Suomen ei ole aihetta pyrkiä liiaksi edelle muita.

Käräjäoikeustuomarit r.y. esittää mandollisessa asian jatkovalmistelussa harkittavaksi myös seuraavanlaisia sähköisen kiinteistönvaihdannan malleja:

Kaupanvahvistajajärjestelmä säilytettäisiin, mutta saannon kirjaaminen voisi tapahtua sähköisesti kaupanvahvistajan laatiman sähköisen kauppakirjan (tai ilmoituksen) perusteella;

Mandollisuus sähköiseen vaihdantaan perustuisi joko kaupanvahvistajan asemaan tai käyttölupaan. Tällöin voitaisiin taata toimijoiden pätevyys ja vastuukyky. Käräjäoikeustuomarit r.y. katsoo, että mietinnössä esille nostetut käyttölupajärjestelmän haitat ovat pieniä verrattuna sillä saavutettuun turvallisuushyötyyn kaupantekijöiden kannalta;

Ehdotettua järjestelmää ei sovellettaisi maatalous- tai asuinkäytössä oleviin kiinteistöihin, joiden osalta tarvitaan harkintaa ja staattisuutta lisääviä legaalisia hidasteita.

Vielä Käräjäoikeustuomarit r.y kiinnittää huomiota siihen, että nykyisin tarjolla olevan sähköisen allekirjoituksen turvallisuusaste ei ole riittävä eikä vastaa parhaita tarjolla olevaa.

Käräjäoikeustuomarit r.y:lla ei muilta osin ole huomautettavaa esityksestä.

3

Lausunnon valmistelu

Puheenjohtaja, käräjätuomari

Asiaa on käsitelty yhdistyksen hallituksen hallituksessa 19.5.2006.
Käräjäoikeustuomarit r.y.

Hallituksen jäsen,	P= ka Louhelainen käräjätuomari